정부의 주택 대출 규제 강화로 전세값이 고공행진하고 있지만, 매매가와 전세가의 차액으로 부동산을 소유하는 '갭투자'는 줄고 '똘똘한 한 채'를 보유하려는 움직임이 확인된다.지난달 28일 KB국민은행에 따르면 지난 11월 전국 아파트 매매가격 대비 전세가격(전세가율)은 67.7%로, 지난 2022년 12월 67.3%를 기록한 이후 23개월만에 최고치를 기록했다.전세가율이 높아진 것은 높아진 대출 진입장벽과 고금리로 매매가격이 줄고, 그 사이 전세가격이 상승한 결과다. 지난 9월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계를 실시하면서 집값 상승을 억제하고 있다. 대출총량이 감소한 데 따라 주택 구매 수요가 줄면서 매매가격이 하락하고 거래량까지 떨어지고 있는 것으로 분석된다.반면 전세가격은 지속해서 상승 추세를 보인다. 2020년 7월 시행된 '임대차2법'(계약갱신청구권·전월세상한제)이 올해 4년차에 접어들면서 전세계약들이 올해 7월 끝났기 때문이다. 일반적 계약인 전세 2년에 계약갱신권 2년을 더한 4년이 만료되면서 임대인들이 4년의 상승분을 일시 반영했다.아파트 매매가격과 전세가격의 차이가 좁혀지만 부동산 투자자들은 '갭투자' 방식을 선호한다. 다만 전문가들은 대출규제로 인해 매수문턱을 넘기 어려운 상황이고, 여기에 HUG(주택도시보증공사)가 전세보증 가입 요건을 기존 공시가격 126%에서 112%로 강화하게 되면 임차인 모집에도 어려움을 겪을 것으로 보고 있다.KB국민은행 관계자는 "전세가율이 상승하면 전세를 끼고 아파트를 매입하는 갭투자가 늘어날 수 있지만, 대출규제와 경기침체로 당장은 갭투자 수요가 상승하지 않을 것으로 예상된다"며 "공격적인 투자보다는 '똘똘한 한 채'를 보유하려는 움직임이 대세를 이룰 것으로 보인다"고 말했다.갭투자 선호도가 내려가면서 서울 외 거주자의 서울 아파트 매입 비중도 줄고 있다.한국부동산원에 따르면 지난 10월까지 서울 거주자 외 외지인의 서울 아파트 매입 비중이 전체의 22.7%로, 지난해 24.6%에 비해 약 2% 포인트가량 감소한 수준이다.

올해 1월 서울 거주자들의 타지역 아파트 매수 비중이 줄어든 반면, 타지역 거주자들의 서울 아파트 매입 비중은 늘어난 것으로 나타났다. 1일 한국부동산원이 공개한 매입자 거주지별 아파트 매매 현황에 따르면 올해 1월 일부 원정투자를 포함한 서울 거주자의 타지역 아파트 매입 비중은 7.1%를 기록했다. 2020년 11월(6.1%) 이후 1년 2개월 만에 가장 낮았다. 서울 거주자의 타지역 아파트 매입 비중은 집값 상승세가 강했던 지난해 9월 9.65%를 기록했다. 하지만 정부의 강력한 대출 규제와 금리 인상, 대선 후보들의 규제 완화 공약 등으로 부동산 시장이 전반에 걸쳐 관망세에 들어가면서 서울 거주자들의 타지역 아파트 매입 비중도 4개월 연속으로 감소했다. 서울 거주자의 경기도 아파트 매입 비중은 지난해 9월 20.97%를 찍은 뒤 올해 1월에는 16.61%로 내려왔다. 서울 거주자의 인천 아파트 매입 비중도 지난해 7월 14.28%에서 올해 1월 11.42%로 줄었다. 서울을 제외한 수도권이나 지방 등 타지역 거주자들의 서울 아파트 매입 비중은 올해 늘어났다. 올해 1월 서울 아파트 거래량은 1281건으로 2013년 1월(1213건) 이후 9년 만에 최저 수준이다. 이 중 23.7%(304건)를 서울이 아닌 지역의 거주자가 사들인 것으로 집계됐다. 이는 2020년 2월(23.9%) 이후 1년 11개월 만에 가장 높은 수준이다. 최근 서울 아파트 시장에 급매물이 늘면서 타지역 거주자가 서울로 들어오는 기회가 상대적으로 증가한 것으로 풀이된다. '패닉바잉'에 나섰던 2030세대의 서울 아파트 매입 비중도 올해 들어 줄어들었다. 지난해 7월 44.8%를 기록한 뒤 서울 아파트값 하락 조짐을 보이기 시작한 지난해 11월 39.9%로 내려왔고 올해 1월에는 37.5%를 기록했다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

