부동산을 증여할 때 절세 방안으로 많이 활용하는 것 가운데 하나가 부담부증여다. 부담부증여란 물려주려는 부동산과 더불어 그와 관련된 채무까지 증여를 받을 사람에게 넘기는 조건으로 증여하는 걸 말한다. 이 때 증여를 받는 사람은 부동산 가액에서 채무를 제외한 나머지 부분에 대해 증여세 부담을 진다. 부동산을 물려주는 사람은 이전하는 채무에 대해 양도소득세 부담을 진다. 부채 없이 자산만 증여할 때 증여 받는 사람이 모두 부담해야 할 세금을 부담부증여로 증여하는 사람과 나누는 것이다.

부담부증여가 반드시 유익한 전략은 아니다. 단순 증여보다 어떤 때 유리할까. 줄어드는 증여세가 늘어나는 양도세보다 커야 한다. 현행 세법상 증여세율(10~50%)이 양도소득세율(6~35%)보다 높다. 그래서 단순 계산상으론 증여세를 더 많이 줄일 수 있어 부담부증여가 유리하다. 그러나 아래처럼 반대의 사례도 종종 발생할 수 있으니 주의해야 한다.

김씨는 보유하고 있는 아파트 두 채 중 한 채를 결혼을 준비하는 아들에게 증여하고자 한다. 전세금을 끼고 증여하면 세금을 아낄 수 있다는 이야기를 들었다. 현재 증여하려는 아파트는 오래 전 1억원에 샀는데 현재 시가는 6억원이고 3억원에 전세를 주고 있다. 김씨가 전세금을 내주고 아파트를 6억원에 팔 때 내야 하는 증여세는 9990만원이다. 이와 달리 전세금 3억원을 포함해 부담부증여를 하면 3억원(=6억원-3억원)에 대해 증여세를 내면 된다. 이때 증여세는 3960만원이다. 그냥 증여할 때보다 세금이 훨씬 줄어든다. 그런데 이게 다는 아니다. 양도세를 내야 한다. 양도세를 계산하니 증여하는 주택의 양도차익 5억원(=시가 6억원-취득가 1억원) 중 전세금이 차지하는 비율인 50%(=전세금 3억원/아파트 시가 6억원)는 양도세를 내야 한다. 2억5000만원에 대한 양도소득세를 내야 하는데 이를 계산하면 7890만원이 나온다. 부담부증여로 물려주면 전체 세금이 1860만원 늘어나는 것이다.

이처럼 증여 재산의 양도소득세가 더 많으면 부담부증여로 재산을 물려주는 게 오히려 불리할 수 있다. 이는 부담부증여 물건의 양도차익이 너무 크다든지, 양도세를 산정할 때 장기보유특별공제 등을 받을 수 없을 때 그렇다. 더구나 아들이 증여 받은 집에 살기 위해서는 반드시 아들의 돈으로 전세보증금을 갚아야 한다. 이때 모아놓은 자산이 없어 대출을 받으면 그에 따른 이자 부담도 고려해야 한다.

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