행복을 꿈꾸며 서울로 온 청년들은 ‘지옥고(반지하·옥탑방·고시원)’ 탈출 수단으로 ‘행복주택’에 희망을 건다. 하지만 넘치는 수요에 비해 공급은 매우 적어 행복주택 입주는 복권 당첨 확률에 버금갈 정도로 ‘하늘의 별 따기’가 돼버렸다. 바늘구멍을 통과했어도 비좁은 공간의 불편을 감수하며 버텨야 한다. 청년의 주택 갈증을 풀어주겠다며 시작한 청년 주택 사업의 현 위치와 문제점은 무엇인지 가 진단했다. ‘지옥고(반지하·옥탑방·고시원)’를 탈출하려는 청년들의 희망을 행복주택이 모두 받아내지 못하고 있다. 수요는 많은데 공급이 매우 제한적이기 때문이다. 행복주택 공급을 늘려달라고 요구하고 있지만, 정부와 지자체는 손사래부터 친다. 개발비용은 차치하고라도 개발지역의 주민 설득 등 실제 착공하기까지 난관이 적지 않아서다. 2020년 제2차 행복주택 입주자 모집 청약경쟁률을 보면 최대 100대 1을 웃도는 곳도 있다. 서울 중랑구 신내동 신내글로리움 주거전용 36㎡(약 10.9평)의 경우 청년 일반공급 부문 경쟁률은 178대 1을 기록했다. 서울 양천구 신정동 신정파크샤인 전용 36㎡의 청년 우선공급 경쟁률은 163대 1을 나타냈다. 서울 은평구 대조동 26-10 행복주택(다세대) 청약경쟁률은 160.5대 1에 달했다. 수요에 비해 공급 물량이 절대적으로 적기 때문이다. 그런데도 행복주택 공급 사업은 지지부진한 상황이다. 주된 이유는 부지 확보가 어렵기 때문이다. 청년들이 이동시간과 이동비용을 줄이고 동시에 직장과 대학이 밀집한 서울 도심으로 접근하기 수월한 입지는 역세권이 효과적이다. 하지만 땅값은 갈수록 오르고 있다. 이는 주요 대학 인근 아파트 공시지가만 살펴봐도 알 수 있다. 한양대 인근 서울 성동구 행당동 서울숲삼부 아파트의 개별 공시지가는 3.3㎡(1평)당 2017년 약 1300만원대에서 4년이 지난 지금 약 1900만원대로 올랐다. 1평당 실거래가는 최근 5400만원대에 이른다. 이화여대 부근에 위치한 서울 서대문구 북아현동의 두산아파트도 개별 공시지가가 3.3㎡당 약 1800만원대로 5년 전보다 1.5배 정도 올랐다. 1평당 실거래가는 약 4590만원대에 이른다. ━ 철도부지에 짓는 행복주택 건축비가 민간 아파트의 4배 행복주택 공급 부족은 건축 비용도 원인이다. 행복주택은 공급비용을 절감하고 도심 입지를 확보하기 위해 가급적 국유지인 철도 부지를 활용하려 한다. 이를 위해 철로 위에 인공데크를 설치해 건설해야 하는데, 그렇게 되면 “건축비가 늘어나게 되고, 완공 후에도 유지비와 관리비가 많이 소요된다”는 것이 국토교통부(국토부) 관계자의 설명이다. 국토부 관계자는 “별도 구조물이 더 필요하고, 계속해서 유지·관리가 필요한데 철도 부지는 여러 안전 상 문제로 인해 하루에 새벽 3시간 정도밖에 점검할 수밖에 없어 일반 아파트에 비해 비용이 이래저래 더 든다”고 말했다. 2013년 국토교통위원회 국감 당시, 국토위 소속 박수현 전 국회의원은 서울 오류·가좌지구 행복주택 건축비가 3.3㎡당 1670만~1700만원으로 추산된다고 밝힌 바 있다. 박 의원은 당시 “수도권 민간 아파트 건축비가 토지비를 제외하고 3.3㎡ 당 약 400만원 수준”이라며 “행복주택 건축비가 민간 아파트의 4배가 넘는다”고 지적했다. 정부와 지방자치단체(지자체)의 협의가 매끄럽지 않은 점도 행복주택 공급 확대의 걸림돌로 작용한다. 