올해 하반기 아파트 전세 시장에 역전세난 현상이 본격화될 것이란 우려가 많았지만, 전셋값이 매월 상승세를 기록하면서 우려에 비해 충격파가 크지 않다는 반응이 지배적이다. 하지만 여전히 2021년 하반기 전세값을 회복하지 못한 상태고 고금리 기조, 대출규제 완화 해제 등 부동산 시장 환경에 대내외적 변수가 상존하고 있어 역전세난에 대한 긴장감을 늦춰서는 안된다는 지적도 나온다.20일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 전국 아파트의 종전 대비 갱신 전세보증금을 분석한 결과, 올해 들어 보증금을 낮춰 갱신한 비중은 2022년 대비 10배 이상 늘어난 41%(10만8794건 가운데 4만4530건)로 집계됐다.올 9월 수도권 전셋값, 2년 전보다 12.6% 내려지역별로 보면 수도권 아파트 전셋값이 지방에 비해 상대적으로 더 많이 떨어졌다. 수도권의 감액 갱신 비중이 44%로, 지방(34%)에 비해 10%포인트(p) 높았다. 2021년 말 대비 올해 9월 말 평균 전세가격 하락률은 수도권 12.63%, 지방 8.21%를 기록했다.전세 감액폭도 커졌다. 올해 감액 갱신한 아파트 전세계약 4만4530건 가운데 5000만원 이하로 감액한 비중은 39.2%(1만7437건, ▲수도권 34.2% ▲지방 55.8%)로, 2022년 48.7%(▲수도권 44.2% ▲지방 59.4%)에 비해 작아졌다.수도권은 5000만원 초과 1억원 이하 감액 비중이 35.9%(3만4256건 가운데 1만2295건)로 가장 컸다. 서울 강남권 대형면적 위주로 5억원 이상 보증금을 낮춰 재계약한 사례도 있었다. 지방은 5000만원 이하로 감액한 갱신 비중이 과반을 차지했다.이처럼 역전세 계약이 늘어난 것은 올해 재계약 물량 대부분이 2년 전 전세가격이 고점을 찍었던 2021년에 계약됐기 때문이다. 이들 물량들은 현재 계약 만기가 도래하고 있다. 2년 전에 비하면 전세 시장 가격이 낮아졌기 때문에 집주인이 재계약 세입자 또는 새 세입자에게 전세 보증금을 기존보다 낮게 설정하고 있어 역전세 계약이 늘고 있다.실제 전세금반환대출 규모도 1년 사이 14% 이상 증가했다. 집주인이 세입자들에게 전세보증금을 돌려주기 위해 받은 대출 금액이 늘어난 것이다.강민국 국민의힘 의원실이 금융감독원으로부터 제출받은 ‘전세자금 반환대출 취급 내역’ 자료에 따르면 올해 들어 9월까지 은행에서 새로 취급된 전세보증금 반환 목적의 주택담보대출(주담대)은 2만3000건으로 집계됐다. 취급 액수는 5조6000억원으로, 지난해 9월과 비교하면 14.3% 증가했다.2017년부터 올해 9월까지 신규 취급된 전세보증금 반환대출 액수도 32조2000억원으로 늘어났다. 2017년 1조8000억원에 그쳤던 대출규모는 2020년 4조9000억원, 2021년 8조1000억 원, 2022년 6조2000억원으로 폭증했다.‘전세 사기’ 여파에 비아파트 시장은 역전세 심화할 듯부동산 전문가들은 역전세 현상이 빌라‧연립주택‧오피스텔 등에서 더 심화될 것으로 예상했다. 다만 서울 등 수도권 아파트의 경우 수요가 꾸준하고 매매가격이 크게 하락하지 않는 한 역전세 영향은 크지 않을 것이라고 분석했다.윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “올해 재계약 물량 대부분이 가격 고점이었던 2년 전 체결된 계약이기 때문에 전세 감액 갱신 물량이 증가한 것”이라며 “여전히 전셋값이 전고점 이하 수준에 머물러 있는 단지들도 상당수인 만큼 연말까지 보증금을 낮춘 재계약이 이어지면서 감액 갱신 비중은 40% 후반대를 유지할 전망”이라고 분석했다.심형석 우대빵부동산 연구소장은 “올해 금리가 잠깐 안정세를 찾고 대출 규제도 완화되면서 전세 수요가 늘어났고, 전세 사기가 사회적 이슈로 떠오르면서 빌라‧연립주택 등 비아파트 기피 현상이 생겨 아파트로 전세 수요가 더 몰렸다”며 “2021년 하반기 전세가격까지 회복은 못했지만, 서울의 경우 강남권 대규모 입주 단지를 제외하면 입주 물량이 거의 없고, 강북권도 한남뉴타운 등 대단지 주민들이 이주를 앞두고 있기 때문에 꾸준한 전세 수요가 예상돼 큰 문제는 없을 것”이라고 평가했다.