더불어민주당 대선 후보인 이재명 전 경기도지사가 성남시장 시절 대장동 개발사업의 일환으로 추진되던 제1공단 분리개발에 대한 결재를 받았다는 두 번째 증언이 법정에서 나왔다. 성남도시개발공사 전략사업팀 전 직원 이모씨는 14일 서울중앙지법 형사합의22부(양철한 부장판사) 심리로 진행된 공판에서 “정민용 변호사가 성남시 비서실에 제1공단 분리개발 내용을 담은 현안보고서를 제출했다”고 밝혔다. 이씨는 대장동 개발사업이 본격 진행되고 있던 2015년 성남도시개발공사에 입사했으며 현재는 퇴사한 상태다. 이날은 대장동 개발관련 배임 및 뇌물 수수 혐의를 받고 있는 유동규 전 성남도시개발공사 본부장과 화천대유자산관리 대주주 김만배씨, 남욱 변호사, 정민용 변호사, 정영학 회계사 등 일명 ‘대장동 팀’에 대한 7회 공판이 열렸다. 정민용 변호사는 당시 성남도시개발공사에서 전략사업팀장으로 일했다. 검찰은 2016년 정 변호사가 성남시청에서 대장동 개발사업 대상에서 제1공단을 분리하겠다는 현안보고를 했으며 당시 이재명 성남시장의 서명을 받은 것으로 보고 있다. 지난달 공판에선 성남도시개발공사 현직 팀장인 한모씨도 전략사업팀이 제1공단 분리에 대한 현안보고를 했고 이재명 당시 성남시장의 “분리하라”는 방침을 받아 개발사업팀에 전달했다고 증언한 바 있다. 이재명 후보는 2010년 성남시장 선거 당시 “대장동 개발사업 이익을 환수해 제1공단에 공원을 조성하겠다”는 공약을 냈다. 그러나 성남시는 2016년 제1공단 사업을 분리하기로 결정했다. 검찰은 성남시가 화천대유자산관리 측이 대장동 사업을 신속 진행할 수 있도록 이 같은 결정을 내린 것으로 보고 있다. 이에 대해 더불어민주당 선대위 공보단은 “1공단 대장동 결합개발사업을 행정 필요에 따라 분리 추진으로 변경하는 것은 선택의 문제”라면서 “대장동 개발이익으로 1공단 공원화를 추진함으로써 개발이익을 환수하겠다는 당초의 취지는 변함없이 진행됐다”고 강조했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

대규모 소송전부터 해결돼야 … ‘선거용 반짝 공약’ 비판도 서울시장 선거를 앞두고 용산국제업무지구 개발 사업이 다시 주목 받고 있다. 지난해 3월 용산개발 사업은 자산담보 부기업어음(ABCP) 이자 50여억원을 갚지 못해 부도를 피하지 못했다. 이후 사업 진행 자체가 먹구름에 휩싸인 용산개발에 작은 희망이 보인다. 서울시장 후보들이 사업 추진 관련 공약을 잇따라 내면서다.정몽준 새누리당 의원은 “(용산개발이) 덩어리가 커서 소화가 안 되고 있는데 단계적·점진적으로 해결할 필요가 있다. 큰 그림을 갖고 검토하고 있다”고 밝혔다. 정 의원은 철도정비창 부지와 서부이촌동을 단계적으로 개발하는 데 무게중심을 두고 있다. 전반적으로 기존 사업을 재추진 해도 문제가 없다는 것이다.박원순 서울시장은 “철도정비창 부지와 서부이촌동을 분리해 맞춤형 개발을 해야 한다”고 맞섰다. 용산 사업의 좌초 원인으로 각 구간의 특성을 이해 못하고 획일화해서 사업을 진행한 점을 들었다. 박 시장은 구역을 나눠 지리적 특성을 반영한 맞춤형 개발이 필요하다고 주장했다. 또 다른 새누리당 서울시장 후보인 이혜훈 최고위원도 박 시장 측과 비슷한 의견이다.