가 행복주택 공급 확대를 위해 필요한 전제조건을 문의한 결과 국토부 관계자는 “지자체가 해당 지역의 수요를 반영해 사업 승인에 (적극) 나서야 한다”고 답했다. 그는 “이해관계자들이 있고, 국가 정책 사업이다 보니 요구하는 대로 다 지원할 수 없는 부분도 있을 것”이라고 에둘러 설명했다. 그의 말에서 우선조건이자 핵심조건인 부지 확보부터 쉽지 않음을 짐작할 수 있다. 국가가 정책으로 밀어붙여도 지자체는 임대주택을 기피하는 주민들의 눈치를 볼 수 밖에 없어서다. 베드타운 역할에 그치는 주택 건설보다 지역경제 발전에 도움이 될만한 기업·상업 관련 시설이 들어서길 바라는 지자체의 속내도 한 몫 한다. 공공주택 사업을 추진하는 지자체 관계자들마다 “관련 법령에 따라 관련 부서와 주민 의사를 종합적으로 검토해 처리해야 한다”는 답변을 반복하는 이유다. ━ “대학부지 활용하면 상권 활성화와 직주근접 입지에 도움” 이렇다 보니 최근에는 매입·기부채납형으로 행복주택을 공급하는 대안이 힘을 얻고 있다. 관에서 용적률을 완화해 더 많은 주택을 짓도록 유도하고, 민간에서 건물의 일정 물량을 임대주택으로 기부하는 방식이다. 지난해 8월 정부는 수도권 주택공급 확대 방안으로 임대주택 기부채납 방식을 언급했었다. 지난 2일에는 서울시가 수도권 공급대책의 후속 조치로, 역세권 주거지역 용적률을 400%에서 최대 700%까지 완화해 복합개발이 가능하도록 규제를 완화했다. 하지만 이에 대한 반발도 만만찮다. 사업자나 주민들이 임대주택으로 인해 집값이 하락하거나 일반분양 물량이 줄어 사업성이 약화할 것을 걱정하기 때문이다. 심교언 건국대 교수(부동산학과)는 “민간에게 충분한 혜택을 제공해야 원활한 협력을 기대할 수 있다”고 말했다. 공공주택 공급 확대가 취지가 아무리 좋아도 이익이 뒷받침되지 않으면 민간 토지주를 설득하기 어렵다는 것이다. 일각에서는 지자체와 정부·대학이 협력해 공공임대주택을 짓는 방안도 제시하고 있다. 대학 부지에 기숙사와는 다른 공공임대주택을 지으면 대학가 상권도 살리고 사회 초년생들의 만족도도 높일 수 있다는 내용이다. 권혁삼 한국토지주택공사 토지주택연구원은 “민간협력 사업에 공공이 적극적으로 참여해 주도하고, 민간과 공공의 협력이 더욱 필요한 시점”이라며 “대학협력형 공공임대주택을 지으면 직주근접 입지를 갖춘 물량을 확보할 수 있을 것”이라고 말했다. 신수민 인턴기자 shin.sumin@joongang.co.kr

박근혜정부 주택 공약의 소폭 방향전환에 불과 … 공유형 모기지 물량 확대는 주목할 만 정부는 12월 3일 행복주택 공급물량 축소, 공유형 모기지 물량 확대, 전세 안심대출 도입 등을 담은 부동산 시장 활성화 후속 조치를 내놨다. 매매 수요를 촉진하기 위해 올들어 4·1 대책과 8·23 대책을 발표했는데도 주택 거래가 획기적으로 늘지 않고, 전셋값 상승세가 꺾이지 않는 등 부동산 경기가 회복될 기미를 보이지 않았다. 더구나 국회에 계류 중인 취득세 영구 감면이나 다주택자 양도소득세 중과 폐지, 분양가 상한제 등의 처리가 불투명해졌다.이런 상황이라 이번 대책은 시장심리가 더 이상 악화되는 것을 막아보겠다는 ‘고육지책(苦肉之策)’이라는 평가가 나온다. 그래서 부동산 업계에서는 이번 후속조치가 시장 상황을 급반전 시키기에는 역부족일 것이라는 반응이 지배적이다. 