서울시는 부동산 투기를 사전 차단하기 위해 공공재개발 및 신속통합기획 단지 총 4.06㎢ 구역에 대해 토지거래허가구역을 재지정했다고 17일 밝혔다.시는 전날 제13차 도시계획위원회 수권분과위원회를 열고 이런 내용을 담은 토지거래구역 조정안을 가결했다.대상 지역은 △종로구 신문로2-12구역 등 공공재개발 후보지 8곳 △성북구 종암동 일대 등 신속통합기획(주택재건축·주택재개발) 후보지 59곳이다.당초 이들 지역 오는 26일부터 내년 1월 28일까지 순차적으로 토지거래허가구역 지정만료를 앞두고 있었다.이번 위원회 가결로 이 일대 토지거래허가구역 지정효력이 2026년 1월 28일까지 연장된다.다만 강동구 천호동 일대 허가구역 중 소규모 가로주택정비사업을 추진 중인 6748㎡와 신속통합기획 주택재개발 후보지로 미선정된 영등포구 신길동 일대는 허가구역을 해제했다.토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등의 소유권이나 지상권을 이전·설정하는 등 거래계약을 체결하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처한다.서울시는 "투기적인 거래, 급격한 지가상승 등을 차단하기 위한 불가피한 선택"이라며 "개발 기대감이 높은 지역에서 구역 지정이 해제될 경우 투기수요의 유입 가능성이 커질 것으로 판단했다"고 배경을 설명했다.

DL건설이 총 2000억원에 육박하는 주택사업을 이달 신규 수주했다. DL건설은 지난 24일 3건의 서울 소재 가로주택정비사업 시공권을 확보했다고 26일 밝혔다. 총 공사비는 1959억원이다. 이중 서울 마포구 망원동 ‘동덕주택 일원 가로주택정비사업’은 서울시가 모아타운으로 지정한 망원동 454-3번지 일원에 속한다. 해당 사업 규모는 지하 2층~지상 최고 15층, 3개동 219가구다. 이 위치는 강변북로와 인접해 교통접근성이 높고 한강공원 망원지구와 망원유수지 체육공원 등 공원시설과 망원시장 및 망리단길 이용이 편리하다.같은 날 수주한 서울 관악구 소재 ‘신림동 655번지 일원 가로주택정비사업’ 역시 서울시 모아타운 사업 신청 예정지역이며 지하 2층~지상 최고 13층 3개동 총 171가구 아파트로 재탄생할 예정이다. 해당 정비사업 현장은 관악산 인근 6차선 난곡로가 연접해 버스를 타면 용산, 서울역, 이수, 영등포로 이동할 수 있는 위치를 자랑한다. 향후 주변에 경전철 신림선 난곡지선 104역이 개통되면 대중교통 환경이 더욱 개선될 전망이다.DL건설은 강동구에서 암사동 495번지 일원에서 진행 중인 가로주택정비사업 시공사로도 선정됐다. 이 사업은 지하 2층~ 지상 최고 15층 4개동, 242가구 아파트 및 부대시설을 개발하기 위해 추진되고 있다. 암사동 495번지 일원은 8호선 암사역이 도보 5분 이내 거리에 위치한 역세권 입지를 자랑하며 천호역 대형마트 및 생활인프라를 공유한다. DL건설 관계자는 “(DL건설은) 핵심 사업인 주택 분야의 역량을 바탕으로 도시정비사업에서 지속적인 성과를 거두고 있다”며 “서울 지역에서도 모아타운 및 역세권을 중심으로 한 소규모 정비사업 공략을 가속화할 것”이라고 강조했다.

