부동산 및 인프라 대체투자 전문 운용사인 한강에셋자산운용이 본격적인 리츠 시장 진출에 나선다. 한강에셋자산운용은 최근 국토교통부로부터 ‘한강네오밸류제일호 리츠(REITs)’의 설립 및 영업인가를 받았다고 26일 밝혔다. ‘한강네오밸류제일호’는 한강에셋자산운용의 첫 번째 리츠다.해당 리츠는 경기도 오산시 청학동에 소재한 토지 11만8826㎡(3만5945평)를 매입 후 공동주택 2580세대(분양 1290세대, 임대 1290세대) 및 근린생활시설을 개발하기 위해 설립됐다. 분양 세대는 ‘한강네오밸류제일호’가 사업비 8036억 원을 조달해 직접 개발하며, 임대 세대는 별도의 리츠를 설립해 사업을 추진할 예정이다.앞서 한강에셋자산운용은 2021년 12월 리츠 자산관리회사(AMC) 겸업인가를 취득했으며, 리츠 및 신재생(태양광 및 풍력) 투자를 적극적으로 추진하고 있다. 한국자산신탁에서 분양 사업과 공공지원 민간임대주택 개발사업 경험이 풍부한 이재우 팀장 등 리츠 전문 인력을 영입해 조직을 개편했다.또한 한강에셋자산운용은 부동산 조직 역량 강화를 위해 신임 부동산 투자운용 본부장(전무)으로 김근수 미래에셋자산운용 주택도시기금운용 본부장을 영입했다.김 본부장은 미국, 유럽 등 해외부동산 투자 분야를 포함 국내외 부동산 및 대체투자 분야에서 약 20년간 전문성을 쌓아온 전문가다. 미래에셋자산운용 부동산투자 팀장, 주택도시기금 대체투자 본부장을 역임하며 파크원, 더에셋 및 마일웨이(유럽 라스트마일 물류센터 포트폴리외) 등 국내외 부동산 투자에서 굵직한 딜을 성사했다한강에셋자산운용은 앞서 지난 8월 부동산 부문을 이끌 신임 대표이사에 김상욱 전 DWS자산운용 아시아태평양 자산운용(AM) 부문 대표를 새로 영입하기도 했다.또한 주식운용본부를 신설해 기존 부동산 및 인프라 중심의 대체투자를 넘어 전통 자산 투자로 영역을 확대하여 종합자산운용사로 도약도 추진 중이다.최대 주주이자 창업가는 친환경 기업이자 국내 유일의 밸류업 플랫폼 기업 ㈜이도(YIDO)의 최정훈 대표이사이며, 현재 AUM은 약정 기준으로 약 5조 원에 달한다.전유훈 한강에셋 총괄대표는 “기존 국내외 부동산펀드 비즈니스를 넘어 이번 1호 리츠를 시작으로 리츠 시장에서 입지를 넓혀, 투자자들에게 매력적인 부동산 투자 기회를 지속해서 제공할 것”이라며 “리더십 및 조직 인력 강화를 바탕으로 2025년을 새로운 도약의 해로 만들겠다”고 말했다.

라이프스타일 디벨로퍼 네오밸류가 서울 마포구 서교동에 복합문화공간 플랫폼 ‘누디트 홍대’를 오픈했다고 8일 밝혔다.새롭게 오픈한 누디트 홍대는 서울 마포구 서교동 460-25에 들어선다. 청년들이 많이 모이는 홍대 일대에 1인가구를 위해 공간을 구현한 주거·오피스·상업시설 등을 아우르는 완성형 상품이다. 누디트 홍대는 연면적 1만7590㎡, 지하 3층, 지상 7층 규모다. 로컬스티치의 ‘크리에이터타운 서교’ 공간을 기반으로 고객 니즈에 맞춘 타입별 객실과 컨시어지 서비스를 제공해 단기·중장기 체류 수요에 대응한다. 1층엔 커뮤니티 공간과 함께 스페셜티 커피 전문 브랜드 ‘테라로사’와 워크 앤 라이프스타일 가구 브랜드 ‘데스커’, 한국의 식문화를 전파하는 평양냉면 전문 브랜드 ‘서관면옥’ 등이 입점했다. 지하 1층은 장단기 숙박 고객 생활을 지원하는 공용 공간으로 운영되며, 2층은 공용 오피스 공간, 7층은 멤버십 전용 조식 레스토랑을 운영하고 있다.네오밸류는 청년들의 개성과 가치를 공유하는 새로운 주거 공간과 업무 환경을 제공해 청년 주거 문제 해결에 기여하고, 적극적인 창업 생태계 지원을 목표로 설정했다. 이를 위해 누디트 홍대에 도심 속 오픈스페이스를 마련하고, 지역 주민과 이용자들이 모일 수 있는 커뮤니티 공간을 조성해 스타트업, 크리에이터 등 젊은 창업가들이 모여 함께 시너지를 이룰 수 있는 기회를 만들겠다는 전략이다. 누디트 홍대 내 상업시설 위탁 운영을 맡아 홍대 권역 내 다양하고 힙한 라이프스타일을 아우를 수 있는 공간도 구축한다.총괄 PM사를 맡은 네오밸류는 부지 선정부터 상품 기획, 공간 설계, 조성 등 전반적인 역할을 수행했다. 이어 로컬스티치와 협력해 코리빙(Co-Living)과 코워킹(Co-Working)이 결합된 공간인 크리에이터타운 서교를 구성했다. 해당 공간은 삶의 질을 높이는 공유 주거(LIVE), 로컬 스타트업의 거점이 되는 공유 오피스(WORK), 지역민과 크리에이터가 모이는 커뮤니티 장(PLAY)을 결합한 ‘LIVE-WORK-PLAY TOWN’을 지향한다.누디트는 프랑스어로 새로움을 뜻하는 ‘Nou’와 이야기를 의미하는 ‘Dit’를 결합한 단어다. 네오밸류는 리테일·오피스·주거의 미래 비전을 제시하는 복합문화공간 브랜드명으로 누디트를 채택했다. 일상의 새로운 감각을 깨우는 도시 경험을 설계해 ‘도시에 새로운 정체성을 부여해 내러티브를 만들어 간다’는 의미를 담았다.손지호 네오밸류 의장은 “누디트 홍대는 주거·오피스·상업시설 등을 아우르는 완성형 상품으로 청년들의 창의적인 활동을 지원하고, 새로운 문화를 만들어가는 공간”이라며 “누디트 홍대가 청년들에게 도움을 주는 새로운 주거 스탠다드가 되는 공간으로 거듭나는 동시에 홍대 일대를 대표하는 랜드마크로서 발돋음할 수 있도록 노력할 것”이라고 말했다.네오밸류는 이번 누디트 홍대 오픈을 기념해 오는 11월 8일부터 12일까지 5일간 ‘이마포(Re:MAPO) 페스티벌’을 개최한다. 이번 행사는 마포 지역의 고유한 분위기를 즐기자는 문화 축제의 일환으로 기획했다. 맛집 팝업스토어·빈티지 플리마켓·미술체험·보드게임 등 다양한 문화 체험 공간을 마련했다. 축제의 재미를 더할 다채로운 이벤트와 누디트 홍대의 주거 환경을 체험하는 프로그램도 준비했다.

