[이코노미스트 이승훈 기자] 최근 집값이 가파르게 오른 경기 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 정부의 ‘삼중 규제’ 대상이 됐다. 투기과열지구와 조정대상지역 지정에 이어 토지거래허가구역까지 동시에 묶으면서 대출과 세제, 실거주 의무를 한꺼번에 강화한 것이다. 정부는 갭투자와 단기 투자수요를 차단해 시장 과열을 진정시키겠다는 방침이지만, 전문가들은 거래량 감소와 함께 규제를 피해 인근 지역으로 투자 수요가 이동하는 ‘풍선효과’ 가능성도 제기했다. 

국토교통부는 30일 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역과 투기과열지구로 신규 지정한다고 밝혔다. 규제지역 효력은 7월 1일부터 발생하며, 경기도는 별도 도시계획위원회 심의를 거쳐 이들 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 토지거래허가구역은 7월 5일부터 2027년 말까지 적용된다. 

반도체·GTX 호재에 과열…정부 “투기수요 차단”

이번 지정으로 지난해 10·15 대책에서 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)에 적용됐던 규제가 경기권 15개 지역으로 확대됐다. 

정부는 동탄과 기흥의 경우 반도체 산업 기대감과 GTX-A 개통, 분당선, 용인 플랫폼시티 개발 등 대형 호재가 맞물리며 가격이 급등했고, 구리는 서울 접근성과 역세권 개발 기대감으로 투자 수요가 집중됐다고 판단했다. 

한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 기준 동탄구의 올해 아파트값 누적 상승률은 11.38%로 전국 최고를 기록했다. 구리시는 7.87%, 기흥구는 6.21% 상승하며 수도권 집값 상승을 주도했다.

이번 지정으로 해당 지역에서는 대출과 세제 규제가 동시에 강화된다. 

무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 주택담보대출 한도도 주택 가격에 따라 ▲15억원 이하 6억원 ▲15억~25억원 4억원 ▲25억원 초과 2억원으로 제한된다. 유주택자는 사실상 주택담보대출을 받을 수 없다.

조정대상지역과 투기과열지구 지정에 따라 다주택자는 취득세와 양도소득세 중과 대상이 되고, 분양권 전매 제한과 청약 재당첨 제한, 정비사업 조합원 지위 양도 제한 등도 적용된다.

토지거래허가구역 지정으로 일정 규모 이상의 주택 거래는 관할 관청의 허가를 받아야 하며 취득 후 2년간 실거주 의무가 부과된다. 전세를 끼고 매수하는 갭투자는 사실상 어려워질 전망이다.

“거래량 줄고 상승세 둔화…풍선효과는 변수”

전문가들은 단기적으로 거래량 감소와 집값 상승세 둔화가 불가피할 것으로 전망했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “최근 급격한 가격 상승과 거래 급증, 갭투자 등 투기적 수요 유입을 차단하기 위한 조치”라며 “대출 규제 강화와 토지거래허가구역 지정까지 더해져 향후 6개월에서 1년 정도는 투자 수요가 위축되면서 거래량이 눈에 띄게 감소할 가능성이 크다"고 말했다.

다만 가격 조정 폭은 제한적일 것으로 내다봤다. 함 랩장은 ”최근 몇 달간 급등했던 신축과 역세권 단지를 중심으로 매수 심리가 진정될 수 있지만 과거 규제 사례를 보면 가격이 급락하기보다는 거래 감소 속에서 보합권을 유지하는 경우가 많았다“며 ”동탄과 기흥은 반도체 산업 확장과 GTX-A, 분당선, 용인 플랫폼시티 등 중장기 개발 호재가, 구리는 서울 접근성과 역세권 개발 기대가 여전히 유효해 실수요 기반은 유지될 가능성이 크다“고 분석했다.

이어 ”투기 수요가 완전히 사라지기보다 남양주나 수원 권선구 등 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 유동성이 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성도 있다“며 ”정부의 추가 모니터링과 규제 확대 여부가 향후 수도권 주택시장의 중요한 변수가 될 것“이라고 전망했다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지