최근 공사비 협상을 두고 재건축, 재개발 등 도시정비사업 조합과 시공사가 갈등을 겪고 있는 가운데 대형 건설사들이 우수한 입지를 갖추고 급등한 시세에 맞춘 공사비를 책정한 도시정비사업장을 선별적으로 수주할 전망이다. 시공권을 확보할 욕심에 조합과 낮은 공사비로 계약을 했다가 큰 손해를 볼 수도 있는 데다, 오는 7월부터 개정된 서울시 조례안이 본격 시행되면서 알짜 사업지가 시장에 쏟아져 나올 것이 기대되기 때문이다. 19일 정비업계에 따르면 공사비 예정가격을 낮게 책정했다는 이유로 시공사가 한 곳도 응찰하지 않아 시공사 입찰이 유찰된 서울 소재 정비사업이 늘고 있다. 지난 몇 년간 원자재 가격 인상과 인건비 상승이 이어진 데다 금융비용 리스크가 커지면서 비용 부담을 느낀 건설사들이 적극적으로 시공권 확보에 나서지 않고 있기 때문이다. 실제로 성신양회가 현재 톤(t)당 10만5000원이던 1종 벌크시멘트 가격을 7월부터 12만원으로 14.3% 인상할 계획이라는 사실이 알려졌다. 정부 또한 내년부터 새로 사업계획승인을 신청하는 30가구 이상 민간 아파트에 ‘제로에너지’ 건축을 의무화하면서 공사비용은 더욱 커질 전망이다.이에 강남권 재건축조차 시공사 선정이 유찰되는 상황에 직면하고 있다. 대표적인 정비사업장은 ▲서울 강남구 대치선경3차 아파트 재건축 ▲서울 서초구 신동아 아파트 재건축 ▲서울 영등포구 남성아파트 재건축 ▲서울 중구 신당9구역 재개발 ▲서울 동대문구 청량리 8구역 재개발 ▲서울 마포구 공덕현대 재건축 ▲서울 강동구 암사동 495 가로주택정비사업 등이다. 올해 1분기 10대 건설사 정비사업 수주 총액은 지난해 동기 6조7036억원 대비 32.51% 감소한 4조5242억원으로 나타났다. 결국 최근 시공사 선정에 나선 정비사업 조합들은 공사비를 선제적으로 올리는 추세다. 지난해부터 올해 초까지만 해도 3.3㎡ 당 700만원 대였던 공사비 예가는 800만원 대로 뛰어 올랐다. 구로구 보광아파트 재건축은 첫 번째 입찰에서부터 3.3㎡당 807만원의 공사비를 내걸었다. 광진구 중곡아파트 공공재건축 조합은 1차 입찰에서 시공사를 구하지 못하자 이번 2차 입찰에서 총 공사비를 956억원에서 34% 올린 1283억원으로 책정했다. 3.3㎡당 공사비 기준으로 보면 기존 650만원에서 150만원을 올린 800만원 선으로 높인 셈이다. 반면 영등포구 문래동 남성아파트 재건축조합은 지난 4월 진행한 다섯 번째 입찰에서 공사비를 3.3㎡당 525만원에서 719만원으로 올렸지만 시공사 한 곳도 입찰에 참여하지 않았다.오는 7월부터 서울 핵심입지에서 시공사 선정이 가능한 정비사업이 대폭 증가할 것이란 점도 시공권 유찰 현상을 부채질하고 있다. 개정 ‘도시 및 주거환경정비 조례안’ 시행으로 인해 현행 ‘사업시행인가 이후’부터 ‘조합설립인가 이후’로 앞당겨지기 때문이다. 조례안이 시행되면 강남권 재건축 대어(大魚)로 꼽히는 강남구 압구정 현대아파트 재건축 지구와 개포동 주공 5·6·7단지, 서초구 신반포 2·4·7·12·16·20차 등이 바로 시공사 선정에 들어갈 수 있다. 성동구 성수동 전략정비구역이나 용산 정비창 일대 등 강북권 인기 재개발 구역들도 조합설립인가 단계로 7월 이후 시공사를 선정할 수 있다.한 정비업계 관계자는 “원자재 가격, 인건비 상승 등으로 시공사가 공사비에 부담을 느낄 수밖에 없다”면서 “향후 제로에너지 정책 여파 등을 고려하면 현재 시점에서 조합이 공사비를 높여 시공사를 선정해 사업 진행 속도를 빠르게 하는 게 이득일 것”이라고 강조했다.

