부동산 시장에 게스트 하우스 바람

요즘 오피스텔 등 임대수익형 상품의 인기 바람을 타고 틈새 수익형 부동산에 대한 관심이 커지고 있다. 소형주택 외에도 아파트형 공장 내 상가, 원룸텔 등이 틈새 투자 상품으로 떠오르고 있다.최근엔 게스트 하우스에 대한 관심도 부쩍 커졌다. 외국인 배낭여행객을 상대로 한 이색적인 상품인 데다 연 15%가 넘는 높은 수익률 때문이다. 여기에 지난해 12월 관련 규제가 완화되면서 누구나쉽게 운영할 수 있게 된 것이 작용했다.

게스트 하우스는 현지 가이드의 안내 없이 자유롭게 국내 곳곳을 여행하는 외국인 배낭여행객을 위한 숙소다. 외국에서는 흔히 볼 수 있는 숙박시설이지만 국내에서는 2000년 이후 알려지기 시작했다. 외국 배낭여행을 다녀온 젊은층이 늘어나면서 국내에도 서서히 도입되기 시작한 것이다.

마포구에서 1주일에 1개꼴 문 열어게스트하우스가 본격 늘어나기 시작한 것은 최근의 일이다. 여행을 위해 한국을 찾는 외국인 관광객이 급격히 늘어나면서 이들을 위한 숙박시설이 부족해진 것이다. 그러자 정부는 지난해 12월 ‘외국인 관광 도시민박업’을 만들었다. 이에 따라 게스트 하우스가 늘어나고 있다. 현재 서울에는 80여 개의 게스트 하우스가 운영 중이다.

서울 마포구청 관계자는 “최근 몇 달새 1주일에 1개 꼴로 게스트 하우스가 문을 열고 있다”고 말했다.서울에서 운영 중인 게스트 하우스는 대부분 단독·다세대주택이다. 각 방마다 1인실에서 8~10인실로 꾸며진다. 3인 이상 공동침실은 방 안에 여러 개의 침대가 함께 있는 형태다. 평균 숙박료는 4만원. 1~2인실은 하룻밤에 5만~6만원, 공동침실은 2만~3만원 정도다.

게스트 하우스가 늘어난 가장 큰 이유는 늘어난 수요다. 한국관광공사에 따르면 지난해 우리나라를 방문한 외국인 관광객은 979

만명으로, 2006년(615만명) 이후 5년 새 40% 늘었다. 반면 이들을 위한 숙박시설은 부족하다. 서울시 관광과에 따르면 현재 서울에는 1만6000여 실의 숙박시설이 부족하다. 평균 숙박률은 95%가 넘는다. 전문가들은 “미국의 경우 평균 숙박률이 75% 정도로, 95%는 엄청난 수치”라고 말했다.

여기에 매월 임대수익을 얻을 수 있는 임대수익형 상품에 대한 관심이 커진 것도 영향을 미쳤다. 현재 부동산 시장에서 인기를 끌고 있는 대표적인 임대수익형 상품은 오피스텔이다. 서울의 경우 오피스텔 투자수익률은 평균 연 5~6%(세전). 은행 예금금리보다는 높지만 세금·중개수수료 등 부가비용을 제하면 수익률은 더 낮아진다. 반면 서울에서 운영 중인 게스트 하우스 수익률은 평균 연 15%선. 같은 비용을 투자해 3배에 달하는 수익을 얻을 수 있는 셈이다.

여기에 정부의 지원도 작용했다. 숙박시설인 게스트 하우스는 일반주거지역에서는 별도의 허가를 받아야 했다. 하지만 지난해 12월 외국인 관광 도시민박업이 도입되면서 도심에 게스트 하우스를 짓기 편해졌다. 일반주거지역이라도 건축물의 연면적이 230㎡ 미만이면 도시민박업으로 신고하고 영업할 수 있다. 본인의 건물이 아니라도 임차해서 게스트 하우스를 차릴 수 있다. 해당 구청에 평면도와 신고서를 제출하면 대개 15일 안에 허가를 받고 운영할 수 있다.