서진형 공정경제포럼 공동대표는 “빌라‧오피스텔 등에서 전세 사기 사건이 발생하면서 고가 전세를 선호하는 현상이 강해졌는데 주로 고가 전세는 아파트에서 이뤄진다”며 “저가 전세 시장인 비아파트는 앞으로 역전세가 이어지면서 전세‧매매가격 하락이 예상되지만, 아파트 시장은 탄탄한 수요가 이어지면서 역전세 현상이 어느정도 해소된 것이라고 볼 수 있다”고 설명했다.하지만 아직도 금리 인상 기조가 여전하고 팔레스타인-이스라엘 전쟁 등 외부 변수가 발생할 경우 역전세와 맞물리면서 매매가격이 하락할 수 있다는 의견도 나왔다.송승현 도시와 경제 대표는 “저금리 상황에서는 전세가격이 올라 매매가격을 밀어올리는 모습을 보이는데 2008년 금융위기 때는 전세가격만 오르고 매매가격은 오르지 않았다”면서도 “아직 전세가격이 2021년 고점에는 한참 미치지 못하고 있고 전세대출 금리도 높아졌기 때문에 매매가격과 전세가격이 동시에 횡보할 가능성이 커졌다”고 전망했다.부동산업계 관계자는 “수도권을 중심으로 10월부터 전세 실거래가격이 떨어지고, 전세보증금 하락분만큼 월세를 세입자에게 돌려주는 역월세 거래가 늘고 있다”며 “정부에서 특례보금자리론 등 대출 기준을 강화하고, 전세대출 금리도 올랐기 때문에 앞으로도 역전세 현상은 계속되고, 매매 시장도 일정 기간 하락하는 움직임을 보일 것”이라고 내다봤다.

국내 최대 중개 플랫폼인 우대빵부동산은 보증보험의 상한 금액을 10억원으로 설정해 5일부터 작용할 예정이라고 이날 밝혔다.부동산 보증보험은 한국공인중개사협회나 보증보험회사에서 개업공인중개사가 중개를 잘못했거나 거래 사고가 발생할 때 이에 대해 계약자에게 피해보상을 해주는 일종의 보험이다. 보통 개업공인중개사는 개인이면 2억원, 법인이면 4억원 한도를 가입한다. 하지만 중개사고가 발생하면 피해금액을 보장받을 수 있는 중요한 보증보험이 제도적 한계로 인해 위험에 노출돼 있다.주택시장이 조정기에 접어들면서 내 보증금 보다 현재 임대중인 주택을 매도한 가격이 낮거나 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 전세계약을 뜻하는 ‘깡통전세’가 속출하고 있다. 공인중개사 사무실을 통해 전세계약을 하게 되면 부동산 보증보험(공제증서)에 가입돼 있으니 걱정 말라는 말을 듣는 경우가 많은데 신중한 검토가 필요하다고 우대빵부동산 관계자는 설명했다.먼저 부동산 보증보험 피해한도가 2억원에 그친다는 점이 문제다. KB국민은행에 따르면 올해 5월을 기준으로 서울시 평균 전세가격은 연립 2억2500만원, 아파트는 5억7000만원이다. 매매가격은 연립 3억2900만원, 아파트 11억8400만원이다. 우대빵부동산 관계자는 “현재의 부동산 보증보험은 원룸이나 오피스텔, 지방 소도시에서만 보험으로서 의미가 있다”며 “특히 이 보장 한도는 공제가입기간(1년)에 발생한 사고를 모두 합한 보상이어서 더 심각하다”고 설명했다. 그는 “주택 가격이 많이 상승했고 물가 또한 급격히 오르고 있어 제도 개선이 시급한 상황”이라고 덧붙였다.이번에 우대빵부동산이 설정한 10억원의 보증보험 상한은 개인인 개업공인중개사의 5배에 해당하는 수준이다. 따라서 수도권에 소재한 주택 대부분의 전세계약은 중개사고 걱정없이 안전한 거래가 가능하다. 전세보증금 미 반환이 사회문제로 떠오르고 있지만 전세보증금반환 보증보험이나 개업중개사의 보증보험이 이를 예방할 수 있는 최적의 대안이라는 분석이다. 보증보험에 의한 배상은 대부분 보험사의 사례와 같이 심의 이후 길면 몇 달이 소요될 가능성이 커 사전 예방의 중요성이 더 커지고 있다.우대빵부동산은 2명의 고문변호사를 포함한 부동산 전문자격사의 자문 네트워크를 갖춰 중개계약의 법률적 문제를 사전에 예방할 수 있다고 강조했다. 우대빵부동산은 향후에도 고객의 입장에서 편리하고 안전한 부동산 거래를 위해 새로운 투자를 단행할 계획이다.

