알짜 유료 사이트 하나는 꼭 봐라

▶일반투자자들이 경매 전문 강사로부터 투자시 조심해야 할 점에 대한 특강을 듣고 있다.

하반기로 접어들면서 부동산 불황이 더 심해지자 경매 투자에 대한 투자자들의 관심이 커지고 있다. 하지만 투자 원칙은 예나 지금이나 똑같다. 가치에 비해 가격이 훨씬 낮은 물건을 사는 것이다. 그러면 불황기든 호황기든 수익을 남길 수 있다. 이 같은 원칙을 갖고서 경매 정보를 얻는 노하우, 경매물건을 고르는 노하우, 유망 투자상품을 심층적으로 알아봤다.

법원 경매는 외로운 투자게임이다. 투자자가 직접 우량물건을 골라야 하고 고른 물건을 조사, 분석한 뒤 입찰 여부를 최종 결정한 후에 경매에 참여해야 한다. 한 해에만 20만 건의 물건이 경매시장을 통해 공급된다. 그중 괜찮은 물건은 절반 정도에 불과하고 나머지는 권리, 물건상 하자가 많은 ‘쓰레기 물건들’이다. 이 괜찮은 물건을 사고, 이 ‘쓰레기 물건’을 피하기만 하면 돈을 벌 수 있다. 따라서 경매투자자들은 우량물건에 대한 정보를 미리 얻으려고 경험 많은 고수들로부터 투자 노하우를 배우고 발품·손품을 판다. 하지만 누구나 열려있는 정보의 경매시장에서 한발 앞서 우량물건을 잡기는 그리 쉬운 일은 아니다. 경매 대중화로 인해 짧은 경험과 지식만으로 섣불리 경매투자에 나선다는 게 그리 녹록지 않은 일이다. 법원서류 보는 법은커녕 등기부등본조차 볼 줄 모르는 일반인들이 외관상 싼 맛에 이끌려, 또 과욕에 이끌려 고가에 낙찰 받았다가 가슴을 치는 일이 허다하다. 이는 투자자 손해로 직결된다. ‘서류로 시작해 서류로 끝난다’는 게 경매시장이다. 경매 과정은 절차법(민사집행법, 민법 같은 법)에 근거한다. 따라서 경매 절차를 이해하고 경매에 관련한 정보와 법을 터득해야만 더 값싸고 우량인 물건을 낙찰 받을 가능성이 커진다.

