서울 종로구 세운상가 일대 도시재생사업이 마무리됐다.서울시는 지난 26일 제6차 도시재생위원회를 개최하고 세운상가 일대 도시재생활성화계획 변경안을 원안 가결했다고 27일 밝혔다.이번 변경안은 2015년부터 추진한 세운상가 일대 도시재생사업이 대부분 마무리됨에 따라 이들 사업에 대한 완료 조치 내용을 담고 있다.세운상가 일대 도시재생사업은 7개의 마중물 사업, 2개의 지자체 사업, 1개의 연계사업 등 총 10개 사업으로 추진됐고 올해까지 모든 사업이 완료됐다. 주요 재생사업으로는 청년 창업 지원·도심제조산업 인프라 확충을 위한 '세운메이커스 큐브' 조성, 세운상가군 내 유휴공간을 활용한 지역활성화 거점공간 조성, 공중보행교 등 공공공간 조성사업 등이다.도심산업생태계 보존세운지구 금속·제조 등 세입자 이주대책의 일환으로 한국토지주택공사(LH)와 공동으로 산림동82-3 일대에 상생지식산업센터를 조성하기도 했다.세운상가 일대 도시재생활성화지역은 사업추진 과정에서 여건이 변하면서 '2030 도시재생전략계획', '세운재정비촉진계획' 등 관련 계획의 변경이 있던 지역이다.대상지 일대는 지난 6월 변경 결정된 세운재정비촉진계획과 구역이 일치해 도시계획적 정합성 유지가 필요한 상황이었다.변경안에는 세운상가 일대 공중보행로 일부 구간을 철거하고 지상부 보행환경을 개선하는 등 변화된 사업 내용이 담겼다.세운상가 일대 공중보행로는 세운상가에서 청계·대림상가, 삼풍상가·PJ호텔, 인현·진양상가까지 약 1㎞ 구간에 걸쳐 설치된 다리 겸 보행로다. 2016년 박원순 전 서울시장 재임 시절 도시재생사업 중 하나로 추진돼 2022년 전 구간 개통됐다.시는 우선 삼풍상가와 PJ호텔 양측 약 250m 구간에 설치된 철골구조의 보행교 구간에 대한 시설을 폐지할 계획이다.앞서 시는 지난 9월부터 주민공청회, 관계기관 협의, 시의회 의견청취 등 공론화 과정을 거쳐서 다양한 의견을 수렴하면서 이번 변경안을 마련한 바 있다.신윤철 서울시 도시재창조과장은 "이번 도시재생활성화계획 변경은 세운상가 일대 재생사업이 모두 완료됐단 점을 시사하면서 원활한 사업 마무리를 위한 절차라는 점에 의의가 있다"며 "지역에 필요한 산업 생태계 보존과 균형 있는 개발사업 추진은 세운재정비촉진계획 등을 통해 지속 관리해 나갈 예정"이라고 말했다.

서울역 서부 인근인 용산구 서계동 일대가 최고 39층 2900세대 규모 아파트단지로 재개발된다. 인근 공덕동, 청파동 노후지역도 재개발에 탄력을 받으면서 일대가 7000세대 규모의 대규모 주거단지로 탈바꿈할 전망이다. 서울시는 서계동 33일대 주택정비형 재개발사업의 신속통합기획을 확정했다고 23일 밝혔다.신속통합기획이란 시가 사업 계획 수립 단계부터 신속한 사업 추진을 지원하고 공공성과 사업성의 균형을 맞춘 가이드라인을 제시하는 정책을 말한다. 이 지역은 서울역과 가장 가까운 주거지이지만 경부선 지상 철도로 보행과 차량 동선이 단절돼 주민들이 불편을 겪어 왔다. 또 노후주택이 87%에 달할 정도로 주거 환경 정비 필요성이 높은 곳으로 꼽힌다. 노후주택 비율은 87%에 달한다. 그러나 1990년대 주거환경개선사업, 2010년대 중반 이후 지구단위계획 및 도시재생활성화계획 등 수차례 시도에도 실질적 효과를 얻지 못했다고 시는 설명했다. 사업 기획안은 이 지역을 2900세대 내외(오피스텔 250세대 포함) 최고 39층의 주거단지로 바꾼다는 게 핵심이다.또 서울역 서측∼청파로∼아파트 단지 내 중앙마당∼만리재로로 이어지는 동서 보행로를 마련하고 만리재로와 청파로에 공원을 배치하기로 했다. 서울로7017∼만리재로∼효창공원으로 이어지는 남북 보행로에서도 지역 주민들이 녹지를 누릴 수 있다.