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[추석 이후 부동산시장] 집값 안정?…‘빠숑’ 김학렬 “현재 흐름 바꿀 변수 거의 없어”

‘빠숑의 세상답사기’ 유튜브 추석 공개방송 …“다시 서울의 시대, 수도권도 하락 어렵다”
대구·울산·전남, 초과공급 및 지역경기 하강 등에 따른 보합…세종 하락세는 ‘정상화’ 과정

 
 
빠숑 김학렬 소장 [사진 김현동 기자]

빠숑 김학렬 소장 [사진 김현동 기자]

“추석 직전(9월 3주차) 서울, 경기를 비롯한 전국 17개 광역시도 중 13개 지역의 집값이 많이 올랐습니다. 대구·울산·전남 지역은 ‘보합’이고, 세종은 유일하게 하락 중입니다. 내년까지 현재의 흐름을 바꿀 변수는 거의 없습니다.”
 
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이 최근 ‘빠숑의 세상답사기’ 유튜브 추석 연휴라이브 공개방송에서 ‘전국 시황’을 주제로 강연했다. 그는 KB국민은행에서 매주 발표하는 전국 상승률과 하락률 통계를 바탕으로, 주간 0.3% 이상 상승 지역은 ‘상승’ 지역으로, 0~0.3% 집값 상승 지역은 물가상승률 등을 고려해 ‘보합’으로 제시했다. 마이너스 지역은 ‘하락’ 지역으로 분류한다.
 
최근 한국부동산원의 전국주택가격동향조사 시계열 통계에 따르면, 전국 아파트 가격은 올해 들어 지난달까지 10.9% 상승해 이미 지난 한해 상승분(7.57%)을 훌쩍 넘어섰다. 특히 수도권 아파트 가격이 13.11%로 전국 집값 상승을 견인한 것으로 나타났다.
 
김 소장은 “현재 가격 하락이 예상되는 입지가 서울 및 수도권에는 거의 없다”며 “지방 일부 지역은 하락할 수 있다”고 했다. 이번 강연에서 김 소장은 강한 상승과 하락 흐름이 나타나는 지역의 주요 특징을 짚어주며, 시장을 읽는 방법을 소개했다.
 
자료: KB국민은행, ‘빠숑의 세상답사기’ 유튜브

자료: KB국민은행, ‘빠숑의 세상답사기’ 유튜브

추석 연휴 이후 단연 주목할 곳은 ‘서울’

우선 김 소장은 부동산 시장의 흐름을 살펴보는 6대 기준으로, 시장·수요·가격·상품·입지·정책 등을 제시했다. 현재 수요 측면에선 전국적으로 실수요에 투자수요가 더해지고 있어, 가격 하락을 기대하기 어려운 국면이라고 진단했다.
 
김 소장은 2022년 하반기 다시 주목해야 할 곳으로 ‘서울’을 제시했다. 그는 “서울을 대표적인 폭등지역으로 생각하는 경향이 있지만 거래량 등에 비춰보면 폭등이 아니라 ‘그냥 오른’ 지역”이라며 “서울은 대기수요가 많아 하락이 어렵다”고 진단했다.
 
특히 강남 집값을 견인하는 대표적인 아파트인 ‘압구정 현대’가 다시 부상한 것을 주목할 점으로 꼽았다. 한때 반포나 서초, 잠실 일대 신축보다 가격이 밀렸던 압구정 재건축 대상 아파트의 가격급등 현상은 다시 ‘입지’가 매수 1순위 조건으로 굳어지고 있음을 보여준다는 분석이다. 김 소장은 “한때 상품 차별화나 지역균형 발전을 통해 입지 수요가 일부 분산됐으나, 이제 다시 ‘입지’가 매수 1순위 조건이 되고 있다”고 설명했다.
 
상품 측면에서도 소비자들이 주택의 ‘가격대’를 높여가는 상황이라고 진단했다. 이를테면 정비사업 조합에서 과거에는 조건에 따라 중견건설사를 시공사로 선정하기도 했지만, 근래에는 공사비가 올라가더라도 1군 브랜드 유치에 사활을 거는 경향이 강하다는 것. 결국 “비싸고 더 좋은 것을 사려는 분위기가 두드러지고 있다”고 했다.
 
