[이코노미스트 민보름 기자] 법정 용적률 문제로 리모델링사업을 추진하던 서울 용산구 이촌1동(동부이촌동) 소재 단지들이 향후 재건축으로 사업 방향을 선회하게 될지 주목된다. 

서울시가 남산부터 용산공원, 한강을 잇는 통경축 및 통행로 등을 확보하기 위해 이들 단지에 ‘용적률 인센티브’를 제공할 계획이기 때문이다. 

23일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 이날 ‘서빙고 지구단위계획안’ 주민 열람이 시작됨에 따라 기존 서빙고 아파트지구를 지구단위계획구역으로 전환하려는 서울시의 계획이 구체화됐다. 

해당 지구단위계획안에 따르면 이촌1동과 서빙고동 내 재건축 정비사업과 리모델링사업을 추진 중인 10개 아파트 단지가 특별계획구역으로 신설됐다. 

서울시는 이중 한강대우아파트와 우성아파트, 한가람아파트, 코오롱아파트, 강촌아파트 등 5개 특별계획구역 용도지역에 대해선 “재건축사업 추진 시 용도지역 상향 검토”라는 단서를 달며 일명 ‘종상향’ 가능성을 명시했다. 또 우수디자인과 장수명주택, 녹색건축물 등의 기준을 충족한 구역에 대해 총 20%p 이상 용적률 인센티브 제공 계획도 밝혔다. 

용적률 상한 걸린 리모델링 단지에 '재건축 당근' 제공

이들 아파트가 위치한 용도지역은 대부분 제3종일반주거지역으로 법정 용적률 상한이 300%로 제한된다. 현재 5개 단지 용적률은 모두 300%를 훌쩍 넘는 상태라 그동안 재건축이 사실 상 불가했다. 

이로 인해 일부 단지는 수평증축 설계로 리모델링을 추진해왔으며 한가람아파트는 GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄, 코오롱아파트는 삼성물산, 강촌아파트는 현대건설, 우성아파트는 SK에코플랜트로 시공사를 각각 선정한 바 있다. 

그러나 서울시는 이번 지구단위계획안을 통해 각 특별계획구역의 재건축 가능성을 열어둔 상태다. 제3종 일반주거지역을 법정 용적률 상한 500%인 준주거지역으로 용도상향하면 주상복합 개발도 가능하다.

이 같은 결정은 기존 서빙고 아파트지구를 지구단위계획구역으로 전환해 지역 내 개발을 활성화하는 방식으로 해당 지구와 주변지역을 연계, 통합하기 위한 것이다. 현재 서빙고 지구단위계획구역에 속한 이촌동과 서빙고동 일대는 지리적으로 서울 중심에 위치한 데다 북쪽으로 용산공원, 남쪽으로 한강과 인접해 두 지역 간 연계지점 역할을 하고 있다. 

서울시, 지구 내 통행로·편의시설 개선 추진

문제는 해당 지역이 용적률 제한에 묶여 개발이 지체되면서 주거시설은 물론 상업·편의시설이 전반적으로 노후화한 데다 도로, 인도가 좁아 통행에 불편을 겪거나 외부와 진출입이 어렵다는 점이다.

이에 서울시는 각 구역의 건축선을 지정해 건물을 안쪽으로 배치하는 한편 바깥쪽 공지를 인접한 인도 등과 연결하는 방식으로 도로와 인도를 확장하려는 계획을 세우고 있다. 특별계획구역의 경우 3~20m까지 건축선이 지정된다. 재건축 등 정비사업을 통해 이촌로변 저층부에는 연도형 상가나 개방형 커뮤니티 시설을 배치하도록 할 예정이다.

더불어 수평증축 리모델링과 단지 밖 담 설치는 용산공원에서 한강으로 이어지는 통경축을 가리지 못하도록 막고, 개방적인 가로경관을 형성하기 위한 측면에서 제한된다.

이에 대해 한 도시계획 전문가는 “서울시가 통경축 확보 및 지역 정비를 위해 리모델링 단지에 용적률을 당근책으로 제시한 것으로 보인다”면서 “다만 용도지역을 상향 외에 사업성 등을 따져 실제 재건축이 추진될 수 있을 지는 두고봐야 할 것”이라고 분석했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대로변 저층에 상가나 편의시설을 넣도록 했을 뿐 주거, 상업비율이 구체적으로 강제되지 않은 일반적 내용”이라고 설명했다. 

그는 그러면서도 “아파트를 지을 때 주차장을 더 파는 등 지반작업에 큰 비용이 소요되기 때문에 리모델링 공사비는 재건축 공사비의 80%에 육박한다”며 “규제가 완화되는 지금, 리모델링을 하느니 재건축을 고려하는 것이 자연스런 흐름”이라고 덧붙였다.

서울시는 주민 열람을 거친 후 올해 하반기에 서빙고 지구단위계획을 확정 고시할 예정이다.

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