도로도 정비해 청파로∼만리재로까지 이어지는 교통체계를 마련한다. 주민 문화 활동을 위한 도서관, 청년을 위한 공공기숙사 부지도 계획했다.1종 주거지역은 2종으로, 2종 주거지역 일부는 3종 혹은 준주거지역으로 상향해 최고 39층까지 건물을 올릴 수 있게 했다. 용적률은 280% 내외다.아울러 이 사업지 인근인 공덕동 115-97일대는 지난 5월 정비구역으로 지정됐고, 청파동1가 89-18 및 공덕동 11-24일대는 오는 7월 지정을 목표로 절차를 밟고 있다.용산구 서계동 33일대 재개발사업이 신속통합기획 절차를 밟게 되면서 용산부터 마포로 이어지는 대규모 주거단지 조성에도 탄력을 받게 될 전망이다.이로써 서계동, 청파동, 공덕동 노후 주거지역이 총 7000 세대 대규모 주거단지로 재탄생할 것으로 보인다.조남준 서울시 도시공간본부장은 “서울역 일대 변화와 함께 보행·녹지·남산경관을 모두 누리는 도심 대표 주거지로 거듭날 수 있도록 향후 절차도 적극 지원하겠다”고 말했다.

서울시가 성동구 마장축산물시장과 서마장 지역 주거환경 개선에 나선다. 서울시는 11일 제7차 도시·건축공동위원회를 열고 ‘마장축산물시장 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정안’을 수정 가결했다고 12일 밝혔다. 대상지는 마장축산물시장과 서마장 저층주거지가 있는 성동구 마장동 510-3번지 일대(26만91㎡)다. 이 곳은 2018년 7월 ‘마장축산물시장 일대 도시재생활성화지역’으로 지정되어 활성화사업이 추진 중이다. 청량리와 왕십리를 연결하는 동북권 광역중심에 해당하며, 동북선 경전철역인 마장동우체국역이 2026년 신설될 예정이다. 이번 지구단위계획에 대해 서울시는 활성화계획을 보완해 사업의 실행력을 높이고, 시장 활성화와 서마장 저층주거지 정주환경 보호를 위한 지속적인 지역 관리방안을 마련하고자 계획을 추진하게 됐다고 설명했다. 이에 서울시는 시장구역 제2종일반주거지역 내 제조업소 입지를 완화한다. 제2종일반주거지역에서는 너비 12ｍ 이상인 도로에 접한 대지에 한해 제2종근린생활시설(제조업소)가 입지할 수 있으나, 지구단위계획에서 이를 일부 완화할 계획이다. 건축지정선, 차량출입 불허구간 설정과 주차장 설치 면제를 통해 시장 가로환경도 개선할 방침이다. 또한 시장 전략거점 특별계획가능구역을 지정해 노후시장 건축물의 시장 용도 집적화를 유도하고, 서마장지역은 제조업소, 창고시설 등을 불허용도로 정해 주거환경을 개선할 방침이다. 한편 전날 열린 위원회에서 ‘신정생활권중심 지구단위계획 결정(변경) 및 신정 특별계획구역 세부개발계획 결정(안)’은 보류됐다. 강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr

서울 동작구 상도14구역(상도동 244번지 일대)이 신속통합기획 1차 후보지로 선정돼 개발을 앞두고 있다. 서울시 및 정비업계에 따르면 상도 14구역은 구역면적이 5만142㎡ 규모, 토지 등 소유자는 780명이다. 향후 1000~1300세대 규모의 새 아파트가 들어설 전망이다. 상도14구역은 1차 신통기획 후보지 중 최대 수혜지로 꼽힌다. 열악한 주거환경에도 불구하고 재개발에 수차례 고배를 마신 도시재생지역 중 한곳으로, 7년만에 개발 길이 열려서다. 지난 2014년 12월 도시재생시범사업지구로 묶인 이후 그동안 신축 아파트 개발이 불가능했다. 서울시가 2015~2018년 도시재생 마중물사업 명목으로 이 일대에 골목 공원 조성 등에 총 100억원을 들였다. 