지자체 홈피서 재개발정보 얻어 우량물건을 잡기 위해서는 순서가 있다. 돈 되는 물건을 잡으려면 먼저 돈 되는 경매물건 정보를 파악하는 것이 관건이다. 수많은 물건 중 내 자금과 지역, 성향에 맞는 물건을 고르는 게 선행되어야 한다는 것이다. 내 몸에 맞는 물건을 찾으려면 월척이 나올 만한 낚시터 정보부터 파악해야 하는 것과 같은 이치다. 그러려면 우선 경매 정보 사이트 하나 정도는 살펴보는 것이 실속 있다. 법원 경매 정보를 제공하는 사설정보업체는 여럿 있다. 지지옥션 같은 몇 개 업체가 성업 중이다. 인터넷으로 당연히 볼 수 있다. 정보 내용은 엇비슷하지만 가격은 차이가 많다. 이 점도 감안하자. 예를 들어 한국경매 사이트는 가격이 저렴한 축에 속한다. 하지만 각 정보업체에서 제공하는 정보는 미세한 차이가 있기에 각자 입맛에 맞는 것을 고르면 된다. 이런 인터넷 정보업체들에서 경매 정보를 얻으면 좋은 이유는 경매에 관해 다양하고 깊이 있는 정보를 미리 얻을 수 있기 때문이다. 통상 경매물건은 1회 유찰 후 한 달 정도의 시간적인 여유를 가진 뒤 다시 경매장에 나온다. 1회 유찰한 경매물건을 추적하다 보면 한 달의 시간적인 여유를 갖고 물건을 선정할 수 있다. 30대 중반의 A씨는 최근 종자돈으로 재개발 경매물건을 물색하고 있었다. 6개월 정도 유료 경매사이트에서 낙찰 사례와 공급 물량을 지켜보던 중 우연히 재개발 예정물건 메뉴에서 재개발 예정구역 내 지하 다세대주택이 경매에 부쳐진 것을 알고 입찰을 결정했다. 서울중앙지법에서 경매 진행하는 서울 성북구 정릉동 지하 다세대 20㎡가 경매에 나왔다. 최초 감정평가액은 1억500만원, 2회 유찰해 최저 경매가격이 6720만원(감정가의 64%)으로 떨어졌다가 A씨가 1명의 경쟁자를 물리치고 6890만원에 낙찰 받았다. 입찰 전 미리 권리분석을 통해 권리상 문제가 전혀 없는 깨끗한 물건임을 확인했다. 등기부등본상 최초 근저당권자는 수협 동대문지점으로 1억2000만원을 근저당 채권으로 확보한 상태였다. 그 다음이 캐피털회사 2000만원, 동대문구청의 압류 등 총 4개 정도의 꼬리표가 붙어 있었다. 취하 가능성이 없는 우량한 물건 축에 속하는 주택이었다. 임대차관계 내역과 전입세대 열람을 통해 세입자 관계를 조사해보니 집주인이 직접 거주하는 주택으로 임차관계가 없어 집 비우기에 문제가 없었다. 권리분석상으로도 우량 물건이었다. 꼼꼼한 성격의 A씨는 물건분석에 나섰다. 경매사이트에서 재개발 예정지 안에 있는 물건이라는 내용을 믿지 않고 본인이 직접 정보 확인에 나섰다. 그동안 뉴타운과 재개발 투자를 위한 정보를 얻으려 몇 개 지자체 사이트를 알아뒀다. 해당 구청과 서울시의 주택국 홈페이지를 인터넷에 즐겨찾기 해두었기 때문에 상세한 정보를 얻을 수 있었다. 서울시 주택국(housing.seoul.go.kr) 홈페이지에서 서울시의 기본계획부문에 대한 상세정보를 얻었다. 서울시 도시주거환경정비기본계획은 물론이고, 주택재개발사업에 대한 계획과 재건축에 대한 절차, 나아가 아파트 분양정보까지 상세하게 파악해 뒀다. 또 요즘 부동산 투자의 대세라는 재개발, 재건축의 경우 서울시 민원처리온라인 공개시스템(http://open.seoul.go.kr/index.jsp)을 검색해보면, 재개발(재건축)구역지정 사항, 추진위원회 결성, 조합 설립, 사업계획 신청, 사업시행인가 사항을 자세하게 검색할 수 있다. 이는 인터넷 하나만 갖고도 해당 지역 중개사사무소만큼이나 이 방면에 대해 자세하고 정확한 정보를 얻어 냈다는 말과 같다. 이는 인터넷 안에 돈이 숨어 있다는 말과 다르지 않다. 아무튼 여러 정보를 취합해보니 몇 년 내에 반드시 재개발지역으로 지정될 것으로 확신한 후 그는 입찰에 나선 것이다. 낙찰 후 거주하고 있는 집주인을 이사비 명목으로 300만원을 주고 두 달 만에 내보낼 수 있었다. 낙찰 초기에는 만만치 않은 명도저항를 보였지만 몇 번의 ‘인간적인 면담’과 두 번의 술자리를 통해 말이 통하면서 서로의 입장을 이해하는 관계로 바뀌고 순순히 집을 비울 수 있었다. 1년 6개월 전에 매입한 이 다세대는 현재 재개발이 한창 추진되면서 거래 시세가 2억원을 훌쩍 넘어 강북의 알짜 재개발 물건으로 바뀌었다. 낙찰 후 바로, 직장인인 20대 친동생에게 보증금 2000만원, 월 25만원에 세를 주고 있다. 적은 돈으로 재개발 예정구역 내 소액매물을 잡아 내집 마련과 시세차익을 동시에 실현한 성공사례라 할 수 있다. 부동산을 장기투자 목적으로 매입하려할 때에는 특히 재개발, 재건축, 뉴타운 같은 투자호재를 바라보고 하자. 부동산에 투자할 때에는 매물을 알선한 중개사나 컨설턴트의 말은 단지 참고사항으로만 듣자. 대신 본인이 스스로 투자호재를 찾아내고 확인하는 노력이 필요하다. 부동산컨설턴트들은 아무래도 과장 섞이고 검증되지 않은 개발정보를 제공하는 경우가 많다. 이럴 경우 잘못된 정보를 믿고 투자했다가 손해를 입는 경우도 허다하다. 그리고 그런 손해를 입었다고 해서, 나중에 손해배상을 받을 길도 사실 없다. 따라서 사전에 철저하게 조사해 위험을 100% 피하는 게 상책이다. 물론 경매 정보는 누구에게나 열려 있는 오픈된 정보다. 신문매각공고뿐 아니라 포털의 추천 경매물건까지 다양한 경매 정보를 접하지만 일반투자자들이 투자가치나 발전성에 관한 확실한 정보를 얻은 후 투자를 결정하기가 쉽지 않다. 정보전쟁에서 남보다 한발 앞서 경매 우량 매물과 물건에 대한 정보를 얻으려면 정보를 쉽게 얻을 수 있는 기본기를 갖추는 게 필요하다. 경매 관련 전체적인 물건정보를 검색하려면 대법원 경매정보(www.courtauction.go.kr)를 이용하면 여러모로 유익하다. 경매물건의 종류부터 경매진행 여부, 이해관계인의 권리신고 여부까지 나온다. 검색메뉴에는 매각물건, 감정가와 함께 관련서류에 감정평가서까지 공개된다. 해당 경매물건에 대한 정보가 매우 구체적으로 입력돼 있다. 굳이 경매 법원을 찾지 않더라도 경매물건에 대한 1차적인 경매 정보를 얻을 수 있다. 일반인도 알기 쉽게 경매 과정을 소개해 놓았다. 전문가도 즐겨찾기를 할 정도로 유익한 사이트다. 사설 경매 사이트나 경매 정보지를 활용하면 좀 더 정확하고 안전하게 정보를 얻을 수 있다. 경쟁이 치열해지면서 질 좋은 정보를 더 많이 얻을 수 있게 됐다. 유명한 어느 경매 사이트는 발 빠른 정보의 업데이트로 권리와 물건분석에 대한 상세한 정보를 제공한다. 유료라는 게 단점이지만, 관심지역 정보만 신청한다면 고급화와 질적인 면에 비해 큰 부담은 아니다. 사실 고급 경매 정보를 얻을 때에 드는 돈을 아끼면 안 된다. 일반투자자들은 돈을 한 푼이라도 아끼기 위해 정보를 얻기 위한 돈조차 안 쓰려고 하지만 이는 잘못된 것이다. 10원을 아끼려고 하다가 100원을 잃는 게 이 시장이다. 정보를 얻는 데 들어가는 돈을 사전투자비라고 생각하고 아끼지 말아야 한다. 그리고 사실 이 비용은 그리 큰 것도 아니다. 예를 들어 모 경매 정보 사이트에 가서, 서울 전역의 경매물건 정보를 알아보기 위해 6개월 이용권을 결제하려면 10만원 안팎의 돈을 내면 된다.