우대빵부동산은 국내 프롭테크 기업 최초로 부동산 앱을 통해 집을 구하고 내놓는 정보를 양방향으로 제공하는 서비스를 출시했다고 9일 밝혔다. 우대빵부동산은 집을 찾는 매수인에게 잘 맞는 집을 매칭하고 집을 내놓는 매도인 본인 집을 홍보할 수 있도록 집을 찾는 손님리스트를 공개하는 ‘손님 있어요’ 서비스를 제공한다. 현재 주택 시장 정보를 제공하는 프롭테크 업체들은 매도인의 정보만을 제공하고 있다. 매물 정보가 대표적인데 매수인이 집을 찾는 데는 많은 도움을 준다. 하지만 매수인에 대한 정보는 공개하지 않아 매도인의 입장에서는 손님 정보를 알기 어려웠다. 최근 주택 시장이 갑자기 조정기로 접어드는 가운데 매도(임대)를 원하는 집주인 입장에서는 어느 정도 가격에 매물을 내놓을지에 대한 정보를 확인하기 어려웠다. 주택 시장에는 거래되지 않은 매물들이 늘어나면서 시장 상황도 악화하고 있다. 집을 내놓는 사람과 집을 구하는 사람 간에 가격과 시간에 대한 매칭이 어려웠기 때문이다. 부동산정보업체 아실에 의하면 지난해 11월 말과 비교해 올해 11월 말 아파트 매물은 서울의 경우 약 46.7% 증가했다. 우대빵부동산의 손님 있어요 서비스를 이용하려면 우대빵부동산에서 운영하는 ‘아파트는 우대빵’ 앱을 설치하고 ‘아파트 찾는 손님’ 메뉴를 클릭하면 그 지역의 특정단지를 찾는 손님들의 리스트를 보여준다. 자신과 매칭이 가능한 손님이 있을 경우 ‘우리집 소개해 주기’를 클릭하면 손님에게 개별적으로 직접 연락을 전달할 수 있다. 우대빵부동산은 실제 존재하는 매물과 손님에 대한 양방향 서비스로 8700억원을 거래했다. 한달 이내 거래 건수의 비중이 59%를 차지했으며 평균 거래 기간도 약 1개월을 기록했다. 심형석 우대빵연구소 소장은 “향후에도 매도자와 매수자에게 최적화한 집을 찾을 수 있도록 다양한 서비스를 구현할 예정”이라고 말했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

‘오르고, 오르고, 또 올랐다.’ 대한민국 국민들은 ‘집값 불장’의 시대를 살고 있다. 정부의 잇단 집값 안정화 정책에도 불구하고 매매·전세·월세 등 모든 유형의 집값이 급등했다. 최근 몇 년 사이 서울과 수도권 아파트 매매값은 수억원이 급등했고, 상대적으로 조용했던 지방마저 요동쳤다. 새 임대차보호법 시행에 따른 전세난과 비규제 지역 ‘풍선 효과’, 재건축 기대감 등이 복합적으로 작용하면서 집값을 끌어올렸다. 집값 폭등은 청약 시장의 판도 뒤집었다. 서울, 지방할 것 없이 신규 분양하는 아파트들은 수십·수백 대 1의 청약 경쟁률이 일반화돼 버린 모양새다. 하지만 2021년 4분기부터 분위기가 묘해졌다. 정부의 규제와 금융 당국의 돈줄 죄기로 매수심리가 위축되면서 서울 집값은 관망세를 보이고 있다. 거래절벽 현상은 나타나기 시작했고 가격 상승폭은 둔화됐다. 수요가 급격히 쪼그라든 여파다. 상황이 이렇다 보니 집을 사거나 팔려는 사람들의 고민만 깊어지고 있다. 집을 사려는 사람들은 수년 전에 비해 수억원씩 오른 집값을 보며 ‘지금 타이밍이 아니면 평생 내 집 마련이 어려울 것’이라는 불안감에 시달리는 한편 ‘괜히 샀다가 집값이 폭락하면 망한다’는 불안감에 갈팡질팡하고 있다. 