최근 소형 주택을 대체할 상품으로 아파트를 닮은 오피스텔, 이른바 ‘아파텔’이 늘고 있다. 거실과 주방 방 2~3개를 들인 아파텔은 소형 아파트와 크게 다르지 않다. 평면도 3베이, 4베이 등 아파트와 거의 유사한데다, 분양가는 주변의 소형 아파트보다 저렴해 신혼부부 등 젊은층의 인기를 끌고 있다. 아파텔을 사서 임대하려는 투자자도 있지만 신혼부부 등 실수요자도 몰리고 있다는 얘기다. 혹은 자녀가 결혼하면 주겠다며 계약하는 사람도 적지 않다. 이 같은 아파텔은 서울 도심이나 서울 위례신도시, 경기도 용인시 등 주택 수요가 많은 곳에서 분양돼 인기를 끌고 있다.

사실 아파텔을 분양받아 임대한다면 주변에 임대수요는 많은지, 주변 임대시세 대비 분양가는 적정한지 정도만 살피면 된다. 하지만 임대수익이 목적이 아니라 실거주가 목적이라면 얘기가 달라진다. 아파텔은 아파트를 닮았지만 아파트와는 본질부터 다르기 때문이다. 아파텔은 건축법 등 관련법상 오피스텔이다. 아파트를 닮긴 했지만 주택이 아니고 업무용이라서 생기는 아파트와의 차이가 적지 않다. 우선 전용률이 낮다. 전용률은 주거전용 면적을 계약(공급)면적으로 나눈 것인데, 아파트는 전용률이 대개 80% 선인 반면 오피스텔은 50% 정도에 그친다. 기본적으로 주택인 아파트와 달리 계약면적(전용면적+주거공용면적+기타공용면적)이 기준이 되기 때문이다. 아파트는 공급면적(전용면적+주거공용면적)을 기준으로 전용률을 산출한다. 이외에도 용적률이 높은점 등 전용률이 낮을 수밖에 없는 이유는 많다.

전용률이 낮다는 것은 그만큼 기본 관리비가 비싸다는 것을 의미한다. 관리비는 전용면적이 아니라 계약(공급)면적을 기준으로 부과하기 때문이다. 예컨대 전용률이 90% 정도인 아파트 84㎡(이하 전용면적)와 전용률이 50%인 아파텔 84㎡를 살펴보자. 두 집 모두 기본 관리비가 1개월에 ㎡당 1200원 정도라고 가정하면, 아파트는 기본 관리비가 1개월에 10만9200원 정도가 되고, 아파텔은 20만1600원이 된다. 아파트의 공급면적은 91㎡ 정도인 데 반해 아파텔 계약면적은 168㎡나 되기 때문이다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “기본적으로 공급면적과 계약면적의 차이가 있지만 어쨌든 전용률 차이만큼 관리비가 비싸지는 셈”이라며 “따라서 실수요라면 아파텔의 전용률과 계약면적이 얼마나 되는지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다”고 조언했다.

주택이냐 업무용이냐에 따라 생기는 차이는 또 있다. 아파텔과 같은 업무시설은 건축법상 서비스 면적인 발코니를 들일 수 없다. 이 때문에 아파트와 같은 84㎡ 아파텔이라고 해도 요즘 나오는 84㎡ 아파트에 비해선 많이 작다. 문제는 일부 아파텔 분양업체들이 아파텔 84㎡의 분양가를 주변 아파트 84㎡와 비교해 싸다고 홍보하는 예가 많다는 것이다. 실제 사용면적을 기준으로 한다면 아파텔 84㎡는 주변 아파트 59㎡와 비교해야 한다. 전문가들은 “관리비가 비싸고 주거 전용면적이 아파트에 비해 작으므로 이런 점들을 감안해 분양가 적정성을 따져야 한다”고 조언한다.

