Asset Management - 해외 부동산 투자 다시 주목

국내 부동산 침체, 저금리 기조에 관심 커져 … 환율·세제 등 따져봐야

2007년 해외 부동산 투자 붐이 일었다. 당시는 해외 부동산 투자 자유화, 세계적인 부동산 가격 상승, 높은 원화 가치 등 삼박자가 맞아 떨어진 시기였다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 시장의 급락·침체, 원화 가치 급락 등이 이어지면서 해외 부동산 투자 규모가 크게 줄었다. 2007년 8억7400만 달러에 이르던 투자액이 2008년에 4억3800만 달러로 반 토막 나더니, 지난해에는 1억9200만 달러로 줄었다.

2007년에 해외 부동산 관련 업체도 우후죽순으로 생겼다. 해외 부동산 정보를 얻을 곳이 드문 투자자들은 주로 이런 업체가 주관하는 세미나에서 정보를 구했다. 문제는 이런 업체들도 대부분 전문성이 떨어져 제휴 업체의 홍보에 의지할 수밖에 없었다는 것이다. 투자 가치가 있는 물건도 있었지만, 대개 위치가 좋지 않거나 가격이 지나치게 높아 현지인이 외면한 분양 물건이 주를 이뤘다.

최근 해외 부동산 시장의 회복, 원화 가치의 상승, 저금리 흐름을 타고 그동안 주춤한 해외 부동산 투자가 기지개를 켜고 있다. 국내 부동산 시장이 침체한 데 글로벌 금융위기의 단초를 제공한 미국 주택시장은 지난해 하반기부터 회복세를 보였다. 해외 부동산 시장 회복으로 국내에서 판매된 해외 부동산 펀드와 리츠의 최근 1년 수익률도 대부분 20%를 넘어섰다. 원화 가치 상승으로 투자 부담이 줄었고, 저금리 기조와 국내 부동산의 회복 지연으로 국내 투자에서 얻을 수 있는 기대수익률도 낮아졌다.

해외 부동산 투자는 좀 더 높은 수익률 추구, 지역 포트폴리오의 다양성 측면에서 긍정적인 면이 있다. 그러나 2007년 사례에서 경험했듯 정보 제한 등으로 효율적으로 투자하기 어렵다. 직접 투자 때 어떤 사항을 고려해야 할까? 정보제공 업체의 신뢰도와 함께 투자 국가·지역·상품·환율·세금 등을 기본적으로 검토해야 한다.

국가 선택 때 성장성과 더불어 안정성도 꼭 따져봐야 한다. 안정된 나라일수록 외국인의 부동산 투자가 자유롭고, 정보 접근이 용이하며 정책에 따른 변동성도 작다. 과거에 살아본 곳, 자녀가 유학하고 있는 국가에 투자하는 것도 한 방법이다. 실제로 많은 투자자가 자녀 유학을 위해 임차했다가 해외 부동산을 매입하는 경우가 많다. 그 지역의 수요를 잘 알고, 임대 물건으로 돌렸을 때 투자수익률도 알 수 있어 실패할 확률이 낮다.

지역·상품을 고를 때 현지인에게도 인기가 있는지 반드시 확인해야 한다. 그래야 안정적 임대 수익을 얻을 수 있고, 매각도 수월하다. 외국인이 주요 타깃인 분양물건 투자에 주의해야 하는 이유다. 환율도 중요한 변수다. 그러나 환율은 예측하기 어렵기 때문에 너무 집착하면 투자 자체가 어렵다. 장기적으로는 경제적 이벤트와 이에 따른 환율 변동이 있게 마련이다. 이런 시기를 기다릴 수 있는 장기 투자를 한다면, 환율 변동은 오히려 매각 때 환차익을 기대할 수 있는 요인이 된다.

해당 국가의 세금 제도와 함께 해외 부동산에 대한 국내 세금 제도도 고려해야 한다. 만일 해외 주택을 임대사업 목적으로 매입했다면, 국내 주택 수에 관계없이 모두 과세 대상이기 때문에 국내 소득에 합산해 신고해야 한다. 단, 현지에서 납부한 세금은 세액 공제나 필요 경비로 인정돼 공제 받을 수 있다. 해외 주택은 1세대 1주택 판정 때 합산하지 않으므로, 해외 주택 매입에 따른 국내 주택 매각 때 세제상 불이익은 없다.

해외 부동산 직접 투자는 국내 투자 때보다 고려할 사항이 많아 쉽지 않다. 그래서 거주 등 실사용 목적이 없다면 직접 투자만 고집하지 말고, 해외 부동산 펀드나 리츠에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 특히, 최근에는 직접 투자와 비슷한 효과를 기대할 수 있는 월 지급식 상품도 나왔다.