부동산 디벨로퍼 기업 네오밸류가 청년세대와 ‘지속 가능한 도시’ 개발에 대해 연구하고 관련 비즈니스 모델을 찾는 대외활동 프로그램을 진행한다. 참가자에겐 1인당 100만원이, 비즈니스 모델 기획 우승 팀에겐 상금 1000만원이 지급된다. 네오밸류는 29일부터 다음달 12일까지 자사 홈페이지에서 ‘라이프스타일 시티 랩(Lifestyle City Lab, 이하 LCL 프로젝트)’ 참가자를 모집한다고 밝혔다. 해당 프로젝트는 ‘지속 가능한 도시’를 주제로 강의 및 스터디 형태로 진행되며 참가자에게 도시•공간 분야 전문가 및 외부 프로젝트 메니저(PM) 강연과 주요 라이프스타일 도시 답사에 참여할 수 있는 기회를 제공한다. 강사진은 ‘퇴사준비생의 도쿄’ 저자 이동진 작가, ESG 전문가 민성훈 수원대학교 건축도시부동산학부 교수 및 지역 개발 전문가인 김수민 로컬스티치 대표로 구성됐다. 프로그램 최종 단계에는 팀 별로 제한 시간 내에 관련 비즈니스 모델을 직접 기획하는 ‘해커톤’ 행사가 기다리고 있다. 이 대회 우승팀에겐 ‘라이프스타일 버킷리스트 지원금’이 수여된다. LCL프로젝트는 다음달 29일부터 내년 3월 12일까지 약 10주간 진행된다. 네오밸류는 서류 심사 및 대면 면접을 통해 최종 참가자 30명을 선발한다. 전공제한 없이 전국 2~4년제 대학 재학생, 휴학생 및 졸업생은 물론 대학원생(재직자 제외)까지 공간 분야에 관심 있는 사람이면 누구나 지원할 수 있다. 참가자들에겐 추후 네오밸류 신입사원 공채 지원 시 서류 전형 우대 혜택도 제공된다. 손지호 네오밸류 대표는 “청년들에게 국내 대표 전문가들을 만나 도시·공간 기획 전문성을 기르고 지속 가능한 도시 비즈니스 모델을 직접 기획해보는 등 쉽게 경험할 수 없는 기회를 제공할 것”이라면서 “네오밸류의 LCL 프로젝트가 예비 도시 기획자를 꿈꾸는 분들의 장래에 큰 도움을 줄 수 있는 프로그램으로 자리매김하기를 기대한다”고 설명했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

일본은 중앙정부가 실버주택 공급 지원...미국은 은퇴자 주거단지 확산 연금 포함 월 수입이 15만엔 정도인 한 여성은 홀로 살고 있는데 치매 탓에 월세를 체납해 살 곳을 잃게 됐다. 일반적인 임대주택은 빌릴 수 없어 사다카쥬를 찾아보았지만 치매 증상에도 대응할 수 있는 적당한 거처를 발견할 수 없었다. 마침내 다다른 곳은 사이타마현 북부의 산골짜기에 있는 사다카쥬였다. 방문진료 등 의료체제가 잘돼 있었고, 식비 등을 포함해도 월 12만엔이면 입소할 수 있었다. 이 여성의 수입으로 충분히 지불이 가능해 만족하며 지내고 있다. 이 여성의 거처 확보를 위해 동분서주한 매너저는 “특히 치매 환자의 경우 집주인이 임대하기를 꺼려하기 때문에 민간 임대주택을 빌리기 힘들다”며 “그러한 의미에서 사다카쥬는 좋은 제도”라고 말했다. ━ 치매 환자에게 사다카쥬 제도 유리 일본에서 고령자의 거주지로 자리매김하고 있는 것이 각종 서비스를 제공하는 고령자 대상 주택인 이른바 ‘사다카쥬’다. 사다카쥬는 고령자의 안부 확인과 생활상담 서비스가 제공되는, 한국으로 치면 이른바 공공실버주택이다. 일본에는 2011년 사다카쥬가 제도화돼 최근 급속도로 확산하고 있다. 이미 전국적으로 20만가구 이상이 공급됐으며 당분간 공급이 크게 늘 것으로 전망된다. 사다카쥬 건설을 일본 국토교통성이 주도하고 있는데, 지난해부터 보조금을 확 늘렸다. 국토교통성은 과거 1가구를 공급하는 데 100만엔 정도의 보조금을 지원했지만 지난해부터는 150만엔 정도를 지원하고 있다.사다카쥬는 입소비(노인양로원에 최초 입주 때 내는 일종의 보증금)가 없고, 월세 개념으로 정액 요금만 낸다. 지역별로 차이는 있지만 대체로 비용이 저렴한 편이어서 고령자에게 인기가 많다. 미국도 고령자를 위한 주거 시설이 잘 갖춰진 편이다. 미국의 실버타운은 1960년대 남서부 지역에 처음으로 조성되기 시작했다. 최근 고령층에게 인기가 많은 실버주택은 이른바 ‘은퇴자 주거단지(CCRC)’로 질병예방센터·복지회관·의료기관·스포츠시설 등이 복합적으로 마련돼 있는 공간이다.CCRC는 현재 미국 전역에 3000여개가 개발돼 운영 중이다. 대표적인 CCRC는 애리조나주에 자리한 ‘선시티’로 대지 3560여 ㎡에 4만2000여 명이 거주하고 있다. 이곳에는 병원·수영장·골프장·경찰서 등 편의시설이 구비돼 있다. 하지만 한국의 실버주택 산업은 이제 걸음마 단계다. 실버주택은 1989년 도입됐지만 공급은 턱없이 부족하다. 