시행사 등 부동산 업체부터 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 늘린 금융권까지 리스크 우려에 경고등이 켜졌다. 최근 금리인상 속도가 가팔라지고 원자재값 상승 등 부동산 경기 침체 우려가 커지면서 부실관리가 시급하다는 지적이 제기된다.  
 
27일 부동산 업계에 따르면 최근 금리 인상, 대출 규제 등 부담이 커지면서 아파트에 이어 오피스텔 시장 등 상업용부동산도 분양 열기가 식어가고 있다. 여기에 원자재값, 인건비 상승 등으로 주택 착공과 분양이 지연되면서 시행사와 시공사간의 분쟁도 늘고 있다.  
 
 
PF 대출 사업장의 사업 지연·중단으로 사업 기간이 길어지면 오르는 PF 대출 금리에 취약해 지게 된다. 문제는 이러한 대내외 불확실성 속에 부동산 침체가 본격화 되면 PF 대출을 받은 시행사뿐 아니라 돈을 빌려준 금융기관까지 금융시스템 리스크로 전이될 가능성이 커질 수 있다는 점이다.  
 
부동산업계 관계자는 “최근 분양시장이 위축되면서 부동산업체들도 어려움을 겪고 있다”며 “금리인상으로 이자부담이 커지면 대규모 자금을 빌린 업체들의 위험성이 커지고, 이자를 회수하지 못한 금융권까지 리스크가 커질 수 있다”고 우려했다.    
 
실제 부동산 상승기에 부동산 PF 비중을 늘려오던 증권사나 저축은행 등 금융기관들도 최근 금리 인상과 부동산경기 침체 분위기 속에 위기관리 필요성이 높아지고 있다. 금리 인상 기조에 맞물려 부동산 시장이 위축되면서 부동산 PF 대출이 부실화하면 금융기관의 건전성이 악화될 수 있어서다.  
 
이에 금융감독원은 최근 저축은행의 PF 대출 사업장 1174곳에 대한 사업성 평가를 점검했다. 그 결과, 저축은행 PF대출 가운데 공정률이나 분양률이 저조한데도 '정상'으로 분류된 대출 규모가 1조3000억원에 달하는 것으로 확인됐다.  
 
이번 금감원의 점검에서 실제 공사가 중단된 사업장은 24곳으로 비교적 적었다. 하지만 공정률과 분양률 등이 저조한 '요주의 사업장'에 대한 대출 규모는 2조2000억원에 달했다. 이 가운데 저축은행이 건전성 분류를 '정상'으로 해 놓은 대출 규모가 1조3000억원으로 전체의 57.8%를 차지했다.  
 
부동산 상승기 PF 비중을 늘린 증권가도 부동산 금융관리에 빨간불이 켜진 상황이다. 금감원과 금융투자업계에 따르면 자기자본 규모 상위 10대 증권사 채무보증 규모는 작년 말 기준 32조8364억원으로 2016년 말의 18조3461억원보다 79%(14조4903억원) 증가했다.  
 
증권사의 채무보증 중에는 부동산 PF 비중이 상당히 크다. 증권사들은 부동산 사업 시행사 대출채권을 기초자산으로 발행된 유동화증권에 유동성이나 신용공여를 제공하는 방식으로 부동산 PF 사업장을 상대로 채무보증을 해왔다. 하지만 미분양 증가, 거래량 감소 등으로 신규 PF 진입이 어려워지고 있다. 기존 PF도 자금 회수 지연으로 인한 충당금도 늘어날 우려마저 커지고 있다.  
 
국내 증권사들의 PF 대출 연체율도 늘어난 것으로 나타났다. 권은희 국민의힘 의원이 금감원으로부터 제출받은 자료에 따르면 지난 1분기 말 기준 국내 증권사들의 PF 대출 연체율은 6.2%로 지난해 말(3.1%) 대비 3.1%포인트(p) 상승하며 두배가량 뛰었다. PF 대출 연체율은 PF 대출금액 가운데 연체금액이 차지하는 비중이다.  
 

 
이복현 금감원장도 최근 금융업권 최고경영자(CEO)와의 간담회에서 부동산 PF 대출 확대에 대한 우려를 표명했다. 이 원장은 “지난 10년간 저금리 상황에서 수익 경쟁이 심화되자 PF 등 부동산 업종을 중심으로 기업대출을 확대해 부동산 가격 하락에 대한 우려가 높다”고 지적했다. 동시에 모든 PF 대출에 대한 사업성 평가 실시 방침도 밝혔다.
 
저축은행들도 이번 사안에 대해 각별히 조심하는 분위기다. 지난 2011년 부동산 PF 대출을 무분별하게 늘린 저축은행들이 부동산 시장 침체로 잇달아 파산한 전례가 있기 때문이다. 당시 저축은행권은 2000년대 초반부터 부동산 PF 대출을 본격적으로 늘린 바 있다. 하지만 2008년 금융위기로 인해 부동산 경기가 침체되면서 PF 대출 부실화에 따른 파산과 인수·합병의 고초를 겪었다.  
 
아울러 금융위원회와 금감원 등 금융당국은 가파른 금리 인상에 부동산 시장이 위축되면서 증권사의 건전성과 유동선 관리에 적신호가 켜졌다고 판단해 '부동산 그림자금융 관리'의 강도를 높이고 있다. 그림자금융이란 투자은행, 헤지펀드, 사모펀드, 구조화 투자회사(SIV) 등과 같이 은행과 비슷한 역할을 하면서도 중앙은행의 규제와 감독을 받지 않는 금융회사를 말한다.
 
그림자금융은 자금을 중개하는 과정에서 다양한 금융기관이 얽혀있어 일반 금융상품 대비 원금 손실 위험이 크기 때문에 적절한 규제가 동반되지 않으면 금융시스템을 위협할 수 있다. 2008년 글로벌 금융위기도 비우량 주택담보대출인 서브프라임 모기지론을 담보로 한 자산유동화증권 등 그림자금융 부실에서 시작됐다.
 
전문가들은 아직 본격적인 파산업체가 나온 것은 아니지만 금리인상과 부동산 경기침체 장기화시 PF 대출 부실 우려가 커질 수 있는 만큼 관리가 필요하다는 입장이다.  
 
한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “원자재값 상승과 부동산 침체가 이어지면 소규모 시행업자와 그쪽에 PF를 해준 일 일부 금융기관은 좀 위험에 노출도가 높아져서 관리가 좀 필요하다”고 말했다.  
 

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

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