경기도 평택 브레인시티를 둘러싸고 각종 의혹이 제기되는 가운데 해당 사업의 최대 수혜자가 정창선 중흥건설 회장의 장남인 정원주 부회장이 될 것이란 주장이 나오고 있다. ‘밀어주기’라는 말이 나올 정도로 정 부회장이 지분 100%를 보유한 중흥토건이 브레인시티 2단계 사업 곳곳에 포진해 있기 때문이다.
 
중흥토건은 브레인시티 2단계 개발에 참여하며 시행·택지개발·공동주택공급 등 경기도 택지개발에 있어 가장 핵심이라 할 여러 사업에 직접 뛰어들었다. 사업마다 적게는 수천억원에서 많게는 조 단위 수익이 예상된다. 건설업계에선 중흥이 브레인시티에서 총 3조~4조원까지 수익을 낼 수 있을 것으로 분석하며, 이를 재무적투자자(FI) 없이 대우건설 인수에 뛰어든 배경으로 보고 있다.  
 
그러나 올해 말 공동주택 1·2블록에 아파트 분양을 앞두고 결국 특혜논란이 불가피할 전망이다. 자사가 출자한 공공택지지구의 부지 일부를 수의계약으로 공급 받아 주택을 분양한다는 점에서 화천대유를 연상시키기 때문이다.
 

2017년 6월 중흥의 브레인시티 투자 결정은 ‘신의 한수’로 불린다. 2017년은 브레인시티뿐 아니라 평택시 전체에 걸쳐 부동산 경기의 전환점이 된 해이기 때문이다. 더구나 브레인시티가 자리한 평택 동부는 경부선 철도와 경부고속도로가 인접해 오랫동안 중심지 역할을 해왔기에 각종 호재가 집중됐다.  
 
2016년 말 평택지제역에 수서고속철도(SRT)가 개통됐고 이에 앞선 8월엔 수원발(發) KTX가 예비타당성조사를 통과했다. 지가가 급격히 올라 토지주들 반발이 심해지면서 공공차원의 역세권 개발이 난항을 빗기도 했다. 고덕국제화지구 내 삼성전자 평택캠퍼스 입주도 여기에 맞물려 해당지역 부동산을 들썩이게 했다. 이에 따라 2017년 초 ‘고덕 파라곤’이 최고 380대1, 평균 49대1을 기록했다.  
 
이후 수도권에 본격적인 부동산 호황이 지속되면서 한때 자본조달에 어려움을 겪었던 브레인시티사업은 더욱 주목받기 시작했다. 지난해 말에서 올해 4월까지 진행된 택지 분양이 성공적으로 진행된 데는 이런 배경이 있었다.
 
[이코노미스트]가 온비드 시스템 자료를 분석한 바에 따르면 내로라할 만한 국내 시행사와 건설사들이 주상복합·아파트 입찰에 참여한 결과 2단계 사업 시행사인 브레인시티 프로젝트 금융투자(브레인시티PFV)는 1~3차에 걸친 택지 분양을 통해 약 1조3000억원을 확보했다.
 
아직 토지공급이 다 끝나지 않은 상태에서 일부 토지주들에게 보상금 지급이 아닌 대토 방식으로 보상했던 것을 감안하면 최소 수천억원 수익을 예상할 수 있다. 일반적인 시행사업처럼 지분대로 수익을 나누더라도 중흥토건 몫은 약 70%에 달한다. 평택도시공사(지분율 32%)보다 지분율이 높은 브레인시티PFV 최대주주는 42%를 보유한 중흥토건이다. 나머지 26%는 중흥토건이 100% 지분을 보유한 자회사 세종이앤지와 청원건설산업이 13% 나눠갖고 있다. 즉 민간 출자사 전체가 정원주 사장 개인회사나 다름없는 셈이다.  
 
