[이코노미스트 김기론 기자] 정부가 78년 만에 대대적인 농지 전수조사에 착수하며 '경자유전(耕者有田)' 원칙을 대폭 강화하는 가운데, 비경작 농지 소유자들의 처분 압박과 세금 부담이 가중될 것으로 전망된다. 정당한 사유 없이 직접 경작하지 않는 농지는 처분명령과 함께 매년 최대 25%의 이행강제금이 부과될 수 있는 데다, 2028년부터 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 폐지가 예고돼 있기 때문이다.

27일 농림축산식품부와 관계부처에 따르면 정부는 1996년 1월 1일 이후 취득된 전국 136만㏊의 농지를 대상으로 실제 자경 여부와 불법 임대차, 무단 휴경 등을 집중 점검하고 있다. 기초 조사 결과 조사 대상의 약 27%가 위법 의심 토지로 분류됐으며, 불법 임대차 의심(21.1%)과 무단 휴경(11.6%)이 주를 이뤘다.

농지법 위반이 최종 확인되면 소유자는 1년 이내에 해당 농지를 매각해야 하는 '처분의무'를 부여받는다. 이를 이행하지 않을 경우 6개월의 유예 기간 후 '처분명령'이 떨어지며, 끝내 처분하지 않으면 감정평가액이나 공시지가 중 높은 금액의 25%에 달하는 이행강제금이 매년 반복 부과된다.

비경작 토지 소유자들의 발등에 불이 떨어진 이유는 세제 개편안과도 맞물려 있다. 세법상 '재촌(在村)·자경(自耕)' 요건을 채우지 못한 농지는 '비사업용 토지'로 분류된다. 2028년 1월 1일 양도분부터는 비사업용 토지에 적용되던 최대 30%의 장기보유특별공제가 전면 폐지되고, 양도세 가산세율(중과세율)은 현행 10%포인트에서 20%포인트로 뛴다. 지방소득세를 포함한 과세표준 최고 세율은 71.5%까지 치솟는다.

예를 들어 15년 이상 보유해 양도차익 2억 원이 발생하는 비사업용 농지의 경우, 현행 기준(2027년 말까지 매각) 세 부담은 약 5,108만 원 수준이지만 2028년 이후 매각하면 1억 407만 원으로 두 배 이상 늘어난다.

국토교통부 통계에 따르면 국내 개인 소유 토지 면적의 67.1%를 60대 이상 고령층이 보유하고 있으며, 소유 토지의 92%가 임야와 농경지에 집중돼 있다. 은퇴 자금 마련을 위해 잡종지나 농지를 사뒀거나 고향 땅을 증여·상속받은 고령 은퇴자들의 타격이 불가피할 것으로 보인다. 특히 환금성이 낮은 지방 토지의 특성상 1~2년 내에 적절한 매수자를 찾지 못해 강제 처분과 세금 폭탄의 위험에 동시에 노출될 수 있다는 지적이다.

세무 전문가들은 비경작 토지 소유자일수록 보유 요건과 매각 시점을 전략적으로 점검해야 한다고 조언한다. 현행 세법상 8년 이상 직접 경작(연간 1억 원, 5년 누적 2억 원 한도 감면) 요건을 맞추기 어렵거나 단기 매각이 여의치 않을 경우, 한국농어촌공사의 농지은행을 통한 합법적 위탁 경영 제도를 활용해 비사업용 토지 지정을 피하는 방안 등을 사전 검토할 필요가 있다.

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