법원 서류만 믿다가는 낭패 통상적으로 경매 사이트에 가면, 임대차관계와 등기부등본상 권리 분석, 세입자 점유관계, 주변 물건의 낙찰 사례 같은 풍부한 경매 정보가 같이 있다. 경매 정보 외에 알짜 정보를 같이 얻을 수 있어 유용하다. 주택경매의 경우 세입자관계 조사를 위해선 주소지 관할 동사무소를 방문해 ‘주민등록 전입세대 열람신청서’를 발급 받아야 한다. 경매에 부쳐졌다는 증빙서류(경매정보지, 등기부등본)를 첨부해 신청하면 ‘주소별 세대열람 내역’을 발급해준다. 현 거주자의 세대주 성명과 전입일자, 거주상태 등을 열람해 세입자의 거주상황을 알아낼 수 있고 그 내용을 기초로 권리순위를 따져 인수해야 할 세입자인지 아닌지를 확인할 수 있다. 주민등록법시행규칙 제12조2에 근거해 경매 참가자가 경매 참가를 위해 열람을 신청할 경우 누구나 열람할 수 있다. 법원 비치서류 확인은 경매투자에서 중요한 절차 중 하나다. 경매관할 법원의 민사집행과 또는 입찰 당일 경매법정에 비치된 서류를 ‘매각물건명세서’라고 한다. 감정평가서 사본, 점유현황조사서, 매각물건명세서 같은 서류다. 입찰 당일 권리에 새로운 내용의 변동사항이 있는지를 파악해야 한다. 가끔 유치권이 당일에 신고돼 투자자를 곤혹스럽게 만들기도 한다. 경매 투자에서 믿지 못할 세 가지를 꼽으라면 바로 ‘감정가’와 ‘경매정보지’, ‘입찰물건명세서상 임대차 현황’이다. 이들 세 가지는 입찰자가 참고만 하라는 뜻이다. 이는 나중에 변동될 소지를 갖고 있다는 말과도 같다. 예를 들어 특히 감정가는 항상 변동의 여지가 있다는 것도 알고서 투자하자. 경매절차는 복잡하다. 그래서 갑자기 이해관계자가 불쑥 나타나 입찰자를 식은땀 나게 한다. 오로지 법원 서류 하나만 달랑 믿고 입찰했다가는 예상 밖의 권리변동 때문에 낭패를 당하는 일이 비일비재하다. 이는 경매상식이다. 우선 그 서류상의 내용을 믿고 입찰하되 사전에 여러 정보를 취합해 크로스체크하는 것만이 불량 경매물건을 만날 확률을 줄이는 길이다. 경매에서 돈 되는 물건을 찾으려면 먼저 경매서류 보는 법부터 익히고 그 정보를 바탕으로 반드시 현장을 방문해 정보와 다른 문제가 있는지 확인하자. 더 정확한 정보를 얻으려면 경매 대상 주소지 관할 관공서 담당자를 만나 경매물건상의 하자 및 문제점을 확인해 보자. 담당공무원은 아무래도 그 물건에 정통한 경우가 많다. 더 나아가 현장이나 관련자로부터 개발 및 호재 정보를 얻어낸다면 경매투자는 부자의 길로 가는 지름길이라고 단언한다. 경매가 부동산을 값싸게 사는 지름길이라면 지름길을 찾기 위해서는 경매정보 얻는 법을 미리 배우고 이를 응용할 수 있어야 한다. 그래야만 남들보다 먼저 좋은 물건을 잡을 확률을 높일 수 있다.