서울 거주자가 신도시 개발, 광역급행철도(GTX) 개통 등 개발호재가 있는 경기지역 아파트 매입에 나섰다. 11월 3일 한국부동산이 발표한 월별 아파트 매매거래 통계 결과에 따르면 올해 1월부터 9월까지 경기도에서 매매된 아파트 총 15만4637건이었고, 이중 서울 거주자가 매수한 건은 총 2만9207건으로 전체 18.9%를 차지했다. 이는 지난해 같은 기간 서울 거주자 매수 비중 15.6%에 비해 3.3%포인트(p) 높은 것이다. 특히 올해 아파트값이 33.99% 오르며 전국 시도 가운데 누적 상승률 1위를 기록한 의왕시의 경우 서울 거주자 매입 비중이 지난해 10%에서 올해 15.1%로 껑충 뛰었다. 시흥시도 서울 거주자의 아파트 매입 비중이 지난해 11.2%에서 올해 16.5%로 늘었고, 군포시와 안양시도 각각 지난해 11.2%, 15.7%에서 올해는 20.2%, 22.4%로 크게 상승했다. 또 오산시와 평택시는 지난해 각각 서울 사람의 매수 비중이 5.3%, 6.1%에 불과했으나 올해는 10.1%, 12.1%로 늘었고, 구리시와 광명시는 지난해 28.6%, 29.5%에서 올해는 각각 40.5%, 38.3%로 급격하게 치솟았다. 반면 같은 경기도지만 아파트값이 서울보다 높거나 비슷한 곳은 서울 거주자의 매수 비중이 줄었다. 과천시는 서울 거주자 매수 비중이 지난해 26.4%에서 올해 23%로 줄었고, 성남 분당구도 지난해 15.0%에서 올해 13.6%로 낮아졌다. 성남시 전체로도 지난해 17.2%에서 올해 17.6%로 큰 차이가 없었다. 원정투자 증가는 서울 부동산의 고강도 규제에 따른 반사효과로 분석된다. 라예진 기자 rayejin@joongang.co.kr

공급 대책 빠져 매물 잠김 현상 더 심화 우려…자유한국당 “8·2 대책 시즌2 불과” ‘집이 한 채 이상 있는 사람은 더는 집을 사지 말라’. 정부가 9·13 부동산 대책을 통해 내놓은 메시지다. 서울 등 치솟는 집값을 잡기 위해 정부가 종합부동산세(종부세)를 노무현 정부 수준 이상으로 강화하고, 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 1주택자의 주택 추가 구입을 위한 대출도 사실상 막기로 했다. 종부세를 강화해 ‘집 부자’를 옥죄고, 돈줄을 차단해 집을 추가 구매하는 것을 차단키로 한 것이다. 잇단 부동산 규제책에도 집값이 계속 뛰는 건 집이 있는 사람이 투기를 목적으로 계속 집을 사고 있기 때문이라는 판단에서다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “주택 수요자에게 민감한 종부세와 양도소득세, 대출까지 망라한 전방위 고강도 처방”이라고 평가했다. 하지만 중·장기적으로는 집값을 잡기 힘들 것이라는 전망이 나온다. 윤영석 자유한국당 수석대변인은 “이번 대책은 문재인 정부가 집값을 한껏 올려놓고 세금으로 때려잡겠다는 정책”이라며 “결국 실패한 지난해 8·2 대책의 시즌2일 뿐”이라고 평가 절하했다. ━ 종부세율, 노무현 정부 넘어서 9·13 대책에서 가장 눈에 띄는 건 종합부동산세 강화 등 세금 폭탄이다. 3주택 이상 다주택자와 서울 전역과 경기 과천, 부산 해운대, 세종 등 전국 43곳 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 추가 과세가 핵심이다. 방식은 직접적인 세율 인상과 공정시장가액비율 인상을 통한 증세다. 종부세율은 현행 대비 0.1~1.2%포인트 인상한 0.5~3.2%에 이른다. 예컨대 과세표준 6억~12억원인 3주택 이상 보유자 또는 조정대상지역 2주택자는 현재 0.85~1.15%의 세율을 적용하지만, 앞으로는 0.55%포인트 인상된 1.3%의 세율을 적용한다. 당해 연도 납부 보유세가 전년도 재산·종부세의 150%를 초과하지 못하도록 한 세 부담 상한선도 300%로 상향한다. 공정시장가액비율은 2022년까지 단계적으로 100%까지 인상키로 했다. 공정시장가액비율과 세 부담 상한선은 노무현 정부 수준이고, 종부세 최고세율은 노무현 정부 때인 3%를 넘어서는 수준이다.