그는 “대규모 개발 사업을 추진하기보다는 서민 삶의 문제 해결이 더 중요하다”고 말하며 분리개발에 힘을 실었다. 김황식 전 총리는 신중한 입장이다. 그는 “(용산은) 중요한 지역이라 방치하고 갈 수는 없다”면서도 “재개발을 어느 범위에서 할 것인지, 주민들의 이해가 상충되는 부분은 어떻게 조정할 것인지 면밀히 검토하면서 (개발을) 해나가야 한다”고 말했다.용산 철도정비창 부지는 어떻게 해서든 개발이 될 땅이다. ‘한다’, ‘안 한다’의 문제가 아니라 누가 어떻게 개발할 지가 문제다. 주체와 방식에 대한 논의가 더 필요한 시점이다. 정부가 직접 나설 수 있는 환경도 안 된다. 외자 유치를 이야기 하지만 대외 경제상황은 나아지지 않고 있다. 각 후보들이 용산개발에 대해 어떤 방안을 내놓을지 관심이 쏠릴 수밖에 없다.서울시장 후보들이 용산과 관련된 발언을 쏟아냈고, 부동산 업자들은 호들갑을 떨었다. 지방자치제가 도입된 이후 선거 때마다 부동산 개발 공약은 끊이지 않았다. 과거 뉴타운이라는 광풍이 서울을 집어 삼켰던 것처럼 일부 개발론자는 용산개발을 반기고, 일부에서는 신중할 것을 요구하고 있다. 사실 용산개발을 다시 논의하기에 앞서 기존 투자자들이 화해를 하거나 소송으로 결론을 내려야 한다.용산개발을 부동산 업계에서는 공모형 프로젝트파이낸싱(PF)사업이라고 한다. 정부나 공공기관이 보유하고 있던 토지를 현금 대신 출자하고 여기에 민간 사업자들이 각종 투자를 더해 벌이는 대규모 개발사업이다. 문제는 전국적으로 이런 공모형 PF사업이 제대로 진행되는 곳이 손에 꼽을 정도라는 것이다. 그나마 진행이 된 것은 대구 이시아폴리스, 경기도 화성시 동탄 메타폴리스 등이 있다. 판교신도시의 판교알파돔도 2012년 완공목표였지만 지난해 겨우 주상복합아파트를 분양했다.용산개발 주간사이면서 가장 보수적인 입장을 보인 삼성의 동향에도 관심이 집중된다. 롯데관광개발의 주가가 오를 때 삼성그룹의 핵심 계열사 사장은 용산에 있던 자신의 아파트를 팔았다. 삼성물산의 고위 관계자도 ‘용산 사업의 가능성’에 대해 고개를 절레절레 흔든다.

개발 방식 따라 피해자 속출 불가피…서부이촌동 주민 사이 갈등도 커져 서울 이촌동 이촌2동주민센터 버스정류장 앞 도로변. 500m에 걸쳐 용산국제업무지구 개발에 대한 주민들의 엇갈린 입장을 담은 수십개의 플래카드가 어지럽게 걸려 있다. 버스정류장에서 한강 방면 동원베네스트 아파트 뒤편 12만4000㎡ 일대가 용산국제업무지구 개발 대상지인 서부이촌동(이촌2동)이다. 요즘 서부이촌동 2300가구 주민들은 개발 사업에 대한 이견으로 극단적으로 갈라져 있다. 개발 사업에서 서부이촌동을 포함해 개발해야 한다는 통합개발 찬성 주민들은 서부이촌동 보상 시기를 늦추는 단계적 개발을 추진하고 있는 코레일(한국철도공사)을 비난하는 내용의 플래카드를 내걸었다. ‘단계개발 2020년 보상 웬말이냐?’, ‘코레일 정창영 사장 탄핵하라’ 같은 내용이다.사업이 지연되면서 많이 늘어난 통합개발 반대파는 서부이촌동을 아예 용산 개발 계획에서 제외시켜 달라고 목소리를 높인다. 