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관심 끄는 서울 강남권 주택촌 - 전셋값 비싸서 강남에 못 산다고?

관심 끄는 서울 강남권 주택촌 - 전셋값 비싸서 강남에 못 산다고?

아파트· 주상복합과 더불어 다가구·다세대 주택이 몰린 서울 강남구 전경.

아파트· 주상복합과 더불어 다가구·다세대 주택이 몰린 서울 강남구 전경.

벌써 5년째인 전셋값 상승세가 꺾일 줄 모른다. 특히 주거 선호도가 높은 지역인 서울 강남권(강남·서초·송파구) 전셋값은 연일 치솟고 있다. 전셋값이 10억원이 넘는 아파트가 수두룩하다. 부동산써브가 서울의 전셋값 10억원 이상 아파트를 조사한 결과 전체 물량(1만1432가구)의 90%가 강남권에 몰려 있었다. 준공한 지 20년이 넘은 낡은 아파트도 전셋값이 3.3㎡당 2000만원을 넘는다.
 교육·교통·쇼핑 여건 비교적 좋아
강남권의 주거환경이 탐나는데 자금 여력은 없다면 꼭 아파트만 고집할 필요는 없다. 아파트만큼이나 많은 단독주택과 다세대주택으로 눈을 돌려보자. 계획도시인 강남권은 단독·다세대도 주택촌을 이뤄 체계적으로 들어섰다. 아파트 못지 않은 주거환경을 갖춘 지역도 적지 않다. 가장 큰 매력은 전셋값이 상대적으로 싸다는 것이다. 인근 아파트의 30~50% 수준이다.

대표적인 지역이 서울 대치동 주택촌이다. 지하철 분당선 선릉역 2번 출구로 나와 왼쪽 롯데백화점을 끼고 다시 왼쪽으로 돌면 주택가가 나온다. 대치4동 일대다. 테헤란로 주변엔 고층빌딩과 아파트·오피스텔이 들어서 있지만 그 뒤는 주택가다. 가장 큰 매력은 교육 여건이다. 유명 사설학원이 몰려 있는 대치동 학원가가 바로 옆이다. 이 때문에 중학생이나 고등학생 자녀를 둔 수요가 몰린다. 업무시설이 몰려 있는 테헤란로가 가까워 출퇴근이 편한 것도 장점이다. 2호선·분당선이 지나는 선릉역과 롯데백화점을 걸어서 이용할 수 있다. 주택가 안 도로가 넓고 CCTV가 설치돼 보안 여건도 괜찮다. 대부분 건물이 입주 15~20년 정도 됐지만 리모델링 등으로 실제로는 많이 낡지 않았다. 대치동 대치공인 관계자는 “아파트보다는 아무래도 주거여건이 떨어지지만 기반시설이 잘 갖춰져 학부모는 물론 인근 대기업에 다니는 외국인도 많이 찾는다”고 말했다.

다세대가 많은 편이다. 원룸도 있지만 3~4인 가족이 살만한 투룸(방 2개)이나 쓰리룸(방 3개)이 많다. 방 3개에 욕실 1개인 쓰리룸 전셋집을 구하려면 2억5000만~4억원 정도 예상해야 한다. 66㎡대(이하 전용면적)가 많지만 크기가 더 큰 주택도 있다. 길 건너 도곡동 아파트 전셋값의 절반 수준이다. 도곡렉슬 아파트 59㎡형 전셋값이 5억~6억원, 84㎡형이 8억원 선이다. 전세난 여파로 순수한 전세 물건은 많지 않고 반전세가 많다. 2년 새 오른 전셋값을 월세로 내는 경우가 많다. 예컨대 2억원인 전셋값이 2억5000만원으로 올랐다면 오른 5000만원을 더 내는 대신 30만원 정도 월세를 내는 것이다. 임대물량은 아파트보다 넉넉한 편이다.

서초구도 주택촌이 있다. 방배동과 서초동에 몰려 있다. 행정구역상 방배본동과 방배1~4동으로 구성된 방배동은 동쪽으로 서리풀공원, 남쪽으로 우면산·남태령고개, 서쪽으로 이수역·사당역·남태령역을 지나는 지하철 4호선이 있다. 녹지가 많아 주거 여건이 쾌적한 편이고 지하철 이용이 편하다. 교육 여건도 좋다. 서래·방배·방일초, 이수중, 서문여중·고, 상문·동덕여고, 서울전자고 등 명문으로 꼽히는 학교가 몰려 있다. 쇼핑시설은 강남고속터미널 신세계백화점 등을 이용하면 된다.