윤석열 정부 취임에 이어 오세훈 서울시장이 6·1 지방선거에서 4선에 성공하면서, ‘오세훈표 부동산’ 새판 짜기가 본격적인 탄력을 받을 것이란 전망이다. 오 시장의 당선과 함께 서울시 의회, 그리고 4년간 시정 운영을 함께할 구청장 선거에서도 여당이 압승을 거둬서다. 예산안과 행정 감사, 조례 제정을 하는 시의회는 국민의힘이 112석 중 76석을 차지하며 과반 이상을 확보했다. 구청장 역시 국민의힘이 25곳 가운데 17곳에서 승리했다. 4년 전엔 25곳 중 단 1곳만 가지고 있었으니 부동산 표심이 색깔을 바꿨다는 분석도 나온다. 이로써 여당은 서울시-서울시의회-자치구로 이어지는 정책 라인업을 구축하게 됐다. 오 시장의 시정 운영이 순항할 것이란 예상이 나오는 이유다. 부동산 민심을 등에 업은 오 시장의 첫 과제로 ‘주택공급 확대’가 주목된다. 오 시장은 “서울 안에는 더는 개발할 땅이 없다”며 재개발·재건축 확대를 주장해왔다. 기존에 추진하던 정비사업들이 더울 활성화되면 임기 내 250만 가구 이상을 공급하겠다는 윤 정부의 국정과제와도 보폭을 맞출 것으로 보인다. ━ 부동산 표심 국민의힘 향해…재개발·재건축 탄력 예상 우선 지난 3선 임기 동안 추진해온 신속통합기획(신통기획)과 모아주택·모아타운, 상생주택 등이 탄력을 받을 전망이다. 신통기획은 민간이 주도하는 재개발·재건축 초기 단계부터 서울시가 함께 계획안을 짜 빠른 사업 추진을 지원하는 제도다. 통상 5년 이상 걸리는 구역지정 기간을 2년으로 대폭 단축할 수 있어 압구정, 여의도, 강남 등 정비사업지 53개 구역에서 추진 중이다. 지난달에는 신통기획을 통해 정비구역 지정 심의를 통과한 재개발 사업의 첫 사례(강동구 천호동 천호3-2구역)도 나왔다. 한강변 스카이라인도 다채로워질 것으로 보인다. 서울시가 지난 3월 발표한 '2040 서울도시기본계획'에서 한강변 '35층룰 폐지'와 용적률 규제 완화가 명시됨에 따라 신통기획을 추진하는 한강변 아파트 단지가 빠르게 초고층 아파트로 재탄생할 것으로 예상된다. 신통기획 대상지인 여의도 시범아파트의 경우 최고 60층 높이의 초고층 단지로 재건축하는 방안이 추진되고 있다. 재개발이 어려운 노후 주택을 하나로 묶어 공동개발하는 모아주택·모아타운과 같은 소규모 주택 정비사업도 확대될 것으로 예상된다. 서울시는 지난 6일 ‘모아주택·모아타운 심의기준'을 개선해 시행한다고 밝혔다. 개편된 심의 기준에 따르면 올해 하반기부터 2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업을 통해 '모아타운' 내에 모아주택을 건립할 경우 현재 15층인 층수 제한이 사라진다. 또 서울 내 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한이 있는 지역(2종·7층 지역)에서 모아주택을 건립할 경우 공공기여 없이도 최고 15층까지 지을 수 있게 된다. 상생주택은 민간이 소유한 토지 위에 공공주택을 지어 장기전세주택으로 공급하는 공공주택이다. 서울시는 상생주택 공모 절차를 완료하고 최종 후보지를 선정하는 등 후속 절차에 들어간다. 서울형 고품질 임대주택도 도입된다. 오 시장은 주거 면적을 1.5배로 넓히고 3~4인 가구를 위한 전용면적 60㎡ 이상 중형 주택 공급을 늘리고 민간 분양 아파트 못지않게 고급 자재를 도입하겠다고 밝힌 바 있다. ━ ‘한강르네상스 시즌2’ 본격화…집값 안정 과제도 풀어야 오세훈 표 '한강르네상스 시즌 2'도 본격화될 예정이다. 