오피스텔에 발코니를 설치할 수 있는 길이 열리면서 주거 시장에 새로운 변화가 나타나고 있다.

그동안 건축법상 업무시설로 분류돼 발코니 설치가 제한됐던 오피스텔이 규제 완화를 통해 아파트와 유사한 주거 환경을 갖추게 된 것이다. 주거 품질 측면에서 아파트와의 격차가 줄어드는 가운데, 청약통장이 필요 없고 전매제한이나 대출 규제에서 비교적 자유로운 오피스텔의 장점은 그대로 유지되고 있다.


부동산업계에 따르면 오피스텔은 실질적으로 주거 목적으로 활용되는 사례가 많았지만, 발코니 설치가 불가능해 수납공간이나 세탁 공간이 부족하다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다. 이에 정부는 2024년 2월 ‘오피스텔 건축기준’을 개정해 발코니 설치를 전면 허용했다. 이어 같은 해 11월에는 전용면적 120㎡ 초과 시 적용되던 바닥난방 면적 제한도 폐지했다.

서울시 역시 2025년 3월 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인을 폐지하고 외측 창호 설치를 허용했으며, 층수 제한 등 관련 기준도 없앴다. 업계에서는 중앙정부와 지방자치단체의 규제 완화가 맞물리며 오피스텔 상품성이 한층 높아질 것으로 보고 있다.

발코니 허용은 실사용 면적 확대라는 점에서 시장에 미치는 영향이 크다. 발코니는 전용면적에 포함되지 않는 서비스 면적으로 제공돼 수분양자 입장에서는 공간 활용도가 높아진다. 기존에는 동일한 전용면적이라도 아파트보다 실제 사용 가능한 공간이 좁다는 평가를 받았지만, 앞으로는 이러한 차이가 상당 부분 해소될 전망이다.

제도적 측면에서도 오피스텔의 경쟁력은 여전하다. 청약통장 없이 청약이 가능하고 다주택자도 접근할 수 있다. 실거주 의무가 없으며 주택담보대출비율(LTV)도 70% 수준으로 적용돼 자금 마련 부담이 상대적으로 덜하다. 최근 서울 아파트 시장에 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 등이 이어지는 가운데, 오피스텔의 대안 상품성이 부각되고 있다는 분석이다.

입지 여건도 강점으로 꼽힌다. 상업지역이나 준주거지역에 공급되는 오피스텔은 지하철역과 대형 상권, 업무지구와 가까운 경우가 많다. 주거지역 중심으로 조성되는 아파트와 달리 역세권이나 도심 핵심 상권과 인접한 입지를 확보할 수 있다는 점에서 실수요자들의 관심이 높다.

이 같은 정책 변화가 반영된 단지로는 GS건설이 목동 옛 KT부지에 공급하는 주거복합시설 ‘목동윤슬자이’가 있다. 해당 단지는 지하 6층~지상 48층 규모로 조성되며, 가족 중심의 평면 설계와 다양한 커뮤니티 시설을 결합한 형태로 공급될 예정이다.

분양업계 관계자는 “발코니 허용으로 오피스텔과 아파트 간 주거 품질 격차가 줄어든 만큼, 오피스텔이 주택 시장의 새로운 선택지로 자리매김할 것”이라고 말했다.

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