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LTV 풀렸다고 대출 받을까?…빙하기는 계속된다

8월부터 생애 첫 주택 구매자 LTV, 일괄 80% 적용
LTV 풀려도 대출 이자 부담은 계속 증가
DSR 규제 남아있어 대출 한도 늘리기 어려워

 
 
 서울 남산에서 본 아파트. [연합뉴스]

서울 남산에서 본 아파트. [연합뉴스]

“총부채원리금상환비율(DSR) 계산 시 40% 이상 나오면 주택담보인정비율(LTV) 80%만큼 대출을 못 받는 게 맞는 거죠? 소득이 많지 않은 미혼은 DSR로 인해서 주담대 받기도 쉽지 않겠네요….”
 
8월부터 ‘생애 최초’ 주택구매자의 LTV가 80%까지 높아졌지만, 이런 규제 완화가 가계대출 증가로 이어질지는 미지수다. 차주별 DSR 규제는 강화된데다, 대출 금리가 높아지고 있어 주택 구매자들이 선뜻 대출 받기가 쉽지 않기 때문이다.
 

10억원짜리 아파트 구매 시 ‘대출 8억’ 가능

2일 금융권에 따르면 생애 최초 주택 구매자에 대한 LTV 규제가 8월부터 주택 소재 지역이나 가격에 상관없이 일률적으로 80%로 높아졌다. 대출한도도 기존 4억원에서 6억원으로 늘어났다.  
 
LTV는 고객이 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 적용하는 규제로, 자산 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미한다. 기존에는 투기지역·투기과열지구의 LTV 상한을 40%, 조정대상지역의 LTV 상한을 50%로 정했지만, 8월부터 이런 규제가 사라지면서 규제 완화 대상자라면 10억짜리 집을 구매할 때 8억원까지 대출을 받을 수 있다.
 
이 외에도 금융위원회는 1주택자가 규제지역에서 주택 구입을 위해 주담대를 받을 때 기존 주택을 6개월 안에 처분하고 신규 주택에 전입하도록 한 규제도 2년으로 늘렸다. 신규 주택 전입 의무도 없앴다. 생활안정자금 목적의 주담대 한도를 기존 1억원에서 2억원으로 확대했고, DSR 규제에 포함되지 않는 긴급생계용 주담대 한도는 1억원에서 1억5000만원으로 늘렸다.  
 
이런 조치들은 윤석열 정부가 6월에 발표한 ‘대출규제 정상화 방안’의 일환으로, 정부는 이를 통해 주택 실수요자의 주거 사다리를 형성하는 데 도움을 줄 것으로 기대하고 있다.  
 

대출 금리 상승, DSR 강화로 LTV 정책 무색

하지만 시장에서는 이런 조치들에도 불구하고 가계대출 수요 증가에는 큰 도움을 주기 어렵다고 보고 있다. 이미 대출 금리가 높게 형성되어 있는 데다, 앞으로도 더 높아질 가능성이 있어 금융소비자의 이자 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다. 
 
지난달 29일 기준으로 KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 시중은행의 주담대 변동금리(신규취급액 코픽스 기준)는 연 4.44~5.63%를 기록했다. 한국은행에 따르면 6월 중 예금은행의 가계대출 평균 금리는 연 4.23%를 기록해 8년 9개월 만에 가장 높았다. 주담대 금리는 4.04%로 4%대를 넘어섰고, 일반 신용대출 금리는 6%를 기록했다.  
 
은행 업계에서는 최근 치솟고 있는 물가와 한국은행이 연말까지 기준금리를 3%까지 올릴 가능성이 높은 만큼 연내에 주담대 금리 상단이 7%까지 오를 수 있다고 보고 있다.  
 
금리 인상만 아니라 DSR 규제 강화로 인해 대출을 받으려는 고객의 대출 잔액도 늘리기 어려운 상황이다. 차주별 DSR 40%가 7월부터 1억원 초과 대출에 적용되기 시작돼, 대출자의 대출 한도는 더 감소할 수밖에 없다. DSR은 연 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말한다.  
 
예를 들어 연 소득 5000만원의 직장인이 연 금리 4.5%로 주담대를 받을 경우, 올해 7월 이전에는 3억7000만원까지 대출을 받을 수 있었지만, 앞으로는 3억2000만원까지만 받을 수 있다.
 
만약 대출 금리가 4.5%에서 0.5%포인트만 높아져도 대출 한도는 3억2000만원에서 3억원으로 감소한다. 결국 금리 상승과 DSR 강화만으로 대출 한도는 7000만원이 줄어든 것이다. 이런 이유로 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 가계대출 잔액은 6월 중에 697조4366억원으로 전월보다 2조2155억원 줄어 7개월 연속 감소세를 보이고 있다.  
 
한 시중은행 관계자는 “지점들에서도 LTV 완화가 시작됐다고 대출 고객이 증가했거나, 문의가 많아졌다는 소식이 없다”며 “대출 금리 상승으로 인한 이자 부담 증가가 가장 큰 영향으로 여겨진다”고 설명했다. 

이용우 기자 ywlee@edaily.co.kr
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