특히 정부가 공급하는 공공실버주택은 이제 막 선보이고 있다. 9월 12일 김현미 국토교통부 장관은 경기도 성남시 위례신도시 공공실버주택을 찾아 “미래 세대인 청년과 신혼부부 등을 위한 주거복지 확대뿐만 아니라 고령사회에 대비해 저소득층 어르신을 위한 공공임대주택도 확대해 나가겠다”고 말했다. 지금까지는 중앙정부 차원이 아닌 세종시·울산시 등 지방정부 중심으로 소규모의 공공실버주택을 공급하는 수준이었다.국토부는 우선 내년부터 2022년까지 공공실버주택을 5만 가구 공급한다는 계획을 세웠다. 지난해 성남 위례·목련 등이 입주를 마쳤고 경기 수원, 울산 동구, 부산 구포 등지에서 1346가구가 착공했다. 올해에는 시흥·옹진·보령·제천 등 11곳에서 1070가구를 건설한다. 이들 단지는 곧 공사에 들어가 2019년께 입주할 예정이다. 복지시설과 임대주택을 복합 건설하거나 복지시설이 인접한 곳에 임대주택을 건설하고 지자체·비정부기구(NGO) 등을 활용해 복지서비스를 확대해 나갈 방침이다. 또 노후한 주택 시설을 리모델링·재건축하고 기존 주택을 임차에 저렴하게 재공급하는 고령자 전세임대도 추진할 계획이다. 김 장관은 “어르신들은 집에 머무는 시간이 많아 집안에서 발생하는 안전사고 예방이 중요하다”며 “문턱 제거, 안전손잡이, 높낮이 조절 세면대 등 부장애 설계를 확대 도입하고 어르신 눈높이에 맞춘 디자인도 적극 도입해 나가겠다”고 밝혔다. ━ 준주택인 실버주택, 재산권 보호장치 사실상 없어 그렇다고 민간이 개발·공급한 실버주택이 많은 것도 아니다. 전국의 민간 실버주택은 6000가구에 못 미친다. 그나마 고령 층에 외면 받으면서 10% 이상 비어 있다. 실버주택이 실버세대에게 외면당하는 데는 근본적인 원인이 있다. 실버주택은 관련 법상 주택이 아닌 노인복지시설로 분류된다. 주택법 적용 대상이 아닌 ‘준주택’이라 주택 분양 때 의무적으로 가입해야 하는 분양보증을 받지 않아도 된다. 이 때문에 개발 업체의 부도나 공사 중단 때 계약·중도금을 보호받을 길이 없다. 대출 제약도 있다. 분양보증을 받는 일반 주택(60%)과 달리 집값의 30% 정도만 대출 받을 수 있고 이자도 더 비싸다. 자산 가치도 낮다. 일반주택은 감정평가액이 시세의 80% 수준인데 실버주택은 50% 밖에 인정받지 못한다.엄격한 입주 제한(만 60세 이상)도 걸림돌이다. 예컨대 입주자가 계약기간이 끝나기 전에 사망해도 자식이 입주할 수 없고 보증금을 돌려받기 어렵다. 이 때문에 빈집의 관리비만 내기도 한다. ‘노인만 모여 사는 구조’를 꺼리는 탓도 있다. 임대료·관리비도 비싸다. 요즘 나오는 실버주택은 대개 보증금이 수억원인 전용면적 85㎡ 이상 중대형이거나 호화시설을 핑계로 관리비가 비싼 단지가 대부분이다. 개발 업체가 사업성을 높이기 위해서다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “사실상 정부는 뒷짐만 지고 민간에 의존하는 구조에서 벗어나 제대로 된 관리·지원이 절실하다”고 말했다.실버주택이 제대로 자리 잡으려면 근본적인 제도 개선이 필요하다는 지적이다. 전문가들은 실버주택을 ‘집’으로 대우해야 한다고 지적한다. 준주택이라 재산권 보호장치가 사실성 전무하기 때문이다. 적어도 분양보증제를 적용해야 한다고 입을 모은다. 준주택인 오피스텔은 2014년 8월부터 분양보증(주택도시보증공사) 대상에 포함됐다. 계약·중도금 보호는 물론 대출 한도와 이자도 일반주택과 같다. 권 교수는 “준주택(건축법)이 아니라 일반 아파트처럼 주택법을 적용하면 재산권 보호나 자산 가치 하락 같은 대부분 문제가 해결된다”고 말했다. ‘노인만 모여 사는 구조’에 대한 거부감도 해결해야 할 문제다. 이전과 달리 요즘 실버세대는 퇴직 후에도 왕성한 경제·여가활동을 즐기며 생동감 있는 생활을 이어가기 때문이다. 젊은층과 함께 ‘젊게 살겠다’는 욕구가 크다.일반 아파트 단지 안에 실버세대를 위한 물량을 배정하는 방안을 고려해볼 만하다. 부동산개발업체인 네오밸류의 손지호 대표는 “노부모 부양 특별공급처럼 아예 일정 물량을 실버세대를 위해 배정하거나 아파트 단지 내 1~2개 동에 노인특화설계를 도입해볼 만하다”고 말했다. 정부의 지원은 필수다. 미국은 민간 업체가 실버주택을 지으면 최장 40년 간 저금리 대출을 해준다. 일본은 용적률(대지면적 대비 건축물 면적) 완화 등으로 사업성을 확보할 수 있도록 지원한다. 국내에선 실버주택에 대한 지원이 거의 없다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “민간에 의존할 수밖에 없는 구조라면 세제 감면 등의 혜택을 주고 완공 후 운영 실태 등을 제대로 관리하면 될 것”이라고 말했다.

