월세 부자들이 주목하는 수익형 부동산 - 상가주택-중소형 빌딩 ‘귀한 몸’

저금리 시대가 장기화하고 있다. 7월 10일 한국은행은 금융통화위원회 본회의를 열고 기준금리를 현 2.5% 수준에서 유지하기로 결정했다. 여기에 최경환 경제부총리가 경기부양책을 본격적으로 가동하면 하반기 기준금리 인하 가능성은 더욱 커질 것으로 전망된다.

이처럼 저금리 시대가 계속되자 은퇴자를 비롯한 많은 투자자가 조금이라도 높은 수익을 내는 상품을 찾아 나서기 시작했다. 특히 30~40대 젊은 자산가들이나 50~60대 베이비부머 세대 사이에서 수익형 부동산에 대한 관심이 부쩍 커졌다. 수익형 부동산은 주식 투자와는 달리 원금을 날릴 위험이 적고 은행 이자보다 2~3배 이상 높은 수익을 낼 수 있다는 장점이 있다. 수익형 부동산 종류로는 오피스텔, 다가구주택, 상가, 지식산업센터, 분양형 호텔 등이 대표적이다.

세금 부과로 오피스텔 투자는 빨간불최근까지도 수익형 부동산 중에서 가장 인기 있는 투자처는 오피스텔이었다. 오피스텔은 업무용이나 주거용 등 임차인의 목적에 따라 사용할 수도 있고 소액으로 투자가 가능하기 때문이다. 그러나 정부가 주택 임대소득에 대해 세금을 부과하겠다는 ‘2·26 주택임대차시장 선진화 방안’을 발표하면서 오피스텔 투자에 빨간 불이 켜졌다. 지역별로 오피스텔 공급과잉이 이어지면서 이에 따른 수익률 저하도 무시할 수 없게 됐다.

상황이 이렇자 오피스텔 수요자들이 상가 쪽으로 눈을 돌리고 있다. 상가도 지역별로 공급 과잉, 가격 거품 등의 우려가 크지만 아직까지 상가를 대체할 수 있는 수익형 상품이 없다는 것이 전문가들의 의견이다. 상가는 수익형 부동산 중에서도 수익률이 높고 업종에 따라 안정적인 수익 창출이 가능하다는 장점이 있다. 실제로 상가를 찾는 수요도 늘었다.

경매정보업체 스토리옥션에 따르면 상가 건물의 낙찰률(입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수의 비율)은 지난해 6월 18.16%에서 올해 21.67%로 올랐다. 가격도 오름세다. 보통 상가 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 60% 내외였지만 최근에는 70%에 육박할 정도다. 낙찰가율은 지난해 6월 기준으로 전국 평균 64.38%였지만 올 6월에는 69%로 상승했다.

그렇다면 안전한 상가 투자를 위해서 어떤 점을 주의해야 할까? 상가는 입지가 중요하다. 역세권이나 유동인구가 많고 임대수요가 꾸준한 곳을 찾아보는 게 필수다. 또 거품이 없고 수익이 안정적인 곳을 골라야 한다. 서울 문정지구·마곡지구·위례신도시, 경기 판교신도시, 세종시 등은 인구 형성이 아직 덜 된데다 상권이 검증되지 않아 투자자의 주의가 필요하다. 신규 상가이기 때문에 분양가에도 거품이 형성돼 있을 확률이 높다.

용인시 수지구 100세시대공인 김성규 대표는 “상권과 유동인구가 검증된 기존 상가가 안정적이고, 신규 상가를 분양 받을 때는 거품이 꺼진 곳을 찾아보는 것이 바람직하다”고 조언한다. 특히 상가 투자 때 입점 업종을 확인하는 것이 중요하다. 김대표는 “1~2층의 식당이나 유흥, 요식업체는 업종 변경이 많아 안정적인 수익을 내기 어려울 수 있다”면서 “병원·약국·대형마트·편의점 등 장기 계약 업종이 안정적이다”라고 조언했다.

부동산 경기가 바닥이라고 하지만 요즘 강남 3구에서 각광받는 수익형 부동산 상품이 있다. 바로 상가와 주택이 한 건물에 들어서는 상가주택이다. 상가주택은 보통 지하 1~지상 5층 정도로 1~2층엔 상가용, 3~5층은 주거용으로 구성된다. 이 상품의 가장 큰 장점은 주인이 직접 거주하면서 임대 수익을 얻을 수 있다는 점이다. 건물 관리도 손쉬운데다 토지면적이 넓기 때문에 건물이 노후화해도 지가 상승에 따른 투자 안정성이 높다는 것도 인기 요인이다.