서울시는 지난 5월 '국제경쟁력 강화를 위한 한강변 공간구상' 용역에 대한 입찰공고를 실시하고, 이달 착수할 계획이라고 밝혔다. 서울시는 지난해 수변 중심 도시공간구조 개편을 통해 수변 공간을 새로운 활력 거점으로 조성하는 내용을 담은 '서울비전 2030'을 발표한 바 있다. 지난 3월 발표한 '2040 서울도시기본계획(안)'에서도 시민 삶의 질을 높이고, 서울의 도시경쟁력을 강화하기 위한 6대 공간정책의 하나로 '수변 중심공간 재편'을 제시하기도 했다. 이번 지방선거에서도 한강변 재개발·재건축 이슈가 몰린 지역의 부동산 표심이 이를 반영한 듯했다. 한강을 접하고 있는 마포·용산·성동·광진·강서·영등포·동작·서초·강남·송파·강동 등 ‘한강벨트’ 11개 자치구 중에서는 성동을 제외한 10개 자치구가 모두 국민의힘 품에 안겼기 때문이다. 다만 속도감 있는 재개발·재건축을 추진하면서도 집값 안정을 동시에 달성해야 하는 등 과제도 해결해야 한다. 오 시장 역시 선거 기간 속도조절론을 언급하기도 했다. 오 시장은 출마선언문에서 “정부 출범 후 재건축·재개발 기대감으로 부동산이 불안정하게 될 것을 우려해 지금은 속도 조절에 들어간 상황”이라며 “원희룡 국토교통부 장관과 자주 소통하면서 '지금 국면은 신중해야 할 타이밍'이라는 공감대를 형성했다”고 말한 바 있다. 이밖에 조합과 시공사 사이의 공사비 증액 등의 문제로 인해 공사 중단 사태를 겪고 있는 강동구 둔촌주공아파트 재건축사업에 관한 해법 등도 요구된다. 둔촌주공 재건축은 지상 최고 35층 85개 동 1만2032가구(임대 1046가구 포함) 규모의 아파트와 부대시설을 짓는 사업이다. 일반분양 물량만 4786가구에 달해 사업이 지연되면 단기적으로 서울시 주택 공급에 차질을 빚을 수도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 선거결과로 지금까지 서울시가 추진하던 정책들이 지속성을 띨 것으로 판단된다”며 “신통기획과 모아타운 등은 향후 4년간의 정책 지속성을 얻게 됐다”고 평가했다. 서진형 공동주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “신통기획 등 행정지원을 통해 재개발, 재건축 사업이 빠르게 지원되다 보면 단기적으로 빌라나 재건축 대상 아파트 가격이 상승하는 부작용이 나타날 수 있다”며 “그래도 장기적으로 속도 조절을 잘해서 공급이 지속적으로 이루어질 수 있도록 사업 계획을 잘 수립해야 한다”고 강조했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

인기 드라마 ‘응답하라 1988’의 배경지인 서울 도봉구 쌍문동이 서울시 신속통합기획 후보지로 선정됐다. 지정된 구역은 724번지 일대다. 30일 서울시 및 도시정비업계에 따르면 쌍문동 724번지는 총 1만619㎡로 후보지 총 21곳 중 면적이 가장 작다. 토지 등 소유자는 135명이다. 면적이 작고 소유자가 적다보니 세대수가 큰 아파트 단지가 들어서기 어렵고 역과 거리가 먼 점이 단점으로 꼽힌다. 실제 이 일대 아파트들은 세대수가 적은 단지들이 대부분이다. 2002년에 준공된 ‘쌍문삼성래미안’은 407세대로 구성됐다. 이 아파트의 전용면적 59㎡는 현재 매매가가 7억원 선이다. 2006년에 준공된 ‘쌍문브라운스톤’도 155세대뿐이다. 이 아파트 전용면적 84.96㎡은 8억5000만원~9억원 선에 올라와 있다. 