이후 2021년 초에는 공공재개발 후보지 공모에도 도전했지만 도시재생구역 배제 방침에 따라 선정에 실패하기도 했다. ━ 각종 교통·개발 호재↑…재개발 성공시 대규모 변화 예상 오랜기간 개발이 진행되지 않아 이 일대는 아파트가 아닌 노후된 저층 단독주택이나 다세대가 밀집돼 있다. 이로 인해 동작구의 입지 대비 저평가됐다는 지적도 나온다. 동작구는 서초구 옆이라 강남 접근성이 좋다. 9호선·7호선·2호선·1호선 등을 타고 영등포, 여의도, 용산까지 근접한 위치로 서남권 교통의 요충지라 할 수 있다. 상도 14구역은 지하철 7호선 신대방삼거리역과 장승배기역 사이에 도보로 10분 정도 거리에 위치해 있다. 남쪽으로 높이 179m 국사봉을 끼고 있는 경사진 구릉지다. 동작구 지역의 대표적인 문화재인 양녕대군 사당이 바로 옆에 있다. 숲세권으로 연결돼서 쭉 걸어 도로를 건너면 국립서울현충원이 자리하고 있다. 숲세권을 누릴 수 있는 것은 장점이지만 상도14구역이 구릉지여서 층수 제한은 받을 가능성은 있다는 분석이 나온다. 서울시 도시계획조례 개정안에 따르면 구릉지나 주변 경관을 보전할 필요가 있는 지역에선 평균 층수를 13층으로 제한하기로 했기 때문이다. 다만 지난해 서울시가 주택 공급을 늘리기 위해 아파트를 짓는 경우 최고 25층까지 층수를 허용해 주기로 하면서 이 일대를 고층 단지로 개발할 가능성이 열린 게 호재가 될 전망이다. 상도14구역은 원래 2종 7층 구역이다. 서울시는 지난해 저층 주거지인 2종 일반주거지역 건물 높이를 7층까지로 제한하는 규제를 풀어 최고 25층까지 지을 수 있도록 하고, 용적률도 기존 190%에서 200%로 상향 조정했다. 서울시는 ‘7층으로 제한된 2종 일반주거지역’에서 ‘2종 일반주거지역’으로 용도지역을 변경할 때 전체 용적률의 10% 이상을 임대주택이나 공공시설 등으로 의무적으로 공공기여해야 한다는 조건도 없앴다. 서울시에 따르면 현재 자치구(동작구)에서 정비 계획 용역을 해서 수립 중이다. 오는 4월 22일까지 ‘상도14구역 주택재개발정비구역 지정 및 도시재생활성화계획 변경 용역’에 관한 입찰공고가 나온 상황이다. 장승배기역 인근 아파트 단지를 보면 2007년 준공된 상도더샾1차(1122세대) 아파트는 최고 높이가 15층이다. 이 아파트 전용면적 84.99㎡(12층)는 매매가가 14억원 정도다. 2016년 준공된 상도두산위브트레지움2차(582세대)는 최고 높이가 23층이다. 이 아파트의 전용면적 84.86㎡(23층)은 매매가가 16억원에 올라와 있다. 이 일대는 동작구내 입지적 장점을 누릴 수 있을 뿐 아니라 개발호재와 교통호재가 더 있는 상황이다. 우선 오는 2023년 상반기 동작구청과 구의회가 장승배기 종합행정타운에 신청사를 건립해 이전한다. 상도동 영도시장 일대 1만4025㎡(4250평)터에 들어서는 행정타운에는 보건소·문화복지센터·시설관리공단·복합문화시설 등들 비롯해 특별임대상가도 입점하게 된다. 또한 2028년 개통되는 경전철 서부선 노선에 장승배기역도 신설될 예정이다. 장승배기역이 서부선 경전철 시작점이라, 단순 7호선을 넘어 여의도까지 한 번에 갈 수 있어서 더 좋아질 것이란 전망이다. ━ “주변 재개발 지역과 함께 시너지 낼 것” 부동산 업계에서는 상도 14구역이 서울 재개발의 상급지인 노량진 뉴타운과 흑석 뉴타운의 인근으로, 주변 재개발 지역과 함께 시너지를 낼 것으로 예상했다. 김제경 투미부동산 컨설팅 소장은 “흑석뉴타운·노량진뉴타운 등으로 동작구 자체가 개발이 진행되면서 많이 달라질 것”이라며 “상도14구역은 특히 노량진뉴타운과 인접해 후광을 받을 것으로 보인다”고 말했다. 