[임상영의 부동산 법률토크] 수익률 ○% 나온다했던 상가, 실제론 아니라면? - 이코노미스트

Home > 칼럼 > 전문가 칼럼

print

[임상영의 부동산 법률토크] 수익률 ○% 나온다했던 상가, 실제론 아니라면?

설명 없는 상가구조 변경, 계약해제도 가능
수익률 허위광고는 기망행위 입증해야

 
 
세종시 한 아파트 앞 상가 모습. [연합뉴스]

세종시 한 아파트 앞 상가 모습. [연합뉴스]

3년 전, 노후에 안정적인 월수입을 기대하고 상가 분양계약을 체결하였습니다. 그런데 완공된 상가 모습이 분양업체가 분양 상담 당시 보여주었던 것과 다릅니다. 이 경우 상가 분양계약을 해제할 수 있을까요?
 
보통 상가 분양은 상가가 완공되기 전에 이루어지기 때문에 상가를 분양받으려는 사람은 카탈로그, 조감도나 설계도면, 그리고 분양업체가 설명하는 내용 등에 의존해서 계약할지 결정을 할 수밖에 없습니다.
 
그런데 몇 년을 기다려 완공된 상가가 분양계약 당시 예상했던 것과 다른 경우가 종종 발생합니다. 기술적인 부분 등 다양한 요인으로 인해 시공 과정에서 설계변경의 필요성이 생기고, 이럴 때 분양업체는 분양받은 사람에게 미리 내용을 설명하는 것이 보통입니다. 때문에 완공된 상가의 모습에 최초 조감도나 설계도면과는 다소 다른 부분이 있다고 해서 언제나 계약을 해제할 수는 없습니다.
 
하지만 업체가 당사자에게 아무 설명도 없이 설계를 변경해 결과적으로 상가의 정상적인 운영에 지장을 초래한다면 분양계약을 해제할 수 있습니다. 분양계약 당시 전혀 들은 바 없는 높은 기둥이 상가 안에 자리 잡고 있던 사례가 대표적입니다.  
 
법원은 “분양받은 상가에 존재하는 기둥의 위치와 면적에 비추어 볼 때 기둥이 시야를 차단할 뿐 아니라 고객과 영업주의 동선에 중대한 제한을 초래하는 경우, 분양자가 이에 관하여 설명 또는 고지하지 아니하여 수분양자(분양받은 사람)들이 당초에 분양계약을 통하여 계획했던 본래의 목적을 달성할 수 없게 되었다면 이를 이유로 위 상가에 관한 분양계약을 해제할 수 있다”고 판단한 바 있습니다(청주지방법원 2010. 5. 26. 선고 2009가합1075 판결).
 
분양 당시 분양업체가 “월세 ○원으로 ○%의 수익률이 기대된다”고 해서 이를 믿고 분양계약을 체결했습니다. 그러나 실제 그에 미치지 못하는 임대료만 받게 된다면 상가계약을 취소 또는 해제할 수 있을까요?
 
구체적인 내용에 따라 다릅니다. 대법원은 “수익률 등에 관한 투자설명은 전망을 제시한 것으로서 청약의 유인에 불과할 뿐 그것이 계약의 내용이 되었다거나 분양업체에게 수익률 보장 의무가 있다고 볼 수 없다”고 합니다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다94769 판결).
 
분양계약 당시 제시한 수익률에 미치지 못했다는 것만으로 분양업체가 자신의 의무를 이행하지 않았다고 하기 어렵고, 이를 이유로 계약을 해제할 수는 없다는 뜻이죠.
 
하지만 상가를 분양받는 사람에게 허위·과장 등의 방법으로 사실과 다른 내용을 전하거나 사실을 은폐해서 그가 계약을 통해 기대하는 부분을 저버려서는 안 됩니다. 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 만한 방법으로 허위고지를 한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 기망행위에 해당합니다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2003다69195 판결).  
 
일례로 실제보다 2배 이상 높은 수익을 장담하며 상가를 분양한 사례에서 법원은 “상당한 과장과 허위에 도달한 행위로 상가 분양계약을 취소할 수 있는 기망행위에 해당한다”고 판단하기도 했습니다(인천지방법원 2014. 10. 21. 선고 2014가합3678 판결).  
 
즉, 사안에 따라 기망행위 여부를 판단하여 계약 취소를 할 수 있는 가능성이 있고, 설령 그렇지 않더라도 손해배상을 받을 수도 있습니다. 그러니 관련 문제가 발생하면 꼭 법률 전문가의 도움을 받으시기를 바랍니다.
 
※필자 임상영은 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.  


Log in to Twitter or Facebook account to connect
with the Korea JoongAng Daily
help-image Social comment?
lock icon

To write comments, please log in to one of the accounts.

Standards Board Policy (0/250자)

많이 본 뉴스

실시간 뉴스