“래미안·자이·푸르지오…. 아파트 브랜드는 많은데 상가 브랜드는 없어요. 아직까지 상가시장은 분양이 끝나면 사실상 책임지는 사람이 없는 구조에요. ‘앨리웨이’(Alleyway)가 이런 분위기를 바꿀 수 있는 촉매제가 되길 바라요.” 상가시장에 심상찮은 물결이 일고 있다. 부동산시장이 냉랭했던 3년 전 ‘상가 완판’으로 업계를 놀라게 했던 네오밸류 손지호(42) 대표가 이번엔 ‘상가 브랜드’를 만들었다. 사실상 업계 최초다. 손 대표는 “브랜드 아파트처럼 ‘이 상가는 사후 관리도 잘 되고 믿을 수 있다’는 신뢰를 줄 수 있는 상가를 만드는 것이 목표”라고 말했다.네오밸류는 요즘 잘 나가는 부동산개발회사(시행사)다. 2013년 위례신도시 아이파크 1차를 시작으로 위례신도시 아이파크 2차, 광교신도시 아이파크, 구리 갈매지구 아이파크까지 개발에 나선 주상복합 아파트마다 모두 완판 행진을 했다. 특히 유럽풍 설계를 적용한 단지 내 상가는 ‘스트리트형 상가’ 돌풍의 주역이다. 단지 내 상가지만 주거시설과 별도로 짓고 도로를 따라 지상 2층 높이의 점포가 늘어선 구조다. 대개 상가는 6개월 안에 분양을 끝내기 쉽지 않지만 이들 상가는 모두 한 달 안에 계약이 끝났다.시행사는 입지가 좋은 땅을 고르고 매입한 후 건설회사(시공사)를 선정해 아파트·상가 등을 지어 수익을 남긴다. 때문에 성공적인 분양에 초점을 맞춘다. 하지만 손 대표는 시각을 바꿨다. 아파트 같은 주거시설과 달리 상가는 완공 후가 더 중요하기 때문이다. 그는 “시행사가 상가를 팔고 떠난 후 공실이 생기고 제대로 상권이 형성되지 않는 경우가 많아서 시행사가 이른바 ‘먹튀’ 회사라는 오명을 뒤집어 쓴다”며 “수익을 남기기 위해서는 ‘잘 팔리는 상가’를 지어야 하지만 ‘잘 되는 상가’를 짓고 싶었다”고 말했다. ━ “시행사가 상가 초기 운영 맡아야” 이런 그의 생각은 설계 단계부터 반영됐다. 상권 활성화에 유리하도록 동선을 짰고 방문객이 머물 수 있는 부대시설을 만들었다. 점포 크기도 잘 팔리는 소형뿐 아니라 대형까지 다양하게 갖췄다. 손 대표는 “가격이 비싼 대형은 사려는 수요가 거의 없어 팔기 힘들지만 상권 활성화를 위한 필수요건인 키 테넌트(앵커 테넌트) 업종을 유치하기 위해서는 다양한 크기의 점포가 있어야 한다”고 말했다.그의 생각은 맞아 떨어졌다. 지난해 완공된 위례신도시 아이파크 1차와 올 5월 완공된 2차엔 롯데마트·다이소·뚜레쥬르같이 집객력이 좋은 업종이 입점했다. 손 대표는 “대형마트가 입점하려면 큰 점포가 필요한데 위례신도시 중심상업지구에 그 정도 크기의 점포가 없어서 수월하게 유치했다”고 설명했다. 상가 분양도 일부만 했다. ‘초기 상권 활성화를 위해서는 구심점이 필요하다’는 그의 생각 때문이다. 제대로 된 상권을 만들기 위해서는 일정 기간 시행사가 초기 운영을 맡아야 한다는 것이다. 그는 “예컨대 100개 점포가 모여 상권 활성화를 위한 노력을 한다고 해도 각 점포마다 주인이 다르고 100명의 이해관계가 다르기 때문에 홍보물 한 가지 만들기도 어려운 것이 현실”이라고 말했다.위례신도시 아이파크 1차는 153개 점포의 20%를, 2차는 40%를 남겼다. 광교신도시 아이파크는 100% 직접 운영한다. 구리 갈매지구 아이파크도 60%만 분양했다. 손 대표는 “갈매지구 아이파크의 경우 분양 시작 이틀 만에 100개 점포가 다 팔릴 정도로 인기를 끌었다”며 “수익을 생각하면 나머지 물량도 다 팔고 싶었지만 상권 활성화를 위해 남겨뒀다”고 말했다.그는 상가 운영에 그치지 않고 직접 ‘세입자’가 돼 보기로 했다. 올 10월 북카페 ‘니어 마이 비’를 개점한다. 스페셜티 커피와 독서를 즐길 수 있는 ‘동네 사랑방’ 같은 공간으로 조성할 계획이다. 사람들의 발길을 끌 수 있는 집객 효과도 노렸다. “대개 영화관·서점·갤러리 등이 해당 상권의 집객 역할을 해요. 하지만 어디에나 있는 시설이 아닌 이 상권만의 독특한 시설을 만들고 싶었습니다.세입자에 대한 이해도 필요했어요. 활성화된 상권이란 결국 장사가 잘 되는 상권이라는 의미거든요. 직접 장사를 하는 사람이 중요해요. 설계부터 세입자를 배려하려고 노력했지만 직접 가게를 차려보니 전에는 미처 알지 못했던 불편함과 불합리함이 보이더군요. 예컨대 환풍기 위치에 따라서도 공간 활용도가 크게 달라져서 당장 손님을 받을 탁자 수가 줄어들어요. 앞으로 제가 짓는 상가는 세입자가 보다 편하게 장사할 수 있는 상가가 될 겁니다.”부동산 개발을 하면서 그는 국내 쇼핑 여건의 한계에 안타까움을 느꼈다. 사실상 백화점·대형마트·아웃렛 같은 틀에 박힌 대형 시설 외에는 제대로 된 쇼핑몰을 찾기 힘들다는 것이다. 손 대표는 “미국만 해도 놀거리·먹거리·살거리가 모두 어우러진 쇼핑몰이 곳곳에 있어서 굳이 백화점·놀이공원에 따로 갈 필요가 없는데 국내는 똑같은 포맷의 쇼핑시설 뿐”이라고 말했다. ━ 궁극적으로 만들고 싶은 상권은 ‘골목길’ 그는 개발방식을 이유로 꼽는다. “선진국은 부동산 종류마다 전문 개발 업체가 따로 있어요. 상가만 해도 쇼핑몰 개발 업체, 리테일 개발 업체 등으로 나뉘죠. 이들 업체는 대개 리츠(REITs·부동산투자회사)에요. 투자자금을 모아서 개발하죠. 아직까지 국내에선 이런 방식이 익숙하지 않아요. 개발 업체가 단독으로 투자하고 개발하는 방식입니다. 잘 되는 상가를 만들려면 일정 부분 상가 보유도 하고 운영도 해야 하는데 이 기간 동안 수백억원에서 수천억원의 자본이 묶이게 되요. 이를 개발 업체가 단독으로 부담하기에는 리스크가 너무 큰 거죠. 저도 ‘제대로 된 상가’ 개발에 대한 열정이 부족했다면 결국 모든 점포를 다 팔고 수익이 좋은 다른 부동산 개발 사업에 눈을 돌렸을 겁니다.”상가 브랜드인 ‘앨리웨이’는 그의 생각과 경험, 노력이 고스란히 담긴 결정체다. 앞서 분양한 4곳에 이어 앞으로 분양할 인천 도하지구까지 총 5곳의 앨리웨이가 있다. 그는 앨리웨이를 통해 ‘추억이 있는 상권’을 만들려고 한다. 손 대표는 “골목길은 친구들과의 놀이공간이자 아빠·엄마와의 따뜻한 추억이 있는 공간”이라며 “앨리웨이의 뜻인 골목길이 궁극적으로 만들고 싶은 상권”이라고 말했다.각 앨리웨이의 설계나 인테리어, 입점 업종이 모두 다른 것도 이 때문이다. 해당 지역에 맞는 지역밀착형 상권 형성을 위해서다. ‘한 달에 한 번’ 찾는 곳이 아닌 ‘매일 찾는’ 곳을 만들겠다는 포부다. 그는 “해당 지역마다 주민들의 경제력, 생활습관, 선호도가 다르기 때문에 각 앨리웨이마다 설계와 입점 업종이 다른 것”이라고 설명했다.제대로 된 부동산개발회사에 대한 욕심도 있었다. 시행사는 사실상 해당 부동산의 주인이지만 시공사의 브랜드를 앞세워 분양을 한다. 이 때문에 어떤 시행사가 어떤 부동산을 개발했는지 알기 어렵다. “그동안 시행사는 사실상 시공사 뒤에 숨어 있는 모양새에요. 예컨대 자이 아파트에 하자가 생기면 시공사인 GS건설을 욕하는 식이죠. 진짜 개발사업의 주체는 시행사인데 말이죠. 앨리웨이는 제 얼굴이에요. 얼굴에 먹칠하고 살 수는 없잖아요. ‘네오밸류가 개발했으면 괜찮아’라는 소리를 듣고 싶어요. 해당 지역 주민에게 사랑 받는 ‘똑 부러지는’ 상권으로 발전시킬 겁니다.”

