[이코노미스트 마켓in 김성수 기자] 서울 남산 그랜드하얏트 호텔 주차장 부지가 팔리지 않아 ‘처치 곤란’ 상태에 놓였다. 남산과 한강을 한눈에 조망할 수 있는 한남동 최고의 위치로 알려져 있지만 경사가 높아 개발이 어렵기 때문으로 분석된다.

수탁자 한국자산신탁은 해당 부지에 대한 공매가 마지막 회차까지 진행됐는데도 낙찰자가 없어서 최종 6회차의 최저 입찰 금액으로 수의계약을 진행하려 하고 있다. 하지만 매수의향을 보인 곳이 없는 상태다. 현재 이 부동산은 공매시장에 한 번 더 나올 가능성이 있는 것으로 전해졌다.
 
공매 6회차까지 유찰…수의계약 매수의향 보인 곳 없어

한국자산관리공사(캠코) 공공자산 처분시스템 온비드에 따르면 서울 용산구 한남동 747-1 대지(면적 8050.2㎡) 외 6건은 지난달 24일 유찰됐으며 현재 수의계약이 가능한 상태다. 마지막 6회차 최저입찰금액은 2223억3345만3990원이었다.

한국자산신탁 관계자는 “마지막 회차까지 공매를 다 진행했는데도 낙찰자가 없었다”며 “최종 6회차의 최저입찰금액으로 수의 계약을 진행할 예정이었지만, 매수의향을 보인 곳이 없다”고 말했다.

이 땅은 남산 그랜드하얏트 호텔 주차장 부지로, 소유자는 이든센트럴한남이며 수탁자는 한국자산신탁이다. 수탁자란 위탁자가 맡긴 재산을 대신 관리하는 개인이나 단체를 뜻한다. 지난달 2일 처음 공매 개찰(매각결정)이 진행됐지만 6회차 공매에서도 낙찰자를 찾지 못했다.

공매대상 부동산은 △한남동 747-1 대(건축이 가능한 땅) 8050.2㎡ △한남동 747-10 도로 2042.6㎡ △한남동 747-11 공원 60.5㎡ △한남동 747-20 공원 225.0㎡ △한남동 747-21 대 707.0㎡ △한남동 747-22 도로 221.0㎡ △한남동 747-1 주차장, 근린생활시설, 창고(3층짜리 건물)로 이뤄져 있다. 건물 제외 토지 면적은 총 1만1306.3㎡(약 3426.15평)다.

공매란 세금 체납 문제로 국가가 압류한 재산을 한국자산관리공사(캠코)가 강제 매각하는 것을 뜻한다. 공법상 행정처분이라서 국세 징수법 성격을 가진다. 반면 경매는 채무자가 금융권 대출을 갚지 못해서 담보물인 부동산을 법원에서 강제 매각하는 것으로, 민사집행법 성격을 갖고 있다.

앞서 시행사 이든센트럴한남은 지난 2021년 12월 16일 대주들로부터 이 사업 관련 총 2210억원 대출을 받았다. 이든센트럴한남은 이든자산운용과 디벨로퍼 유오디(UOD) 등으로 구성된 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 

총 대츨금(2210억원)의 트랜치별 약정 금액은 △트랜치A-1 900억원 △트랜치A-2 550억원 △트랜치B 400억원 △트랜치C 260억원 △트랜치D 100억원이다. 

이 중 특수목적회사(SPC) 스마트한남제일차는 원금 250억원 한도의 트랜치A-2 대출을 해주기로 약정했다. 또한 스마트한남제일차는 지난 2021년 12월 17일 대출을 실행하기 위해 제1-1회 및 제1-2회 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 대출 만기일은 작년 12월 17일이었다.

경사 높아 개발 불가·재산세 체납…“후순위 손해볼 수도”

주관회사 메리츠증권은 2021년 12월 말 이 대출에 선순위로 들어갔고, 한 달 후인 작년 1월 기관에 전부 셀다운(재매각)했다. ‘셀다운’이란 증권사가 부동산 등 기초자산을 총액인수 한 후 기관 투자자를 상대로 재매각하는 것을 말한다. 보험회사, 캐피탈사 등 각종 금융기관이 해당된다.

만약 이 대출채권에 채무불이행이 발생하면 해당 대출을 인수한 곳이 대신 상환할 부담을 진다. 대출채권의 기한이익이 상실될 경우 SPC 스마트한남제일차가 250억원 한도로 발행한 사모사채를 매입해서 매입대금을 SPC 수납관리계좌에 입금한다는 내용의 사모사채 매입확약이 들어있어서다.

현재 이 부동산은 공매시장에 한 번 더 나올 가능성이 있는 것으로 전해졌다. 하지만 낙찰자를 찾을 수 있을지는 미지수다. 땅의 입지는 좋지만 경사가 높아서 개발이 어렵고, 개발을 안 하고 주차장 용도로만 쓰자니 수익을 내기 어려워서다.

용산구청은 이 땅의 경사가 너무 가파르다는 이유로 개발허가를 내주지 않았다. 서울특별시 도시계획 조례 별표1에서 개발행위허가 기준(제24조 관련)을 보면 개발행위 허가 대상은 평균 경사도 18도 미만(녹지지역에서는 12도)인 토지다.

반면 이 토지는 기존 건축물이 없는데다 경사도가 일부 30도가 넘는다. 앞서 사업자 측은 절성토(땅을 평평하게 만들기 위해 파내고 북돋는 것)를 법적 기준보다 훨씬 높게 하겠다는 계획을 용산구청에 가져왔다.

절성토를 위한 토지 형질변경을 하려면 경사도, 입목축적 등 다른 조건을 만족해야 한다. 그런데 그마저도 충족하지 못한 것으로 전해졌다. 입목축적이란 산지에 뿌리를 박고 생육하고 있는 모든 나무의 부피의 합을 말한다. 보통 1헥타르(ha)당 몇 ㎥의 입목축적을 갖고 있다고 표현한다.

재산세도 체납된 상태다. 납기는 작년 9월 30일이다. 1회차 공매 입찰 만기일인 지난 2월 28일 재산세를 납부할 경우 가산세까지 합쳐서 내야 할 금액이 총 4억657만5870원이었다. 매도자인 한국자산신탁은 어떤 경우에도 그 고유재산으로 제세공과금, 관리비 등 일체의 비용 납부 의무를 부담하지 않는다.

최악의 경우 후순위 채권자가 돈을 회수하지 못할 가능성도 제기된다. 

금융투자업계 관계자는 “채권자들로선 선·중·후순위까지 회수할 수 있는 금액에 매각되기를 바랄 것”이라며 “하지만 매각금액이 너무 낮아지면 후순위 투자자들이 손해를 볼 수도 있을 것”이라고 말했다.

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