수요자들은 대부분 은퇴를 앞두고 있거나 노후 대책에 관심이 많은 50~60대들이다. 은퇴 후에도 자식들에게 기대지 않고 다달이 월급 같은 임대수익을 올릴 수 있기 때문이다. 자산 규모가 20억~30억원대라면 강남 3구 내에서 상가주택 마련이 가능하다.

10억원 전후라면 강서나 강동·강북 등 서울이라도 가격이 저렴하고 저평가돼 있는 곳을 노려볼 만하다. 상가주택을 투자할 경우 규모가 큰 만큼 본인의 노력도 필요하지만 관련 지식이 풍부하고 믿을 수 있는 전문가를 찾는 것이 중요하다. 정확한 수익 분석과 보증금 확인, 저당권 등 권리분석이 필수이기 때문이다. 또 세금 등에 관한 조언까지 받을 수 있다.

강남구 뉴스타공인 성창모 이사는 “상가에 투자할 때는 역세권 상권인지, 코너 건물인지, 해당 지역에 향후 호재가 있는지 3가지를 확인하는 것이 중요하다”고 조언했다. 그는 “상가주택 구입 때 자기자본이 충분하더라도 잔금 지급 때 일부 대출을 받을 것”을 권유하며 “임대수익에 대한 사업소득세를 내야 하는데 대출을 받은 경우 세금 혜택을 받을 수 있다”고 말했다.

거주와 임대수익 동시에 노려중소형 빌딩도 자산가들에겐 1순위 투자처다. 중소형 빌딩은 노후를 준비하는 40대 이상 자산가나 대기업·증권사 종사자 등에게 인기가 많다. 이들은 낮은 은행 금리로 자금을 묶어두기보다 자산 가치가 상승하는 부동산에 투자하는 것을 선호하기 때문이다. 상황이 이렇다 보니 강남권 메인 상권의 30억~50억원대 건물은 수요는 꾸준한 반면 매물이 없어 거래가 힘들 정도다. 수익률은 5% 정도로 강남·홍대 등 메인 상권에선 4.5%만 되도 계약이 성사된다.

투자 규모가 큰 만큼 주의할 점이 많다. 급매물이라고 덥석 투자에 나서는 것은 금물이다. 특히 선호하는 상권에서 가격이 맞지 않아 서울 외곽이나 수도권 쪽으로 눈을 돌릴 때 실수하는 경우가 많다. 가격이 저렴하면 그만큼 임대료를 제대로 받을 수 없는 경우가 많아 오히려 손해를 볼 수도 있다. 번듯한 건물 외관에 혹해서도 안 된다.

보통 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다고 대로변에 깔끔한 상가를 선호하는데 실제로는 외관보다 임차 수요를 봐야 한다. 또 역세권 빌딩이라도 모두 같은 역세권이 아니다. 같은 지하철 역 앞의 건물이라 하더라도 유동인구가 많은 출구에 위치한 건물을 선택해야 한다. 리얼티코리아 백선혁 이사는 “나중에 임대료를 올려 받을 수 있는 물건을 고르는 게 중요하다”고 말했다.

건물을 구입하고 난 후에도 신경 쓸 일이 많다. 건물관리, 임대료 수거, 임차인 관리 등 골치 아픈 일들이 생길 수 있기 때문이다. 따라서 믿을 만한 관리업체를 선정하는 것이 중요하다. 최근엔 중개법인이 계약에서 건물관리까지 원스톱으로 하는 곳이 증가하고 있어 참고할 만하다. 이런 업체를 이용하면 법무사, 세무사, 은행 대출, 청소나 엘리베이터 관리업체 소개까지 다양한 서비스를 시세보다 저렴하게 받을 수 있다.

또 임차인 문제가 생겼을 때 알아서 해결해 주는 등 건물주가 신경 써야 할 일까지 처리해준다. 리얼티코리아 백선혁 이사는 “중소형 빌딩은 투자금이 크고 환매가 쉽지 않은 만큼 적정한 가격에 매입하는 것이 중요하다”면서 “특히 빌딩의 경우 매입 이후의 관리에 따라 자산의 가치가 수십억원씩 달라질 수 있다는 것도 명심해야 한다”고 설명했다.