단,연면적이 230㎡ 이상이면 정식숙박업으로 등록해야 하고 종합소득세·부가가치세 등 세금을 내야 하며 공중위생관리법의 규제를 받는다.서울에서는 외국인이 많이 찾는 신촌이나 인사동, 명동, 동대문이 있는 마포구, 종로구, 중구 등에 게스트 하우스가 많다. 최근 성형수술을 위해 한국을 방문하는 관광객이 늘어나면서 강남권에도 게스트 하우스가 늘어나고 있다. 인천공항이 있는 영종도도 비행기를 타기 전 부담 없는 가격에 잠시 머물 수 있는 게스트 하우스를 찾는 관광객의 발길이 몰린다.

게스트 하우스를 운영하는 방법은 크게 두 가지다. 해당 주택을 사거나 임대해서 운영할 수 있다. 서울 마포구 합정동 연면적 225㎡형 방 4개짜리 단독주택(2층)을 10억원에 매입하는 경우 초기 투자비용은 대출(50%)을 제한 5억원에 인테리어·소품구입비 4000만원 정도다. 방 4개를 15명이 머물 수 있게 꾸며 만실이 되면 하룻밤에 37만원의 숙박료를 얻을 수 있다. 공실(20%)을 감안해도 월 수익이 888만원이다. 대출이자(연 5%)를 제하면 연 수익률은 15%가 된다.

객실 가동률 70% 넘으면 고수익 기대이 주택을 임대해서 게스트 하우스를 활용할 경우 보증금 2억원에 월 300만원은 내야 한다. 이 경우 초기 투자금이 2억4000만원으로 줄어 수익률은 28%로 더 높아진다. 하지만 임대로 게스트 하우스를 운영하기는 것은 쉽지 않다. 마포구 성산동 A공인 관계자는“게스트 하우스로 활용하려면 인테리어를 그에 맞게 다시 해야 하는데다 외국인 관광객이 수도 없이 다녀가기 때문에 집이 망가질 것을 염려하는 집주인이 쉽게 허용하기 않는다”고 말했다.

그는 이어“때문에 일반 가정집으로 전세나 월세를 놓는 것보다 게스트 하우스는 보증금이나 월세를 더 받는 경우가 많다”고 말했다.부가비용도 만만치 않다. 대개 게스트 하우스는 숙박객에게 아침식사를 제공하는 경우가 많은데 식재료비가 월 100만원 정도다. 전기·수도·가스 등 고정비도 월 100만원 정도 생각해야 한다. 여기에 청소나 빨래를 별도로 맡긴다면 인건비도든다. 유엔알 컨설팅 박상언 대표는“객실 가동률이 70%만 넘어도 수익률이 상당하지만 빈 침대가 늘어난다면 부가비용이 부담이 될 수도 있어 충분히 수익성을 따져보고 투자에 나서야한다”고 조언했다.

하지만 투자비용 대비 수익률이 높은 데다 수요가 꾸준히 늘어나고 있어 게스트 하우스에 대한 관심이 쉽게 사그라지지는 않을 것으로 보인다. 같은 주택을 내국인에게 임대했을 때보다 더 많은 임대수익을 얻을 수 있기 때문이다. 예컨대 방 4개짜리 단독주택을 내국인에게 월세를 주면 한달 임대수익이 300만원에 불과하지만 게스트 하우스로 운영하면 800만원이 넘는 수익을 얻을 수 있다. 코쿤하우스 고종옥 사장은 “부가비용을 따져도 단순한 주택임대사업을 하는 것보다 두 배 이상의 수익을 얻을 수 있어 꾸준히 늘어날 것으로 보인다”며 “아직까지 수요보다 공급이 부족해 투자여건이 괜찮다”고 말했다.

대부분 숙박객이 한국이 낯선 외국인 관광객인 만큼 세심한 서비스를 제공하는 것도 공실을 줄일 수 있는 방법이다. 인터넷을 무료로 사용할 수 있도록 하거나 국제전화를 편하게 걸 수 있는 환경을 갖춰두는 것이 좋다는 게 전문가의 조언이다. 인천공항은 아니더라도 게스트 하우스 인근 지역으로 숙박객을 데리러 가는 픽업(Pickup)서비스는 한국 지리를 잘 모르는 외국인 관광객이 가장 선호하는 서비스다.

주방이나 세탁실을 사용할 수 있도록 하거나 여행관련 책자나 정보를 제공하는 것도 괜찮다.게스트 하우스 관련 홈페이지는 반드시 만들어야 한다. 대부분 배낭여행객이 인터넷을 통해 숙박시설을 찾고 예약하기 때문이다.홈페이지를 관리할 자신이 없다면 관련 회사에 회원으로 등록하거나 전문가의 도움을 받으면 된다