그나마 1986년 준공 된 ‘쌍문한양1차’가 824대다. 이 아파트의 전용면적 79.2㎡은 8억8000만원에서 9억원 선에 매물이 나와 있다. ━ 작은 면적에 세대 수 적어…기존 재개발 사업과 갈등도 특히 눈여겨 볼 곳은 1981년 준공된 ‘백조 아파트’다. 이번 사업지에 속해 있는 백조아파트는 총 104세대다. 쌍문동 724번지 소유주의 대부분을 차지하는 셈이다. 신통기획에 선정되기 전 후로 가격대도 올랐다. 한국분동산원 기준 이 아파트 전용면적 77.06㎡은 현재 4억1000만~4억8000만원 선에 올라와 있다. 지난해 신통기획 후보지가 발표되기 두 달 전인 2021년 10월에만 하더라도 같은 면적이 3억8000만~4억4000만원 선이였다. 724번지는 재개발을 추진하는 과정에서 갈등 심했던 곳이다. 재건축사업 추진파와 가로주택정비사업파가 나눠져 갈등 및 반목이 심했다. 쌍문동 724번지 민간재개발사업 추진위원회(가칭)에 따르면 해당 개발 면적이 1만㎡을 초과 하는 것이 가장 큰 현실적인 문제점으로 꼽힌다. 724번지 민간재개발사업 추진위 관계자는 “도시 및 주거환경정비법 상 1만㎡ 미만은 가로주택 정비사업 대상지이고, 1만㎡ 이상‘은 신통기획처럼 민간재개발’을 할 수밖에 없다”며 “하지만 과거 6~7년간 서울시에서 도시 및 주거환경정비법에 의거해 정비구역지정을 단 한 건도 한적이 없다”고 설명했다. 이 관계자는 이어 이번 신통기획에 대한 기대감을 드러냈다. 그는 “742번지 일대에는 40년이 넘은 아파트도 있고, 대부분 주택의 노후도·호수밀도·접도율 등이 심각하다”며 “향후 용적률이 잘 적용되고, 분담금이 없었으면 좋겠다”고 말했다. 일각에서는 724번지 일대의 입지 경쟁력이 떨어진다는 평가도 나오지만 자연환경은 큰 장점으로 꼽힌다. 도봉구 50~60%가 녹지인데, 산세권이 입주민의 삶의 질에 좋은 영향을 줄 수 있어서다. 특히 쌍문동 724 일대가 우이천과 맞붙어있어 오세훈 서울 시장이 추진하는 ‘지천 르네상스’ 사업과 맞물려 속도를 낼 것이라는 기대감도 높은 상황이다. ━ 자연환경 입지 강점…도봉구 교통·개발 호재도 긍정적 오 시장은 지난해 9월 제2의 한강 르네상스격인 지천 르네상스 시대를 열겠다고 선언했다. 지천 르네상스는 지역의 문화·관광·경제 등 다양한 자산을 활용해 수변공간의 활용도를 높이는 사업이다. 이를 통해 지역경제 활성화와 균형발전까지 도모한다는 게 서울시의 목표다. 현재 서울시를 흐르는 하천은 안양천, 중랑천, 도림천, 진관천 등 총 75개다. 오는 6월 지방선거에서 오 시장의 재당선 여부에 따라 한강르네상스 프로젝트가 다시 부활할 수도 있다는 시각이다. 오 시장은 지천 르네상스 성공을 통해 자신의 한강르네상스 사업을 재평가 받을 것으로 보인다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “우이천도 가깝고 정비가 되면 주거환경이 개선될 것이니 기대가 된다”고 말했다. 그간 개발에서 오랜 기간 소외되면서, 노후화된 주택과 좁은 골목길 등이 잔존하며 도봉구의 시계는 멈춰 있었다는 시각이다. 하지만 부동산 업계에선 이번 신통기획 선정과 함께 도봉구 전체의 변화의 바람을 주목하고 있다. 특히 열악한 교통여건이 최대 약점 중 하나였는데, 굵직한 교통개발들이 호재가 될 전망이다. 창동역에 수도권 광역급행철도(GTX)-C노선이 신설되면 삼성동까지 10분대로 주파가 가능해지고, 창동역 복합환승센터, 우이신설연장선 등도 개발이 예정돼 있다. 