개발 대상지로 지정된 후 5년 이상 거래에 제약을 받아 왔는데 주택거래라도 원활히 할 수 있도록 해달라는 입장이다. ‘쪽박 차는 강제수용 결사반대 한다’ 같은 내용의 플래카드와 포스터를 지역 곳곳에 붙여놓았다. 이들은 ‘주민의견 수렴을 위한 찬반투표를 실시’해 개발을 중단해 달라고 서울시에 민원을 넣고 있다.사업비 31조원 규모로 단군 이래 최대 개발 사업으로 통하는 용산국제업무지구 사업이 사업주체들의 충돌로 좌초 위기를 맞자 주민들이 술렁이고 있다. 사업 추진이 상당기간 늦어질 것으로 예상되자 일부 주민은 사업 주체인 드림허브프로젝트금융투자회사(PFV·이하 드림허브)의 1대 주주인 코레일을 상대로 보상이 늦어지는 데 따른 피해 보상을 요구하는 소송을 준비하고 있다.사업이 늦어지면서 통합개발 반대파의 목소리는 더욱 커지고 있다. 대림아파트 반대파 모임인 생존권사수연합 이갑진 회장은 “빨리 찬반투표를 해 서부이촌동을 개발 계획에서 제외해야 한다”며 “애초 개발에 동의했던 상당수 사람들이 개발 반대파로 돌아섰다”고 말했다. 이 지역에 47년 살았다는 주민 김재철씨는 “애초 내년으로 예정됐던 보상 일정이 얼마나 더 늦어질지 암담해지니까 서울시와 대기업에 놀아났다며 답답해하는 주민이 많다”고 하소연했다.이 지역 아파트 거래는 끊긴지 오래됐다. 서울시는 2007년 8월 이후 이 지역 주택을 산 사람들이 입주권을 받지 못하도록 했다. 자연히 매수세는 사라졌다. 올해 들어서는 토지보상이 곧 시작될 것으로 알려지면서 전세 거래조차 자취를 감췄다. 언제 쫓겨날지 모르는 판에 전세로 들어올 리 없기 때문이다. 대림아파트 입구 믿음공인 최기종 사장은 “매매 계약은 2008년 이후 한 건도 못했고 전세 계약도 올 5월 이후 전혀 하지 못했다”고 불만을 털어놨다.집을 내놓아도 살 사람이 없으니 빚을 갚지 못하는 주민들은 돈을 마련할 방법이 없다. 이 지역 주민 절반은 개발 호재로 집값이 급등하던 2007년 전후 개발·보상계획을 믿고 생활·교육·이주비 등에 쓰기 위해 3억~10억원씩 빚을 냈다. 하지만 아직까지 보상이 이뤄지지않고 집이 팔리지 않으면서 불만이 최고조에 달했다. 이 지역 2298가구 가운데 1250가구가 평균 3억4400여만원을 대출한 것으로 전해진다. 매달 가구당 150만~200만원의 대출 이자를 내고 있다.이자를 내지 못하는 가구가 늘면서 경매로 넘어가는 주택도 생겼다. 대림아파트에서만 15채가 경매로 나오는 등 최근 2~3년간 이 지역 아파트 32채가 경매 처분됐다. 서부이촌동 11개 주민모임 김찬 총무는 “보상계획이 불확실하면 금융권이 당장 경매로 처분할 수밖에 없다”며 “최근 주민 중 대출이자를 내지 못하는 사례가 늘어나고 있어 내년엔 경매가 크게 증가할 것”이라고 말했다.2007년 사업이 시작될 때만 해도 이 지역 주민들은 장밋빛 꿈을 꿨다. 집값이 급등했고 보상비를 많이 받아 한몫 챙길 수 있을 것으로 기대했다. 통합개발 반대파 목소리는 찾기 힘들었다. 원래 코레일은 이 회사가 소유한 용산 철도정비창 터(약 40만㎡)만 개발하는 것으로 사업을 시작했다. 그런데 서울시 오세훈 전 시장은 한강경관 개선을 위해 바로 옆 서부이촌동을 포함해 통합 개발하는 것을 인·허가 조건으로 내세웠다. 결국 코레일은 이를 받아들였고 현재의 개발 범위가 확정됐다.