일각에서는 “대책이라기보다는 박근혜정부의 대표 주택 공약인 행복주택과 목돈 안 드는 전세 등의 폐기 또는 약간의 방향전환을 선언한 수준에 불과하다”는 평가도 나오고 있다. 행복주택 공급 물량 대폭 축소실제로 이번 대책에서 가장 눈에 띄는 대목은 박근혜정부의 대표적인 서민 주거 공약인 행복주택 공급 물량을 대폭 줄이기로 한 것이다. 정부는 2017년까지 20만 가구의 행복주택을 건립할 예정이었다.그러나 이를 14만 가구로 축소하고 애초 철도부지와 유수지 등 국·공유지에 한정된 사업 대상지를 도시재생용지와 공기업 보유 토지 등으로 다변화하기로 했다. 시범지구 주민들의 반발로 사업진행이 차질을 빚는데 따른 궁여지책이다.정부는 서울 오류·가좌지구를 비롯해 목동·송파·잠실·공릉과 경기 안산 고잔 등 7개 시범지구를 지정했지만 목동·송파 등은 주민 반대가 극심해 지구지정조차 하지 못했다. 서승환 국토교통부 장관이 후속 조치 발표 이튿날 목동지구를 찾아 주민들과 간담회를 했으나 별소득을 얻지 못했다. 이에 따라 국토교통부는 12월 5일로 예정됐던 5개 지구 지정을 연기했다. 행복주택을 덜 짓는 대신 줄어든 6만 가구는 국민임대주택으로 대체 공급된다.8·23 대책의 최고 ‘히트상품’이었던 공유형 모기지 물량을 1만5000여 가구로 대폭 확대하기로 한 것은 전세의 매매전환을 촉진하는데 도움이 될 것으로 기대된다. 공유형 모기지는 서민들이 전용면적 85㎡, 시가 6억원 이하 집을 살 때 연 1%대의 저리로 돈을 빌려주고, 집을 팔 때 생기는 수익이나 손해를 정부와 나눠 갖는 대출 방식이다. 올 10월에 대출 대상자 모집 때 상품 출시 한시간 만에 5000여명이 몰렸다.이를 통해 2276명이 대출약정을 했다. 그중 86%가 보증금 2억원 이하의 전세 또는 보증부 월세에 거주하는 무주택 서민으로 나타났다. 대출 신청은 12월 9일부터 가능하다. 지원 조건과 상품 구조는 기존 시범사업과 동일하다. 부부 합산 연 소득이 7000만원 이하인 생애 최초 주택구입자가 대상이다. 수도권과 광역시 소재 전용 85㎡ 이하나 6억원 이하의 기존 주택 및 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우 대출을 신청할 수 있다.시세차익이 있을 경우에 기금과 수익을 공유하는 ‘수익 공유형’은 2억원 한도, 소득의 4.5배 이내에서 집값의 70%까지, 수익과 손실 모두를 공유하는 ‘손실 공유형’은 같은 조건으로 집값의 40%까지 대출받을 수 있다. 수익 공유형의 금리는 연 1.5%며, 손익 공유형은 최초 5년간 연 1%, 이후부터는 2%의 고정금리가 각각 적용된다.대출 대상자로 선정된 이후 집주인이 매물을 거둬들이더라도 같은 단지 내 같은 면적 매물을 30일 이내에 구하면 대출이 가능하다. 형평성을 위해 공유형 모기지 신청 횟수도 연 2회로 제한하기로 했다. 또 기금 관리의 위험성을 줄이기 위해 본 사업 물량은 수익 공유형 위주로 집행하고, 손실 공유형은 전체 대출 규모의 20% 이내로 제한하기로 했다.정부는 또 국민주택기금의 ‘서민 주택구입자금’과 주택금융공사의 ‘보금자리론 우대형’으로 이원화돼 있던 저리 주택구입 지원 자금을 하나로 통합한다. 이로써 보금자리론 우대형으로 연 3.3~4.05%의 이자를 냈던 서민들은 2.8~3.6%의 낮은 금리 혜택을 받을 수 있다.서민들이 집을 살 때 빌릴 수 있는 정부 자금은 올해 수준인 약 11조원으로 유지된다. 