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기대감 부푼 한강변 재건축…대선 후 한강맨션 68층 향방은?

서울시 '35층 층수제한' 규제 폐지 발표
대선 후보 '용적률 500%' 공약 등 정책 변화 촉각

 
 
한강맨션 재건축 조감도. [사진 GS건설]

한강맨션 재건축 조감도. [사진 GS건설]

 
서울시 용산구 이촌동 한강맨션이 최고 68층 높이로 재건축이 가능해질지에 대해 관심이 쏠리고 있다. 최근 서울시가 '35층 층수제한' 규제를 없애겠다고 발표했지만 여야 대선 후보들이 공언한 용적률 규제 완화 등 추후 정책변화에 따라 시장 판도가 달라질 수 있어서다.
 

세대수 증가 통한 사업성 개선 미지수

8일 정비업계에 따르면 용산구 이촌동의 한강맨션은 시공사 GS건설이 올해 초 제시한 68층 설계안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
 
앞서 서울시는 고(故) 박원순 전 시장 시절인 2013년 ‘서울시 스카이라인 관리 원칙’을 마련해 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한하기 시작했다. 이후 대부분의 한강변 아파트들은 35층을 넘지 못했다.
 
한강변 재건축 단지들은 35층 규제 폐지로 상품성이 개선될 것으로 기대하고 있다. 층수를 더 높일 수 있으면 한강 조망이 가능한 세대수가 늘어 상품성과 미래 가치가 더 높아질 수 있다는 분석이다.  
 
하지만 세대수 증가 등을 통한 사업성 개선은 아직은 미지수다. 업계에서도 서울시가 층고 제한을 풀겠다고 했지만, 용적률 규제는 손대지 않기로 하면서 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 입장이다. 실제 오세훈 서울 시장은 지난 3일 “용적률이 변화하는 것이 아니기 때문에 높이 제한 폐지로 부동산 가격이 올라가는 일은 벌어질 수 없다”고 언급했다.  
 
50층 이상의 초고층 아파트를 짓게 되면 35층 이하보다 공사비가 증가한다. 하지만 용적률을 풀지 않으면 가구 수를 늘리는 것이 어렵게 된다. 일반분양분 확대를 통한 분양 수입이 증가하지 않으면 조합원들의 추가 분담금 상승으로 이어지게 되는 것이다.
 
GS건설이 이촌동 한강맨션 조합에 제시한 68층 대안은 현재 법정 상한 용적률을 넘어서는 가상의 설계안이다. 현재 서울 시내 3종 일반주거지역과 한강변 아파트 지구의 재건축 단지 용적률은 250%대에 묶여 있다. 이촌동 한강맨션 재건축 단지도 서울시에서 인가받은 35층 높이의 용적률이 255%다.  
 
GS건설 관계자는 “35층 층수 제한 폐지는 호재지만 용적률, 기부채납 등 여러 가지 측면에서 사업성을 검토해야 한다”며 “일단 고층을 추구했던 조합 측에서는 반기는 분위기인 것 같다”고 말했다.  
 

대선이후 규제완화 등 정책 변화 촉각  

재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 등도 넘어야 할 산으로 꼽힌다. 재건축을 통한 초고층 아파트 건설로 아파트 상품의 가치가 높아지면 재건축 부담금은 늘게 된다. 하지만 분양가 상한제 규제로 일반분양가 수입을 늘릴 수 없다면 조합원들의 비용 증가로 이어지게 된다.  
 
이에 관심이 쏠리는 것은 ‘대선 결과’다. 일부 전문가들은 이번 35층 층수제한 폐지가 여야 대선 후보들이 공언한 용적률 규제 완화와 맞물린다면 시장에 미칠 파장이 클 것으로 예상했다. 현재 여야 유력 대선 후보들은 재건축 등 정비사업 용적률을 종 상향 또는 4종 일반주거지역 신설 등의 방식으로 최대 500%까지 상향하겠다는 공약을 내세우고 있다.  
 
다만 또 다른 전문가들은 대선 이후에도 추후 정책 방향의 변화까지 봐야한다고 보기도 했다.  
 
이은형 대한건설 정책 연구원은 “(용적률 500% 상향은) 대선 후보들이 주택 공급이 필요한 곳에 해주겠다는 것이지, 한강에 재건축하는데 용적률 500% 해주겠다는 얘기는 아니다”며 “설령 그렇게 한다 하더라도 서울시에 통과해야 하는데, 이번 2040 서울도시기본계획에 용적률 변화는 없다”고 말했다.  
 
그는 이어 “정부가 바뀌고 다음 정책 방향 변화에 따라서 변화의 여지가 아예 100% 없는 것은 아니다”며 “2009년 ‘한강 르네상스 프로젝트’ 등을 고려했을 때 용적률 상향 가능성을 완전히 배제할 수는 없다”고 설명했다.  
 
한편 2009년의 한강 르네상스 프로젝트에서는 한강 공원에 인접한 아파트들로부터 공공기여(기부채납)를 통해 한강변을 개발하고 일반인들의 접근성을 높이는 대신, 이들 아파트들에 층수제한을 적용하지 않는 등의 인센티브를 제공하는 것이 주된 내용이었다.

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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