부동산 시장 침체가 문제였다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 국내 부동산 시장이 급속히 내리막길을 걸으면서 곳곳에서 개발 사업이 지연됐다. 부동산 가격이 떨어져 그동안 투자한 자금보다 개발 이후 얻게 될 수익이 낮아질 것이란 우려가 컸기 때문이다. 부동산 시장 침체로 직격탄올 2월 정창영 사장이 새로 부임하면서 코레일의 입장도 달라졌다. 기존에 서울시는 물론 다른 출자사와 합의했던 통합개발 계획을 수정할 필요가 있다고 주장하기 시작했다. 부동산 경기 침체가 장기화하고 있는 상황에서 이렇게 많은 면적을 한꺼번에 개발해 분양하는 것은 실패할 게 뻔하다는 판단이다.코레일 용산역세권개발처 김기태 처장은 “부동산 경기 침체로 자금조달이 어려운 상황에서 50만㎡ 규모를 한꺼번에 일괄 개발해 아파트와 사무실을 공급하는 것은 성공할 가능성이 희박하다”며 “변동된 시장상황을 반영한 새로운 사업계획을 수립해야 한다”고 주장했다.이런 판단에 따라 드림허브에 파견된 코레일 이사 3인은 서부이촌동 주민보상안 승인을 계속 미뤘다. 그러다 일단 철도기지창을 먼저 개발하고 나중에 서부이촌동을 개발하는 단계적 개발로 사업 계획을 변경해야 한다는 주장을 내놓는다. 한꺼번에 다 개발하기보다 사업성이 있는 곳부터 단계적으로 개발하자는 것이다. 사업규모에 비해 자본금이 적으니 드림허브 30개 출자사를 대상으로 자본금을 3조원으로 늘리자는 안건도 이사회에 상정한다.하지만 이 계획은 모두 이사회를 통과하지 못했다. 개발 계획 변경은 서부이촌동 주민들의 반발이 크기 때문에 쉽지 않고 자본금 증자는 출자사들 모두 침체된 시장 상황에서 꺼려하기 때문이다. 계획이 번번이 무산되자 코레일은 올 9월 2대 주주인 롯데관광개발이 반대 목소리를 주도하고 있다며 드림허브를 대신해 사업을 추진하는 용산역세권개발(AMC) 경영에서 손을 떼라고 요구한다. 이때부터 드림허브의 1·2대 주주인 코레일과 롯데관광개발의 갈등이 커졌다.드림허브는 코레일의 사업계획 변경 요구와 롯데관광개발 등 다른 출자사들의 반대로 내부 갈등을 지속하면서 사업은 예정대로 진행되지 못했다. 결국 지난해 10월 시작한 기반공사(토지오염정화 공사)는 올 9월 자금 집행이 안 돼 전면 중단되고, 2500억원 전환사채(CB) 발행도 하지 못해 AMC는 심각한 자금난에 빠져 있다.AMC관계자는 “12월 17일 121억원의 은행이자만 겨우 해결하고 아무것도 못하고 있다”며 “빨리 CB를 발행하지 못하면 내년 3월 디폴트(지급 불이행)에 빠져 파산할 수밖에 없다”고 말했다.용산국제업무지구는 다시 정상궤도에 오를 수 있을까. 현재 예상되는 시나리오는 크게 네 가지다. 기존 계획인 통합개발, 코레일의 요구인 단계적 개발로 전환해 철도정비창부터 먼저 개발, 아예 철도정비창만 개발하는 분리개발, 그리고 코레일이 아예 사업 추진을 포기하는 경우가 있을 수 있다.◇통합개발 방식으로 추진=먼저 기존 개발 계획대로 통합개발 방식으로 추진하는 것이다. 이를 위해선 코레일이 단계적 개발 계획을 포기해야 한다. 사실 기존 개발 계획대로 사업을 추진하는 것이 분쟁없이 사업하는 가장 쉬운 방법이다.