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 “정책금융이 수요자와 리스크를 공유하는 등의 맞춤형 모기지를 확대하면서 공급자 중심의 경직적인 민간 모기지론도 변화시킬 수 있는 기회가 될 것”이라고 말했다.‘전세금 안심대출’은 정부가 8월에 내놓은 ‘목돈 안 드는 전세대출Ⅱ’을 확대·발전시킨 상품이다. 전세대출에 반환보증을 결합한 것으로, 급등하는 전셋값에 따른 목돈 부담을 덜 뿐 아니라 ‘깡통 전세’ 등의 문제로 보증금을 떼일 우려를 없애기 위한 안전장치를 강화했다. 우선 세입자가 은행에서 대출을 받으려면 대한주택보증에 전세금반환채권을 양도해야 한다.대한주택보증은 세입자에게 전세금반환보증을 제공하고, 이 보증에 따라 은행은 더 싼 금리로 임차인에게 전세자금 대출을 해주게 된다. 쉽게 말하면 경매 등을 원인으로 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하게 될 경우 대한주택보증이 은행 대출금액을 대신 갚고 차액을 세입자에게 돌려주는 구조다.또 세입자가 생활고로 이자 상환을 연체한 경우에도 대한주택보증이 원금과 이자를 은행에 대납해주기 때문에 신용불량 위험에서도 벗어날 수 있다. 계약이 종료되면 세입자는 전세보증금 중 대출 금액을 반환하고 나머지 돈은 돌려받게 된다.이밖에 하우스푸어 대책인 ‘희망 임대주택리츠(리츠에 집을 팔고 5년간 임차료를 내고 그 집에 사는 제도)’는 내년에도 1000여 가구를 신청 받기로 했다. 85㎡ 이상의 중·대형 주택도 해당하도록 면적제한을 풀기로 했다. 도태호 국토교통부 주택토지실장은 “정부가 자체적으로 추진 가능한 후속조치를 내놨기 때문에 주택시장 회복세를 이어갈 수 있을 것”이라고 기대했다.전세금 안심대출은 전세난 가중시킬 수도시장의 반응은 냉랭하다. 취득세 영구 인하와 다주택자 양도세 중과 폐지 등 시장 활성화를 위한 핵심 부동산 법안이 모두 국회에서 잠자는 상황에서 정부의 이 같은 후속조치가 얼어붙은 시장 심리를 녹이는데 한계가 있다는 지적이다.박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “취득세 감면 등 법안 통과가 지연되면서 정부가 할 수 있는 것부터 하자는 게 이번 후속조치의 배경”이라며 “알맹이가 빠진 상태에서 시장심리가 개선될 지는 의문”이라고 말했다. 결국 정부 차원에서 꺼낼 수 있는 ‘카드’는 모두 써버린 셈이어서 후속조치 발표 후에도 시장 분위기가 바뀌지 않으면 정부의 무기력한 모습만 드러내는 꼴이 될 것이라는 게 지적도 나온다.특히 일부 부동산 전문가들은 이번 후속조치에서 한층 강화된 전세대출 확대 방안에 대한 우려를 표한다. 자칫 매매수요 회복에 독이 될 수 있다는 이유에서다. 현재 시중 은행의 주택담보대출 금리는 3.8% 정도로, 이번 조치에 포함된 전세금 안심대출을 이용할 경우 금리가 3.7%대로 떨어진다. 전세대출 금리가 주택담보대출보다 낮은 ‘금리 역전 현상’이 발생하는 셈이다.김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 “집값 상승에 대한 기대감이 없는 상황에서 전세대출 금리가 더 낮아지게 되면 구매심리가 더 악화될 수 있다”며 “이런 문제를 고려해 보완을 검토할 필요가 있다”고 지적했다.