아울러 인근 상도15구역도 재개발에 성공한다면 4000세대 이상 대규모 단지가 조성돼 이 일대가 ‘상전벽해’할 것이라는 시선도 나온다. 상도15구역은(상도동 279번지 일대)는 상도14구역과 비교해 약 2배 넓이에 토지 등 소유자는 2000명 이상 된다. 현재 법령으로 2700~3000세대가 가능한데, 신통 기획 선정시 20% 용적률을 받으면 3200~3500세대가 예상된다. 추진위원회에 따르면 입주 후 87㎡(구 26평) 매매가가 15억원 이상 예상된다. 상도15구역은 신통기획 공모에 신청하기 위해 2021년 말부터 동의서를 징구하기 시작했다. 현재 기준 동의율은 34%를 넘어섰다. 상도 15구역 재개발 추진위 관계자는 “어느 한 노후 지역의 개발이 이뤄지면 일대가 점진적으로 개발이 된다”며 “14구역이 이미 선정이 됐기 때문에 15구역 주민들도 신통기획 개발에 대한 희망을 갖고 동의서를 모으고 있다”고 말했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

도시 정비의 관점이 개발→보전→개발로 다시 돌아왔다. 서울시장이 오세훈→고(故) 박원순→오세훈으로 돌아오면서다. 개발 부작용을 줄이고자 보전을 택했는데 한계에 부닥치면서 기대를 충족하지 못하자 개발로 다시 방향을 바꿨다. 대신 추진 방식이 바뀌었다. 하지만 젠트리피케이션 등 과제는 예나 지금이나 여전히 숙제로 남아 있다. 오세훈 시장의 개발 정책 이번엔 잘될까. “젊은 사람들 사이에선 용산전자상가는 ‘믿고 거른다’(나쁜 평판 때문에 무한 불신한다)고 하지만, 그래도 우리도 한때 전문가였어요. (도시재생을 하면) 젊은 친구들이 우릴 다시 찾아줄까요?” 32년째 서울 용산전자상가에서 컴퓨터 조립 가게를 운영하고 있는 박영인(56)씨는 발길이 뜸해진 고객들에게 섭섭함을 내비쳤다. 15년 전, 이른바 ‘용팔이’(강매·바가지 등의 행위를 하는 악덕 상인)의 ‘손님, 맞을래요?’ 사건 이후 소비자들에게 외면 받은 용산전자상가. 지난 6월 29일 찾은 용산전자상가의 분위기도 어두웠다. 1987년 문을 연 용산전자상가는 당시 전자산업의 중심이었던 청계천 세운상가 업체들이 용산으로 자리를 옮기면서 정보통신(IT)·전자의 성지로 통했다. 1990년~2000년대 초 호황을 누렸던 용산전자상가는 유통구조가 온라인 시장 중심으로 급변하자 흐름을 따라가지 못하고 침체의 늪에 빠져버렸다. 이대로 방치하기엔 용산전자상가는 전자제품 쇼핑몰로서 잠재력이 풍부한 곳이다. 서울시는 2017년 선인상가·나진상가·원효상가·전자랜드 등을 아우르는 상가 일대 21만여㎡를 ‘2단계 서울형 도시재생활성화지역’(중심시가지형)으로 선정, 2022년까지 5년간 예산 200억원을 투입하기로 했다. 용산전자상가를 전자산업 기반의 복합문화 공간으로 꾸민다는 복안이다. 현재 이곳에선 도시재생 사업의 하나인 ‘디지털 메이커 시티 용산 와이밸리(Y-Valley)’가 추진 중이다. 그 일환으로 현재 원효상가 2·3층엔 연면적 6000㎡ 규모의 ‘용산전자 상상가’가 위치해 와이밸리 사업의 거점 역할을 하고 있다. 이곳에 3D프린터 등 47종의 첨단장비를 갖춘 ‘디지털 대장간’을 마련해 시민 누구든 아이디어를 디자인 시제품으로 제작할 수 있도록 했다. 이와 함께 이곳엔 고려대·서울시립대·성균관대·숙명여대·연세대 5개 대학이 상주하는 현장 캠퍼스와 한국산업기술진흥원(KIAT)·용산창업지원센터 등 11곳의 전략 기관이 입주해 청년의 취업·창업·교육을 지원하고 있다. 서울시는 이를 통해 청년·벤처 스타트업을 유치, 기존 상인·업체들과 연계·상호작용으로 상승효과를 낼 것으로 기대했다. 