'향후 10년 최고 개발호재' 1기 신도시, 어디가 가장 좋을까?

[투자 고수] '부룡' 신현강 대표 "1기 신도시, 단타 아닌 10년간 가치투자"
5대 신도시 시범단지‧역세권 주목, 대전 둔산 등도 수혜

분당‧일산 집값이 날개를 달았다. 대선 이후 1기 신도시 아파트값 상승폭이 서울을 앞지르고 있다. 부동산R114 조사에 따르면 지난 4월말 기준 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시의 아파트 시가총액은 총 145조7663억3200만원으로 대선 직전인 2월 말(145조2789억9500만원)과 비교해 0.34%(4873억3700만원) 증가했다. 상승률로는 1기 신도시가 서울(0.14%)보다 2배 이상 올랐다. 윤석열 대통령의 공약이었던 ‘1기 신도시 특별법’ 등 개발 사업에 대한 기대감이 커진 영향이다.

향후 1기 신도시의 가치는 얼마나 높아지는 것일까. 어느 지역이 가장 유망할까. 신현강 부와 지식의 배움터 대표는 "어디가 우선적으로 종상향이나, 용적률 수혜를 받을 수 있을까에 답이 있다"며 "분당‧일산 등의 역세권과 시범단지, 현재 2종인데 3종으로 올려줄 가능성이 높은 곳을 살펴보는 것이 좋다"고 말했다. 신 대표는 베스트셀러 [부동산 상승신호 하락신호]의 저자이자, 실전 투자자 사이에 '부룡'으로 널리 알려진 부동산 전문가다. 그는 "1기 신도시는 향후 10년간 최고의 개발 호재다. 다만 단타가 아니라, 중장기적 가치투자로 접근해야 한다"고 강조했다.

1기 신도시, 투자 포인트는.

1기 신도시는 새 정부가 들어서기 전부터도 아파트가 오래됐다는 것 때문에 리모델링 또는 재건축 관련 관심이 높았다. 그런데 이번 정부가 공식적으로 개발하겠다고 밝힘에 따라 드디어 출발점에 섰다. 단기적으로는 이 분위기가 발화점이 돼 가격이 오르락내리락할 수 있을 것이다. 정부는 시장의 반응에 따라 정책을 내놨다 회수했다 하는 것을 지속할 수 있다. 단타는 굉장히 어려운 시장이다. 그러나 개발에 따라 매우 큰 폭발력을 지닌 곳이 1기 신도시임은 분명하다. 10년간 지속적으로 관심을 가져야 할 투자처다. 1기 신도시 특별법에 따라 어떤 지역, 또는 그 지역 내에서도 어떤 위치 등 굉장히 차별적인 움직임이 나타날 가능성이 높다. 입지 좋은 곳을 중심으로 정부 정책의 발표와 뉴스를 주시할 필요가 있다.

1기 신도시 중 투자 가치가 높은 곳은.

1기 신도시 하면, 우리가 잘 알고 있는 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)가 떠오른다. 그중 일산은 용적률이 가장 낮고, 그 다음이 분당이다. 재건축하는데 유리하다. 분당은 누구나 아는 좋은 지역이고, 일산은 상대적으로 저평가라고 생각하는 투자가 이뤄지면서 최근 움직임이 컸다. 이에 비해 산본이나 중동, 평촌은 용적률이 높은 편이다. 현재 상황에서는 리모델링이 최선이다. 그런데 5대 신도시 중 좋은 곳은 특별법으로 더 좋아지고, 다른 곳은 계속 오래되도록 둘 수 있을까. 산본이나 중동에는 어떤 혜택이 주어질지 지켜볼 필요가 있다. 상대적으로 매력이 떨어진다고 배제하기보다는 입지가 좋은 역세권 중심으로 관심을 기울일 만하다. 또 다른 투자처도 있다. 1기 신도시가 지어질 때 '200만호 공급'이라고 했다. 5대 신도시는 200만 호가 아니다. 30만호에 불과하다. 대전 둔산, 인천 연수 같은 다른 지역도 같이 살펴보는 것이 좋다. 90년대 택지개발지구도 개발이 될 수 있다. 자금 여력 등으로 5대 신도시 진입이 어렵다면 이들 지역에서 기회를 얻을 수도 있다.

