[PARK VIEW]24년전 '현대특혜' 때와 일맥상통

분당 파크뷰 주상복합 아파트 특혜분양 사건 파장이 부동산업계는 물론 정치계로 일파만파로 퍼지자, 이 사건과 과거 24년 전 현대아파트 특혜분양과 일맥상통하는 면이 있다면서 엉터리 성한 분양제도 자체부터 새롭게 손질해야 한다는 목소리가 터져나오고 있다. 1978년 전국을 떠들석하게 한 사건이 벌어졌다. 서울시 강남구 압구정동 현대아파트 특혜분양 사건이 그것. 이 사건은 91년 수서택지 특혜분양 사건과 더불어 근대사의 대표적 부패사건으로 꼽히고 있다. 그로부터 24년이 흐른 지금 또 하나의 특혜분양 사건이 신문 지면을 도배하고 있다. 김은성 전 국정원 2차장의 폭로로 드러난 경기도 성남시 분당 신도시의 파크뷰 주상복합 아파트 특혜분양 의혹이 그것이다. 이번 사건은 압구정동 현대아파트 특혜분양을 그대로 재현한 것처럼 보이지만 법 논리상으로 놓고 볼 때는 차이점이 크다. 압구정 현대 사건은 명백한 불법행위지만 분당 파크뷰는 법을 위반한 것으로 단정지을 수 없다는 것이 다른 점이다. 파크뷰과 현대아파트 사건의 같은 점, 다른 점과 건설업계의 애로사항 등을 살펴보자.

▶사회 고위층 인사 개입=압구정 현대와 분당 파크뷰. 우선 두 사건의 공통점으로 사회 고위층 인사가 개입돼 있다는 점을 들 수 있다. 압구정동 현대의 경우 차관급 1명·전직 장관 5명·국회의원 6명·언론인 34명 등 총 1백90명의 지도층 인사가 연류돼 사회적으로 큰 파문을 일으켰다. 서울시가 영동 개발의 일환으로 압구정 일대 택지를 개발했고, 현대건설이 땅을 매입해 아파트를 분양하는 과정에서 각계각층의 내로라 하는 인사가 개입된 것이다. 특혜의혹 분양이 일고 있는 파크뷰 역시 예외는 아니다. 김은성씨 주장에 의하면 고위 공직자 등 유명인사 1백30명이 이번 사건에 직·간접적으로 연결돼 있다. 공개적으로 밝힌 김옥두 의원을 비롯 국회의원·판검사·공무원 등이 공개청약에 앞서 사전에 아파트를 분양받은 것으로 나타나고 있다. 위법 여부를 떠나 이처럼 부동산과 관련된 일련의 사건의 경우 사회 고위층 인사가 개입될 수밖에 없는 것이 현실이다. 건축 관련 등 각종 인허가 과정에서 이들이 발휘하는 영향력이 다른 분야보다 크기 때문이다. 특혜분양이 불가피하다는 의견도 있다. 부동산 개발 사업 자체가 워낙 리스크가 크다 보니 잘 나가는 부동산 개발기업도 인허가 승인권자에 잘못 보여 사업이 중단되거나 장기간 표류하면 회사가 망하는 것은 시간문제라는 것이 부동산업계의 정설이다. 또 부동산 개발사업의 경우 자금여력이 없는 업체라도 상품당 판매가격이 크다 보니 사업 규모가 최소 몇천억원이 된다. 그렇기 때문에 담당 공무원에게 잘 보여 건축상의 편의를 제공받는 것이 훨씬 유리하다는 얘기다.

▶불법과 합법의 차이=다른 점은 압구정동 현대아파트 특혜분양은 말 그대로 법을 어기면서까지 고위층 인사를 위해 물량을 빼돌린 명백한 불법행위다. 아파트는 크게 일반 아파트와 주상복합 아파트로 구분되는 데 각기 분양방식이 다르다. 일반 아파트는 주택건설촉진법에 의해 분양 방식이 규정돼 있다. 이 법에 따르면 전 가구 모두 반드시 청약통장(청약저축·청약예금·청약부금) 가입자에게 우선 공개 분양토록 돼 있다. 그런 다음 미분양 물량이 발생할 경우 이것에 한해 사업 시행자인 건설업체가 임의대로 처분할 수 있는 것이다. 압구정 현대는 일반 아파트이기에 전 가구 모두 청약통장 가입자를 대상으로 분양했어야 했다. 그러나 사전에 물량을 빼돌리고 나서 남은 가구만 통장 가입자에게 공급한 것이다. 일반 아파트에 대해 공개경쟁 원칙을 규정해 놓은 주촉법을 위반한 것이다. 반면 파크뷰는 분류상 일반 아파트가 아닌 주상복합 아파트에 포함된다. 주상복합 아파트는 주거와 상가가 혼재된 것. 문제는 현행법상 주상복합 아파트의 경우 분양 방식에 대해 아무런 규정이 없다는 점이다. 즉 사업 시행자가 사전분양 등 임의대로 판매하든, 아니면 공개청약으로 분양하던 자유롭게 선택할 수 있다는 점이다. 공개청약에 앞서 사전분양 형태로 매입해 특혜분양 의혹을 받고 있는 파크뷰 계약자 1백30여명의 경우 원칙적으로 불법행위를 하지 않은 것이다. 압구정 현대아파트 사건과 분당 파크뷰 사건의 근본적인 차이점이 바로 그것이다.