하지만 현장에선 기대만큼 상생이 쉽지 않았다. 전자기술에 대한 청년과 상인들 간의 ‘동상이몽’으로 보이지 않는 유리 벽이 보였다. 게다가 지원기준도 각기 달라 청년 창업에 쏠린 서울시의 지원 사업을 본 상인들은 박탈감을 토로했다. ━ 상인·청년의 상생협력 기대했지만 현장에선 불협화음 오세훈 서울시장은 최근 2세대 도시재생 정책을 발표하면서 용산전자상가를 ‘중심지 활성화형’으로 키우겠다고 밝혔다. 중심지 활성화형은 도심 내 쇠퇴한 시가지를 대상으로 기존 산업을 고도화하고, 민간개발을 통해 신산업을 도입해 지역에 활력을 불어넣는 방식이다. 서울시는 용산전자상가의 이해관계자들 간 협의를 거쳐 민간개발을 유도할 수 있는 개발 가이드라인을 마련해 제시할 계획이다. 상인들은 오세훈표 도시재생 사업을 반기면서도, 한편으론 상인들을 위한 중장기 사업이 아니라면 기존 사업과 다를 바 없을 것이라는 우려를 표했다. 이들은 기존 도시재생 사업이 ‘주인을 잃은’ 사업이었다고 꼬집었다. 용산 활성화라기보다는 청년 창업공간 마련에 가깝다는 지적이다. 상인들은 “낡은 건물 외관과 달리 상상가와 디지털 대장간은 화려한 내부로 꾸며졌다. 와이밸리 사업의 핵심 거점인 만큼 청년 창업가를 위한 편의시설과 첨단 장비가 다양하다”며 “하지만 상인들의 가게 대부분은 오래되고 낡은 옛 모습이어서 대조를 이룬다”며 서울시의 차등지원에 불만을 내비쳤다. 현재 상상가와 디지털 대장간엔 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태의 여파로 이곳을 찾는 청년들의 발길을 찾아보기 어려울 정도다. 청년과 상인 간의 협력을 통한 상생 선순환을 기대했지만, 한산한 분위기만 감돌았다. 용산전자상가를 찾은 청년들은 창업을 위해 이곳을 이용할 생각은 있지만, 이곳 상인들과 협력할 생각이 없어 보였다. 그들은 “3D프린터·가상현실(VR)·드론·로봇 등 4차 산업혁명의 꽃으로 불리는 기술이 과거와는 다른 기술이지 않느냐”고 되려 반문했다. 이곳 상인들은 한물간 세대니 이들의 도움도 바라지 않고 이들과 협력할 생각도 없다는 뜻이다. 드론 관련 창업을 위해 ‘드론·자율주행 테스트베드’ 공간을 찾은 이명호(32)씨는 “4차산업혁명은 드론·로봇 등과 같이 미래 기술”이라며 “용산전자상가 상인들은 과거 기술에 매몰된 경우가 많고, 창업 환경에 대해 선배로서의 조언도 지금 시대와는 맞지 않는다는 생각”이라고 말했다. 그는 “창업 관련 조언은 KIAT나 창업지원센터에서 얻을 예정”이라고 덧붙였다. 상인들은 청년들의 마음을 이해한다면서도 한편으론 섭섭함을 감추지 못했다. 용산전자상가에서 38년째 전자부품을 다루고 있는 상인 김모(72)씨는 “온라인 시장에 밀려 점차 쇠퇴한 용산이지만, 좋은 환경에서 일하던 그때를 지금의 후배들에게 보여주고 싶은 마음이 크다”며 “그런데 젊은 사람들이 우리에겐 ‘당신처럼은 안될 거야’ 같은 눈빛을 보낸다”고 토로했다. 또 다른 상인 이모(74)씨도 “나는 호황도 불황도 모두 겪어봤다”며 “이를 극복하는 과정에서 얻은 노하우를 창업하는 젊은 후배들에게 알려주고 싶은 마음에 이런저런 조언을 해줘도 반응이 시큰둥할 때가 더 많았다”고 전했다. 상인들은 “용산전자상가의 실질적 주민인 ‘상인을 위한’ 도시재생이 곧 ‘소비자를 위한’ 도시재생”이라며 “기존 상인들을 배제한 도시재생은 의미가 없다”고 주장했다. 서울시 도시재생의 비전을 담은 와이밸리에 대한 기존 상인과 청년 창업자 간 괴리가 읽혀지는 대목이다. 서울시의 이러한 폭 넓은 지원은 이곳 원주민이나 마찬가지인 기존 상인들에게는 해당되지 않는다. 