또 도봉구의 복합 쇼핑몰 '아레나 X 스퀘어'가 조성되면 향후 영등포역의 롯데백화점, 용산역의 아이파크몰처럼 일대를 대표하는 랜드마크 상권으로 자리매김할 것이란 전망이다. 창동역 일대 바이오메디컬 산업단지 육성도 주목된다. 한편 이러한 기대감과 함께 도봉구 내 재개발 움직임도 계속 되고 있다. 지난해 신통기획에서 미선정된 방화1구역은 지난 2월 진행된 공공재개발 공모와 함께 2차 신속통합 민간재개발 동의서 작업을 추진했다. 또 창 3동 일대는 공공재개발에 강한의지를 보이기도 했다. 창2동 주민들도 4개월 전 민간재개발사업 추진을 위한 준비위원회를 출범시켰다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

'마래푸'로 불리는 마포래미안푸르지오, '경자'로 불리는 경희궁자이의 공통점은? 서울 강북의 대장주 아파트 꼽히는 이들 아파트는 재개발을 통해 탄생했다. 마포래미안푸르지오는 아현뉴타운 3구역, 경희궁자이는 돈의문뉴타운 1구역 재개발로 환골탈태한 아파트다. 2014년과 2017년 각각 입주한 마래푸와 경자의 84㎡ 시세는 6억원, 8억원대였지만, 현재 18억~20억원에 이른다. 최근 재개발 투자 사례와 노하우를 엮어 를 펴낸 최진성 재개발마스터키 대표는 “재개발이라는 무기를 빨리 장착할수록 자산의 퀀텀점프를 이루는 시기가 앞당겨질 것”이라고 말했다. 정비사업(재개발·재건축)은 '부동산 투자의 꽃'으로 불린다. 신축 아파트의 수요가 날로 커지는 요즈음, 미래의 신축 아파트를 가장 저렴하게 마련할 수 있는 방법으로 통한다. 최 대표는 "청약점수가 낮아도 일반분양가보다 싸게 신축 아파트를 마련할 수 있는 재개발 투자에 빨리 눈을 떠야한다"고 강조했다. 필명 ‘아이언키’로 더 알려져있는 최 대표는 부동산 아카데미와 유튜브 등에서 부동산 시장 흐름을 정확히 분석하고 쉽게 알려주는 강연으로 이름 나 있다. 특히 재개발 ·경매 분야에 정통하다. 외국인 카지노에 19년째 재직 중인 직장인이기도 하다. 그는 "카지노 딜러로서는 돈을 잃은 각국 손님들로부터 세계 각국의 언어로 욕을 먹으며 일하지만, 부동산 멘토로선 자산 증가와 내 집 마련의 꿈을 이룬 사람들로부터 진심어린 감사를 받는 것에 희열을 느낀다"고 말했다. 월급에만 의존해선 부자가 될 수 없음을 깨닫고 소액 경매 투자에 나선 게 2013년. 하루 3~4시간을 자며 경매 투자에 집중한 결과, 5년 만에 20억원대의 자산을 쌓았다고 한다. 당초 그의 자산 목표는 50억원. 하지만 2021년 현재 가치로 이미 150억원을 상회하는 자산을 일궜다고 한다. 주 무기는 재개발이었다. 경매가 수익률을 높이는 투자라면, 재개발 투자는 투자금을 불리는 그 크기와 속도가 다르다는 것. 최 대표를 통해 '부린이'에게는 딴 세상 얘기같은 재개발의 세계와 소액으로도 도전해볼 만한 알짜 재개발지역 등을 알아봤다. 재개발 투자의 매력은 무엇인가. 백화점 행사에 가면 여름에 모피코트를 싸게 판다. 재개발이 이와 같은 원리다. 누구나 신축 아파트를 사고 싶은데, 너무 비싸다. 그렇다면 미래의 신축 아파트를 조금만 앞당겨서 세일할 때 사는 것은 어떨까. 3~4년 후 또는 4~5년 후 미래 새 아파트가 될 곳을 아직 미래가치가 반영되지 않은 상황에서 싸게 사는 게 재개발 투자다. 재개발 프리미엄(P)이 상당히 상승했다. 지금 들어가도 될까. 서울 아파트 시장은 공급이 부족한 상황에서 수요가 향후에도 풍부할 걸로 예상하기 때문에 지금 들어가도 늦지 않았다. 