정부가 내년부터 등록 임대사업자제도를 다시 부활시킨다. 내년부터는 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트도 매입해서 임대사업자로 등록할 수 있게 된다. 부동산 전문가들은 정부가 부동산 거래 저해 요인으로 꼽혔던 규제들을 완화하면서 급매물이 소화되고 실거래를 유도하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 하지만 고금리 기조, 주택 수요자 매수 심리 위축 등으로 단기간에 부동산 시장을 활성화하는 데는 한계가 있다고 분석했다.
 
22일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 이같은 내용을 담은 ‘2023년도 경제정책방향’을 최근 발표했다.  
 
정부는 전용 60㎡ 이하 소형 아파트에서 더 나아가 ‘국민평형’이라는 수식어가 붙는 전용 85㎡ 이하 중대형 아파트로 임대등록 범위를 확대한다. 대신 공공성을 확보하기 위해 신규 매입 임대사업자를 개인·법인, 주택유형구분없이 2가구 이상 등록하도록 해 투기 수요 확산을 방지한다. 현재까지는 아파트를 제외한 단독·연립주택에만 10년의 장기 등록임대를 허용하고 있었다.
 
매입 임대사업자에 대한 세제 혜택도 제공한다. 공시가격 기준 수도권 6억원 이하 또는 비수도권 3억원 이하의 새 아파트를 매입‧등록해 임대하는 사업자에게 주택 규모에 따라 전용 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50%의 취득세를 감면한다.
 
조정대상지역의 매입 임대주택을 등록하면 양도소득세 중과 배제와 종부세 합산 배제, 임대주택 양도에 따른 법인세 추가 과세(양도차익의 20%포인트) 배제 등 혜택을 준다. 기존 주택 1가구만 등록한 임대사업자도 임대 의무기간이 끝나더라도 말소 처리하지 않고, 임대등록을 유지할 경우 세제 혜택을 지원한다.
 
의무 임대 기간을 10년에서 15년까지 확대하면 세제 혜택을 적용하는 주택 가액도 상향한다. 15년 이상 장기임대 주택으로 등록할 수 있는 가액 요건을 수도권 9억원, 비수도권 6억원 이하로 높인다.
 
도심·역세권 등 수요가 많은 입지에 질 좋은 공공임대주택을 공급하기 위해 정부 지원단가도 상향한다. 공공임대주택 유형별로는 건설형 인상률은 2013년부터 지난해까지 10년 간 평균 3.9%에 그쳤는데 내년에는 7% 인상할 계획이다.  
 
매입형 공공임대주택은 일반이 1억4000만원에서 1억6000만원, 신혼부부는 1억7000만원에서 2억원, 다자녀는 1억7000만원에서 1억9500만원으로 정부 지원 단가를 높인다. 전세형 공공임대주택은 일반이 8300만원에서 9300만원, 신혼부부가 9000만원에서 1억원, 다자녀는 1억200만원에서 1억2200만원으로 상향한다.
 
정부는 재건축·재개발 활성화하고 임대주택품질을 개선하기 위해 표준건축비도 9.8% 인상해 현실화할 계획이다.
 
부동산 전문가들은 이번 정부 대책이 장기적으로 급격한 부동산 시장 하락을 막고 연착륙을 유도하는 데 도움이 될 것이라고 전망했다.
 
임병철 부동산R114 리서치팀 팀장은 “주택 거래를 저해했던 규제들이 완화되는 만큼 일부 급매물이 소화되고 실거래를 유도하는 등 급격한 가격 하락을 막고 연착륙을 유도하는 데 다소 도움이 될 것”이라며 “특히 민간 등록임대에 대한 혜택이 크게 개선되면서 집값 하락이 상대적으로 컸던 수도권 외곽지역을 중심으로 문의가 늘어날 수 있을 것”이라고 설명했다. 
 
임 팀장은 “내년 1분기 중 시행 예정인 특례보금자리론의 경우 DSR에서 자유롭고, 소득 조건 없이 주택담보대출이 가능해 내 집 마련 수요자들에게 관심이 높을 것”이라면서도 “부동산 시장의 연착륙을 위한 일련의 조치가 이어지고 있지만, 얼어붙은 부동산 시장을 단기간에 활성화시키기에는 한계가 있을 것”이라고 말했다. 그는 이어 “고금리 여파와 경기 침체 우려 등으로 매수 심리가 회복되기까지는 일정한 시간이 걸릴 것”이라며 “최종 기준 금리가 어느 정도 수준까지 오를지, 고금리 기조에 따른 수요 측면에서의 위축 분위기가 언제까지 이어질 지가 관건”이라고 덧붙였다.
 
함영진 직방 랩장은 “주택시장 침체로 매매가 하락이 명확한 상황에서 정부는 높은 이자 지불과 경기둔화 국면 속 주택 가격이 조정되고 구매심리도 얼어붙으면서 주택 추가 구입을 막는 수요 억제책 보다는 하방 리스크를 줄이고 거래를 정상화하는 것에 무게를 둔 것”이라며 “부동산 시장에 변수로 작용할 수 있는 정부정책에 대한 불확실성이 사라지면서 물가(인플레이션)와 기준금리 향방, 경제성장률의 움직임에 따라 수요자들의 향후 구매심리·거래움직임도 달라질 것”이라고 평가했다.
 
함 랩장은 “이같은 규제 완화 조치가 침체된 시장의 단기 방향 전환과 빠른 회복을 이끌어 내는 것은 제한적이겠지만 일부 급매물 소화와 시장 연착륙에는 다소 도움이 될 것”이라며 “신축희소성과 탄탄한 호재로 평소 대기수요가 꾸준했던 알짜 지역은 가격하락과 매물출회의 속도가 둔화할 수 있다”고 분석했다. 그는 “경기 둔화와 고용시장 냉각으로 자기자본 비율이 낮은 수요층보다는 현금탄환이 준비됐거나 대출 여력이 있는 여유계층의 알짜지역 경매·급매물 유통이 이뤄질 것”이라면서도 “신규 입주 등 주택공급이 많거나 가계대출 비중과 다중채무자가 집중된 지역은 수요 진작에 한계를 보이는 양극화가 발생할 수 있다”고 덧붙였다.
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “민간 등록임대 혜택을 전용 85㎡이하 아파트까지 확대해 가족 단위 가구가 거주하는 데 적절하도록 도운 것은 긍정적으로 본다”며 “지금처럼 정책변화가 곧바로 시장 가격에 반영되지 않는 상황이 오히려 ‘규제 완화를 통한 시장 정상화’를 실행하기에 최적의 타이밍”이라고 말했다. 이 연구위원은 “정부는 부동산 시장의 거래저해요소들을 완화해 시장연착륙을 유도하고 있는데 단기적인 가시효과를 기대하기 어렵더라도 규제완화를 통해 시장을 정상화하기 위한 장기적인 정책방향으로 긍정적”이라고 덧붙였다.

박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

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