닻 올린 ‘행복주택 프로젝트’ 박근혜정부가 야심 차게 준비한 ‘행복주택 프로젝트’가 시작됐다. 저소득층의 집 걱정을 덜기 위한 장기 임대주택 사업이다. 원래 이름은 ‘희망주택’이었지만 ‘국민행복시대’란 박근혜 대통령의 국정 비전구호에 맞춰 행복주택이 됐다. 대중교통이 편리한 철도 부지와 도심 유휴 부지를 활용해 5년간 총 20만 가구를 짓는 게 목표다. 국토교통부(이하 국토부)는 5월 20일 서울 6개 지구, 경기도 1개 지구 등 7개 시범지구를 선정·발표했다. 서울 지하철 1호선 오류동역(구로구 오류동)을 비롯해 서울 6곳과 경기도 안산시 1곳이다. 7개 시범지구의 면적을 합치면 48만9000㎡로 서울 여의도의 약 6분의 1이다. 국토부는 연말까지 7개 지구에서 행복주택 1만 가구를 짓는 사업의 승인 절차를 마무리하고, 일부 지구에선 착공까지 할 계획이다.서울·경기부터 1만 가구 연내 착공할 듯시범지구 7곳은 대중교통 접근성이 좋고 인근에 교육시설과 상업시설을 갖춘 곳이라는 게 정부의 설명이다. 국토부는 ‘직주(職住) 근접’과 ‘입체(立體)이용’을 행복주택의 핵심 개념으로 소개했다. 일터와 집을 가깝게 하고, 땅을 효율적으로 쓰기 위해 위쪽과 아래쪽을 동시에 이용한다는 뜻이다. 오류동역 같은 전철역 주변은 이런 개념에 꼭 들어맞는다고 국토부는 설명했다.철도부지 위에 덮개(데크)를 씌워 인공대지를 만들고 그 위쪽 공간을 활용한다는 구상이다. 한창섭 국토부 공공주택건설추진단장은 “오류동 지구에선 철도로 단절된 도시를 데크로 연결하고 체육공원 등을 조성해 친환경 건강도시로 만들겠다”고 말했다.지난해 대선 공약과 달리 철도 부지가 아닌 지역도 3곳이 시범지구에 포함됐다. 서울 송파구 잠실·가락동과 양천구 목동이다. 세 곳 모두 한강과 연결되는 물줄기(탄천·안양천)에 홍수를 막기 위한 빗물펌프장이 있는데 이 부지를 활용한다. 송파구 2개 지구에선 3400가구, 목동지구에선 2800가구의 행복주택이 공급될 예정이다.국토부는 경의선 가좌역(서울 서대문구 남가좌동)과 지하철 4호선 고잔역(경기도 안산시 단원구 고잔동)에도 오류동역과 비슷한 방식으로 행복주택을 지을 계획이다. 서울~춘천 간철도 노선 변경으로 쓸모가 없어진 폐선부지(서울 노원구 공릉동)에도 행복주택 단지가 들어선다.국토부는 지구별 특화전략도 준비 중이다. 서울 가락동 농수산물시장과 가까운 송파지구에선 벼룩시장을 활성화하고, 목동지구는 ‘물과 문화’를 주제로 홍보관·예술거리를 조성하는 식이다. 연세대·홍익대 등과 가까운 가좌지구와 한국과학기술대 인근의 공릉지구는 대학생 위주의 주거타운, 외국인 근로자가 많은 경기도 안산 고잔지구는 다문화 타운으로 만들 계획이다.일단 계획대로 행복주택이 들어선다면 임대에는 큰 문제가 없을 것 같다. 시범지구 7곳은 모두 교통 여건이 좋아 서울의 거의 모든 지역으로 출·퇴근이 가능하다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “송파구나 목동의 행복주택은 인기가 매우 높을 것으로 예상된다”고 말했다.임대료도 주변 시세보다 저렴하게 책정할 계획이다. 정부는 행복주택 임대료를 주변 시세와 시장 여건을 고려하되, 입주자의 소득 수준을 따져 계층별로 차등 적용할 계획이다. 소득 1∼2분위인 주거취약 계층과 신혼부부·대학생 등 입주 계층의 임대료를 각각 달리 하겠다는 것이다.정부는 현재 행복주택의 평균 임대료를 영구임대주택의 경우 주변 시세의 30∼40%선, 국민임대주택은 주변 시세의 50∼70% 선에서 맞추는 방안을 고려 중이다. 