가 부동산 전문가 21인의 의견을 취합해 내년 부동산 시장의 흐름과 투자 유망 지역을 살펴봤다. 2017년 ‘6·17 대책’이 나온 지 어느덧 4년 반이 지났다. “집값을 잡겠다”는 정부의 수십 가지 대책에도 불구하고 강남 신축 아파트 시세는 3.3㎡당 1억원을 훌쩍 넘겨 2억원까지 바라보는 추세다. 이제 서서히 ‘집값 피로감’이라는 말이 나오는 가운데 내년 집값 전망에 관심이 집중되고 있다. 부동산 전문가 다수에 따르면 내년에도 국내 주택가격은 여전히 오르는 한편 그 상승폭이 다소 꺾일 것으로 보인다. 집값이 서서히 꼭지에 도달하고 있어 시장 참가자들의 보수적인 선택이 필요한 시점이다. 무엇보다 ‘대통령 선거’를 앞둔 지금 변동성이 어느 때보다 크다. 가 이달 1일부터 약 일주일간 부동산 전문가 총 21명을 대상으로 내년 부동산 전망에 대해 설문한 결과 이중 15명이 전국 집값 상승을 점친 것으로 나타났다. 응답자가 예상한 내년 전국 집값 상승률은 평균 2.5%로 금리인상, 대출규제 및 보유세 인상 여파에 따라 올해 대비 상승률은 떨어질 전망이다. ━ 상승요인>하락요인, ‘서울 단기공급 절대 부족’ 이번 설문에 참여한 응답자 대부분은 하락요인 대비 여전히 상승요인이 크다는 입장이었다. 가장 큰 상승요인은 바로 ‘공급부족’이다. 전체 응답자 중 절반 수준인 10명이 “내년에 상승한다”고 예측한 이유로 공급부족을 들거나 유사한 취지로 설명했다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “내년에 1~3% 가량 소폭 상승할 것”이라면서 “보유세 증가와 대출규제, 금리상승에도 불구하고 입주가 본격화하지 않은 데다 전세난이 지속되고 있다”고 분석했다. 이은형 대한건설 정책연구원 책임연구원 역시 “현재 정부 계획물량은 많지만 실제 입주까지 걸리는 기간이 길고 인프라 구축도 수반돼야 한다”고 설명했다. 이런 현상은 특히 서울 등 수도권에서 두드러졌다. 내년 서울 집값이 상승한다는 응답이 16건이었으며 응답자별 예측 상승률 평균은 3.4%로 전국 집값 대비 약 1%p 높았다. 부동산 칼럼니스트 아이곰과 이상우 인베이드투자자문 대표는 10% 상승을 전망하기도 했다. 아기곰은 “서울은 고질적인 공급부족에 시달리고 있으며 종합부동산세 영향으로 ‘똘똘한 한 채’ 수요도 집중될 것”이라고 밝혔다. 이상우 대표는 “공급부족을 비롯해 모든 지표가 부동산 상승에 일조한다”면서 “서울은 더욱 심각하다”고 단언했다. 수도권은 응답자 14명이 상승을 예상했으며 내년 상승률은 평균 3.5%로 전망했다. 통상 경기, 인천은 서울 대체재 시장으로 인식된다. 때문에 일부 전문가들은 서울 집값 상승과 서울 주요 업무지구 접근성을 획기적으로 개선하는 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 호재 여파로 경기, 인천지역 동반상승을 예측했다. 송승현 도시와경제 대표는 “서울 주택가격과 전세가 상승 우려도 탈서울 수요가 증가하는 데다 GTX와 같은 광역교통망을 통해 교통이 개선될 것이란 기대감이 있다”고 분석했다. ━ 공급과잉 지역은 하락, 양극화 뚜렷 10% 이상 상승을 전망한 전문가도 있었다. 권일 부동산인포 팀장은 “내년 수도권 부동산 상승률은 10~12% 선”이라면서 “GTX, 광역교통체계 등 개발이슈가 새해에도 영향을 끼침은 물론 3기신도시 토지보상도 계속돼 상승이 예상된다”고 밝혔다. 