[한정훈 보훈디벨롭 대표] 주택담보대출에 대한 규제가 심하게 적용되는 요즘이다. 규제지역인지 아닌 지에 따라 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)·총부채원리금상환비율(DSR)·스트레스 DSR 등 적용되는 기준이 모두 다르다. 매수인의 연봉이나 신용상태 등에 따라서 그 적용도 달라진다. 실질적인 접근을 통해 학습해보며 부동산 매입의 효과성과 효율성을 동시에 발현해보자.

주택 경락자금대출 시 알아야 할 필수 4가지

LTV·DTI·DSR·스트레스 DSR은 비단 경매 및 공매뿐만 아니라 우리가 주택을 매입할 때 반드시 알아야 할 필수적인 용어이다. 용어의 뜻을 이해하는 것에 그치면 안 되며, 그 활용과 더불어 세무적인 지식까지도 섭렵해야 추후 발생할 이슈에 대한 만반의 준비를 할 수 있다.

LTV란 담보인정비율로써 자산의 담보가치에 대한 대출의 비율이다. 예를 들어 아파트 감정가격에 10억원이고 LTV가 70%이면 금융기관으로부터 7억의 주택담보대출을 받을 수 있다. 은행업 감독업무시행세칙 상 하기의 풀이법을 활용하여 이를 계산한다.

LTV = (주택담보대출+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)/담보가치×100

DTI란 소득에 비하여 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는가에 대한 척도이다. 주택담보대출을 받는 자의 원리금 상환에 대한 부담도를 측정하여 대출한도를 설정하고 이를 안정적으로 운영하기 위하여 도입된 규제이다. DTI가 낮을수록 빚을 갚을 능력이 탁월하다고 본다. 

DTI = (주택담보대출의 연간원리금 상환액+기타부채의 연간이자 상환액)/연소득×100

LTV와 DTI는 거시건전성 정책 및 통화신용 정책 등과 함께 상호보완의 관계를 지니며 경제를 안정화하는 목적으로 활용된다. 하지만 부동산을 매입하려고 하면 대출에 대한 억제효과를 지닐 수 있음을 확실히 인지하고 접근해야만 한다.

DSR이란 차주(돈을 빌리는 사람)의 상환능력(연소득) 대비하여 원리금 상환에 대한 전체 금융 부채의 원리금 상환액을 나타내는 척도다. 쉽게 말해 나의 연봉 대비 내가 가지고 있는 모든 부채를 백분율로 표현한 것이다.  DTI보다 더 엄격한 기준을 적용하여 값을 산출한다.

예를 들어 연봉이 1억인 경제활동인구가 있다면, 대출이 아예 없다는 가정하에 주택을 매수할 때 ‘DSR 40%’라는 의미는 대출의 원리금 상환액이 연간 4000만원을 초과할 수 없다는 것을 뜻한다. 연봉 1억원이 될 때까지 자동차 대출, 마이너스 통장, 신용카드 할부 등 총대출이 0원인 경제활동인구가 얼마나 있을지 의문이지만, 현행 제도에 적용하면 이와 같다. DSR 40%가 연봉 1억원이었을 때 주택담보대출이 4000만원이 딱 나오는 것이 아니라는 의미이다. 감할 것은 모두 감하고 남은 부분을 대출받을 수 있다는 것이기에 당초 계획한 현금이 모자란 경우가 허다하다.

스트레스 DSR 여기에서 우리는 더 나아가 2024년부터 시행된 스트레스 DSR도 알아야 한다. 이는 총부채원리금 상환비율을 산정할 때 일정 수준의 가산금리를 부과한다는 것을 의미한다. 

이는 올해부터 시행된 제도로 차주의 대출한도를 감소시키는 것에 목적을 두고 운용이 되고 있다. 대출한도가 단계적(1단계~3단계)으로 축소될 예정이라는 것을 인지하면 된다. 점진적으로 대출이 축소되기에 인플레이션 및 화폐가치의 하락이라는 부분만 보더라도 시간이 흐를수록 집을 장만하기가 더 어려워지는 조건인 것을 알 수 있다.



규제에 대한 철학적인 이해가 필요

제도가 발달하고 정책이 복잡해지면 주택 매수에 대한 허들이 높아지는 것을 확인할 수 있다. 이 글을 읽는 사회초년생 또는 아이를 키우는 학부모들은 어떻게 집을 마련할 수 있을까?

이 문제를 정확히 간파하려면 앞선 네 번째 칼럼에서 언급했던 자본주의에 대한 명확한 이해가 필요하다. 대한민국헌법 제119조 제1항은 ‘대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다’고 했다. 제2항은 ‘국가는 균형있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다’라고 명시했다.

한국 경제는 기본적으로 보이지 않는 손에 의해 자연스럽게 돌아간다. 다만, 제2항에 나와 있듯이 경제의 안정성을 유지하고자 국가가 규제할 수 있을 뿐이다. 우리에게 경락잔금대출을 비롯하여 각종 대출을 일으켜주는 금융권은 어떻게 이러한 자본주의를 활용하고 있는지 생각해보면 어렵지 않게 돌파구를 모색해볼 수 있다.

우리가 주택을 잘 낙찰 받았는데 주택경락잔금대출을 원하는 만큼 받을 수 없다는 것은 앞서 말한 대출제한(LTV·DTI·DSR·스트레스 DSR 등) 때문이다. 이를 바꿔 접근하면 각종 규제를 받지 않는 입장으로 대출을 일으키면 되는 것이다. 물론 그 조건은 개인이 처한 상황에 따라 다르게 접근해야 한다. 그러한 상황을 낙찰 전 정확히 진단하고 파악해야만 성공적인 낙찰 그리고 원활한 경락대출에 따른 소유권이전 촉탁등기를 할 수 있다.

