서울시가 지난해 12월 28일 신속통합기획 민간재개발 사업 1차 후보지로 21곳을 선정했다. 선정된 구역은 2022년 초 정비계획 수립에 착수하고, 오는 2023년부터 순차적으로 구역 지정에 들어간다. 통상 5년 이상 걸리던 구역지정 기간도 간소화 해 2년 이내로 단축된다. 정비사업이 모두 완료되면 약 2만5000가구의 주택이 서울에 들어서게 된다. [이코노미스트]가 1차 신속통합기획 후보지 21곳을 중심으로 각 자치구별 재개발에 대한 이야기를 담아봤다. 〈편집자〉 
 
종로구는 서울 25개 자치구 중 신속통합기획(신통기획) 신청 경쟁이 가장 치열했던 곳 중 한곳이다. 창신동 3곳(창신1동, 창신2동, 창신3동), 연건동, 숭인동, 행촌동 등에서 각각 1곳씩 총 6곳이 종로구청에 신청서를 제출했다. 구청은 신청지 중 선별 작업을 거쳐 다시 서울시에 제출했다.
 
이를 통해 종로구에서는 창신3동과 숭인동이 하나로 묶여 신통기획 구역으로 지정됐다. 부지만 총 8만4354㎡ 규모에 이른다. ‘창신동23·숭인동56 일대 통합 개발’이라는 구색이 붙었지만 지자체 중 두 지역이 선정된 유일한 구다.
 
부동산 시장에서는 창신동23·숭인동56 개발에 대한 기대감이 높다. 아파트 자체가 희귀한 종로구에 생기는 1000세대 이상 규모의 2번째 대단지 아파트이기 때문이다. 실제로 종로구 내 대단지 아파트는 교북동·내수동·평동·홍파동에 걸쳐있는 ‘경희궁자이 2단지’(2017년 준공·1148가구)가 유일하다. 이 아파트의 102A㎡는 작년 12월 19억 500만원에 거래됐다.
 

당초 서울시는 각 자치구당 1곳을 신통기획 사업지로 선정한다는 방침을 밝혔다. 그럼에도 종로구에서 2곳이 선정된 이유는 그만큼 다른 자치구에 비해 주거환경 개선이 시급하다는 판단을 내렸기 때문으로 풀이된다.
 
신통기획으로 선정된 창신동23은 창신3동, 숭인동56은 숭인1동 일부 구역이다. 이들 지역은 오래전부터 주거환경 개선이 시급하다는 평가를 받아왔던 곳들이다. 큰길 맞은편은 높은 빌딩이 즐비하지만 이들 지역은 아직도 오랜 다세대·연립주택들이 다닥다닥 자리한다. 낙산 언덕에 위치한 구릉지에 허름한 주택과 비좁고 가파른 계단길이 거미줄처럼 얽혀있다. 위급 상황 시 소방차나 구급차의 접근도 쉽지 않다.
 
창신동23·숭인동56 일대는 십 수 년 전부터 개발을 추진해 왔지만 이렇다 할 변화는 일어나지 않았다. 재개발만 4차례 추진했다 3차례 고배를 마셨고, 1차례 개발은 주민들에게 이렇다 할 삶의 변화를 안겨주지 못했다. 이러는 사이 많은 사람들이 떠났다.
 
애초 창신동23·숭인동56 일대는 뉴타운으로 개발될 예정이었다. 벌써 17년 전 이야기다. 2005년 8월 3차 뉴타운(재정비 촉진지구) 후보지로 선정됐지만 같은 해 12월 서울시는 지정을 유보했다. 이후 2007년 4월 서울시 마지막 뉴타운으로 ‘창신·숭인 재정비 촉진지구’가 추가 지정됐지만, 일부 주민들의 반대로 2013년 10월 지구 지정이 해제됐다.
 
2014년 고(故) 박 전 서울시장 시절에는 도시재생 1호로 지정됐다. 도시재생은 2014년부터 7년간 이어지면서 총 868억원의 예산이 투입됐다. 하지만 비탈진 구릉지에 얽히고설킨 도로, 다닥다닥 붙어있는 낡은 주택을 개보수하는 것만으로는 한계에 직면했다. 결국 주거 환경에 이렇다 할 변화가 일어나지 않자, 2년 전부터는 한국 사람들이 빠져나가고 중국, 베트남 사람들이 동네를 차지하는 등 슬럼화가 심해졌다.
 
작년 12월 기준 창신동 인구는 1만9377명이다. 도시재생 선도구역으로 지정된 7년 전보다 22%나 줄었다.
 
결국 더 이상 버틸 수 없었던 주민들은 작년 2·4 대책에서 발표한 공공 재개발 계획에 신청에 나섰지만 탈락했다. 도시재생 사업 예산으로 이미 800억원 넘게 투입됐기에 공공 재개발 사업에 넣어줄 수 없다는 게 이유였다. 아쉬움도 잠시, 같은 해 12월 오 시장이 추진하는 민간 재개발인 신통기획에 최종 선정되면서 창신동23·숭인동56 일대는 반전을 이뤄냈다.
 