서울의 신축 아파트 시장에 하루라도 빨리 발을 들이는 것이 중요하고, 재개발 투자가 가장 효율적이고 가성비가 높다. 재개발 투자는 오랜 기간 큰돈이 묶인다는 우려가 있다. 재개발 초기 단계에 투자한다면 새 아파트에 입주하기까지 10년 가까이 걸릴 수 있다. 그러나 관리처분인가 전후라면 약 4~5년 후 입주할 수 있다. 재개발은 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등 단계가 있는데 그 시기에 따라 장단기 투자가 가능하다. 수익 측면에서는 새 아파트에 입주할 때까지 계속 보유하는 것이 유리할 수 있지만, 단계별로 중도에 사고팔 수 있다. 투자금액도 급지에 따라 천차만별이다. 투자금액이 10억 이상인 한남·성수구역이 있는가하면, 서울에서도 3억원 후반~4억원대로 접근할 수 있는 재개발지도 상당수다. 서울·수도권이 상승장 후반기다. 부동산 열기가 식으면 재개발 진행도 위험하지 않나. 서울 상승장이 5년 가까이 지속되고 있고 상승폭도 컸다. 그래서 심리적으로 ‘이건 너무 많이 오른 거 아니야?’ 라고 느낄 수 있는데, 재개발 투자는 이렇게 이해하면 쉽다. 흔히 갭투자로 10억원짜리 아파트를 전세 보증금 6억원을 끼고 사면 4억원의 투자금이 필요하다. 그런데 이런 갭투자는 이 아파트의 시세가 12억원 이상으로 올라갈 것이라는 기대를 전제로 한다. 여기서 위험한 게 현재 10억원짜리 구축 아파트가 12억원 이상이 된다는 보장은 어디에도 없다. 그러나 재개발은 다르다. 인근 신축 시세가 15억원 정도인 재개발구역의 오래된 빌라(썩빌)에 대한 총 투자금이 10억원이라고 치자. 초기 투자금액은 대개 5억~6억원 수준이다. 이는 현재 5억~6억원을 투자해서 최종적으로는 15억원이 될 아파트를 총 10억원을 주고 사는 것이다. 혹여 금융위기처럼 큰 위기가 와서 15억원짜리 아파트가 10억원이 됐다고 해도 최소한 손해 보지 않는 투자를 할 수 있고, 부동산 조정기에도 이익 폭이 줄어드는 수준이라는 점이 매력적이다. 무주택자나 1주택자, 다주택자에게 적합한 투자 대상은 차이가 있나. 무주택자는 선택할 수 있는 가장 최상급지에 주택을 사면 된다. 1주택자는 관리처분인가 이후의 입주권을 사면 절세 면에서 유리하다. 보통 관리처분인가 이후에 사면 거의 6~8년까지 비과세 기간을 늘릴 수 있다. 다주택자들은 자칫 주택 수를 늘리면 세금이 더 많이 나올 수 있기 때문에 조심스러운데, 재개발 투자의 매력이 주택 수에 포함되지 않는 매물을 투자할 수 있는 점이다. 정비구역의 상가나 도로를 사도 나중에 입주권을 받을 수 있기 때문이다. 재개발 매물을 잘못 사서 낭패를 보는 경우도 있다. 안전한 투자법은. 재개발 투자는 잘 알지 못하고 투자하면 위험한 경우가 생길 수 있다. ‘물딱지’라고 하는데, 입주권이 나오지 않는 재개발 매물을 사서 현금 청산을 당할 수 있다. 또 초기 단계에 분담금이나 비례율을 모르고 투자해서 손해를 보는 경우도 있다. 재개발 과정의 불확실성을 피하고 싶다면 관리처분인가 단계 이후에 투자하면 좋다. 관리처분인가가 났다는 것은 사업이 80% 이상 진행됐다는 의미다. 이 단계에서는 감정평가금액, 조합원분양가, 추가분담금 등이 명확해지기 때문에 초보투자자가 투자하기에 용이하다. 관리처분인가 이후에 투자하면 사업이 마무리단계여서 기대수익이 적지 않냐고 물을 수 있는데, 개인적으로도 재개발 매물의 60% 이상은 관리처분인가 이후에 샀다. 