예년에 비춰보면 추석은 부동산 시장에서 ‘터닝 포인트’다. 계절적으로 부동산 시장의 성수기인 가을로 접어드는 시기라서다. 추석 이후 시장 분위기는 대개 연말까지 이어지게 마련이다. 설이 겨울 비수기를 지나 봄 성수기를 예고하듯 추석은 가을 시장을 알린다. 올해 추석 이후 부동산 시장은 어디로 흘러갈까.

부동산 시장 환경에서 중요한 요소의 하나인 경제는 불안하다. 2008년 세계 금융위기의 여진이 이어지고 있어 수시로 세계 경제뿐만 아니라 국내 경제를 흔든다. 여기다 소득은 별로 늘지 않는데 물가는 급등세다. 가계 살림살이가 팍팍해지고 허리띠를 졸라맬 수밖에 없는 상황이다. 구매력이 약해지면서 부동산 수요가 움츠러들 수 있는 상황이다.

여윳돈이 많지 않은 터에 돈을 빌리기도 쉽지 않다. 일단 금리는 오름세를 멈춘 상태다. 한국은행 금융통화위원회는 9월 들어 3개

월째 6월 인상된 3.25%를 그대로 유지하기로 했다. 물가보다는 경기하강을 더 우려했기 때문인데 연말까지는 동결 가능성이 크지 않겠느냐는 전망이 많지만 물가가 금리를 자극할 수 있다.



“강남 규제완화는 없다”금리가 계속 오르지 않아 대출이자 부담이 커지지는 않겠지만 대출이 어렵다. 가계부채 문제가 심각해지면서 정부가 가계대출을 줄이기 위한 조치를 취하고 있다. 이 때문에 추석 이후 금융회사의 대출을 더욱 조일 것으로 예상된다.

주택시장의 주요 변수인 주택 입주물량은 줄어든다. 올해 4분기 전국 아파트 예상 입주물량이 5만9000여 가구로 지난해 같은 기간 7만7000여 가구보다 25%가량 줄어든다. 지난해 4분기에 비해 서울 입주물량은 다소 늘어나지만 경기도와 인천은 많이 준다. 입주물량 감소는 공급 감소를 뜻하는 것으로 집값을 끌어올릴 수 있는 요인이다.

규제완화 여부도 변수다. 민간택지 분양가상한제 폐지가 어떻게 될지 주목된다. 정부에서는 이미 폐지 방침을 밝혔지만 국회에서 야당의 반대 등으로 계속 미뤄지고 있다. 이번 가을 정기국회에서도 폐지를 장담하기 힘들다. 이번에도 폐지되지 않으면 시장에 정책 불신 분위기가 확산될 것이다. 폐지된다면 당장 분양가를 자극하지는 않더라도 규제완화로 시장 분위기가 달라지는 계기는 될 수 있을 것이다.

앞서 정부가 발표한 수도권 전매제한 완화는 예정대로 시행된다. 전매제한이 완화되면 시장에 규제완화 기대감이 다소 나타날 것으로 예상된다. 강남권 규제완화는 당분간 풀리지 않을 것 같다. 일부에선 주택시장을 살리기 위한 마지막 카드로 강남권 규제완화를 요구하지만 정부는 고개를 젓고 있다. 권도엽 국토해양부 장관도 최근 “아직은 강남권 규제를 풀 때가 아니다”고 못 박았다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “부동산 시장에 호재가 되거나 악재가 될 수 있는 변수들이 뒤섞여 있다”며 “주요 변수들의 움직임을 보며 구체적인 투자전략을 세워야 한다”고 말했다. 기존 주택시장의 심리는 계속 ‘매수 보류’일 것으로 예상된다. 불확실한 경제 여건과 침체를 벗어나지 못하는 주택시장에서 매수 심리가 쉽게 살아나기는 힘들 것 같다. 전셋값 상승과 입주물량 감소 등 집값이 오를 수 있는 여지는 있지만 크게 오르길 기대하기는 어렵다.

역세권 중심으로 큰 집보다 작은 집 관심그렇다고 투자 여지가 전혀 없는 건 아니다. 규모 면에서는 소형, 지리적으로는 역세권 등 교통이 편리한 주택에 관심을 둘 필요가 있다. 전셋값이 계속 오르면 큰 집보다 작은 집 수요가 먼저 살아나고 경제 여건이 나빠져도 자금 부담이 적은 작은 집에 수요자들의 손이 먼저 가기 때문이다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “당장 주택시장이 침체에서 벗어나기는 어렵더라도 침체가 장기간 이어졌고 집값을 자극하는 요인들이 여기저기서 나타나고 있어 추석 이후부터 연말까지 시장에 변화가 나타날 수도 있다”고 말했다.

그동안 침체 속에서도 소형 집값은 그런대로 괜찮았는데 앞으로도 관심은 더욱 높아질 것으로 전망된다. 분양시장은 주택시장의 그늘 속에 있기 때문에 주택시장이 활기를 띠기 전에 분양시장이 확 달라지길 기대하기는 힘들다. 하지만 분양가가 저렴하고 입지 여건이 좋은 브랜드 대단지는 관심을 가질 필요가 있다.

그나마 분양시장에는 전매제한 완화라는 호재가 있다. 시장이 좋아지면 분양권에 웃돈(프리미엄)이 붙을 수 있기 때문에 이를 기대한 투자도 괜찮다. 이왕이면 입주 부담 없이 분양권 상태로 전매할 수 있는 단지가 투자성에서 낫다. 전매제한 기간이 3년 이상이면 분양권으로 팔기 어렵다.

재개발·재건축 시장에는 규제완화가 쌓이고 있지만 역시 기존 주택시장 침체 여파로 활기를 잃고 있다. 거래가 많지 않고 가격이 뛰지 않지만 재개발·재건축 투자는 장기적으로 봐야 한다. 재개발·재건축 단지 중에서 강남권 등 입지 여건이 좋으면서 사업이 속도를 내는 구역들은 주목할 필요가 있다. 입지 여건이 좋더라도 주민 갈등 등으로 사업이 난항을 겪는 곳들은 투자에 신중해야 한다. 사업성을 좌우하는 가장 큰 요인이 주민들 의지이기 때문이다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “사업이 속도를 내는 단지들은 시장이 살아날 때 가격 상승세에 가속도가 붙기 때문에 시장이 좋지 않을 때가 오히려 기회가 될 수 있다”고 말했다. 특히 강남권 단지들은 조합 설립 이후 단계에 들어가면 전매가 금지되기 때문에 시장이 좋아지길 기다리다가 자칫 투자 자체를 못할 수 있다.

추석 이후 부동산 시장에서 가장 주목 받을 상품은 임대수익형으로 예상된다. 오피스텔, 도시형생활주택, 아파트단지 내 상가 등 임대수익을 기대할 수 있는 상품들이다. 집값에는 악재인 요인들이 임대수익형에는 오히려 호재가 되는 것이다. 이들 임대수익형 상품은 투자비용 부담이 적다는 게 매력이다. 5000만~1억원이면 웬만한 투자를 할 수 있다. 매달 꼬박꼬박 임대수입을 올릴 수 있기 때문에 가계살림에도 도움이 된다. 도심이나 역세권 등 입지 여건이 좋은 지역에선 임대수입과 함께 시세차익도 바라볼 수 있다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “분양가와 주변 공급 상황, 임대료 등을 감안해 적정한 임대수익을 낼 수 있는지 따져봐야 한다”고 말했다.

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