1기 신도시 투자의 기준은.

입지라든지 역세권이라든지 학군은 가장 기본이다. 두 번째로는 재건축과 리모델링을 하는 데 있어서 1종이냐, 2종이냐, 용적률은 어떠한가를 통해 좀 더 효율적인 투자처를 확인해볼 수 있다. 마지막으로 1기 신도시 특별법이 어떻게 적용되느냐, 이 세 가지를 순서대로 눈여겨보자. 정부는 1기 신도시 재건축을 통해 10만호 이상의 공급 기반을 만들겠다고 했다. 현재의 용적률로는 재건축이 어렵다. 추가 호재가 생길 가능성이 높다. 분당이나 일산 등지에서 어디가 가장 종상향이나 용적률 수혜를 받을 가능성이 있을까. 개인적으로는 역세권이나 시범단지를 주목한다. 현재 2종인데, 3종으로 올려줄 가능성이 높은 곳을 찾아보는 것도 중요하다.

1기 신도시 신축, 준신축, 구축도 같이 상승할까.

일반적으로는 당연히 신축, 준신축, 구축 순서대로 관심도가 높다. 하지만 일단 1기 신도시 전체에 재건축 또는 리모델링이라는 테마가 들어왔기 때문에 전반적으로 같이 비슷한 양상으로 오를 거라고 보여진다. 신축, 준신축이라고 하는 기존 개념보다는 그 개발 가치에 따라서 움직임의 폭이 달라질 수 있다.

1기 신도시 투자 시 유의점은.

5대 신도시는 누구나 선호하는 지역이다. 수요가 좀 탄탄한 곳이어서 기회가 되면 레버리지 투자도 고려할 만하다. 이러한 투자의 가장 큰 리스크는 역전세난이다. 그 옆에 입주 물량이 터진다든지 하는 악재인데, 그럴 가능성이 높지 않다. 다만 본인이 감당할 수 있는 여력이 있느냐가 중요하다. 예를 들어 대출을 끼고 샀을 때라든지 금리 인상을 견딜 수 있는지 등에 대한 유의가 필요하다.

1기 신도시 중대형에 대한 투자 매력은.

중대형 아파트는 거주의 가치로는 굉장히 좋은데, 재건축이나 리모델링을 할 때는 동의율이 낮은 편이다. 1기 신도시특별법 중 중대형 동의율을 높일 수 있는 혜택이 주어지는지도 지켜보자.

투자 가치에서 “그래도 서울이다” vs "1기 신도시 재건축”에 대한 시각은

흔히 말하는 유행하는 것과 본질 가치라고 하는 부분에서 바라보자. 예를 들어 서울과 분당을 비교하면, 각자 다른 답이 나올 수 있지만, 그래도 서울을 선호하는 이들이 많을 수 있다. 일반적으로는 서울이라고 하는 기본 가치가 좀 더 뛰어나다고 볼 수 있다. 다만 상황에 따라서 서울을 선택하기가 어렵거나 직장 위치에 따른 대체지로 선택할 수 있는 곳을 찾는다면, 그게 1기 신도시일 수 있다. 결국 자기 상황에 맞춘 선택이 중요하다. 자금이 많다면 서울에서 제일 좋은 곳에 진입하는 것이 좋고, 서울 진입이 어렵다면 신도시 중에서 가장 욕구를 만족해줄 수 있는 곳으로 들어가는 게 맞는 거다. 1기 신도시는 서울 가까운 곳이자 인프라가 잘 깔린 곳이다. 일자리도 학원도 좋은 곳이기에 개인적인 성향에 따라서 판단하면 된다.