정책 측면에서도 내년까지 획기적인 부동산 대책을 기대하기 어렵다고 내다봤다. 김 소장은 “2022년 대선 등 선거를 앞두고 실효성 있는 대책이 지금도 나오지 않고 있는데, 마찬가지로 내년에도 기대하기 어려울 것”이라고 전망했다.
 
한편, 이 같은 분석은 부동산 시장에 대한 수도권 주민들의 인식과도 맥을 같이한다. 최근 여론조사 전문업체인 리얼미터가 지난 10~12일 서울·경기·인천에 거주 중인 성인 1000명을 대상으로 한 설문조사에서 10명 중 6명꼴(56.8%)로 ‘주택매매 및 전셋값의 추가 상승’을 예상했다.
 
‘현 수준에서 유지될 것’이라는 응답은 23.8%였고, ‘가격이 내려갈 것’이라는 응답은 15.1%에 그쳤다. 전셋값 역시 57.7%가 ‘오를 것’으로 내다봤고, ‘현행 유지’와 ‘하락’은 각각 26.4%, 13.6% 순이었다.  
 
빠숑의 세상답사기 공개방송 화면.

빠숑의 세상답사기 공개방송 화면.

“오산·화성 9억원 넘볼 것”… ‘세종’은 급등 따른 정상화 과정

KB국민은행에 따르면 9월 3주차 매매가격 상승률 상위지역(전국 통합 시군구 개별순위)은 대부분 수도권에 집중돼 있었다. 상승률 상위지역 10곳 중 1위인 평택(1.43%)을 비롯해 동두천(1.24%), 인천 미추홀구(1.19%), 오산(1.12%), 화성(1.10%), 이천(1.05%), 시흥(0.88%), 수원 장안구(0.87%) 등 8곳이 경기·인천 지역이다. 10위권 중 나머지 2곳은 청주 서원구(1.35%)와 강릉(0.93%)이다.
 
김 소장은 “최근 서울에서 밀려난 수요가 경기도로 내려가고 있는데, 교통망의 발전과 더불어 가격 상승이 이뤄지고 있다”고 했다. 과거 화성이나 오산, 평택 등은 서울의 영향권이 아니었지만, 동탄 지역에 교통망(SRT)이 생기고 주택 가격이 상승하면서 인근 오산, 화성 지역 등으로 수요가 이동하고 있다는 설명이다.
 
김 소장은 특히 동탄신도시의 전용 97㎡의 매매가격이 15억원을 돌파한 것에 주목했다. 그는 “과거 3.3㎡당 1000만원대이던 동탄 지역의 주택 가격 상한선이 달라지면서, 인근 오산 화성 일대 신축 아파트의 상한선도 끌어올리고 있다”고 분석했다. 이어 “현재 3억~6억원대의 오산, 화성, 평택 등의 신축 아파트 가격이 9억원 선에 이를 때까지 상승세가 이어질 가능성이 있다”고 예상했다.
 
전국 17개 광역시 단위 상승률에서도 현재 경기(0.64%)가 상승률 1위다. 이어 강원(0.61%), 충북(0.58%), 충남(0.56%), 인천(0.55%)의 순이다. 서울 지역의 상승률은 0.38%로 상승률 순위로는 10위다.  
 
김 소장은 주간 상승률이 0.3% 이하인 대구(0.17%), 울산(0.13%), 전남(0.09%) 지역에 대해 “입주 물량이 수요 대비 많다거나 지역 경기 악화 등의 문제를 살펴봐야 한다”며 “이들 보합 지역에서 신규 아파트 분양이 이뤄진다면 미분양이 생길 가능성이 높다”고 조언했다.
 
현재 전국에서 유일하게 하락세인 세종 지역은 지난해 폭등 지역으로 ‘하락세가 아닌 정상화의 과정’이라고 해석했다. 김 소장은 “세종은 2020년 내내 질주한 충청권의 ‘대장’ 지역이다. 입지는 단연 좋지만 충청권 주변 지역의 시세와도 2배 이상 벌어진 것이 조정의 원인”이라며 “대전이나 청주 등 인근 지역의 시세가 오르면서 배후 수요층이 생길 때까지 조정을 받거나 상승이 멈춰 있을 가능성이 있다”고 말했다.

배현정 기자 bae.hyunjung@joongang.co.kr,공인호 기자 kong.inho@joongang.co.kr

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