주택담보대출비율(LTV) 규제 완화가 지역별 집값 양극화 심화 등 부작용을 만들 수 있다는 분석이 나왔다. LTV를 완화하면 서울 아파트 자산가치는 높아지는 반면 지방 아파트의 자산가치는 하락할 것이라는 진단이다. 윤석열 정부가 LTV 완화를 통해 내 집 마련에 도움을 주겠다고 밝혔지만, 시장에선 집값 불균형 심화 등 부작용을 예상하고 있다.  
 
23일 한국은행은 ‘자산으로서 우리나라 주택시장 특징 및 시사점’ 보고서를 발표하며 “LTV 상향조정(대출규제완화)은 서울지역 아파트의 자산가치를 높이는 반면 지방 아파트의 자산가치는 하락시킨다”고 분석했다.
 
규제 완화로 서울 아파트 구매를 위한 대출 여건을 개선시키는 것은 지방 아파트 수요를 위축시키는 요인으로 작용한다는 설명이다.
 
윤석열 정부는 생애최초 주택구입가구에는 LTV를 80%까지 완화하고, 나머지 가구는 지역과 관계없이 70%로 단일화하는 방안을 추진하기로 했다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 기존 틀을 유지하기로 했다. 
 
하지만 금융업계에선 DSR 변경 없이 LTV만 완화할 경우 소득 수준에 따라 주택 구매력 차이가 커져 대출 시장에서 고소득자에 더 유리한 정책이 될 것으로 보고 있다. 한은은 이에 더해 LTV 완화가 서울과 지방의 집값 불균형을 초래할 수 있다고 예상한 것이다. 
 
대신 한은은 대출 규제 완화와 달리 ‘주택공급’ 정책은 자산가치 안정의 요인이 된다고 밝혔다. 한은은 “수요를 관리하는 정책인 금리와 대출규제는 지역에 따라 효과가 다르게 나타난다”면서 반면 “공급정책 효과는 상대적으로 뚜렷하다”고 덧붙였다.  
 
또 “공급정책을 통해 우리나라 주택이 자산보다 내구재로서 중요도가 높아지게 된다”며 “이에 따라 선호지역이 다양화된다면 주택의 자산가치 안정에 기여할 가능성이 있다”고 밝혔다.  
 

한은은 이 외에도 우리나라의 주택시장의 특징으로 ‘가치저장능력’이 뛰어나다고 설명했다. 한국의 주택시장에서 아파트 비중은 경제협력개발기구(OECD) 회원국 37개국 중 1위로, 주택의 동질성이 높아 매매 용이성이 높은 것으로 나타났다. 아울러 주요국 및 다른 자산과 비교해 주택의 가격 변동성이 낮고 상승률이 높아 가치저장능력이 뛰어난 것으로 분석됐다.  
 
한은은 아파트가 가치저장수단으로서 우수하다고 인식되는 이유에 대해  ▶도시화로 인한 안정적 수요 ▶재개발·재건축 등에 따른 차익기대 등이 높은 점을 꼽았다. 또 서울과 수도권 중심으로 일자리와 교육에 대한 높은 선호도를 통해 아파트 수요가 지속 발생하는 점도 가치저장수단의 장점을 높였다. 
 
한은은 “정기적으로 소비자의 선호, 수요 등 주택시장에 영향을 주는 다양한 여건변화에 따른 공급계획의 변동과 그 원인을 상세히 알리는 것도 정책 신뢰성을 높이는 데 기여할 것”이라고 조언했다. 

이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr

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