라디오 조립 부품을 판매하는 정모(65)씨는 “기존 상인들은 월세에 허덕이고 있는데 최근 입주한 스타트업들은 임대료는 물론 개발부터 유통까지 지원받는다고 하더라”며 “누구를 위한 도시재생인지 모르겠다”고 불만을 터뜨렸다. ━ “도시재생이 상가 활성화 못하고 임대료 상승만 부추겨” 서울시는 지난 3월 용산전자상가 내 공실인 나진상가 일부 동에 증강현실(AR)·가상현실(VR)·드론·로봇과 같은 4차 산업 관련 기업을 유치했다. 미래 산업의 주요 기술을 집적화해 신 산업 생태계로 조성하는 도시재생사업을 빠르게 진척시키기 위해서다. 입주한 업체들은 공간을 무료로 임차할 수 있을 뿐만 아니라, 서울산업진흥원(SBA)·한국전자진흥회(KEA) 등 전문기관의 기업 보육 프로그램과 출장 상담 서비스, 기술 전문가의 컨설팅, 제조 서비스 등을 종합적으로 지원 받는다. 용산전자상가 내의 각종 기반시설도 기업 성장에 언제든 활용할 수 있어 입주 업체들은 상가 안에서 연구 개발부터 부품 조달, 제조, 유통, 사후 서비스까지 원스톱으로 할 수 있게 된다. 아이디어를 시제품으로 만들어 이 일대에서 판매하며 시장의 반응을 살피고, 제품의 대량생산 여부도 결정할 수 있게 된다. 그러나 이러한 폭 넓은 지원은 이곳 원주민이나 마찬가지인 기존 상인들에게는 해당되지 않는다. 라디오 조립 부품을 판매하는 정모(65)씨는 “기존 상인들은 월세에 허덕이고 있는데 최근 입주한 스타트업들은 임대료는 물론 개발부터 유통까지 지원받는다고 하더라”며 “누구를 위한 도시재생인지 모르겠다”고 불만을 터뜨렸다. 게임업체를 운영하는 김모(44)씨는 “30여 년간 1년 단위로 재계약을 반복해오고 있는데 올해는 그것도 못하게 됐다”며 “그동안 진행된 도시재생사업이 매출 상승에 도움이 될 거라고 기대해왔지만, 눈앞에 닥친 것은 상가 침체와 임대료 상승뿐”이라며 한숨을 내쉬었다. 용산전자상가 상인들은 “이곳 전자상가는 상인이 주민이나 마찬가지”라며 “도시재생사업에서 박탈감을 느끼지 않게 해달라”고 주문했다. 다른 도시재생 지역처럼 나와 내 가족이 ‘잘 살 수 있는’ 마을이 아닌, 고객이 상인들의 물건을 ‘잘 살 수 있는’ 마을로 만들어 달란 것이다. 그러면서 도시재생사업을 민간 개발이 주도한다면 상인들에게 우선 임대료를 지원하거나 ‘찾아가는’ 재교육 프로그램이 필요하다고 강조했다. 이들은 “적게는 10년, 많게는 30년 동안 삶의 터전으로 살아온 상인과 업체들에게 용산전자상가는 제2의 고향이나 마찬가지”라며 “소비자들을 위해서라면 업종 전환도 고려하고 있다”고 입을 모았다. 상인 박영인씨는 “세운 상가처럼 보행환경이 개선되더라도 젊은 사람들이 여기서 전자 부품·제품들을 사가는 날이 다시 올지 모르겠다”며 “다만 매출이 걱정되는 만큼 민간개발이 임대료 인상으로 이어지지 않길 바란다”고 말했다. 김하늬 기자 kim.honey@joongang.co.kr

도시 정비의 관점이 개발→보전→개발로 다시 돌아왔다. 서울시장이 오세훈→고(故) 박원순→오세훈으로 돌아오면서다. 개발 부작용을 줄이고자 보전을 택했는데 한계에 부닥치면서 기대를 충족하지 못하자 개발로 다시 방향을 바꿨다. 대신 추진 방식이 바뀌었다. 하지만 젠트리피케이션 등 과제는 예나 지금이나 여전히 숙제로 남아 있다. 오세훈 시장의 개발 정책 이번엔 잘될까. 서울시가 '보전'에 치우쳤던 도시재생을 개발과 정비에 초점을 둔 ‘2세대 도시재생’으로 대전환을 예고했다. 오세훈 서울시장은 도시재생실을 없애는 등 고(故) 박원순 전 서울시장의 대표 정책이던 도시재생 업무의 방향을 대폭 변경했다. 