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편법 논란 ‘라이브 오피스’, 오피스텔 전철 밟을까

주거시설·업무시설 수급 미스매치에 ‘주거형 지산’ 영업 성행
틈새상품 찾는 투자자 대상으로 한 편법 권유 문제도
준주택 포함 돼도 규제 피한 '음성시장' 발생 우려

  
 
고덕 아이파크 디어반 투시도 [HDC현대산업개발]

고덕 아이파크 디어반 투시도 [HDC현대산업개발]

업무시설인 지식산업시설 내 섹션 오피스를 주거용 오피스텔처럼 사용하는 일명 ‘라이브 오피스’가 편법이라는 지적에도 여전히 부동산 시장에서 활발하게 공급되고 있다. 일각에선 업무용을 주거용으로 활용한다는 점에서 지식산업센터가 결국 오피스텔처럼 준주택이 되는 전철을 밟는 것이 아니냐는 전망도 나온다.  
 
18일 부동산 업계에 따르면 경기도 화성 동탄신도시와 인천 송도국제도시 등 수도권 신도시 지식산업센터를 중심으로 이런 현상이 심화하는 추세다.  
 
지난 8월 서울 강동 고덕강일지구에서 ‘하이앤드 라이프 오피스’를 표방한 고덕 아이파크 디어반이 최고 411대1 청약경쟁률을 기록하며 흥행한 이후 ‘라이브 오피스’ 유행은 수도권 전역으로 급속히 확산되고 있다.
 

오피스 공실 심화하자 업무시설→주거시설 변신  

 
지식산업센터는 아파트형 공장이라 불리며 공업용지가 부족한 수도권에 제조시설을 확충하기 위해 처음 보급됐다. 그러다 2003년 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’이 제정되면서 당시 열풍을 일으켰던 벤처기업 오피스가 입주할 수 있게 됐다. 이에 산업단지를 중심으로 생겨나던 시설들이 점차 성수동·영등포·G밸리 등 도심으로 진출하기 시작했고 2009년 법개정으로 지식산업센터라는 이름도 얻게 됐다.    
 
최근 지식산업센터는 아파트·오피스텔 등 주거용 부동산에 대한 규제를 빗겨가며 수익성 높은 대체상품으로 각광받았다. 업무시설인 덕에 대출규제가 적용되지 않아 실제 투자금 대비 수익률이 좋았기 때문이다.  
 
그러나 올해 들어 오피스 공급과잉 및 공실우려가 제기되며 반대로 수도권에서 공급이 부족한 주거용으로 영역을 확대하는 모양새다. 한국산업단지공단 자료에 따르면 지식산업센터 승인 건수는 2019년 100건을 돌파한 이래 매년 증가하고 있다. 이에 비해 코로나19가 급속히 확산되면서 ‘언택트’와 재택근무가 확산된 데다 공유 오피스라는 경쟁자가 생기면서 지식산업센터 내 섹션오피스 수요는 감소추세다.  
 
결국 시행사와 분양 대행사 입장에선 지식산업센터 일부 호실을 안정적인 수요가 형성된 주거시설로 변신 시키는 작업이 불가피했던 셈이다. 지난해 7.10 부동산대책에 따라 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 풍선효과의 수혜를 입게 된 데다 준주거 및 주거용지에 조성이 가능해 주거 인프라를 누릴 수 있다는 장점도 있다. 통계에 따르면 올해 5월 기준 경기도 전체 지식산업센터 218 단지 중 35.3%인 77개 단지가 준주거지역, 5.5%인 12개 단지가 일반주거지역에 위치했다.  
 

양성화 대상, 오피스텔·생숙 이을까

 
이 과정에서 몇 가지 편법이 발생한다. 업무시설에 있어선 안 될 취사시설과 목욕시설 등이 지자체 인허가 및 단속 이후 섹션오피스 각 호실에 암암리에 설치되고 있다. 심지어는 층고가 높은 제조형 호실을 복층으로 개조하는 방법도 성행하고 있다. 무엇보다 일반개인은 분양 받을 수 없어 분양 관계자가 지식산업센터에 입주 가능한 업종으로 사업자를 냈다가 임대사업으로 변경하라고 권유하는 경우가 흔하다.  
 
이에 부동산 업계에선 “지식산업센터 역시 언젠간 단속 대상이 될 수 있다”는 우려가 제기됐다. 실제로 지난 6월 하남시에서 한 지식산업센터가 지상1층에 가까운 층을 지하층으로 승인 받아 용적률에 영향을 미쳤다는 민원에 대해 해명한 바 있다. 이후 하남시를 비롯한 지자체에서 지식산업센터 내부 호실들을 확인했다는 사실이 알려진 바 있다.  
 
그러나 지난 13일 국토교통부가 지식산업센터와 함께 규제의 사각지대에 있던 생활형숙박시설(레지던스)을 2023년 10월까지 오피스텔로 전환하는 양성화 방침을 밝히면서 라이브 오피스 역시 제도권에서 준주택으로 인정받는 수순을 밟을 가능성이 있다는 주장도 나온다.  
 
2000년대 초까지 편법 분양의 상징과도 같았던 오피스텔은 2004년 바닥난방과 욕조설치 규제 대상이 되었다가 소형주택을 공급하려는 정부 목표에 따라 서서히 규제가 풀리며 2009년엔 ‘건축법 시행령’ 상 준주택에 포함됐다. 오피스텔은 거주자가 있으면 전입신고가 가능하며 지난달에는 정부가 바닥난방 허용 면적을 전용 85㎡에서 120㎡까지 확대하겠다는 개선안을 내놓기도 했다.    
 
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “세면시설 등을 놔서 업무 종사자를 위한 편의를 제공하는 측면에서 오피스텔과 ‘라이브 오피스’의 출발이 상당히 유사해 주거용 지식산업센터도 제도권에 수용될 가능성이 없는 것은 아니다”라고 분석했다. 그러나 그는 “주거용으로 등록되면 각종 세금 중과 대상이 되며 주거용은 건축심의를 받는 층고 등 기준을 맞춰야 해서 현재 오피스텔·생활형숙박시설과 마찬가지로 불법적 시장이 지속될 수 있다”고 덧붙였다.      

민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

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