강력한 규제로 시세와 분양가 격차 벌어져…강남권 이외 강북, 수도권, 대구 물량 인기

다주택자 양도세 중과가 본격 시행된 지난 4월을 기점으로 주택시장 온도가 눈에 띄게 달라졌다. 지난해 이후 맥이 빠진 지방과 달리 정부의 강도 높은 규제에도 아랑곳하지 않던 서울 열기도 식고 있다. 서울 온도가 빠르게 낮아지며 전국 기온을 더 떨어뜨린다. 지방의 하락폭이 커지고 서울 상승폭이 뚝뚝 떨어지면서 전국 아파트값이 4월부터 3개월째 하락세다. 3개월 연속 ‘마이너스’는 2012년 말과 2013년 초 이후 5년여 만이다. 아파트 매매 거래량도 빠르게 줄고 있다. ‘거래 절벽’이라는 말이 나올 정도다. 5월 전국 아파트 거래량이 지난해 5월보다 20%, 최근 5년 5월 평균보다는 25% 각각 적다. 5월 서울 거래량은 지난해보다 37% 급감했다. 분양시장도 올해 들어 6월까지 나온 물량이 전국적으로 지난해 같은 기간보다 40% 정도 감소했다. 분양된 3개 단지 중 하나는 청약신청자가 모집 가구수에 미달했다.

이런 가운데서도 일부 단지는 역대 최고 경쟁률을 기록할 정도로 분양시장 내 지역 간 온도 차가 극심하다. 특히 서울 경쟁률이 더욱 높아졌다. 20~30대이던 월간 1순위 경쟁률이 6월엔 50대 1을 넘겼다. 일부 분양시장이 달아오른 건 시세보다 분양가가 아주 저렴하기 때문이다. 최근 1년 간 아파트값은 뛰었는데 분양가는 제자리걸음을 하고 있기 때문이다. 주택도시보증공사는 지난해부터 분양가를 규제하던 ‘고분양가 관리지역’을 지난 4월 말 확대했다. 기존 서울 강남·서초·송파·강동과 경기도 과천시에서 투기과열지구 전체로 넓혔다. 현재 투기과열지구는 서울 전체 자치구(25곳)와 경기도 과천시, 성남시 분당구, 세종시, 부산시 해운대·남·수영·연제·동래구와 대구 수성구다.

고분양가 관리지역에서 주택도시보증공사는 최근 1년 내 분양가를 초과하는 분양가에 분양 보증을 거절하기로 했다. 분양 보증을 받지 못하면 업체는 분양할 수 없다. 분양가가 사실상 1년 전 수준으로 묶이는 셈이다. 그런데 최근 1년 간 투기과열지구를 중심으로 아파트값이 많이 올랐다. 지난 1년간 상승률이 서울 6.9%, 과천 8.2%, 분당 16.3%, 대구 수성구 7.7% 등이다. 전국 평균 상승률은 0.9%다. 이에 따라 분양가와 주변 시세 간 차이가 억대인 단지들이 속출하고 있다. 분양 대행사인 미드미디앤씨 이월무 대표는 “시세보다 분양가가 훨씬 저렴한 ‘로또 분양’이 강남권에서 강북으로, 수도권으로, 지방까지 확산하고 있다”고 말했다. 최근 대구 수성구 범어동에 분양된 수성범어 에일린의뜰. 분양가가 3.3㎡당 1900만원대다. 84㎡(이하 전용면적)가 최고 6억6000만원. 범어동은 ‘대구의 강남’으로 불리는 수성구에서도 아파트값이 가장 비싼 곳이다. 현재 평균 시세가 3.3㎡당 1800만원이고 지은 지 오래되지 않은 단지는 3.3㎡당 2300만원까지 나간다. 지난 2월 입주한 범어효성해링턴플레이스(179가구) 84㎡가 7억7000만~8억1000만원 선이다. 수성범어 에일린의뜰 분양가가 2억원가량 낮다.