도시재생은 박 전 시장의 대표적인 개발 정책 중 하나다. 2012년 ‘뉴타운 출구전략’으로 시작한 서울시 도시재생사업은 지역 원형을 최대한 보전하면서 골목길 등 낙후된 주거환경을 개선하는데 방점을 뒀다. 2015년 1월 도시재생본부(2급 상당)를 출범시키고 서울 종로구 창신동 일대를 1호 도시재생사업지구로 선정했다. 2019년에는 도시재생실(1급 상당)로 조직을 격상해 사업에 박차를 가했다. 그러나 박 전 시장의 도시재생 사업은 수천억 원을 들인 ‘페인트칠 사업’에 불과했다는 비판을 면치 못했다. 도시재생의 마중물 역할을 하는 ‘앵커시설’(도시 재생의 거점 공간 역할을 하는 시설)도 주민 생활과 동떨어진다는 지적이 수 차례 제기됐다. 그동안의 도시재생 사업은 쇠퇴한 지역에 활력을 불어넣고 지역경제를 활성화한 성과도 있었지만, 지나친 정부 주도의 사업이 여러 한계와 모순을 누적시켰다는 진단이다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 민간기업과 공공, 도시재생지원센터 등의 선순환 플랫폼 마련이 시급하다고 전문가는 조언한다. ━ 주민 삶과 동떨어진 사업 ‘원성’…관 중심 도시재생 한계 오 시장은 ‘2세대 도시재생’ 대전환을 선언하며, 도시재생 유형을 2가지로 재편성했다. 낡은 주거환경을 개선하기 위한 ‘주거지 재생’과, 지역경제 활성화를 촉진하기 위한 ‘중심지 특화재생’으로 재구성했다. 이를 통해 2026년까지 주택 2만4000가구 공급과, 8400여명의 직·간접적 일자리 창출을 기대하고 있다. 이를 위해 6년 간 시비·국비 7300억원, 민간투자 6조3600억원을 포함해 총 7조900억원을 투자할 예정이다. 오 시장이 민간 투자를 늘린 이유는 정부 주도의 하향식으로 추진해 도시재생 효과를 높이기에 한계가 있다는 지적 때문이다. 이태희 건설산업연구원 연구원은 “그동안 도시재생사업은 민간과 주민 참여가 제한적이었다”며 “그 결과 사업 종료 후 유지·관리비를 충당하지 못해 문 닫은 공공시설도 상당수다”라고 지적했다. 이 연구원은 “도시재생에 있어 수익성 추구와 민간기업 투자에 대한 부정적 시각을 개선할 필요가 있다”고 말했다. 한 예로 서울 종로구 창신동 주민들은 “그동안 보전 방식의 도시재생사업은 주거환경 개선 효과가 미미할 뿐만 아니라, 낡은 건물이나 골목을 보존하다 보니 슬럼화가 더욱 심화됐다”는 입장이다. 이곳 주민들이 오 시장 당선 후 “재개발로 돌아가자”고 목소리를 높이는 이유다. 창신동에는 그동안 도시재생사업을 위해 약 1100억원의 예산이 투입됐다. 마중물 사업 예산(약 200억원) 중 78%는 앵커시설 건립에 사용됐다. 원각사도서관 23억6000만원, 봉제역사관 18억원, 백남준기념관 14억원, 채석장 전망대 7억6000만원 등이다. 이에 대해 주민들은 이 시설들로 인해 열악한 주거환경 개선이 제대로 이뤄지지 않았다는 반응이다. 이는 주민들의 이탈을 가속화시켰다. 원주민들마저 하나 둘 동네를 떠났다. 2016년 2만2845명이던 인구 수는 2020년 2만372명으로 줄었다. 강대선 도시재생폐지연대 위원장은 “기존 도시재생사업의 가장 큰 문제는 주민 참여가 부족했다는 점”이라며 “쾌적한 주거 환경에서 사람답게 살고 싶을 뿐인데 보존 박물관 같은 시설은 주민의 실생활에 도움이 되지 않는다”고 말했다. 서울시는 도시재생 구역 중 기반시설이 열악한 곳에 민간 주도 재개발 사업이 추진될 수 있도록 지원하기로 했다. 이번 서울시의 결정으로 창신숭인·가리봉·장위동 등 주거지 재생형 도시재생구역 32곳에서 민간 재개발을 추진할 수 있을 전망이다. 