[이코노미스트 이승훈 기자] 부동산 양도소득세의 장기보유특별공제(장특공제)가 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림과 강남 집값 상승을 구조적으로 부추기고 있다는 시민단체의 비판이 제기됐다.

경제정의실천시민연합(경실련)은 3일 서울 종로구 경실련 강당에서 ‘부동산 양도세 장기보유특별공제 실태 발표’ 기자회견을 열고 “현행 세제가 고가 1주택 보유자에게 과도한 혜택을 부여하고 있다”고 주장했다. 

현행 세법에 따르면 1주택자는 양도가액 12억원까지 비과세가 적용된다. 12억원을 초과하더라도 10년 이상 보유하고 거주 요건을 충족하면 최대 80%의 장특공제를 받을 수 있다.

경실련이 국토교통부 실거래가 공개시스템과 국세청 모의계산을 토대로 분석한 결과, 서울 강남구 압구정 현대아파트 2차(전용 196.84㎡)는 2015년 25억원에서 지난해 127억원으로 상승해 세전 양도차익이 102억원에 달한 것으로 나타났다.

그러나 1주택자로서 12억원 비과세와 80% 장특공제를 적용하면 산출세액은 약 7억6000만원으로, 세 부담률은 7% 수준에 그친다는 게 경실련의 설명이다. 세금을 납부한 이후에도 94억원 이상의 양도소득을 거둘 수 있다는 주장이다.

경실련은 지방 다주택 투자와 비교해도 강남 1주택 구조가 유리하다고 지적했다. 12억5000만원을 투자해 압구정 현대아파트 3차(전용 82.5㎡) 1채를 15년간 보유한 경우 세후 양도소득은 40억1000만원으로 추정됐다. 반면 같은 금액으로 부산 해운대 아파트 6채를 갭투자 방식으로 보유할 경우 세후 양도소득은 23억8000만원에 그친 것으로 분석됐다. 

경실련은 “강남 똘똘한 한 채는 가격 상승 폭이 클 뿐 아니라 장특공제 효과도 크다”며 “강남 아파트 투자 수요가 집중되는 것은 제도적으로 유리한 구조 때문”이라고 주장했다.

최근 이재명 대통령 부부의 분당 아파트 매도 사례도 언급됐다. 이 대통령은 해당 아파트를 1998년 3억6000만원에 취득했으며, 올해 29억원에 매도할 경우 세전 차익은 25억4000만원으로 추산된다.

경실련은 여기에 80% 장특공제를 적용하면 세액이 약 9200만원, 세부담률은 4% 수준으로 낮아진다고 분석했다. 반면 장특공제를 적용하지 않을 경우 세액은 약 6억원(세부담률 24%)으로 증가한다고 덧붙였다.

근로소득과의 세 부담 격차도 문제로 제기됐다. 15년간 42억5000만원을 근로소득으로 벌 경우 약 12억원의 소득세를 부담해야 하지만, 같은 금액의 아파트 양도차익에 대한 세액은 약 2억4000만원 수준에 불과하다는 설명이다.

경실련은 “우리 세법은 불로소득에 해당하는 부동산 양도소득에 대해 근로소득보다 훨씬 많은 세제 혜택을 부여하고 있다”며 ▲장기보유특별공제 제도 원점 재검토 ▲공시가격·공시지가 산정 근거 공개 및 왜곡 중단 ▲종합부동산세 기본공제 축소 등을 촉구했다.

장특공제를 둘러싼 논란은 고가 1주택 보호라는 정책 취지와 자산 불평등 심화 우려가 충돌하는 지점에 있다. 제도 유지와 손질을 둘러싼 논쟁은 향후 세제 개편 논의 과정에서 핵심 쟁점으로 부상할 전망이다.

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