공공택지의 인기가 갈수록 치솟고 있다. 정부가 추가 개발을 잠정 중단한 영향이다. 공공택지는 도심 인근에 계획적으로 개발하는 곳으로, 주거환경이 쾌적하고 기반시설이 잘 갖춰져 수요자들에게 큰 인기를 끌어왔다. 수도권 1기 신도시로 불리는 분당·일산신도시 등지를 시작으로 최근 입주한 판교신도시, 아파트 분양이 한창인 서울 위례신도시가 대표적이다. 수도권뿐 아니라 지방에서도 공공택지는 일대 부동산 시장을 선도해왔다. 인기 이유는 주거환경이다. 계획 단계부터 인구 수를 감안해 아파트 높이와 도로 폭, 학교 수 등 최적의 요건을 찾기 때문이다. 여기에 이제는 희소성까지 갖추게 된 것이다. 정부는 공공택지보다 주택 수요가 많은 도심에서의 주택 공급을 늘리겠다며 공공택지 개발을 잠정 중단했다. 그러자 이미 개발 중인 공공택지에 수요자들이 몰리고 있다. 아파트는 분양만 하면 수십대 1, 수백대 1의 청약 경쟁률을 보인다. 신규 분양도 줄을 잇고 있다. 그런데 이 같은 공공택지엔 아파트만 있는 게 아니다. 수익형 부동산의 대표 상품인 ‘상가’도 있다.한국은행의 기준금리 추가 인하 등으로 최근엔 아파트 분양 열기가 상가로 옮겨 붙을 태세다. GS건설이 6월 초 경기도 하남시 미사강변도시에서 공개입찰에 부친 센트럴자이와 리버뷰자이 아파트 내 상가엔 투자자가 대거 몰렸다. 입찰 경쟁률이 센트럴자이는 29대 1, 리버뷰자이는 15대 1 이었다. 낙찰률(예정가 대비 낙찰가)은 각각 평균 177%, 173%나 됐다. 우미건설이 최근 화성시 동탄2신도시에서 분양한 앨리스 빌 주상복합 단지 내 상가 초기 계약률이 88%에 달했다. 올 상반기 한국토지주택공사(LH)가 공공택지에서 내놓은 16개 단지 내 상가 101개 점포도 유찰 없이 모두 주인을 찾았다. ━ 아파트 분양 열기 상가로 옮겨 붙어 공공택지 상가에 투자자가 몰리는 건 개발 단계에서부터 가구·인구 수 등을 고려해 상업용지를 조성하므로 비교적 임대가 안정적이기 때문이다. LH 아파트 상가는 배후 수요가 대개 가구 수가 많은 중소형 아파트로 구성돼 고객을 쉽게 확보할 수 있다는 이점도 있다. 특히 LH 단지 내 상가는 배후 아파트 100가구당 평균 1개 점포 수준으로 건설돼 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 대표적인 수익형 부동산으로 손꼽힌다. 상가·아파트 분양 대행회사인 앰게이츠 장원석 대표는 “공공택지 상가는 배후 가구 수를 바탕으로 상업용지 비율을 정하기 때문에 일반 지역에 비해 공급 과잉 등에 대한 우려가 덜한 게 장점”이라고 말했다.이 같은 분위기는 당분간 더 이어질 것 같다. 저금리 기조가 이어지고 있기 때문이다. 업체들도 분양을 서두르고 있다. 하반기엔 구리시 갈매지구, 위례·동탄2신도시, 세종시 등지와 공공 택지는 아니지만 계획적으로 개발된 서울 은평뉴타운에서 상가가 추가 분양한다. 부동산개발회사(시행사)인 네오밸류는 9월께 구리 갈매지구에서 구리갈매 아이파크 주상복합 단지 내 상가인 아이파크 애비뉴(가칭)를 분양한다. 경춘선 복선전철 갈매역이 상가 바로 앞에 있어 단지 내 상가지만 근린상가 역할까지 할 전망이다. 세종시에선 시행사인 우리개발주식회사가 다음달 2-2생활권에서 크리스마스 상가 148개 점포를 내놓는다. 근린상가로 지상 6층 1개 동 규모다. 점포는 전용면적 39~873㎡ 148개다. 서울 은평뉴타운에선 한화건설이 짓는 꿈에그린 주상복합 단지 내 상가가 9월께 나온다. 아파트·오피스텔로 이뤄진 복합단지로 상가는 55개다.하반기엔 투자 1순위로 꼽히는 LH 아파트 상가도 나온다. 하남 미사강변도시 등지의 LH 아파트 50여 단지가 분양에 나선다. 수도권에선 미사 강변도시를 비롯해 동탄2신도시, 의정부시 민락2지구, 구리시 갈매지구 등지에 있다. 특히 서울 접근성이 좋은 미사강변도시와 동탄2신도시 아파트 상가에 투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다. 지방에서는 양산시 물금2지구, 대구혁신도시, 원주혁신도시 등지에서 단지 내 상가 공급이 시작된다. 지방의 LH 아파트 상가는 수도권에 비해 내정가가 저렴한 편이라 입찰 경쟁이 더욱 치열하다. 하반기 분양될 물량들도 주거환경이 편리한 중심지역, 개발이 집중되는 혁신도시 등지가 많아 경쟁률이 꽤 쎌 것 같다. ━ 투자 1순위 LH 아파트 상가 이 같은 신도시 상가는 크게 두 가지 방식으로 분양된다. LH 아파트 상가와 민간 아파트 상가는 대개 공개입찰에 부쳐진다. 업체 측이 정한 예정가(내정가) 이상 최고 입찰자가 낙찰하는 식이다. 