▶계약금 환불은 정당=계약을 해지할 때 계약금을 되돌려준 것을 놓고, 특혜다 아니다 하면서 왈가왈부하는 것도 소모성 논쟁이다. 계약금을 돌려줄 수도 있다는 얘기다. 일반 사적 거래에서 계약 해지시 매수자는 계약금을 되돌려받지 못한다. 그러나 아파트 등 공동주택의 경우 약자인 소비자를 위해 특별한 사유로 계약을 해지할 때는 사업 주체는 계약금을 반환토록 돼 있다. 실제 건설업체가 계약자를 위해 계약금을 되돌려준 사례는 흔히 찾아볼 수 있다. 그렇다면 선착순으로 파크뷰 아파트를 받은 계약자들은 사법처리 대상에서 제외될까. 결론적으로 선착순으로 매입했다고 사법처리하는 것은 불가능하다. 단, 대가성이 인정되거나 싼 값에 매입했다는 게 밝혀진다면 문제가 불거질 수도 있다. 파크뷰가 들어선 분당 백궁정자지구의 용도 변경을 해주고 그 대가로 분양받았거나, 아니면 공개청약의 분양가보다 싼 값에 매입했다며 특혜분양으로 간주될 수 있는 것이다.

▶주상복합, 분양 제도 미비가 문제=사실 파크뷰 같은 주상복합 아파트나 오피스텔의 경우 특혜성 논란에서 자유로울 수 없다. 분양 방식에 대해 규제가 없다 보니 건설업체들의 경우 관행적으로 사전분양을 해오고 있는 것이다. 분양업체들은 모델하우스 개관 전인 사전분양 때 자사 임원·공무원·특정 이해관계인 등에게 DM 발송 등을 통해 물량을 빼돌리고 있는 것이 엄연한 현실이다. 파크뷰만의 문제가 아니라는 얘기다. 실제 최근 분양된 강남의 한 유명 오피스텔은 건설사 임원들이 이런 방식으로 두채씩 사들였다. 또 분양업체들은 건축허가 단계 때 부유층 고객 명단을 입수, 전화나 우편으로 분양을 권유하는 것이 보편화돼 있다. 이미 관례화된 영업기법이며, 이 분양업체들은 부유층이 몰려 있는 서울 강남권 고급 아파트 단지 거주자들은 주요 타킷으로 삼고 있다. 강남권 모 업체의 오피스텔 계약현황을 보면 계약자의 절반 가량이 강남·서초·송파구 거주자다. 또 이들의 직업 역시 판검사·변호사·기업체 임원 등 자금여력이 풍부한 사람이다.

▶건설교통부 책임론=문제가 되고 있는 사전분양은 사실 1백% 분양을 달성하기 위한 사전 터닦이 작업 차원에서 있어 왔다. 그러나 올해 들어 주상복합 분양 붐이 일면서 사업 과정에서 편의를 봐준 이해관계인 등에서 선물로 제공하는 선심성 분양으로 변질된 것이다. 한데 건설교통부는 팔짱을 끼고 있었다는 점이다. 분양방식에 문제가 있다는 지적이 많았음에도 불구하고 주무부처인 건설교통부는 그간 나 몰라라 하고 바라만 봤다는 점이다. 사전분양 금지를 통해 분양의 투명성을 높여야 한다는 지적이 지난해 상반기부터 제기되어 왔지만, 건교부는 주촉법상의 제한을 받지 않기 때문에 규제를 취할 수 없다는 앵무새 같은 말만 되풀이해 왔다. 부동산 경기가 과열되자 건교부는 지난 4월 뒤늦게 주상복합 아파트의 사전분양을 금지하기 위해 관련법 개정 작업에 들어간 상태다. 규제를 할 수 있음에도 지금껏 지켜만 봐온 건교부도 이번 특혜의혹 분양사건에서 전혀 책임이 없다고 할 수 없다.

▶과다한 공무원 재량권도 문제=건축 인허가 과정에서의 공무원 재량권도 문제다. 우리나라 부동산 관련법을 보면 구체적인 기준이 없다. 용적률 등 상한선만 명시돼 있을 뿐이다. 그렇다 보니 인허가 담당 공무원에게 많은 재량권이 주어지고 있다. 부동산업계에서는 인허가를 담당하는 공무원의 재량권이 너무 크다 보니, YS·DJ정부 같은 국민의 손으로 뽑은 정권이 들어섰음에도 불구하고, 건축 허가를 받는 것은 예전보다 더욱 어려워졌다는 볼멘 소리가 터져나오고 있다. 법에서 정한 규정대로 건축허가를 신청해도 인허가를 받는 것이 하늘의 별 따기만큼이나 어려운 것이 현실이다.