[이코노미스트 민보름 기자] ‘빌라사기’ 여파로 수요가 급감한 다세대 주택의 낙찰률과 낙찰가율이 최근 들어 소폭 높아진 가운데 예년 수준을 회복하지는 못하는 분위기다.

3일 경매정보 플랫폼 지지옥션에 따르면 올해 7월 다세대(생활주택 제외) 매각율(낙찰률)은 14.29%로 전월 13.85%보다 높았다. 매각가율(낙찰가율) 역시 같은 기간 76.56%에서 77.62%로 1%p가량 상승했다. 

그러나 지난해 동월과 비교하면 여전히 전년 수준을 회복하지 못하는 분위기다. 2022년 7월 다세대 낙찰률은 28.38%, 낙찰가율은 90.76%였다. 이는 임차보증금을 돌려주지 못한 다세대 물건이 다수 법원 경매에 나오고 있는 데다 부동산 경기침체로 빌라, 오피스텔 등 아파트 대체재에 대한 수요가 급감하고 있기 때문으로 풀이된다. 올해 7월 다세대 물건 경매의 진행 건수는 420건으로 지난해 동월 222건의 두 배 수준이다. 

현재 재개발, 가로주택사업 등 개발호재가 있는 일부 가구를 제외한 다세대 물건 대부분은 응찰자가 실거주 또는 임대수익용으로 접근하는 경우가 많다. 시세차익을 얻기 어렵기 때문이다. 

이에 따라 합리적인 가격에 명도 필요성 등 여타 조건 또한 유리한 물건들이 선별적으로 낙찰되고 있다. 

일례로 10차례 넘게 유찰됐던 서대문구 소재 한 다세대 주택은 지난 1일 감정평가액의 4.4%에 불과한 가격에 주인을 찾았다. 

2021년 감정평가가 진행된 해당 물건의 감정평가액은 약 2억5000만원으로 최종 1100여만원에 낙찰됐다. 

이처럼 유찰이 반복되며 낮은 가격에 매각된 가장 큰 이유는 대항력 있는 임차보증금이 2억원 초반대였기 때문이다. 대항력 있는 임차권이 있는 경매 물건은 매수인이 임차보증금을 인수해야 한다. 

해당 물건은 주택도시보증공사(HUG)에 의해 강제경매로 법원에서 매각이 진행됐다. 집주인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하자 전세보증을 한 HUG가 임차인에게 대신 보증금을 돌려주고 구상권을 청구하는 전형적인 다세대 경매 사례로 추정된다. 

이 경우 실제 낙찰자는 법원에 1100여 만원을 지급하더라도, 주택 취득세를 납부할 때 임차보증금인 약 2억원에 1100여만원을 더한 가격을 주택 취득 시 적용해야 한다.

그러나 이미 임차인이 보증금을 돌려받았다면 명도 등에선 자유로운 편이다. 게다가 2016년 사용승인을 받은 ‘준신축’ 건물의 구분 세대로 상태도 양호한 편이다. 

이주현 지지옥션 선임연구원은 “해당 다세대주택은 정비구역에 속해 있지 않아 개발이익이나 시세차익을 감안한 투자용도라고 보기 어렵다”면서 “이 같은 물건은 저렴한 낙찰가로 실거주 또는 임대수익용 주택을 찾는 응찰자가 생길 수 있으나 선순위 임차보증금을 인수해야 한다는 점, 취득세 산정 시 이 임차보증금도 거래가격에 포함된다는 점을 고려해야 한다”고 설명했다.

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