입찰할 때는 입찰보증금도 있는데, 상가마다 100만~1000만원까지 다양한 편이다. 입찰 전엔 계약금도 미리 준비해야 한다. 계약금은 보통 낙찰가의 10%다. 이 같은 공개입찰은 입찰가를 써 낼 때 신중해야 한다. 자칫 너무 높은 입찰가를 써 내면 수익은커녕 애물단지가 될 수 있다. 전문가들은 LH 아파트 상가의 적정 낙찰가율은 130% 내외라고 입을 모은다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “주변 임대료 등을 고려해 적절한 가격을 써내야 한다”며 “입찰 경쟁률이 높다고 입찰가를 높이 써내면 낙찰하더라도 수익률 하락으로 애물단지가 될 수 있다”고 말했다.근린상가는 대개 선착순 방식으로 나온다. 특별한 제한이나 절차 없이 투자자가 원하는 점포를 찍어 계약하는 형태다. 선착순이므로 분양 시점을 꾀고 있다가 목이 좋은 점포를 선점하는 게 전략이다. 선착순 방식의 경우 계약금은 대개 분양가 10%다. 근린상가는 분양가 적정성을 잘 따져봐야 한다. 주변 임대료 등을 살핀 뒤 임대수익률이 연 5~6% 정도는 되는지 따져봐야 하는 것이다. 임대수익률이 그 이하로 예상된다면 계약하지 않는 게 낫다. 연 5%도 안 된다면 취득세 등 각종 세금과 부대 비용을 고려한 실제 임대수익률은 사실상 마이너스가 될 수 있기 때문이다. 공개입찰이나 선착순 분양 모두 중도금은 아파트처럼 대출을 받을 수 있다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “공공택지 내 상가는 입주 초기 기반시설 부족으로 활성화에 어려움을 겪을 수 있다”며 “임대수요, 분양가 등은 물론 주변 아파트 입주 시기 등을 고려해야 한다”고 조언했다.

오피스텔 시장이 연초부터 심상치 않다. 투자 수요가 몰리면서 청약 경쟁률이 치솟고 있다. 현대엔지니어링이 2월 2~3일 경기도 수원 광교신도시에서 내놓은 ‘힐스테이트 광교’는 172실 모집에 7만2639건이 접수돼 평균 422.3대 1, 최고 800.4대 1이란 경이적인 경쟁률을 기록했다. 2012년 4월 오피스텔 인터넷 청약접수 시스템이 도입된 이후 오피스텔 인터넷 청약접수를 통해 분양한 단지 가운데 가장 높은 청약경쟁률이다. 지금까지 최고 기록은 2012년 8월 세종특별자치시에서 분양된 ‘호수의아침’ 오피스텔로, 평균 청약 경쟁률이 75.9대 1이었다. 힐스테이트 광교 오피스텔은 이보다 55배 높은 경쟁률로 신기록을 달성한 것이다.효성이 같은 날 경기도 광명시 광명역 세권지구에서 청약 접수를 받은 ‘광명역 효성해링턴 타워 더 퍼스트’ 오피스텔도 평균 10.8대 1, 최고 38대 1의 경쟁률을 기록했다. 616실 모집에 총 6600여 건이 접수됐다. ━ 초저금리에 부동자금 넘쳐나 전문가들은 갈 곳을 잃은 시중 부동자금이 오피스텔로 몰리고 있다고 진단한다. 저금리 기조 속에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 오피스텔로 향하고 있다는 것이다. 부동산114에 따르면 1월 말 기준 서울 오피스텔의 평균 투자수익률은 연 5.3%다. 인천은 연 6.4%, 경기도는 연 5.7%다. 1년 새 서울은 0.1%포인트, 인천은 0.3%포인트, 경기도는 0.2%포인트 떨어졌지만, 여전히 1%대 수준인 은행 정기 예금금리에 비해선 훨씬 높다. 공실을 반영한 FR인베스트먼트의 집계도 크게 다르지 않다. 이 회사에 따르면 지난해 말 기준 서울 오피스텔의 평균 투자수익률은 연 5.12%다. 2013년 말(연 5.16%)보다 0.04%포인트 내렸지만 여전히 정기예금 금리보단 높다. 경기 성남 분당구는 5.11%였고, 고양 일산 동구와 서구가 각각 5.35%와 5.40%, 인천 송도신도시 4.75%를 보였다.전문가들은 이 같은 분위기가 이어질 것으로 내다본다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “초저금리 기조로 5억원 미만의 소액 투자를 희망하는 수익형 부동산 수요층이 두터워 당장 오피스텔 분양 열기가 크게 위축되지는 않을 것”이라고 말했다. 그러나 투자수익률이 계속 하락세여서 지역·면적별 희비는 갈릴 것 같다. 안 연구원은 “오피스텔 시장은 주택 시장의 월세 전환 가속화로 경쟁상품이 늘면서 임차 수요 감소가 불가피하고 앞으로 2∼3년은 지나야 공급 과잉이 해소될 수 있다”고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “교통 여건이 양호한 서울 마포구·성동구 등 도심권 오피스텔은 괜찮지만 공급이 많았던 구로구나 분당구 일대는 수익률이 떨어지는 추세”라며 “기반 시설이 부족한 신도시 오피스텔도 임차인을 구하기 어려워 고전할 가능성이 있다”고 내다봤다.