#. 연봉 5000만원을 받는 직장인 A씨(37)는 최근 경기도의 한 아파트 매매를 생각하고 있었지만, 대출 한도가 줄었다는 소식에 집을 사는 것을 미루게 됐다. 대출액이 3억7000만원이었지만 7월부터는 3억2000만원으로 줄었기 때문이다. 대출 금리마저 높아져 한도는 더 감소할 것으로 예상된다. A씨는 집값 하락 우려도 높아 당분간 아파트 매매를 할 계획이 없다고 말했다.  
 
대출 받기가 ‘바늘귀 통과하기’처럼 어렵게 됐다. 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용이 시행됐기 때문이다. 7월 1일부터는 대출 한도 1억원을 초과하면 DSR 40% 규제에 해당하면서 추가 대출이 불가능해진다. 고객들의 ‘내 집 마련’이 갈수록 더 어려워졌고, 은행은 대출 영업도 쉽지 않게 됐다는 분석이다.  
 
4일 금융권에 따르면 1일부터 전 금융권에 DSR 3단계가 시행됐다. 기존에는 2억원 초과 대출금에 차주별 DSR 40%가 적용됐다면 앞으로는 1억원이 넘는 대출에 적용된다. DSR은 연 소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로, 소득 증가가 없이는 대출 한도를 높일 수 없다. 
 
지난해 금융위원회는 DSR 3단계 시행을 기존 2023년 7월 적용에서 2022년 7월로 조기 시행한다고 밝힌 바 있다. 당시 금융위는 예상과 달리 가계대출이 급증하기 시작했고, 부동산 시장의 불안정이 커졌다고 판단했다. 
 

DSR 3단계 적용으로 앞으로 대출 한도는 크게 감소한다. 예를 들어 연 소득 5000만원의 직장인이 연 금리 4.5%로 주택담보대출(주담대)를 받을 경우, 7월 이전에는 3억7000만원까지 대출이 가능했지만 앞으로는 3억2000만원까지만 받을 수 있다.
 
여기에다 대출 금리가 높아지면서 소득이 그대로인 상태에선 대출 한도도 감소할 수밖에 없다. 위 사례에서 연 대출 금리가 4.5%에서 0.5%포인트만 높아져도 대출 한도는 3억2000만원에서 3억원으로 감소한다. 6월말까지 3억7000만원이었던 대출 한도는 DSR 강화와 금리 인상만으로 7000만원이나 감소했다.  
 
한은이 6월 30일 발표한 ‘2022년 5월 금융기관 가중평균금리’ 자료에 따르면 5월 예금은행의 신규 가계대출 금리는 연 4.14%로 지난해 말에 기록한 3.63%보다 0.51%포인트 높아졌다.  
 
금융위는 DSR 3단계에 적용될 차주는 전체의 29.8%, 전체 대출의 77.2%에 달할 것으로 전망했다. 은행의 대출 고객 10명 중 3명은 기존 대출을 없애거나 소득이 증가하지 않는다면 추가 대출을 받을 수 없게 된 것이다. 국회 정무위원회 소속 강민국 국민의힘 의원이 지난해 말 금융위원회로부터 받은 자료에 따르면 올해 1월부터 DSR 규제에 포함되는 대출자는 267만명이고, 7월에는 이보다 많은 593만명으로 나타났다.  
 
대출받기가 어려워지면서 은행의 가계대출 감소도 하반기에 계속 이어질 것으로 예상된다. 금융권에 따르면 KB국민은행·신한은행·하나은행·우리은행·NH농협은행 등 5대 은행의 6월 말 기준 가계대출 잔액은 총 699조6521억원으로 나타났다. 전월보다 1조4094억원 줄며 감소세가 6개월째 계속되고 있다. 5대 은행의 가계대출 잔액은 지난해 8월 말(698조8149억원) 이후 700조원 이상을 유지했는데 이번에 다시 600조원대로 떨어졌다.
 
은행업계에서는 최근 대출 금리가 높아진 데다 올해 1월부터 DSR 40% 적용이 강화되기 시작하면서 가계대출이 감소한 것으로 보고 있다. 올해 1월 전까지는 DSR 40% 적용이 부동산 규제지역의 6억원 초과 주택 주담대에만 해당됐고, 신용대출은 1억원 초과부터 해당됐다. 이런 규제가 1월부터 2억원 초과부터 적용됐고, 7월부턴 1억원으로 강화된 것이다.  
 
정부에서는 대출 규제 강화에서도 생애 최초 주택 구매자나 사회 초년생의 내 집 마련을 위해 대안을 내놓으며 실거주자 피해를 최소화한다는 방침이다.   
 
생애최초 주택 구매자에 대해서는 본인 소득과 관계없이 LTV 상한을 80%로 높이기로 했다. 또 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식도입을 도입하기로 하면서, 청년과 신혼부부 등 사회 초년생이 대출 초기에 부담해야 할 상환 원리금을 낮추기로 했다.  
 
아울러 연령대별 소득 흐름 평균을 고려해 대출 한도도 달리 적용하기로 했다. 20~24세면 현 소득의 1.5배, 25~29세는 현 소득의 1.3배를 번다고 가정해 DSR을 계산하고, 30~34세는 1.18배, 35~39세는 1.07배 정도 소득을 높여 계산하는 방식이다.  
 
은행권에서는 신용대출 한도를 최근 연봉 이내에서 묶어 든 것을 풀고, 연봉의 최대 2배까지도 가능하도록 했다. 주담대 등 큰 규모의 대출이 없을 경우 신용대출을 더 받을 수 있는 환경이 조성된 셈이다.  
 
한 시중은행 관계자는 “금리 인상과 함께 DSR 3단계 규제가 본격적으로 시행되면서 가계대출 감소도 계속 이어질 가능성이 충분히 있다”며 “다만 LTV가 완화됐고 신용대출 한도가 늘면서 일부 고객의 대출 여력은 이전보다 나아진 상황”이라고 설명했다. 

이용우 기자 ywlee@edaily.co.kr

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