그럼에도 5억원에서 10억원, 많게는 20억원 이상도 가치상승이 예상되는 경우가 많았다. 부린이의 재개발 공부를 위한 팁을 준다면. 재개발 투자를 하려면 먼저 사업 진행 단계와 기본 이론을 공부해야 한다. 재개발 진행과정, 용어, 가격 흐름 및 매수 및 매도 포인트를 익히고 접근하면 어렵지 않다. 우선 관심 있는 구역을 찾고 싶으면 인터넷에서 ‘서울시 클린업 시스템’을 검색해보자. 서울시에서 운영하는 정비사업 재개발, 재건축, 리모델링, 가로주택정비사업 등 모든 정비사업 단계나 구역 정보를 찾을 수 있다. 인천이나 기타 광역시도 해당 지자체 홈페이지에 들어가면 연결된다. 이 단계를 거쳐 관심 있는 재개발 구역을 찾았다면, 예컨대 '상계2구역이 맘에 든다'면 또 검색창에서 상계2구역을 찾아보자. 해당 구역을 자세하게 설명해놓은 전문가들의 블로그를 참조할 수 있다. 여기에 조합원 자격, 5년간 재당첨금지 등 부동산 도시 및 주거환경정비법 등의 관련 지식을 쌓아야한다. 물론 실제 재개발 투자에 나서기 전에는 관련 책이나 강의를 통해 전반적인 사항을 짚어보는 것이 필수적이다. ━ '서울·수도권 금액대별' 재개발 뽀개기 최소 금액으로 접근할 수 있는 서울 재개발 투자는. 현재 시점(2021년 8월)에서는 서울에서 상계뉴타운이 가장 저렴하게 들어갈 수 있는 유망 재개발구역이다. 상계1구역, 상계2구역, 상계5구역은 사업시행인가를 신청했거나 사업시행인가를 받은 단지다. 이런 곳에 투자하면 인근 창동역 개발호재나 4호선 연장 등의 호재가 있는 구역에 비교적 저렴한 3억대 후반~4억대 초반으로 투자할 수 있다. 한단계 위로 장위뉴타운14구역, 돈암6구역 등 동북권에 있는 재개발 구역들은 4억대 투자지역으로 꼽힌다. 투자금액이 6억원~7억 정도로 올라가면 서울 내 재개발 선택지가 넓어진다. 이문휘경뉴타운이라든지, 서북쪽 수색증산뉴타운 아니면 은평구에 있는 재개발 구역인 불광5구역, 갈현1구역 등이 있다. 또 남쪽으로 가면 한강 이남지역이라 살짝 투자금액이 높아지는 신림뉴타운과 봉천재개발구역에 관심을 둘 만하다. 영등포뉴타운에도 5억원대로 투자할 수 있는 미래가치 높은 매물들이 있다. 수도권에서 관심을 가질만한 재개발지역은. 수도권은 급지에 따라서 천차만별이다. 수도권 안에서도 강남 접근성이 좋은 성남 재개발 등은 이미 프리미엄이 서울의 웬만한 재개발보다 훨씬 더 커졌다. 현재 서울의 상계뉴타운과 비슷하거나 살짝 높은 재개발 구역으로 광명뉴타운이 있다. 구리‧능곡 등도 거의 서울이라고 볼 만한 곳이다. 수원도 입지가 좋은 곳이기 때문에 서울 재개발보다 살짝 낮거나 아니면 거의 비슷한 단계의 투자금을 필요로 한다. 수도권에서도 조금 부담을 낮추고 싶다면, 남양주에 있는 덕소뉴타운이나 인천 재개발 구역은 투자금 1억~2억원대에 알짜 매물을 찾을 수 있다. 가장 유망한 재개발 추천지역은. 한남, 성수, 흑석은 서울, 아니 국내 재개발의 '톱 3'다. 10억원 이상의 자금이 필요하지만 가장 유망하다. 서울의 1급지~1.5급지로는 북아현뉴타운과 강남에 인접한 노량진뉴타운이 꼽힌다. 이 지역들은 8억원 이상의 투자금을 필요로 한다. 가능하다면 최대치의 자금으로 갈 수 있는 곳을 선택하는 것이 자본소득을 키우는 현명한 대처방안일 수 있다. 다주택은 세금 문제가 크다. 재개발도 이제 '똘똘한 한 채'다. 배현정 기자 bae.hyunjung@joongang.co.kr,