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[Tax] 법인과 부동산을 묶어 팔아라

[Tax] 법인과 부동산을 묶어 팔아라

지난 호에서 부동산을 증여 받을 때 개인이 받는 방법과 법인에서 받는 방법을 알아봤다. 이번 호에서는 만약 법인이 부동산을 증여 받고 난 뒤 부동산을 매각해야 할 경우 부동산만 따로 떼어내 매각하는 방법과 부동산을 소유하고 있는 법인을 매각하는 방법에서 비롯되는 세무 문제를 짚어 본다.

부동산 임대사업을 하는 개인사업자는 부동산 양도에 따른 양도소득세를 부담해야 한다. 보유 기간과 양도소득 과세표준 등에 따라 세금은 달라진다. 공동 사업자는 지분별로 양도차익에 대해 양도소득세를 납부해야 한다.

법인이 부동산 임대사업을 하고 있을 때 부동산을 매각해야 하는 경우 크게 두 가지 방법을 생각해볼 수 있다. 첫째, 부동산만 매각하고 법인은 그대로 유지하는 방법이다. 이 경우 부동산 매각에 따른 양도차익에 대해 최고 24.2%의 법인세를 납부하게 된다.

매각 대금은 법인의 현금성 자산으로 남아 계속 법인이 운용하게 된다. 법인에 남아 있는 현금을 개인 자산으로 바꾸려면 매년 배당하거나 법인을 청산해 최고 24.2%의 청산소득세를 법인이 납부해야 한다. 그런 다음 주주는 지분율만큼의 청산 가액에서 주식 취득 가액을 공제한 후 차익에 대해 최고 38.5%의 종합소득세(금융소득종합과세 가정)를 내면 된다.

이런 경우에는 개인이 부동산 매각 대금을 받기까지 중간 과정에서 세금이 많다고 느끼게 된다. 주주 입장에서는 부동산 임대법인을 가지고 있지만 다시 부동산을 재매입해 임대사업을 하지 않는다면 굳이 법인을 계속 가지고 갈 필요성을 못 느끼기 때문에 처분을 원하게 된다.

둘째, 부동산과 함께 법인도 매각하는 방법이다. 주주가 부동산 매각 대금을 챙기는 게 궁극적 목적이라면 굳이 부동산 매각과 법인 청산 작업을 나눠 할 필요는 없을 것이다. 물론 부동산 매수자가 법인으로 운영하는 걸 꺼린다면 어쩔 수 없지만, 그렇지 않다면 부동산을 가지고 있는 법인을 매각하는 게 세금 면에서 유리하다. 특히 비상장 법인의 지분 매각이라면 주당 순자산 가치를 평가한 후 주당 양도 차익에 대해 최고 24.2%의 법인세가 아닌 11%(주민세 포함)의 지분 양도에 따른 양도세를 부과한다.

거래 내용은 비슷하지만 부동산 매각이냐, 지분 매각이냐에 따라 적용되는 세법이 법인세법과 양도소득세법으로 달리 적용된다. 법인이 보유한 부동산을 팔 때는 개인의 부동산을 매매할 때보다 더욱 다양한 전략을 짤 수 있다. 예를 들어 매도 가격을 책정할 때 개인이 양도 시 납부해야 할 양도세와 법인 지분을 양도할 때 내는 세금의 차이를 구한 후 매도 가격에 반영할 수 있다. 개인이 양도할 때 부과되는 세금이 10억원이고 법인 지분 양도 시 부과되는 세금이 3억원이라고 가정한다면 7억원의 세후 이익을 얻을 수 있다. 따라서 매각 작업을 쉽게 하기 위해 매수자에게 좀 더 낮은 매도가를 제시할 수 있다는 것이다. 조금이라도 싸게 사려는 매수자와 적정한 가격에 빨리 매각하려는 매도자 모두 윈-윈할 수 있다.



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