현재 수도권 국민임대주택 임대료는 전용면적 36㎡형 기준 보증금 1000만원에 월세 20만∼30만원 선으로 행복주택 임대료도 이와 비슷한 수준이 될 전망이다.행복주택 입주 대상은 크게 신혼부부·사회초년생·대학생 등 젊은층 위주다. 행복주택의 60%는 신혼부부·대학생·사회초년생, 20%는 장애인 등 사회적 약자에게 우선 배정할 계획이다. 서승환 국토부 장관은 “행복주택은 신혼부부 등에게 저렴하면서 직주근접이 가능하도록 공급하는 주택이자 노인에게 이동의 편리성과 살기 좋은 안식처를 제공하겠다는 취지”라고 말했다.재원조달 방안없이 발표 서둔 감20% 정도는 일반 무주택 가구에 공급될 가능성이 크다. 입주가능 연령 등 구체적 기준은 현재 연구용역을 맡긴 상태로 이번 시범지구가 확정·지정되는 7월께 윤곽이 나올 것으로 보인다. 연구 용역을 발주한 한국토지주택공사(LH) 관계자는 “사회초년생의 경우 입사 3년 이내의 젊은층으로 하는 것을 검토 중이고, 신혼부부는 기존 보금자리주택에 사는 신혼부부의 입주기준을 따를 가능성이 있다”고 말했다.국토부 관계자는 “대학생의 경우 복학생 여부, 또는 가정형편에 따라 가점을 부여하는 방안, 신혼부부는 임신 여부와 부모의 거주지역 등을 고려해 당첨자를 결정하는 방법도 검토 중”이라고 밝혔다. 국토부는 행복주택 시범지구 중 오류·가좌·공릉 지구는 연내 우선 착공할 방침이다. 입주자 모집은 2015년, 정식 입주는 2016년 초부터 가능하도록 한다는 게 목표다.취지는 좋지만 행복주택 프로젝트가 계획대로 시행될 지는 두고 봐야 할 것 같다. 정부는 LH가 주요 사업시행자로 참여해 행복주택 지구지정과 주택사업계획 등 사업 전반을 총괄하게 한다는 복안이지만 재정지원에 대한 구체적인 청사진은 아직 나오지 않았다. 5월 21일에는 행복주택의 성공적인 추진을 위해 LH와 코레일·한국철도시설공단 기관장이 만나 양해각서(MOU)를 교환했지만 이들 모두 철도점용료나 LH의 부담 등 핵심 사안에 관해서는 말을 아꼈다.앞서 20일 국토부도 LH를 비롯한 사업시행자가 부담할 사업비에 관한 질문에 “현재 공공주택건설추진단은 임대주택 공급에만 심혈을 기울이고 있다”며 “LH 사업비에 관한 사항은 토지정책과에서 주관할 부분”이라고 답했다. 그러나 토지정책과는 “우리는 혁신도시나 보금자리 등 LH 업무의 전반적인 사항을 관리 감독하는 부서”라며 “아직 공공주택건설추진단과 행복주택 프로젝트와 관련한 사업 규모나 정보를 교환한 게 없다”는 입장이다.그래서 사업시행자가 부담할 비용에 대한 고려 없이 정부가 역점 사업의 발표만 서둔 것 아니냐는 지적도 나온다. 더구나 이 사업을 끌고 갈 LH는 재정 사정이 안 좋다. LH에는 올해 7조2390억원을 비롯해 앞으로 5년간 35조원의 채권 만기가 돌아온다. 이미 138조원의 부채를 진 데다 임대주택 1가구를 건설할 때마다 1조원의 부채가 늘어 행복주택 20만 가구는 추가 부채 20조원과 다름없다.정부는 상업·업무시설 개발을 병행해 사업비 부담을 덜 수 있다고 하지만 소유권 이전의 제약이 있어 민간투자 유치도 쉽지 않다. LH 정인억 부사장은 “공기업이 공적인 역할을 수행하다 생긴 부채 때문에 재원 조달에 차질을 빚는 일이 없도록 하라고 대통령이 당부한 만큼 (정부의 적절한 조치를) 기대한다”고 말했다.