코레일은 3조원대의 철도기지창 땅을 8조원에 팔 때도, 30개 출자사를 모집해 드림허브를 만들 때도, 서부이촌동 주민들에게 개발 동의서를 받을 때도 모두 통합개발을 전제로 했다. 한강변과 바로 연결되는 시너지 효과를 기대하고 사업 참여를 결정했고 무수한 협약을 맺었다. 이 계획을 바꾸려면 결과적으로 손해를 보는 쪽은 코레일을 상대로 소송을 전을 준비할 가능성이 크다. 애초 계획대로 사업을 하는 게 가장 쉬운 방법인 것은 이 때문이다.애초 계획대로라면 2013년 하반기 랜드마크 빌딩 분양을 진행하며 토지보상도 이때 시작한다. 코레일은 용산국제업무지구 땅을 8조원에 드림허브에 팔았다. 드림허브는 금융권으로부터 2조4000억원을 조달해서 전체 땅값의 30% 정도 지불했다. 금융권은 돈을 빌려주는 조건으로 전체 땅에 근저당을 설정했다.분양을 하기 위해서는 이 근저당을 풀어야 한다. 드림허브는 내년 상반기 랜드마크 빌딩의 건축허가가 떨어지면 이 빌딩의 매출채권(코레일이 4조2000억원에 선매입 해 20% 계약금 납입)을 유동화해 상업시설 부지인 B4, B5블록의 근저당을 풀고 여기서 부티크오피스텔과 일반 입주자용 펜토미니엄 주상복합 아파트를 분양한다. 그리고 이 분양자금을 이용해 서부이촌동 토지보상을 실시한다.보상이 끝나면 서부이촌동 땅을 담보로 다시 대출을 받는다. 이 돈으로 용산역과 가까운 R4블록에 대한 근저당을 풀고 1124채와 오피스텔 256실을 분양한다. 이렇게 블록별로 분양을 하면서 마련된 돈으로 다른 블록의 가압류를 풀어 전체 17개 블록을 4년여에 걸쳐 순차적으로 분양을 하는 방식으로 사업을 진행하는 것이다.서부이촌동과 철도기지창 부지를 함께 개발해 통합개발이라고 하지만 시간차를 두고 개발한다는 차원에서 단계적 개발과도 비슷하다. 롯데관광개발 관계자는 “서부이촌동과 철도기지창 부지의 땅덩어리가 너무 크고 전체 땅에 근저당이 설정돼 있어 말 그대로 통으로 개발하는 것은 불가능하다”며 “분양과 자금조달 방식에 있어 사실상 단계적 개발이라고 봐도 된다”과 말했다.

코레일과 롯데관광개발 기싸움으로 사업구조 변경 파행…제3의 투자자 구할 가능성 단군 이래 최대 개발사업이라는 용산 역세권 개발 프로젝트가 갈수록 꼬이고 있다. 사업을 시행하는 드림허브프로젝트금융투자회사(PFV, 이하 드림허브)의 최대 주주인 코레일과 2대 주주인 롯데관광개발 간의 갈등은 더 커지고 있다. 실타래처럼 꼬인 코레일과 롯데관광개발의 갈등은 한쪽이 물러나야 끝나는 ‘치킨게임’ 양상으로 흘러가고 있다.드림허브의 최대 주주는 코레일이지만 드림허브로부터 사업 추진을 위탁 받아 설계, 발주, 보상, 분양 등 드림허브의 손과 발 역할을 하는 자산관리위탁회사(AMC)는 따로 있다. 그런데 AMC 지분율은 롯데관광개발이 70.1%로 코레일(29.9%)보다 훨씬 많다. 사업 초기 AMC의 최대 주주였던 삼성물산이 사업을 포기하며 롯데관광개발에 자신들의 지분(45.1%)을 넘긴 때문이다.11월 20일 예정됐던 드림허브 이사회는 정족수 미달로 열리지도 못했다. 10월 19일 이사회에 이어 두 번째 파행이다. 두 번의 이사회는 코레일이 소집했던 것으로 2대주주인 롯데관광개발이 보유 중인 AMC 지분 45.1%를 코레일에 잠정 양도하는 안건을 처리할 예정이었다.