강 위원장은 “현재 오 시장에게 도시재생 지정 해제를 공식적으로 요구한 상태”라며 “서울시가 발표한 민간 재개발 공공 기획이 구체화되면 민간 재개발을 선택할지, 공공재개발을 선택할지 주민들에게 물을 것”이라며 기대감을 나타냈다. 다만 재개발이 능사는 아니라는 목소리도 있다. 손경주 창신숭인도시재생협동조합 상임이사는 “도시재생 목적은 주민들의 삶을 개선하고 지역을 활성화하는 것”이라며 “오히려 창신숭인에서는 재개발을 반대하는 주민들도 꼭 필요한 곳에 자율주택정비, 가로주택정비 등 소규모 정비를 하는 방식에 대해서는 동의하고 있다”고 말했다. 그동안의 도시재생 사업은 쇠퇴한 지역에 활력을 불어넣고 지역경제를 활성화한 성과도 있었지만, 지나친 정부 주도의 사업이 여러 한계와 모순을 누적시켰다는 진단이다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 민간기업과 공공, 도시재생지원센터 등의 선순환 플랫폼 마련이 시급하다고 전문가는 조언한다. ━ “보전할 곳은 보전하고 개발할 곳은 개발해야” 전문가들은 보전에 치우쳤던 도시재생사업이 개발로 방향을 튼다면 실질적인 주거환경 개선으로 이어질 것으로 전망했다. 김진유 경기대 교수(도시‧교통학과)는 “도시재생은 옳고 재개발은 나쁜 것처럼 생각하는 인식은 도시재생을 너무 좁게 해석한 것”이라며 “도시 전체를 재생시켜 경쟁력을 향상시키기 위해선 지역 사정에 따라 재개발도 필요하다”고 밝혔다. 김 교수는 “주민들의 주거환경이 슬럼화에 빠질 정도로 낙후되고 있는데도 기존 도시재생사업은 제대로 된 사업 성과를 거두지 못하고 있다”며 “2세대 도시재생이 무턱대고 모든 재생 사업들을 재개발로 가자는 것이 아니기 때문에 바람직한 측면도 있다고 본다”고 평가했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “지역에 따라 보전이냐, 개발이냐에 따른 도시재생 논의가 있어야 했는데 최근 10년 간은 그런 논의가 하나 없어 문제가 발생한 것”이라고 꼬집었다. 그는 이어 “주거 생활이 중요한 지역이 주거환경이 낙후돼 있다면 재개발이 필요한 것이 맞다”고 말했다. 다만, 원주민이 내몰리는 '젠트리피케이션' 문제에 대한 대책은 마련돼야 한다고 전문가들은 입을 모았다. 도시재생의 주체이자 수요가 곧 주민이기 때문이다. 이 책임연구원은 “한국에서의 젠트리피케이션은 주로 상업 젠트리피케이션으로, 이 부분을 간과해서는 안 된다”면서 “다만 주거 젠트리피케이션의 경우 보전할 것은 보전하고 개발할 것은 개발한다는 관점에서 유연한 접근방식이 요구된다”고 강조했다. 대한부동산학회장을 맡고 있는 서진형 경인여대 교수도 “문화‧보존 중심의 도시재생이 실효성 면에서는 실패했다”고 지적했다. 그는 “젠트리피케이션과 같은 부작용에 대해선 순환 재개발 방식을 통해 줄여나가는 노력이 필요하다”며 “이를 통해 주민들이 주도적인 주체가 돼 공동체를 형성할 수 있도록 하고, 이에 대한 지원체계를 갖춰 개발하는 방식으로 나아가야 한다”고 설명했다. 도시재생 사업에 주체적으로 참여하는 지역주민들의 만족도는 그렇지 않은 지역주민보다 높은 것으로 조사됐다. 강맹훈 한양대 도시대학원 연구원은 〈도시재생 사업에 대한 추진 주체별 인식차이에 관한 연구〉 논문에서 "도시재생활성화지역 모두 새롭게 개발되는 곳이 아닌, 오랫동안 유지된 내부에는 다양한 조직들과 상호 인적 네트워크가 형성돼 있다"며 "주민들의 의견을 수렴하고 갈등을 조정하는 주민협의체를 구성할 때 기존 모임과 충분히 소통하고 그들의 네트워크를 충분히 활용하도록 하는 것이 도시재생사업을 추진하는데 보다 효율적"이라고 분석했다. 김하늬 기자 kim.honey@joongang.co.kr