정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추면서 토지·주택 등의 공시가격이 하락할 전망이다. 고가 주택이 많은 서울 강남 3구(강남·서초·송파)등이 현실화율 하향 조정에 따른 하락 폭이 크고, 내년도 세금 부담도 다소 줄어들 것으로 보인다.
 
공시가격과 공시지가는 보유세를 비롯해 건강보험료·기초생활보장 수급자 대상 선정 등 60여 가지 행정지표로 활용돼 파급 효과가 크다.  
 
다만 국회를 아직 통과하지 못한 종합부동산세(종부세) 개정안과 내년도 공정시장가액비율이 어떻게 결정되는 지에 따라 실제 체감하는 세 부담이 크게 달라질 것으로 예상된다.
 
14일 국토교통부에 따르면 내년도 전국 표준지(토지) 공시지가 변동률은 -5.92%로, 올해(10.17%)보다 16.09%포인트 낮아졌다. 전국 표준 단독주택 변동률도 -5.95%로 올해(7.34%) 대비 13.29%포인트 하락했다.
 
올해 10월까지 전국의 주거용 지가 상승률은 2.47%이고, 단독주택 시세는 1.86% 올랐다. 내년도 표준지 공시지가 현실화율은 65.4%로 올해(71.4%)보다 낮아져, 2020년 현실화율(65.5%) 수준으로 조정됐다. 표준주택 공시가격 현실화율도 올해 57.9%에서 53.5%로 2020년(53.6%) 수준이다.  
 
현실화율이 하향 조정되면서 전 지역에서 공시지가는 낮아졌다. 지역별로 보면 표준지 공시지가 하락률은 ▶경남(-7.12%) ▶제주(-7.09%) ▶경북(-6.85%) ▶충남(-6.73%) ▶울산(-6.63%) 순으로 컸다.  
 
이어 ▶전북(-6.45%) ▶충북(-6.43%) ▶인천(-6.33%) ▶광주(-6.27%) ▶전남(-6.13%) ▶대전(-6.10%) ▶대구(-6.02%) 등도 6%대 하락률을 기록했다. 서울은 5.86% 하락했고 ▶강원 -5.85% ▶부산 -5.77% ▶경기 -5.51% ▶세종 -5.30% 등이었다.  
 
20년째 전국에서 가장 비싼 표준지 자리를 지키고 있는 명동 네이처리퍼블릭의 1㎡당 공시지가는 올해보다 7.9%(1490만원) 내린 1억7410만원을 기록했고, 명동 우리은행 본점 부지는 1㎡당 1억8750만원에서 1억7270만원으로 7.9% 떨어졌다.  
 
표준지 이용 상황별로는 임야가 6.61% 하락해 가장 크게 떨어졌고, 농경지(-6.13%), 주거용(-5.90%), 공업용(-5.89%), 상업용(-5.88%) 순이었다.
 
강남3구·마용성 공시가 하락률 10% 안팎  
표준주택 공시가격도 2020년 수준으로 하락했다. 시도별로 보면 ▶서울 -8.55% ▶경기 -5.41% ▶제주 -5.13% ▶울산 -4.98% ▶대전 -4.84% 순으로 하락률이 높았다.
 
서울에서는 강남구가 -10.68%로 가장 크게 하락했고, 서초구(-10.58%), 송파구(-9.89%) 등 강남3구의 하락률이 1위부터 3위를 차지했다. 동작구(-9.38%)와 강동구(-9.46%)도 강남3구와 함께 높은 하락률을 보였다. ‘마·용·성’ 중 용산구(-9.84%)와 마포구(-9.64%)가 뒤를 이었다.
 
이는 저가주택에 비해 현실화율이 높게 책정됐던 고가주택이 많은 지역일수록 현실화율 하향 조정에 따른 하락 폭이 크기 때문이라고 국토부는 설명했다. 노원구(-6.16%)·도봉구(-4.55%)·강북구(-4.73%) 등 ‘노·도·강’ 지역 하락률은 서울 평균(-8.55%) 이하였다.
 
내년 1월 표준 단독주택 공시가격이 확정되면 지자체에서 이를 토대로 개별 단독주택의 공시가격을 산정해 발표한다.
 
공시가격이 낮아지면서 소유주들이 내년에 납부할 세금은 줄어들 전망이다. 다만 공시가격이 인하되면서 과세표준은 낮아졌지만, 종부세 개정안과 공정시장가액비율이 향후 실제 세 부담을 결정짓는 데 관건이 될 전망이다.
 
여야는 종부세 상 중과세율을 적용하는 다주택자 범위를 조정대상 지역 여부와 상관없이 3주택 이상으로 축소하고, 3주택 이상 보유자도 과세표준이 12억원을 넘지 않으면 일반세율을 적용하는 내용 등을 골자로 한 개정안에 합의했다.
 
현행 종부세법은 다주택자에는 1.2~6.0%까지 높은 세율을 적용하지만 1주택자 등에는 0.6~3.0%의 낮은 세율(일반세율)을 적용한다.
 
아울러 종부세 기본공제 금액도 1가구 1주택자는 현행 11억원에서 12억원으로, 기본공제는 6억원에서 9억원으로 인상하는 방안에도 협의를 마쳤다. 다만 과표 12억원을 넘는 3주택 이상자에게 적용하는 중과세율은 아직 합의를 하지 못해 변수가 될 수 있다.  
 
종부세에 영향을 미치는 공정시장가액비율도 세금을 결정짓는 주요 요인이다. 공정시장가액비율은 정부가 60~100% 범위에서 시행령으로 조정할 수 있다. 정부는 지난 6월 '지방세법 시행령'을 개정해 올해 한시적으로 1주택자의 공정시장가액비율을 기존 60%에서 45%로 낮추기도 했다.
 
정부가 1주택자 내년도 재산세를 2020년 이전 수준으로 환원하기 위해 내년에도 공정시장가액비율을 45%보다 낮은 수준으로 인하할 계획을 밝힌 데 따라 추가로 인하가 이뤄질 가능성도 있다.
 
구체적인 인하율은 내년 3월 공동주택 공시가격이 공개된 이후 4월께 확정할 예정이다.
 
다주택자와 법인의 경우 올해 인하하지 않아 당초 60%였던 공정시장가액비율을 내년에도 유지하되, 최근 주택가격 하락을 고려해 일부 미세조정할 계획이다.  
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 “2023년도 표준지 공시지가(안) 및 표준주택 공시가격(안)의 하락은 주택시장의 저구매, 저거래 움직임 속 보유에 대한 부담을 낮추고 몇 년 간 가파르게 상승한 공시가격 변동으로 인한 조세 불만을 다독이겠다는 의도로 풀이된다”고 말했다. 
 
임병철 부동산114 수석연구원은 “매수심리가 크게 위축돼 있어 거래절벽이 이어지고 있고 거래 시 취득세와 양도세 등이 발생할 수 있어 빈번한 거래로 이어지기 쉽지 않다”며 “무엇보다 고금리 기조가 유지되고 있는 상황에서 경기 침체 우려와 함께 내년 저조한 경제성장률 전망 등의 영향으로 거래 활성화로 이어지기에는 한계가 있을 것으로 보인다”고 분석했다. 

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

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