지난 6월 14일 청약 접수한 서울 영등포구 신길뉴타운 분양가가 3.3㎡당 1933만원으로 1년 전 인근 신길센트럴자이(3.3㎡당 2050만원)와 별 차이 없다. 84㎡가 7억원 선이다. 신길뉴타운 안에 지난해 4월 입주한 래미안에스티움이 3.3㎡당 2900만원대로 3.3㎡당 1000만원가량 더 비싸다. 84㎡이 9억5000만~10억원이다. 래미안에스티움 84㎡가 1년 전엔 7억2000만~7억4000만원 선이었다. 1년 새 3억원 가까이 뛰었다. 최근 청약 접수를 끝낸 서울 양천구 신정뉴타운 래미안 목동아델리체와 강동구 고덕동 고덕자이도 ‘로또’ 기대감이 큰 단지다. 래미안 목동아델리체 분양가가 3.3㎡당 2398만원으로 주변에 비교할 만한 목동힐스테이트(2016년 5월 입주, 1081가구)보다 3.3㎡당 700만원가량 저렴하다. 고덕자이는 3.3㎡당 2445만원이다. 84㎡가 8억원 선이다. 2016년 10월 분양된 인근 고덕그라시움의 같은 크기 분양권이 10억7000만원까지 거래됐다. 지난해 3월 입주한 래미안힐스테이트고덕 시세가 3.3㎡당 3000만원 선이다.

이런 ‘로또’ 단지는 올해 말까지 계속 분양될 예정이다. 분양가가 3.3㎡당 4300만원에서 멈춰선 강남권에서 재건축 단지들이 나온다. 강남구 삼성동 상아 2차, 개포동 주공4단지, 서초구 서초동 서초우성1차, 반포동 삼호가든3차 등이다. 강남권에서 웬만한 새 아파트는 3.3㎡당 5000만원 이상이다. 올해 들어선 서초동 래미안에스티지S가 3.3㎡당 5200만원이고, 지난 4월 입주를 시작한 삼성동 센트럴아이파크가 3.3㎡당 6100만원이다. 강남권에선 분양가가 주변 시세보다 3.3㎡당 많게는 1500만원까지 벌어지는 셈이다. 84㎡ 기준으로 4억원의 시세차익이 예상된다. 마포구·서대문구 등에서 뉴타운이나 재개발 단지가 분양을 준비하고 있다. 마포구 내 최고 분양가는 3.3㎡당 2600만원인데 새 아파트는 3.3㎡당 3000만원을 넘겼다.

위례신도시와 분당에서 오래만에 새 아파트 분양 장이 열린다. 위례신도시에서 2014년 이후 4년 만에 하반기부터 분양이 재개된다. 2014년 마지막 위례신도시 분양가가 3.3㎡당 1800만원 정도였다. 지금은 시세가 위례 신도시 내 송파가 3.3㎡당 3000만원, 하남이 2700만원가량이다. 위례신도시 분양가는 2000만원대 초반으로 예상된다. 분당에서 2003년 분당 더샵스타파크 분양 이후 15년 만에 새 아파트가 나온다. 포스코건설이 분당구 정자동 옛 한국가스공사 부지에 짓는 분당더샵파크리버다. 정자동에서 비싼 단지는 2500만원이 넘는다. 분당에서 가장 비싼 주상복합 아파트인 파크뷰 84㎡가 11억원 선이다. 분당에서 관심을 끄는 물량이 대장지구다. 분당구 대장동 일대 민간도시개발사업장이다. 지난해 공급된 택지에서 하반기부터 분양이 진행될 예정이다. 택지 공급가격 등을 고려하면 분양가가 3.3㎡당 2000만원 정도로 예상된다. 대장지구 바로 위 서판교 시세가 3.3㎡당 2600만원 정도다. 과천에서 주공6단지가 올해 말께 분양될 것으로 예상한다. 과천 분양가는 현재 3.3㎡당 3000만원을 넘지 못하고 2900만원대에 머물러 있다. 과천에서 이미 재건축한 아파트 시세는 3.3㎡당 3300만원 선이다. 공공택지인 과천지식정보타운도 분양 대기 중이다. 분양가상한제 적용으로 분양가가 재건축 단지보다는 저렴하다. 현재 업계가 추진하는 가격은 3.3㎡당 2600만원 정도다. 이보다 낮춰서 최종 정해질 것 같다. 이들 지역에서 기대되는 ‘로또’가 실현될지가 관건이다. 투기과열지구에서 전매 금지로 준공 후까지 팔 수 없다. 입주 후에도 2년 이내에 팔면 양도세가 많다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “분양가가 주변 시세보다 많이 저렴하면 앞으로 집값이 내려가더라도 크게 걱정할 것은 없지만 지나친 기대는 피해야 한다”고 조언했다.

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