경매 정보 사이트 활용법

지자체 홈피에는 돈 되는 투자정보 가득 어떤 부동산이 어느 법원 관할의 입찰장에서 얼마의 가격에 언제 입찰에 부쳐지는지에 대한 정보 습득이 중요하다. 이게 경매투자의 성패를 좌우한다. 다른 경매투자자보다 발 빠르게 경매 정보를 알아내 한발 앞서 투자에 나선다면 성공투자로 이끄는 비결이 될 수 있다. 여러 루트를 통해 정보를 알고 크로스체크한다면 투자우량한 경매물건은 도처에 깔려 있다. 경매에 참여할 때 유용한 정보를 얻으려면 아래와 같은 정보를 잘 활용해 보자. 그러면 돈 되는 경매 정보를 얻을 수 있고, 또한 잘못 선택한 투자물건 때문에 고생하는 일도 사전에 방지할 수 있다.

■ 대법원 경매정보(www.courtauction.go.kr) : 대법원에서 운영하는 공식 경매 정보 사이트다. 사설 경매업체와 달리 자세한 정보는 없지만 경매사건의 열람, 진행여부, 관련서류 열람에 유용하다. 입찰 전후 권리관계 변동에 대해 열람한 후 입찰하는 습관을 들이는 것이 좋다. 경매정보 광장 메뉴에 들어가면 종합법률 정보와 임대차관계 설명이 있는데, 처음 경매를 접하는 초보자들이 꼼꼼히 검색하면 경매 상식을 얻는 데 도움이 된다.

■ 신문 매각공고 : 일반인이 가장 쉽게 접할 수 있는 것이 경매대상 물건을 소개하는 신문공고다. 지면에 해당 경매계, 사건번호, 물건번호, 주소지, 최저매각가와 감정가 같은 기초적인 사항들만 기재되어 있다. 개략적인 정보의 공고 수준이어서 별로 도움이 되지 않는다. 그러나 관심 있는 지역 내 어떤 물건들이 경매에 부쳐지는지 정도는 파악할 수 있다. 그런 정도의 기초정보는 제공한다는 것이다. 단, 매각공고의 내용만으로 입찰에 참여해서는 안 된다.

■ 인터넷 경매 정보 사이트 : 5~6개 정도의 사설 경매 정보 사이트가 있는데 신문공고에 비해 훨씬 자세한 물건 상황이 실려 있고 권리 분석에 대한 해설과 조심해야 할 내용을 일목요연하게 정리해 놓았다. 고수들뿐만 아니라 초보자들도 알기 쉽게 정보를 가공해 놓은 게 특징이다. 지번도, 현장사진 같은 정보를 통해 현장을 가보지 않고도 투자가치를 읽을 수 있을 정도다. 상세한 내용이 강점이다.

■ 지자체 홈페이지 : 투자예정 경매물건 소재지의 관할 지자체 홈페이지를 잘 보자. 이 사이트 안에 있는 개발정보를 활용하면 향후 개발계획과 재개발, 재건축, 도로개통 여부 같은 자세한 부동산투자 정보를 안방에서 손쉽게 검색할 수 있다. 지자체의 개발계획에 대해 주민들이 알기 쉽게 홈페이지에 정리해 놓은, 지자체의 공개 행정정보는 부동산 투자와 관련이 많다. 한마디로 매우 유익한 정보다. 특히 도시계획 및 도로개통, 신도시개발 관련 메뉴를 찾아 경매물건과 인접한 곳이라면 미래가치를 추정할 수 있다. 이 같은 정보를 바탕으로 장기투자용 부동산을 골라낼 수도 있다.