한편 지방 집값에 대한 상승 의견은 수도권 전망에 비해 약하게 나타났다. ‘지방 부동산 상승’에 표를 던진 전문가는 전체 21명 중 9명으로 절반도 안됐다. 전국 및 수도권 상승을 예상한 일부 전문가도 지방에 대해서는 보합 또는 하락을 택했다. 전문가들 예측 상승률 평균은 0.8%에 불과했다. 이 역시 공급과 관련이 깊다. 세종, 대구 등 입주물량이 많은 주요 지방광역시에서 집값이 하락하는 반면 개발호재가 집중된 지역은 오르는 ‘지역별 양극화’를 점치는 전문가도 많았다. 일부 전문가는 각종 규제로 투기수요가 이탈하는 현상도 지적했다. 고종완 자산관리연구소 소장은 “지방은 분양물량이 점차 증가하고 있어 미분양이 발생하고 전세가격이 안정되는 지방 대도시는 상승국면에서 안정 내지 하락국면으로 전환될 개연성이 있다”고 분석했다. 양지영 양지영R&C연구소 소장도 “지방은 공급량이 많았고 비규제 메리트도 내년에는 크지 않아 수요자 이탈할 것”이라고 예측했다. 응답자 대부분은 투자 측면에서 신중할 것을 조언했다. 집값이 당장 떨어지지 않는다 하더라도 이미 여러 해에 걸쳐 상당부분 오른 상태이며 보유세와 대출규제 등 고려해야 할 리스크가 많다는 이유에서다. 이 때문에 다주택 전략보다는 일명 ‘똘똘한 한 채’에 집중하는 전략을, 무주택자는 여력이 되는 한도 내에서 청약 등을 통해 실거주 1채 매수를 추천했다. ━ 부상하는 상투론…무주택은 ‘청약’ 유주택은 ‘갈아타기’ 심형석 우대빵부동산연구소장은 “무주택자는 내 집 마련, 1주택자는 갈아타기를 시도해야 한다”고 밝혔다. 김학렬 스마트튜브 소장도 “무조건 상급지를 매수해야 한다”면서 역시 ‘똘똘한 한 채’를 강조했다. 일부 전문가들은 내년 하락을 전망하며 부동산 매수 계획을 미뤄야 한다고 밝히기도 했다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “3기신도시 공급, 대출규제 지속, 금리인상 등이 작용해 비인기지역 위주로 가격이 조정받을 것”이라면서 “실수요자들은 3기신도시에 집중하며 장기적으로 청약에 ‘올인’하는 것이 좋다”고 설명했다. 한문도 연세대 금융부동산학과 교수도 “대선 이슈 발 반짝 반등이 있을 수는 있으나 대세 조정을 막을 수 없으니 추가매수에 주의해야 한다”는 전망을 내놨다. 응답자 절반이 넘는 전문가 11명은 내년 3월 열리는 ‘제 20대 대통령 선거’를 통해 향후 부동산 향방이 결정될 가능성을 언급했다. 설문과정에서 “내년 대선에 따라 시장이 완전히 달라지므로 부동산 전망을 할 수 없다”며 응답을 거절한 전문가도 있었다. 여당 후보인 이재명 경기도지사는 ‘국토 보유세 도입’과 ‘공공주택 공급확대’를 대표 공약으로 내세운 반면 윤석열 전 검찰총장은 ‘주택담보대출 한도 상향’ 및 ‘민간 재건축·재개발 활성화’ 등 규제 완화 계획을 밝히고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “중장기적 주택공급 로드맵을 준비하여 무주택 서민들에게 꿈과 희망이 될 수 있도록 해야 한다”면서 “규제를 하더라도 시장상황에 맞게 시행되어야 하며 정책 역시 국민을 위한 정책이 되어야 하지 정치적 정책이 되어서는 안 된다”고 지적했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr