아파트 분양 계약자는 월세가 유리… 집주인은 전셋값 차액 미리 준비해야

입주가 한 데 몰려 전셋값이 급락하면 서민의 주거비 부담은 줄지만, 전셋값을 제때 돌려받지 못하는 등 어려움이 따를 수 있다. 사정이 더 나빠지면 2008년과 같은 역(逆)전세난으로 곤욕을 치를 수도 있다. 이렇게 되면 집이 있는 사람은 물론 집이 없는 사람도 힘들어지긴 마찬가지다. 문제는 입주 폭탄이 터져도 정부로서는 딱히 손을 쓸 방법이 없다는 점이다. 입주가 몰리지 않도록 사전에 주택 인허가를 통해 관리하고 조율하는 게 최선이다. 공급을 지속적으로 늘려 전·월세 시장을 안정화시키되, 폭락 등 전·월세 시장이 경착륙하지 않도록 관리해야 하는 것이다. 하지만 2015년 한 해에만 주택 인허가 물량이 76만5328가구, 분양 물량이 52만5467가구였다. 모두 국토교통부가 관련 통계 집계를 시작한 1977년 이후 최대였다. 최근의 전셋값 하락이 역전세난의 시작이 아니냐는 우려의 목소리가 나오는 것도 그래서다. 2008년과 같은 역전세난 자체도 문제지만 집값이 떨어져 ‘깡통전세’가 속출하는 것도 문제다. 이미 지방과 수도권 일부 지역에서는 집값 하락에 따른 깡통전세가 문제가 되고 있다. 이런 상황에서 중앙·지방정부가 할 수 있는 일은 집주인이 전셋값을 제때 돌려주지 못해 생긴 임대차 계약분쟁 조정이나 분쟁 관련 상담 서비스 정도다. 따라서 전문가들은 임대차 계약 당사자인 세입자나 집주인이 지금부터라도 대비를 해 피해를 최소화해야 한다고 조언한다.

세입자 입장에서는 요즘과 같은 분위기가 더할 나위 없이 반갑다. 다락같이 오르던 전셋값이 드디어 꺾이기 시작했기 때문이다. 하지만 전셋값이 내려 좋은 한편 마음 한 구석에선 혹시나 전셋값을 떼이지나 않을까 불안하다. 경기도 화성시의 한 아파트는 인근의 신도시 입주 영향으로 집값이 떨어지면서 지난해 계약된 전셋값보다 2000만~3000만원 싸게 거래되고 있다. 지방에서는 이보다 더 심각하다. 전셋값이 더 내릴 것이라는 전망이 나오면서 세입자의 불안감이 커지고 있다.

그래서 요즘 전세금반환보증보험(이하 전세보험)을 찾는 세입자가 부쩍 늘었다. 전세보험은 집주인이 보증금을 돌려주기 어려운 상황이 됐을 때 보증기관이 대신 전셋값을 내주는 상품으로, 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 판매하고 있다. HUG의 2월 전세보험 가입 건수는 6420건, 보증금액은 1조4332억원으로 월별 실적 기준으로 사상 최고치를 기록했다. 1월보다 건수는 43%, 금액은 46% 늘어난 수치다. SGI서울보증의 전세보험 역시 급증세다. 2월에만 1867건, 3225억원을 기록했다. 역시 1월보다 각각 5.7%, 7.6% 증가했다. HUG와 SGI서울보증에 따르면 전세보험은 수도권 전셋값이 주춤하기 시작한 지난해 하반기부터 늘어났다. HUG 관계자는 “새 정부가 고강도 부동산 대책을 내놓고 수도권을 중심으로 입주 물량이 늘어나면서 깡통전세에 대한 우려가 커진 영향으로 보인다”고 말했다.

전세보험은 특히 그간 전셋값이 많이 오른 서울·수도권에 집중돼 있다. HUG의 지난해 전체 전세보험의 지역별 비중은 서울 26%, 경기도 38.5%, 인천 13%로 서울·수도권이 전체의 78%에 이른다. 주택 유형별로는 아파트가 74%, 연립·다세대주택 15.3%, 다가구·단독주택 6.5%다. 전문가들은 “전세보험은 향후 대규모 입주가 예정돼 있어 전셋값 하락이 예상되는 지역이나, 다세대·다가구 등 전세가율이 매매가의 80~90%에 육박해 집을 팔더라도 전셋값을 돌려받지 못할 우려가 있는 경우 가입을 고려할 만하다”고 말한다.

HUG의 전세보험은 전셋값(보증부월세는 보증금)이 서울·수도권은 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하여야 한다. SGI 서울보증 상품은 전셋값 제한이 없다. 두 상품 모두 보험에 가입한 보증금 전액을 보장한다. 보증료를 내야 하는데 HUG의 보증료율은 전셋값의 연 0.128%(아파트 기준)다. 전셋값이 3억원인 아파트를 2년 계약하면 76만8000원(3억원×2년×0.128%)을 보험료로 내야 한다. 다세대·단독·오피스텔의 보증료율은 연 0.154%다. SGI서울보증의 전세보험 보증료율은 연 0.192%다. HUG 전세보험은 부부 합산 소득이 4000만원 이하면 저소득 가구 할인을 받을 수 있다. 이 외에도 다자녀, 노인 부양 가구 등 해당 사항이 있으면 40%를 추가로 할인해 준다. 게다가 올해부터는 집주인의 동의 없이도 전세보험에 가입할 수 있다.

아파트 분양 계약자는 분양 아파트 인근 지역에서 전·월세를 사는 예가 많은데, 대개 전셋값이나 보증금으로 분양아파트 잔금 계획을 세운다. 그런데 역전세난으로 전셋집이 빠지지 않으면 잔금을 대부분인데, 역전세난이 벌어지면 보증금을 제때 돌려받지 못해 잔금을 연체하기도 한다. 최광석 법무법인 로티스 변호사는 “전세 만기가 지났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 소송 외엔 방법이 없다”며 “3~6개월인 소송 기간도 문제지만 집값 하락 등으로 집주인이 정말 돈이 없다면 소송에서 이겨도 오랜 시간 기다려야 할 수도 있다”고 말했다. 따라서 분양 계약자라면 입주 직전의 임대차 계약 때 보증금을 낮추고 월세를 올리는 식으로 계약하거나, 전세보험에 가입하는 게 방법이 될 수 있다. 역전세난이 벌어지면 집주인도 힘들긴 마찬가지다. 전셋값이 내린 만큼 그 차액을 마련해야 하는데 정부의 대출 규제로 쉽지 많은 않은 상황이다. 서울·수도권에선 집이 2채 이상인 다주택자라면 대출을 통해 전셋값 차액을 마련하기도 쉽지 않다. 전셋집을 담보로 대출을 받는다면 그만큼 전셋값이 더 내려갈 수 있다는 점도 고려해야 한다. 이 때문에 집주인은 미리 대출 가능 여부 등 전세 만기 때 차액을 보전할 수 있는 방법을 찾아둬야 한다. 함영진 직방 빅데이터 랩 팀장은 “집주인 입장에서는 역전세난에 대처할 수 있는 방법이 사실 많지 않다”며 “지은 지 오래된 집이라면 전세 만기에 맞춰 도배나 장판을 교체해 전세 재계약 확률을 높이는 것도 방법”이라고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전세난과 역전세난이 반복하는 것을 피하려면 중·장기적으로는 주택 공급 조절이 쉬운 후(後)분양제로 가야 한다”며 “하지만 선(先)·후분양제의 장단점이 뚜렷한 만큼 충분한 논의를 통해 국민적 공감대를 형성해야 한다”고 말했다.

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