오피스텔 투자 상품 변화도 주목해야 할 부분이다. 요즘 나오는 오피스텔은 아파트를 닮아가고 있다. 원룸 구조에서 벗어나 가족이 살 수 있을 정도로 공간이 넓어지고, 채광·환기에 좋도록 집 구조가 바뀌는 것이다. 이 덕분에 직장인과 신혼부부 등 실수요자로부터 많은 관심을 받고 있다. 현대엔지니어링의 힐스테이트 광교에도 투룸과 쓰리룸 구조가 있다. 3~4베이 일자형 맞통풍 구조로 통풍과 채광이 뛰어나다는 점도 장점이다. 베이란 전면에서 거실과 방이 보이는 숫자다. 베이가 많을수록 채광이 좋고 베란다·테라스 등의 면적이 늘어난다. 화장실이 2개인 곳도 있다. 통상 오피스텔은 거실과 주방이 연결되고 방이 1개가 있는 경우가 많았는데, 이런 고정관념을 깬 것이다. 현대산업개발이 위례 우남역에 분양하는 ‘아이파크’도 오피스텔이지만, 투룸과 쓰리룸 평면을 갖췄다. 74실이 공급되는 투룸은 침실 옆에 드레스룸과 파우더룸까지 마련했다. 57실인 쓰리룸은 알파 공간이 제공돼 서재나 드레스룸으로 꾸밀 수 있고, 현관 대형 수납장과 안방 붙박이장 설치로 수납공간을 넉넉하게 만들었다. 소형 아파트를 찾는 실수요자들이 관심을 보이고 있다.한화건설이 위례신도시에서 분양 중인 ‘위례 오벨리스크’는 전용면적 65㎡와 77㎡가 3베이 구조다. 특히 65㎡에는 주방용품과 음식재료를 보관하는 주방용 팬트리를 뒀고, 드레스룸으로 활용 가능한 알파룸도 있다. 부동산개발회사인 네오밸류는 올 상반기 광교신도시에서 분양할 오피스텔 300실을 모두 쓰리룸으로 만들 계획이다. 이처럼 업체들이 투룸·쓰리룸을 늘리는 건 초소형 주택이 공급 과잉에 시달리고 있기 때문이다. 서울시에 따르면 지난해 9월 기준 10만7727가구에 이르는 소형 주택 중 70%인 7만3348가구가 30㎡ 이하 초소형 원룸이다. 상황이 이렇다 보니 일부 지역에선 미분양과 공실(빈 방)로 골머리를 앓고 있다.투룸·쓰리룸의 주 수요층인 2~3인 가구가 늘고 있는 것도 또 다른 원인이다. 통계청 조사 결과 서울시에선 2~3인 가구의 비율이 2000년 39%에서 2010년에는 45%로 증가했다. 서울시는 이 비율이 2020년엔 50%, 2030년에는 54%로 늘어날 것으로 예상한다. 그러나 소형 주택 10만7727가구 중 2~3인 가구에 적합한 30~60㎡는 3만여 가구에 불과하다. 서울시 관계자는 “거실과 방 1~2개로 이뤄진 소형 주택이 많이 필요하기 때문에 저리 대출 등을 통해 투룸·쓰리룸 공급을 장려할 계획”이라고 말했다. ━ 2~3인 가구 비율 늘어 그런데 이 같은 초소형과 소형은 크기뿐만 아니라 성격이 달라 투자 때 유의해야 한다고 조언한다. 임대수익률은 원룸인 초소형이 유리한 편이다. 보증금보다는 월세 비중이 크기 때문이다. FR인베스트먼트가 1997년 이후 준공된 서울·수도권 오피스텔 2만5535실 임대수익률을 조사한 결과 투자수익률은 초소형이 연 5.28%이었던 데 반해 투룸형은 연 5.09%였다. 실제로 서울 가락동 A오피스텔의 경우 보증금 1000만원을 기준으로 원룸인 30㎡는 월세가 70만원, 투룸인 56㎡는 월세가 110만원 선이다. 매매가격은 30㎡가 1억5000만원 선, 56㎡가 3억1000만원 정도한다. 단순히 투자비 대비 임대수익률이 30㎡는 연 5.6%, 59㎡는 연 4.2%대인 셈이다.투룸·쓰리룸의 임대수익률이 상대적으로 약세인 건 수요층이 ‘가족’이기 때문이라는 분석이다. 임대주택관리회사인 라이프테크 박승국 사장은 “세대를 이루고 있는 가족이라면 월세 지출에 한계가 있을 수밖에 없다”며 “투룸·쓰리룸은 원룸에 비해 보증금이 높고 월세가 낮게 형성돼 있다”고 말했다. 이와 달리 임대 안정성에선 단기 임대가 많은 원룸보다 투룸·쓰리룸이 높은 편이다. 가락동 A공인 관계자는 “원룸보다 주거 만족도가 높고 가족 단위인 만큼 임대차 기간(2년)을 꽉 채우는 예가 많다”고 말했다. 그만큼 공실 부담이 적다는 얘기다. 이남수 부동산팀장은 “원룸은 대학가나 업무시설 밀집 지역이, 투룸·쓰리룸은 신도시 등 주거 쾌적성을 갖춘 곳이 유리하다”고 조언했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “지난 2010∼2011년 대거 공급됐던 물량의 입주 본격화로 수도권 오피스텔은 수익률 하락 위험이 커져 향후 투자 때 공급량에 주목해야 한다”고 했다. 단기간에 공급이 몰린 서울 강남이나 경기 성남 판교, 분당 등은 피하는 게 좋다는 것이다.