오피스텔은 사실 편리한 점이 많다. 웬만한 가구·가전제품이 기본으로 갖춰진데다, 상업지역에 들어서 주거 편의성이 높은 편이다. 대개 단지 바로 밖에 상권이 잘 형성돼 있기 때문이다. 일반 오피스텔이라면 장점이 될 수 있는 이런 환경은 그러나 아파텔이라면 얘기가 달라진다. 직장에 다니며 5살 아이를 키우는 심모(36)씨의 사례가 대표적이다. 심씨는 그동안 아이를 지방에 있는 친정에서 키우고 남편과 함께 경기도 분당신도시의 한 아파텔에서 거주했다. 직장이 가깝고 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활하는 데 불편이 없었다. 하지만 올해 초 친정에 맡겼던 아이를 데려오면서 결국 이사를 결정했다. 주변에 어린이집이나 유치원이 없었던 때문이다. 심씨는 “어린이집을 보내려면 아파트 단지가 밀집한 곳까지 통학버스로 10분 이상을 가야 한다”며 “어린이집 통학버스 노선이 아닌데다 직장을 다녀야 해 주거지로 이사하게 됐다”고 말했다.

오피스텔은 기본적으로 주택용지가 아닌 상업용지에 들어선다. 공공택지는 물론 기존 도심에선 땅의 쓰임새가 정해져 있는데 아파트 등 주택은 주거용지에, 오피스텔이나 상가와 같은 건물은 상업용지에 각각 들어선다. 문제는 상업용지 인근엔 어린이집은 물론 학교가 인접한 경우가 거의 없다는 데 있다. 예외도 있지만 극히 드물다. 특히 상업용지에는 병원과 같은 편의시설은 물론 각종 술집 등 유흥시설이 대거 들어오기 때문에 사실상 교육은 포기해야 한다.

신혼부부 등 젊은층이 당장 아이가 없고 편리하다는 이유로 아파텔을 계약하는 경우가 많지만 아이가 생기면 이래저래 이사를 해야 할 수밖에 없는 것이다. 주변 상업용지를 모두 아파텔로 조성하는 예도 마찬가지다. 경기도 고양시 백석동처럼 상업용지 전부가 수천여 실의 오피스텔촌으로 탈바꿈하면 유흥·유해시설이 들어설 가능성은 작지만 그래도 교육환경은 바뀌지 않는다. 대규모 아파트 단지를 조성할 때는 관련법상 학교용지부담금(분양가의 0.8%)을 의무적으로 내야 하지만, 오피스텔은 업무용 시설이므로 이 같은 의무 사항이 없기 때문이다. 백석동엔 수천여 실의 오피스텔이 있지만 해당 구역 내에 학교가 없는 것도 그래서다.

해당 지역 교육청에서 특별히 요구하지 않는 한 수천, 수만여 실의 오피스텔촌을 조성한다고 해도 학교 용지를 제공할 필요가 없다. 이 때문에 전문가들 사이에선 투룸 등 크기가 큰 아파텔을 대규모로 조성할 때는 주택과 마찬가지로 의무적으로 교육시설을 확보하도록 해야 한다는 주장도 나온다. 한 부동산 개발회사 관계자는 “아파텔은 소형 아파트 대체 상품으로 기획된 만큼 주변 교육시설 확충은 물론 단지 내 상업시설에 유흥·유해시설이 들어올 수 없도록 규제해야 한다”고 말했다. 상업지역은 용적률·건폐율이 높은 편이어서 주거 쾌적성이 떨어진다는 점도 고려해야 한다. 사실상 주거 쾌적성을 기대하기 힘들다. 1개 동인 경우가 대부분이고, 2개 필지를 묶어 개발한다고 해도 용적률이 높아 단지 내에 조경시설을 들이기 쉽지 않다. 일부 아파텔은 옥상 등에 조경시설을 들이기도 하지만, 대개가 생색내기 정도여서 아파트처럼 조깅이나 산책을 하기엔 적당치 않다. 같은 이유로 설계상 북향·서향 등 비선호 향이 분양 물량의 절반에 이른다는 점도 감안해야 한다. KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 “직접 들어가 살아야 할 실수요라면 층이나 향은 물론 쾌적성도 중요하다”며 “편의성만 따지지 않고 교육시설이나 쾌적성도 따져보고 계약해야 후회하지 않는다”고 조언했다.

- 황정일 중앙일보조인스랜드 기자

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