가격은 위치나 준공시기에 따라 크게 달라진다. 다가구는 대개 40㎡ 이하 1억원 이하, 40~70㎡ 1억원대, 80~100㎡ 2억원 대, 그 이상은 3억원대다. 다세대·연립주택은 60㎡ 이하가 1억~3억원, 60㎡ 이상은 3억원선이다. 지난 10월에 99㎡가 4억 5000만원에 거래됐다. 내방역 인근은 최근 1~2년 새 새로 지은 건물이 많은 편이다. 현재 이 일대 아파트 전셋값은 59㎡형이 5억원선이다. 단, 방배동 일대 8개 구역에서 단독주택 재건축 사업이 진행 중이라 재건축구역인지를 확인해야 한다.

서초동은 다가구보다 다세대가 많다. 대개 지은지 10~20년이고 주택 크기는 다양하다. 3호선 남부터미널역이 가깝고 2호선 서초역과 방배역을 이용하기 편하다. 인근에 신중초, 서초중, 서울고가 있고 방배동 동덕여중도 가깝다. 이 일대 전셋값은 쓰리룸(55~66㎡)이 1억7000만~2억5000만원 대다. 남향이고 수리를 해서 깨끗한 집은 3억5000만원까지 시세가 형성됐다.

1만5000여가구의 아파트가 몰려 있어 대규모 아파트촌이라는 이미지가 강한 서울 잠실동 일대도 주택이 많다. 석촌호수 북쪽으로 아파트촌이 형성됐다면 동쪽과 서쪽은 주택촌이 펼쳐진다. 석촌호수를 중심으로 동쪽에 송파 1동과 2동, 방이 1동과 2동이 있고 서쪽에 석촌동과 삼전동, 잠실 본동에 단독주택이나 다세대주택이 빼곡히 들어섰다. 특히 8호선 석촌역과 송파역을 끼고 있는 송파동은 주택촌에서도 입지가 좋은 편이다.

단독주택, 다세대주택, 다가구 주택 등이 골고루 분포했다. 신축 건물은 많지 않다. 대개 준공한 지 15~20여 년이 지났지만 리모델링 했거나 인테리어를 새로 해서 깨끗한 건물도 적지 않다. 방 1개인 원룸에서 투룸, 쓰리룸까지 다양하다. 욕실은 대부분 1개고 2개인 곳은 드물다. 송파초등학교가 있어 어린 자녀들이 통학하기 편하다. 잠실여고·가락중 등도 가깝다. 잠실1번지 공인 관계자는 “학군 때문에 다른 지역으로 이사는 원하지 않고 비싼 아파트 전세는 버거운 수요가 몰리고 있다”고 말했다.
 다세대가 다가구보다 보증금 지키기 유리
이 일대 전셋값도 많이 올랐지만 여전히 아파트의 30~40% 수준이다. 방 2개, 화장실 1개인 59㎡형 다세대 전셋값은 1억 8000만~2억원선이다. 리모델링 해서 깨끗한 집은 2억3000원까지 올랐다. 2년 전만 해도 1억원대 초반에 전셋집을 구할 수 있었지만 그새 5000만원 정도 뛰었다. 비슷한 크기 아파트 전셋값은 4억8000만원 정도다. 전셋집보다는 반전세가 많다. 방 3개에 화장실 1개인 55~66㎡는 보증금 1억~1억5000만원에 월 50만원 정도다.

관리비는 주택마다 다르지만 아파트의 절반 수준으로 예상하면 된다. 대개 기본 관리비가 5만원 정도 부과되는데 계단 청소비용 등이다. 도시가스나 전기료 등은 아파트와 마찬가지로 개별적으로 부과된다. 같은 주택촌 내에서도 지하철역과의 거리 등 입지 차이가 크기 때문에 반드시 직접 방문해봐야 한다.

이사 예정일보다 2~3개월 앞서 전셋집을 찾으면 넉넉하다. 다가구는 전체 건물을 기준으로 등기가 나지만 다세대는 개별 가구를 기준으로 등기가 난다. 집이 경매에 넘어가도 보증금을 지키기 유리하다. 때문에 같은 조건이라도 다세대가 다가구보다 임대료가 비싼 편이지만 보증금 액수가 큰 전세를 들어간다면 다세대가 더 안전하다.

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