지난 1월 10일 오전 위례신도시 우남역 아이파크 애비뉴 상가 홍보관은 300여명의 방문객으로 북적댔다. 이 상가의 정식 청약일은 1월 30일. 미리 사전 청약 예약 접수를 하려는 수요가 많자 분양 업체는 9~11일 임시로 홍보관 문을 열고 방문객을 맞았다. 현대산업개발 엄태윤 분양소장은 “63개 점포인데 사전 청약 예약자만 200명이 넘는다”며 “영하의 날씨에도 3일 동안 700명이 넘게 다녀갔다”고 말했다.겨울철 한파에도 수익형 부동산 시장 열기가 후끈하다. 종전 같으면 상가시장은 물론 오피스텔 분양시장이 가장 한산한 때다. 하지만 벌써 새해 수익형 부동산 분양전 막이 올랐다. 연초 신규 상가가 쏟아진다. 지난해 상가 투자 열기로 달아올랐던 위례신도시는 물론 서울 마곡지구, 광교신도시, 세종시 등지에 물량이 몰려 있다. 지난해 상가시장 투자 열기가 달아오르자 업체들이 분위기를 이어가려고 분양을 서두른 영향이다. 부동산개발업체인 네오밸류 최순웅 이사는 “오랜 침체에 빠져 있다가 불씨가 붙으니 분양 시기를 저울질하던 업체들이 상가 분양을 앞당기고 있다”고 설명했다. 올해도 금리가 오를 기미가 보이지 않자 수익형 부동산에 눈을 돌린 투자 수요가 많은 것도 상가 분양이 늘어난 또 다른 이유다.위례신도시가 가장 눈에 띈다. 1월에만 8개 상가, 1500여 점포가 주인을 찾아 나선다. 위례 신사선 위례중앙역(예정) 인근에 위례 우성트램타워(223개 점포)가 분양에 나선다. 위례 우남역 아이파크 애비뉴(63개 점포), 위례 오벨리스크 센트럴스퀘어(193개 점포)는 오피스텔 단지 내 상가다. 세종시에선 스마트 허브 1·2차 232개 점포가 1월 말 나온다.분양물량이 쏟아지고 경쟁이 치열해면서 상가시장에서 보기드문 홍보관도 속속 등장하고 있다. 위례 오벨리스크 센트럴스퀘어, 세종 스마트 허브, 울산 화정동 엠코타운 이스턴베이 등이 홍보관을 조성했다. 아파트와 달리 상가는 찾는 수요가 한정적이고 단기간에 분양이 끝나기 쉽지 않아 유지비 부담 등으로 홍보관을 조성하는 경우가 드물다. 상가전문분양업체인 비제이플랜 박병준 대표는 “홍보관이 있으면 투자자에게 신뢰를 줄 수 있고 다른 상가와 차별화할 수 있다”고 말했다. ━ 임대수익으로 한 푼이라도 더 공급 과잉으로 몸살을 앓았던 오피스텔도 올해 기운을 차릴 것으로 보인다. 그간 오피스텔은 금융위기 한파에도 인기몰이를 톡톡히 했다. 공급 과잉으로 한동안 위기를 맞았지만 여전히 찾는 이들이 꾸준하다. 저금리 기조가 이어지면서 매월 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있는 매력 때문이다. 그간 크게 늘었던 공급 과잉 여파가 올해 한풀 꺾일 것으로 보인다. 2009년 1만실에도 미치지 못했던 분양물량이 2011년 3만3000여 실로 확 늘어난 후 지난해까지 평균 3만여실이 나왔다.올해는 사정이 좀 다르다. 부동산 업계에 따르면 올해 오피스텔 분양물량은 1만5000여실에 불과할 것으로 보인다. 상반기 전국 8500여실이 분양 예정이다. 이 중 60%인 6400여실이 서울·수도권에 몰려 있다. 서울엔 2600여실이 공급 예정이다. 이는 지난해 공급 물량의 30% 수준에 불과하다. 대부분 송파·마포·종로구 등 도심에 몰려 있다. 송파구에선 1월 말 잠실 대명 벨리온 348실이 나온다. 지하철 8호선 몽촌토성역, 2·8호선 잠실역을 이용하기 편하다. 방이동 일대엔 금성주택이 짓는 잠실 헤리츠 336실도 나온다. 도심권인 중구에선 충무로5가 일대에 충무로 엘크루 메트로시티2차가 들어선다. 오피스텔 209실(23~41㎡, 이하 전용면적)과 도시형생활주택 171가구(22~35㎡)가 함께 조성된다. 3㎡4호선 충무로역을 이용할 수 있다. 서대문구 돈의문1구역엔 주상복합 내 오피스텔이 2월 분양한다. 경희궁 자이 오피스텔 118실이다. 5호선 서대문역, 3호선 독립문역을 이용할 수 있다. 마포구 합정동엔 한강2차 푸르지오가 나온다. 448실로 규모가 큰 편이다. 26~29㎡ 소형으로 이뤄진다. 2·6호선 합정역으로 바로 연결된다.올해 공급 물량이 줄어들지만 그간 공급이 몰린 지역은 임대수익률이 떨어질 수 있어 해당 지역의 수급 상황을 꼼꼼히 살펴야 한다. 지난해에 이어 올해 입주 예정인 물량은 3만 실이 넘는다. 내년에도 2만실 정도 쏟아질 예정이다. 전문가들은 “2012년부터 공급이 줄면서 공실률이나 수익률 등이 서서히 안정을 찾아가고 있다”며 “여전히 은행 금리보다 예상 임대수익률이 높아 투자자들의 관심을 끌 것”이라고 말했다.기대 수익률은 보수적으로 책정해야 낭패를 면할 수 있다. 새 오피스텔이라면 현재 임대료 시세보다 5만~10만원 정도 더 받을 수 있다. 입주물량이 많은 지역이라면 오히려 임대료가 떨어질 수 있어 현재 시세 수준으로 예상하는 것이 안전하다. 오피스텔은 실제 사용 면적을 기준으로 임대료를 받기 때문에 전용면적 대비 임대료 수준을 반드시 따져봐야 한다. 특히 올해엔 초소형 원룸뿐 아니라 투룸·쓰리룸도 적지 않게 나올 것으로 전망 된다. 원룸과 투룸, 쓰리룸은 크기뿐만 아니라 성격이 달라 투자 때 유의해야 한다. 임대수익률은 원룸인 초소형이 유리한 편이다. 보증금보다는 월세 비중이 크기 때문이다. 임대주택관리 회사인 라이프테크 박승국사장은 “세대를 이루고 있는 가족이라면 월세 지출에 한계가 있을 수밖에 없다”며 “때문에 투룸·쓰리룸은 원룸에 비해 보증금이 높고 월세가 낮게 형성돼 있다”고 말했다.이와 달리 임대 안정성에선 단기 임대가 많은 원룸보다 투룸·쓰리룸이 높은 편이다. 중개업소들은 “원룸보다 주거 만족도가 높고 가족 단위인 만큼 임대차 기간(2년)을 꽉 채우는 예가 많다”고 말했다. 그만큼 공실 부담이 적다는 얘기다. 이에 따라 원룸은 대학가나 업무시설 밀집 지역이, 투룸·쓰리룸은 신도시 등 주거 쾌적성을 갖춘 곳이 유리하다. ━ 원룸은 대학가, 투룸·쓰리룸은 신도시 유리 상가 분양물량은 대부분 신도시 등 택지지구에 몰려 있어 단기간에 상권이 활성화하기 쉽지 않다. 한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “아파트 입주가 마무리돼야 사람이 북적이고 상권이 형성되기 때문에 적어도 5년 정도 예상하고 투자에 나서야 한다”고 말했다. 또 반드시 현장을 방문해 지하철역까지 실제 거리나 동선 등을 직접 확인해야 한다. 콜드웰뱅커케이리얼티 박대범 본부장은 “지난해 인기몰이를 했던 지역도 최근 상가 웃돈이 떨어지고 있어 임대수익이 아닌 시세차익에 대한 기대감으로 투자에 나서는 것은 자제해야 한다”고 조언했다.