2019년부터 시작된 브레인시티 2단계 택지개발공사도 중흥토건이 맡고 있다. 금융감독원 전자공시시스템 공시를 보면 수의계약으로 중흥토건은 올해까지 1500억원의 매출을 올릴 전망이다. 공사대금은 브레인시티PFV가 현금으로 지급한다.
 

현재까지 브레인시티PFV는 10개 공동주택 부지 중 공동주택 7~10블록만 공공입찰로 분양한 상태다.
 
이에 대해 지역 부동산 관계자는 “남은 6개 블록은 중흥이 아파트를 분양하든 토지 분양만 나중에 하든 큰 이익을 볼 것”이라며 “이미 동네에 곧 브레인시티 중흥S클래스가 분양된다고 소문이 났다”고 밝혔다. 중흥 계열사들이 수의계약으로 남은 공동주택 부지를 공급받을 수 있다는 것이다.
 
평택시, 중흥토건 1~2블록 용지 매매 적법 여부 검토 중 중흥토건이 1~2블록 용지를 사들여 아파트를 분양할 경우 약 4000억원의 아파트 개발이익을 얻을 것으로 예상된다. 아직 분양가 책정 이전 단계라 확정할 수 없지만 최근 2년 간 분양한 평택 고덕신도시 아파트 59~85㎡ 택지공급가액과 분양가를 대입해 비교할 경우 1~2블록 총 3680가구의 아파트 평균 분양가는 가구당 약 4억원으로 추산된다. 1~2블록 아파트 분양수익은 약 1조5000억원, 이 가운데 건축비와 금융비 등을 제한 순이익은 약 4000억원으로 추측된다. 건축비와 금융비를 포함한 원가율을 60%로 설정하고 추산한 결과다.  
 
부동산개발업계에 따르면 자금력이 부족한 시행사가 미분양 리스크가 높은 지방 지역에서 아파트를 분양할 경우 건설사들은 약 60% 이상의 분양률을 확인하고 책임준공확약 보증을 서고 공사에 들어가고 있기 때문이다.  
 
향후 중흥토건이 브레인시티PFV와 공동주택 용지 매매 계약을 체결할 경우 특혜 논란이 불가피할 전망이다. 실제 평택시 사업계획승인 고시에 따르면 평택 브레인시티 일반산업단지 공동 1블록 공동주택을 건설하는 사업주체는 중흥토건이다. [이코노미스트]가 평택시에 사업시행사인 브레인시티PFV가 아닌 SPC의 대주주인 중흥토건이 사업주체로 자리한 이유를 묻자 “인허가 절차에 속도를 내기 위해 중흥토건이 사업주체로 자리한 것”이라며 “용지 매매 계약은 브레인시티PFV가 민간건설사업자와 체결하는 것으로 아직 이뤄지지 않은 상태”라고 설명했다.
 
그는 “향후 법적인 문제가 없는지 검토한 뒤 적법하다고 판단하면 중흥토건과 용지 매매 계약 체결에 나설 것”이라며 “만약 법적인 문제를 발견하면 사업계획승인을 취하하거나 취소 처리할 계획”이라고 말했다. 이어 “법리 검토 결과는 내년쯤 나올 것으로 보고 있다”고 덧붙였다.
 
브레인시티PFV 관계자는 “지금까지 3차례에 걸쳐 토지를 공급했고 공동주택 용지 7~10블록은 이미 공급을 완료했다”며 “나머지 공동주택용지 1~6블록의 경우 아직 토지 공급 입찰 공고도 하지 않은 상태로 어떤 방식으로 공급할지 정해진 것은 아무것도 없다”고 말했다.
 
중흥그룹 관계자는 “브레인시티PFV의 남은 주택건설 용지 공급에 대해서는 현재 평택시의 허가를 기다리고 있다”며 “용지 매매 계약 체결은 시에서 승인을 받아야 가능한 것이기 때문에 중흥토건이 마음대로 결정할 수 있는 문제가 아니다”라고 답했다.

민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr,박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

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