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규제에서 공급으로 눈 돌린 정부…2·4 대책의 효과 언제쯤?

[2021 산업계 리뷰-부동산 정책]
2·4대책 핵심, 노후된 도심 공공이 개발
“실제 공급이 이뤄지는 2025년쯤 효과 나타날 것”

 
 
올해 2월 4일 ‘공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑’에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 발표를 하고 있다. [사진 공동취재단]

올해 2월 4일 ‘공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑’에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 발표를 하고 있다. [사진 공동취재단]

 
2021년은 그야말로 부동산 불장의 시대였다. 문재인 정부는 임기 초부터 ‘집값을 잡겠다’는 기조 아래 각종 규제 정책을 도입했지만 실패로 돌아갔고, 이후 3기 신도시와 올해 2·4공급대책 등을 발표하며 기존과는 다른 노선인 주택 공급을 늘리는 기조로 정책 방향을 선회했다. 전문가들은 2·4대책에 대해 공급이 시작되는 2025년쯤 부동산 시장에 영향을 미칠 것이라고 분석했다.  
 

2·4대책 이후 효과 있었을까?

2·4대책 핵심은 노후된 도심을 공공이 주도하에 개발하겠다는 것이다. 이 정책은 문재인 정부가 발표한 25번째 부동산 대책으로 2025년까지 서울을 비롯한 대도시에 총 83만6000가구를 신규 주택으로 공급한다는 정책이다. 공공이 주도해 주택을 공급한다는 정책으로는 역대 최대 규모의 주택 공급 수준이다. 게다가 이중 약 80%에 해당하는 약 67만 가구를 분양 아파트로 내놓는다는 계획이다. 또 역세권, 준공업지역, 단독·빌라가 지역에 용적률을 완화해주며 도심공공주택복합 사업도 함께 추진한다.
 
홍남기 경제 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 열린 제34차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “서울은 일부 지역에서 아파트 가격이 하락 진입 직전 수준까지 안정되는 추세”라며 부동산 시장이 안정기에 접어들었다고 평가했다. 그러면서 “사전청약, 2·4대책 예정지구 지정 등 주택공급 조치와 기준금리 인상, 가계부채 관리 강화 등으로 최근 주택시장의 안정화 흐름이 보다 확고해지는 양상”이라고 밝혔다. 정부는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하긴 했지만 2·4대책 예정지구 지정으로 공급 확대 기대감이 늘면서 집값이 떨어졌다고 평가한 것이다. 
 
 
2·4대책의 효과는 발표 직후 나타났다. 유의미한 집값 하락 시그널은 없었지만 집값 상승 변동률이 소폭 감소한 것이다. 전국과 수도권 모두 아파트 매매가격지수 변동률이 소폭 하락했다. 2·4대책 발표 이후 수도권 매매가격지수는 2월 전국은 0.25%, 수도권에서 0.31% 상승률을 보였다. 이후 3월에 0.3%p, 0.2%p씩 떨어지며 상승 폭이 줄었다. 이에 대해 한국부동산원은 “2.4공급대책 발표 후 매수 문의 감소와 관망세 나타나며 상승 폭이 축소됐다”고 분석했다. 이후에도 2·4대책의 일환인 광명·시흥 등 신규택지 발표와 공급대책 구체화에 따른 기대감 등으로 3~5월 아파트 매매가격지수의 변동률은 큰 변화 없이 유지됐다.
 
하지만 효과는 길게 가지 않았다. 공급 정책 특성상 기대감으로 매매심리를 떨어뜨릴 순 있지만 토지 보상, 착공, 준공 등 실제 주택이 공급되기까지 긴 시간이 남아 있어 당장의 주택 공급량에 변화를 주기 힘들기 때문이다. 아파트 매매가격지수 변동률도 5월 이후 더욱 큰 폭으로 상승했고, 8월에는 수도권(0.39%)과 전국(0.29%)에서 최고점을 찍었다. 9월 이후부터는 상승 폭이 크게 줄었다. 하지만 이는 가계 대출 규제와 금리 인상 등의 영향 때문이라는 평가가 지배적이다.
 

“2·4대책 효과 올해는 있었다고 볼 수 없어”

전문가들은 2·4대책에 대해 올해 효과를 봤다고 평가하긴 힘들다고 입을 모은다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “2·4대책의 가시적인 효과는 현재로선 크지 않다”고 평가했다. 그는 “2·4대책과 같은 공급 정책은 주택에 실제 입주하는 시점에 효과가 극대화 된다”며 “2·4대책의 핵심은 노후도심의 고밀개발인데 결국, 언제쯤 유의미한 규모의 입주 가능한 주택들이 나올지가 관건”이라고 설명했다.
 
서진형 경인여대 교수(대한부동산학회 회장)는 “2.4대책과 같은 공급 대책이 올해 영향을 미쳤다곤 볼 수 없다”고 말했다. 최근 아파트값 하락 시그널이 나오는 것에 대해서는 “그동안 아파트 가격 급등에 따른 피로감 때문에 조정을 받고 있는 것”이라고 평가했다.
 
결국 2.4대책의 효과는 실제 공급이 현실화되는 2025년 쯤 정책의 효과가 나타날 것으로 보인다. 함영진 직방빅데이터 랩장도 “2.4대책과 같은 공급 정책은 정책 효과가 장기적으로 현실화되는 부분”이라고 말했다. 서 교수는 “주택 공급 대책은 공급에 대한 신호를 줌으로써 잠시나마 안정감을 주긴 하지만 2.4대책으로 인한 주택 공급이 실질적으로 이뤄지는 2025년이 되어야 효과를 볼 수 있다”고 주장했다.
 
한편, 정부는 지난 20일 발표한 ‘2022년 경제정책방향’에서 “2.4대책의 일환인 주요 부지별로 개발구상과 사업계획 수립, 실시설계, 착공 등을 신속히 진행할 것”이라고 밝혔다. 

김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

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