[이코노미스트 이승훈 기자] 지난해 분양시장 최대어로 꼽힌 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)에 이어 올해는 진짜 분양시장 상급지인 ‘강남 분양’이 줄을 이을 예정이다. 고금리, 원자잿값 인상, 미분양 등으로 분양시장이 살얼음판을 걷는 가운데, 정부 규제지역 해제도 빗겨나간 강남지역 단지들이 분양 흥행에 성공할 수 있을지 관심이 높아지고 있다. 

24일 분양업계와 시공사 등에 따르면 올해 강남 3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 브랜드 단지들이 분양에 나선다. 오는 4~5월께 강남구 대치동 ‘디에이치대치에델루이’를 시작으로 2200여 가구 이상이 일반분양을 앞두고 있다. 

대치구마을3지구 재건축 아파트인 디에이치대치에델루이는 현대건설 프리미엄 브랜드인 ‘디에이치’가 붙는 단지다 지하 3층~지상 16층, 282가구 규모로 이 중 79가구가 일반분양 물량이다. 지난해 말 분양하려다 미뤄진 바 있다. 단지 규모는 작지만 먼저 분양을 마친 구마을1지구(대치푸르지오써밋, 489가구)와 2지구(대치르엘, 273가구)를 합하면 약 1000가구의 신축 주거지가 형성될 전망이다. 

강남의 대표적인 부촌 중 하나인 청담동에서는 시공사 롯데건설의 하이엔드 브랜드가 적용된 ‘청담 르엘’이 5월~6월께 분양한다. 이 단지는 1980년 지어진 청담삼익아파트를 허물고 최고 35층, 9개 동, 1261가구 규모로 재건축되는 대단지다. 세대 70% 이상이 ‘한강뷰’를 누릴 수 있는 것이 특징이다. 청담동 내에서 한강 조망이 가능한 아파트가 공급되는 건 2014년 준공된 ‘청담래미안로이뷰’ 이후 9년 만에 처음이다. 

강남구 도곡동 일대에는 도곡삼호 재건축 아파트인 ‘래미안 레벤투스’가 하반기에 분양할 예정이다. 시공사는 삼성물산으로 지하 3층~지상 18층 4개동, 308가구 규모로 재탄생될 예정이다. 이 단지는 308가구 중 133가구를 일반분양한다. 

삼성물산이 시공사로 분양을 앞두고 있는 단지는 또 있다. 올해 하반기쯤 서초구 방배동 ‘래미안 원페를라’는 497가구, 반포동 ‘래미안 원펜타스’는 292가구를 일반분양할 예정이다. 래미안원페를라는 방배6구역을 지하 4층~지상 최고 22층, 16개동, 총 1097가구 새 아파트와 부대복리시설 등을 조성하는 사업이다. 

특히 신반포15차를 641가구 규모 아파트로 재건축하는 래미안 원펜타스는 대표적인 후분양 단지로 꼽힌다. 지난 2021년 6월 일반 분양 당시 반포 래미안 원베일리 3.3㎡당 평균 분양가는 5653만원으로 분양가 상한제가 적용됐지만 역대 최고가를 기록했다. 래미안 원펜타스 분양가는 원베일리를 넘어설 것이란 예상도 나온다. ‘택지비’는 감정평가 때 공시지가가 반영되는데, 지난해 서울 지역의 공시지가 상승률은 지난 2021년에 이어 11.5%가량 상승했다.

‘가격’이 결국 강남 분양 흥행 여부 좌우 할 듯 

특히 공동주택 분양가격 산정에 활용하는 ‘기본형 건축비’가 연초부터 올라 올해 분양가는 더 높아질 전망이다. 분양가 상한제가 적용되는 지역의 분양가는 택지비와 택지가산비, 기본형 건축비, 건축가산비를 합쳐 결정된다. 국토교통부는 최근 분양가 상한제 대상 아파트의 분양가 산정 기준인 기본형 건축비를 1.1% 인상했다. 정기적 조정 시점인 3월과 9월이 아닌데도 인상을 허용한 것인데, 레미콘값이 15% 이상 오른 것이 이유였다. 

이 건축비는 고시된 2월 10일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용되는데, 현재 분양가 상한제 적용 지역은 서울 강남·서초·송파구와 용산구 등 4곳이다. 부동산 빙하기에 가뜩이나 주택구매심리가 악화된 상황에서 고분양가는 소비자에게 부담을 줄 수 밖에 없다.

현재 분양 예정인 강남의 단지들은 아직 분양가가 확정되지 않은 상황이다. 건설업계 관계자는 “공시지가 계속 상승하고 있다 보니, 미리 분양가를 받으면 조합에서도 손해라고 생각을 한다”며 “분양가를 책정할 때 가장 최근에 공시된 땅값을 반영한 뒤 용역을 주려고 하기 때문에 지금 사전 준비는 하고 있을 것 같다”고 말했다. 이어 “분양가 상한제가 없는 지역의 조합에서는 적어도 주변시세+α 정도로 맞추는데, 강남 지역은 분양가 상한제가 있다 보니 분양가를 그보다는 조금 낮지 않을까 싶다”고 말했다. 

전문가들도 ‘가격’이 올해 강남 분양 단지들의 성적을 좌우할 것이라고 보고 있다. 현재로선 분양침체기에 강남단지도 흥행여부를 장담할 수 없는 상황이다. 건설원가가 높아졌다고는 하지만 고분양가 책정시 흥행참패 요인이 될 수 있다. 

김인만 부동산 연구소장은 “가격이 낮으면 분양흥행에 성공한다”며 “가격을 로또 아파트처럼 뚝 떨어뜨리면 흥행 성공 가능성이 있다”고 말했다. 

한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “시장 분위기가 좋지 않다 보니 평 단가에 따라 완전히 실패할 수도 있고, 완판이 될 수 있어서 고심이 깊을 것으로 보인다”고 말했다. 

이 밖에 송파구에서는 현대엔지니어링과 DL이앤씨가 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’을 7월께 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 18층, 1265가구 규모로 조성된다. 1265가구 규모로 일반분양은 296가구다. 주변에 장지공원이 위치했고 문정초, 문정중이 가깝다. 위례신도시 상권을 이용할 수 있는 것도 장점이다. 

또한 ‘잠실 래미안아이파크’도 하반기 분양을 위해 준비 중이다. 이 단지는 잠실진주 재건측으로 공사 도중 문화재 발굴로 공사가 잠시 중단됐으나 지난해 말 문화재 문제가 풀린 상태다. 잠실 래미안아이파크는 2678가구 규모로 일반분양은 578가구다. 시공사는 삼성물산과 HDC현대산업개발이다.

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