집을 갖고 있는 사람이 빚을 내 집을 사는 것도 막는다. 2주택 이상 보유 가구는 규제지역에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다. 주택담보인정비율(LTV)이 0%라는 얘기다. 1주택 가구가 규제지역에서 새 집을 사기 위한 주택담보대출도 원칙적으로는 금지된다. 다만, 추가 주택 구입이 이사(기존 주택 2년 내 처분 조건)나 부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유일 때는 예외로 하기로 했다. 규제지역에서 공시가격 9억원을 초과하는 고가 주택을 구입할 때도 실거주 목적을 제외하고는 주택담보대출을 받을 수 없다. 무주택 가구가 주택 구입 후 2년 안에 전입하는 경우나 1주택 가구가 기존 주택을 2년 이내 처분하는 조건에 한해 허용된다. 대출자가 2년 안에 전입·처분한다는 약정을 위반하면 주택 관련 대출을 3년 동안 제한한다는 방침이다.같은 맥락에서 다주택자가 추가로 집을 사 임대사업자로 등록한 후 세금 감면 혜택을 받는 것도 막기로 했다. 지금은 규제지역에서 다주택자가 8년 장기 임대등록을 하고 양도하는 주택(기준시가 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)에 대해서는 양도세 중과세를 배제했지만, 앞으로는 중과세를 피할 수 없게 된다. 또 8년 장기 임대등록한 주택은 종부세 합산에서 배제됐지만, 1주택 이상자가 규제지역에서 새로 취득한 주택에 한해 합산 배제 혜택을 없애기로 했다. 그동안 임대 사업자 등록이 돈 있는 사람의 투기를 도와주고 있다는 비판이 제기된 때문이다.결국 정부가 시장에 던진 메시지는 집을 한 채 이상 사지도, 보유하지도 말라는 것이다. 시장에서는 주택 보유 심리를 완전히 꺾을 순 없겠지만, 예상보다 강도가 세 파장이 만만치 않을 것이라는 전망이 나온다. 박원갑 전문위원은 “이번 대책은 전세를 낀 갭투자나 지방에 살면서 서울 집을 사두는 원정투자, 인기지역의 똘똘한 한 채를 찾아 몰리는 수요 차단에 효과를 발휘할 것”이라고 내다봤다. 이 때문에 한동안 매수·매도자들의 관망세가 이어지면서 서울 등지의 집갑 급등세도 어느 정도 안정될 것이라는 분석이다. 한 부동산 전문가는 “정부의 의지가 확고한 만큼 시장도 어느 정도 눈치를 보지 않겠느냐”며 “최근 집값이 급등하면서 이에 따른 피로감으로 집값 상승이 주춤한 데 9·13 대책까지 더해져 이런 분위기가 당분간 이어질 것”이라고 말했다. ━ 주택 공급 확대 방안도 지켜봐야 단기적으로는 집값 급등세가 꺾일 수도 있겠지만 중·장기적으로는 큰 효과가 없을 것이라는 전망도 나온다. 규제를 다각화했지만 기존의 것을 강화한 정도로, 이전과 크게 달라진 게 없기 때문이다. 이미 내성이 생겨 약발이 오래가지 못할 것이라는 얘기다. 단기적으로도 별 효과가 없을 것이라는 극단적인 평가도 있다. 정부의 임대사업자 등록 유도로 시장에 매물 자체가 없기 때문이다. 서울의 한 공인중개업소 사장은 “임대사업자 등록, 양도세 중과세, 분양권 전매제한 등으로 시장에 매물 자체가 없다”며 “종부세도 이미 임대사업자 등록을 한 사람은 합산 배제가 유지되고, 시장에 실수요가 대기하고 있기 때문에 효과가 없을 것”이라고 전망했다.정부가 9월 21일 발표키로 한 주택 공급 확대 방안을 지켜봐야 한다는 주장도 나온다. 수도권에 신규 공공택지 30여 곳을 개발한다는 건 이미 나온 얘기지만, 21일에는 도심 내 규제를 완화하겠다는 내용이 담길 것으로 예상되기 때문이다. 상업지역 주거비율과 준주거지역 용적률을 높이고, 역세권 용도지역을 변경해 주택 수요가 많은 도심 내 주택 공급을 늘리겠다는 의도다. 교보증권은 9월 5일 ‘서울 공급 부족은 FACT’ 보고서를 통해 멸실된 주택 등으로 2015년 이후 4년 연속 누적 3만8864가구의 공급 부족을 기록 중이라고 진단했다. 보고서는 “근본적으로 서울 도심에서의 공급 문제가 해결되지 않으면 집값 상승은 이어질 수밖에 없다”고 밝혔다.- 황정일 기자 obidius@joongang.co.kr