새 입주 아파트, 등기 안 나오면 어떤 손해가? [임상영 부동산 법률토크] - 이코노미스트

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새 입주 아파트, 등기 안 나오면 어떤 손해가? [임상영 부동산 법률토크]

명의 확인 안돼 부동산 거래·담보대출시 불이익
조합 상대 손해배상 청구 가능

 
 
서울 송파구 헬리오시티의 모습. [중앙포토]

서울 송파구 헬리오시티의 모습. [중앙포토]

저는 2016년경 재개발 구역 아파트를 일반분양받아 2019년 입주하고 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 해당 아파트의 재개발 조합은 조합원 추가 분담금 등과 관련된 총회 부결 등 내부적인 사정으로 인해 저를 포함한 일반 수분양자들에게 소유권이전등기를 마쳐 주지 못하고 있는 상황입니다. 제가 분양받은 아파트임에도 제 명의로 소유권이전등기가 되어 있지 않다 보니 세입자를 구하기도, 다른 사람에게 매도하기도 어려워서 곤란했는데요. 제때 소유권이전등기 절차를 이행하지 못한 것에 대해 제가 재개발 조합을 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까요?
 
결론부터 말씀드리면, 제보자 사례와 같이 입주지정기간 종료일로부터 1년 이상 경과하였음에도 소유권이전등기가 이루어지지 않은 경우에는 재개발 조합을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.  
 
소유권이전등기가 이루어지지 않으면 아파트를 매도하기도 어렵고, 자금융통을 위해 아파트를 담보로 제공하고 은행에서 대출을 받으려 해도 미등기 상태인 아파트를 담보로 제공할 수 없기 때문에 대출을 받을 수도 없습니다. 또 아파트를 임대하려고 하더라도 소유권이전등기가 되어 있지 않은 아파트를 임차하여 들어오려는 사람은 잘 없을 뿐 아니라 전세권설정등기가 불가능하기 때문에 임대보증금이 시세보다 낮게 책정될 수 있습니다. 여러 측면에서 손해가 발생할 수 있는 것이죠.
 
이와 관련해 대법원은 조합의 관리처분계획변경에 대하여 조합원들 사이에 이견이 있어 총회와 이전고시가 늦어졌으므로 조합의 귀책사유가 인정된다고 밝힌 바 있습니다. 대법원은 “소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연된 경우, 수분양자에게는 그 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 할 것이고, 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않음으로써 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이며, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결)”고 하여 소유권이전등기 지연으로 인한 재개발 조합의 손해배상책임을 인정하고 있습니다.
 
다만 법원은 아파트 입주 이후에도 조합이 이전고시를 해야 하는 등 소유권이전등기까지 약 1년은 통상 지날 수 있기 때문에, 입주지정기간 종료일로부터 1년 이후까지도 소유권이전등기가 이루어지지 않은 경우에 손해배상책임이 발생한다는 취지로 판단했습니다. 그리고 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 정신적 고통은 회복된다고 보아 별도의 위자료는 인정하지 않고 재산적 손해만을 배상하면 된다고 봤습니다.
 
구체적인 손해액과 관련해서는 당사자들 사이의 관계, 채무불이행과 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등의 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다는 입장이므로(위 2006다25745 판결) 소유권 또는 대지권 이전등기가 지연된 기간과 원인 등을 검토한 뒤 분양 대금을 기준으로 배상액이 산정될 것으로 보입니다.

임상영 변호사

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