투기과열지구에 대한 실전감각까지 겸해야

매입하는 부동산 소재지가 투기과열지구에 포함되어 있는가 아닌가에 따라 대출금액 자체가 달라질 수 있기에 조심해야 한다.

비규제지구에 있는 주택을 낙찰받았다면 낙찰가의 최대 80%를 쉽게 받을 수 있지만, 더 나은 입지의 주택을 원한다면 다른 시각으로 이를 분석하고 접근해야 한다. 투기과열지구는 강남3구(강남구·서초구·송파구) 및 용산구다. 투기과열지구는 국가의 강력한 규제를 적용받고 있는 곳이기에 개별상황과 개인의 조건에 따라 맞춤 분석을 해야 한다.

다른 시각으로 접근하라의 의미는 앞서 이야기한 대한민국 헌법 제119조를 철학적으로 우회하여 활용하라는 의미이다. 아는 사람들은 언제나 각종 규제에 대하여 일정한 우회로를 항상 염두하여 진행한다. 각종 규제를 받지 않는 입장으로 대출을 일으키면 되는 것인데, 대표적으로 ‘매매사업자’가 그것이다.

법이 또다시 개정되었기에 개인 또는 법인 할 것 없이 매매사업자는 대출에 있어서 활용도가 높다. 즉 DSR 등 각종 규제에 있어서 자유로울 수 있다. 예를 들어 규제지역(강남3구 및 용산)의 15억원 초과 아파트를 낙찰 받더라도 대출이 아예 안 나올 줄 알았으나 매매사업자를 활용한다면 DSR규제 없이 LTV 30%를 우선 받고 시작할 수 있다. 경매는 자금출처 조사를 하지 않기 때문에 세금측면에 있어서 유리하다. 비규제지역의 경우는 15억원 초과 아파트라 하더라도 LTV 60% 대출이 가능하다.

여기서 조심해야 할 사항은 아무리 매매사업자라고 하더라도 무조건 낙찰가의 80%의 경락잔금대출이 되는 게 아니라는 점이다. 개인의 상황 및 낙찰을 받은 지역에 따라서 적용되는 부분이 각기 다르다. 소액임차보증금 차감이라는 방공제를 적용 을 수 있다는 변수도 고려해야 한다. 또한 대출이 상대적으로 더 용이한만큼 금리 및 세금(취득세·보유세·종합부동산세·양도세·법인이라면 양도세가 아닌 법인세 등) 측면에 있어서도 고려해야 될 부분들이 더 존재한다.

세법에 대한 개정이 자주 이뤄지기에 정확한 개별 진단은 세무사에게 요청해야 한다. 그러나 지식이 있어야 물어보는 것도 가능하기에 세법에 대한 시행세칙을 평소에 익히고 보는 습관을 들여야 한다. 선택과 집중을 잘하려면 제대로 배워야 한다. 

예를 들자면, 공시지가 1억 미만의 주택일 경우 개인·사업자·법인에 관계없이 취득세는 1%가 적용되는 것으로 바뀌었다는 점이 그러한 부분이다. 여기에서 더 나아가, 우리는 더 나은 입지의 주택을 매입하려고 하기에 다음의 사항을 중점적으로 보아야 한다.

취득세는 구분을 개인과 법인으로만 나누어 생각해도 무방하다. 흔히 개인과 사업자를 다르게 인식하는데 취득세에 있어서는 이를 동일하게 보아도 된다. 취득을 했다면 매도를 해야 할 것인데, 매매사업자가 양도소득세의 측면에서도 큰 효용성을 지닌다. 

주택을 개인이 매입했을 경우 보유 기간에 따라서 양도시 세금이 달라지는 반면에 매매사업자로 주택을 사고 팔 경우, 재고자산으로 분류된 주택을 양도한다면 보유 기간에 관계없이 일반과세를 적용 받을 수 있다. 매매사업자가 아닌 개인이 기본세율을 적용받으려면 2년 이상 보유해야 하는데 매매사업자는 그럴 필요가 없기에 더 다양한 전략이 가능하다. 또한 비용처리에 있어서도 상대적으로 개인보다 유연하고 다양한 범위를 갖는데, 수익적 지출액과 대출에 대한 이자 그리고 기타 사업용 경비에 대한 비용을 인정받을 수 있는 장점이 있다.

한국뿐만 아니라 전 세계 어느 곳에서든 부자는 존재한다. 부자들의 습관과 사고과정을 익히고 실천해야 부자가 된다는 것은 너무나도 당연한 소리이다. 그러한 행동양식 중 하나가 바로 변화하는 시대에 대한 빠른 적응 그리고 국가 정책에 대한 유연한 적용이다. 피땀 흘려 번 자본도 중요한 자산이고, 피땀 흘려 나를 위하여 일하는 객체를 두는 전략에 의한 자본 또한 더욱 중요한 자산이 될 것이다.



한정훈 보훈디벨롭 대표는_고려대학교 경영학사, 법행정학사 전공으로 현재 고려대학교 경제인회 상임이사, 대한민국 ROTC 중앙회 부회장(해병대 장교 예비역 대위)을 맡고 있다. 유튜브 '경매의 정석'을 운영하며, 전 세계 사람들이 미국 법원경매에 참여할 수 있는 플랫폼 제작 프로젝트를 진행하고 있다.

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