현재 창신동23·숭인동56 일대 신통기획 사업은 한 가지 문제점만 해결되면 빠르게 진행될 전망이다. 두 지역을 하나로 묶은 통합 개발안에 대한 갈등이다. 창신동23과 숭인동56 양측의 일부 주민들이 통합재개발을 반발하고 있다. 이에 서울시 선정위원회에서 권고한 사항으로, 종로구청은 정비계획 수립 단계에서 통합개발 여부를 검토할 예정이다.
 
물론 창신동23·숭인동56 두 지역은 주민들의 재개발 공감대가 높아 조합 설립을 위한 동의율 75% 달성은 무난할 전망이다. 창신동23·숭인동56 재개발 추진위원회에 따르면 각각 주민 310명 중 동의율 73.2%, 주민 379명 중 동의율 64%를 채워서 신통기획 신청서를 제출했을 정도다.
 
양측 추진위는 구체적인 개발 구상은 구역 지정 이후 세우게 될 것이라면서 큰 틀에서의 밑그림은 벌써 구상해 놓은 눈치다. 각각의 지역에 최소 25층 높이의 아파트 건립과 총 800~900가구 규모의 단지를 원하고 있는 것으로 알려졌다.
 
종로구청 관계자는 “구체적인 계획은 정비계획 수립 단계에서 결정된다”며 “오는 3월 정비계획 수립용역을 착수할 예정으로 아직 정해진 바가 없다”고 말했다.
 
창신동23·숭인동56 일대는 신통기획 신청 이후 재개발 기대감에 집값도 오르고 있다. 신통기획 후보지 발표 직전 창신동의 한 연립·다세대는 작년 12월 22일 하루에만 17건의 매매계약이 체결됐다. 해당 매물의 전용면적 24㎡(3억4450만원)부터 44㎡(6억 800만원)까지 다양하게 거래됐다.
 
창신·숭인동 일대 공인중개사 사무소 관계자는 “이미 발표 전부터 개발 기대감에 이 일대가 두 배가량 가격이 뛴 상태다”고 말했다.  
 
창신동23·숭인동56 일대는 개발에 대한 기대감으로 시끄럽지만, 종로구 내 신통기획 탈락지들은 반발로 시끄럽다. 특히 신통기획 사업지로 선정된 창신동23·숭인동56와 붙어있는 창신1,2동이 그러하다.
 
사실 창신1,2동은 오래전부터 창신23과 함께 재개발을 추진해왔던 지역이다. 도시 및 주거환경정비 기본계획상 정비예정구역으로 30년 이상된 노후·불량 건축물이 90% 이상 밀집돼 있다.
 
2007년 창신동23과 함께 창신숭인 재정비촉진지구로 지정돼 2010년 재정비촉진계획으로 사업을 추진했지만 2013년 재정비촉진지구가 해제됐다. 2014년에는 도시재생지역 1호로 함께 지정되기도 했다. 이후 창신3동과 함께 신속통합기획 후보지 공모에 지원했는데, 숭인동과 함께 신청서를 낸 창신 3동은 선정됐지만 1,2동은 탈락했다.
 
창신1동의 한 주민은 “신통기획 탈락으로 주민들의 상심이 아주 큰 상황”이라며 “선정 기준인 노후도에서 높은 점수(창신 노후도 72%)를 받음에도 3동은 붙고 우리는 왜 떨어졌는지 이유를 모르겠다”고 말했다.
 
이에 대해 종로구청 측은 “창신1,2동 일대의 경우 너무 큰 구역 면적과 관련된 감점 요인이 반영된 결과”라고 설명했다.
 
일단 창신1,2동 주민들은 다시 재개발을 추진한다는 계획이다. 2022년 정례 공모 전 신통기획 지역 추가 지정을 예상하고 재도전을 택하거나, 공공재개발 2차 공모에 도전하는 등 재개발 추진 의지를 계속 불태우고 있다. 창신1동 공인중개사 사무소 관계자는 “신통기획 재추진과 공공재개발 등을 계속 추진하고 있다”고 말했다.
 
한편, 서울시는 이번 공모에 미선정 된 구역에 대해서도 투기세력 유입을 방지하기 위한 토지거래허가구역 지정, 건축허가 제한을 추진한다. 오는 1월 28일을 권리산정기준일로 고시할 예정이며, 1월중으로 토지거래 허가 구역 지정과 건축허가 제한에 나설 계획이다. 이는 2023년말까지 유지된다. 앞서 공모에 참가한 지역 중 후보지로 선정된 구역의 2021년 9월 23일을 권리산정일로 지정했다.
 
서울시의 이 같은 조치는 매년 25곳 내외의 신통기획 후보지를 선정할 때 향후 탈락 구역에서 후보지가 선정될 가능성이 높기 때문이다. 서울시 측은 재개발 기대심리로 인해 노후 저층주거지에 지분쪼개기 등 투기세력의 유입을 차단해달라는 주민 요청이 있었다고 조치 배경에 대해 설명했다.

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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