코레일은 개발 사업의 실무를 진행하는 AMC 경영권을 인수해 일괄준공 방식으로 계획돼 있는 사업구조를 단계적 준공방식으로 바꾸고, 1조원 규모의 자본금을 3조원으로 늘릴 계획이다. 그래야 사업을 안정적으로 끌고 갈 수 있다는 것이다. 지분 인수를 둘러싼 핵심 변수는 코레일과 롯데관광개발이 2010년 10월 체결한 합의서다.이에 따르면 삼성물산이 보유한 지분은 롯데관광개발이 잠정 보유하되 드림허브가 ‘제3의 외부투자자’를 선정해 양도를 요청하면 ‘외부투자자 등’에게 즉시 넘겨주도록 돼 있다. 코레일 측은 ‘외부투자자 등’에게 양도한다는 조항을 들어 자신들도 인수 대상에 포함될 수 있다고 주장한다.양보 없는 ‘치킨게임’ 양상그러나 코레일의 주식 인수가 정당한가에 대해서는 의견이 엇갈린다. 드림허브 사업협약 및 주주간 협약에 코레일의 용산 AMC 지분은 29.9%로 정해져 있기 때문이다. 코레일이 30% 이상의 지분을 보유할 경우 AMC가 코레일의 자회사(공공기관)로 편입돼 각종 정부규제를 받게 되는 걸 예방하기 위한 조치다. 결국 코레일이 AMC의 주식 75%를 보유하려면 사업협약을 변경해야 하고, 이를 위해선 원칙적으로 30개 출자사 전원의 동의를 얻어야 한다.롯데관광개발이 지금처럼 AMC 최대 주주 자격을 유지하면서 사업을 원활히 이끌 수 있느냐에 대해서도 논란이 있다. 롯데관광개발은 일단 시공권 매각을 통한 2500억원 규모의 전환사채(CB) 발행을 통해 유동성 위기를 벗어나야 한다는 입장이다. 하지만 이 방안은 현실성이 부족하다는 게 업계 전문가들의 지적이다.먼저 시공권 선매각 때 경쟁입찰이 곤란해 시공원가가 상승하게되고 수익성 악화를 초래할 가능성이 크다. 또 건물매수자가 개별시공사 선정을 요청할 경우 사업 추진에 장애가 될 수 있다는 점도 위험요인으로 꼽힌다.업계의 한 관계자는 “매출채권 유동화를 통한 사업비 조달계획은 높은 분양성을 전제로 한 자금조달 방안인데 부동산 경기침체로 PF조달이 곤란한 현 상황에서는 현실성이 없다”고 말했다. 코레일 관계자는 “현실성 없는 AMC의 사업계획 때문에 추가 투자 유치가 막혔다”며 사업계획 변경 없이는 향후에도 자금난을 겪을 수 밖에 없다“고 말했다.AMC와 코레일간 갈등은 2010년 초에도 첨예하게 빚어졌다. 당시 토지 소유자인 코레일은 토지매매 중도금 7010억원을 출자사인 드림허브가 납부하지 못하자 삼성물산을 비롯한 건설사 주주들에게 지급보증을 요구했다. 당시엔 삼성물산이 AMC의 최대 주주이자 주간사였다.코레일은 수차례 자금조달 방안을 만들라고 삼성물산에 요구했다. 당시 삼성물산은 요즘 코레일이 롯데관광개발을 비롯한 출자사들에 요구하는 방안과 비슷한 요구를 코레일 측에 했다. “사업 리스크가 너무 크다”며 자금을 출자사 지분별로 2조원대로 증자하자고 주장했다. 최근 코레일이 내놓은 증자안과 비슷하다.토지대금 중도금 4조7000억원 지급을 준공 시점까지 무이자로 연기하는 방안도 코레일 측에 요구했다. 그러나 코레일 측은 삼성물산이 용산개발사업에 대한 대안 마련과 구체적인 방안을 조기에 제시하지 않을 경우 미납된 토지매매 중도금 등 7010억원에 대해 납부이행청구소송도 불사하겠다며 최고장까지 보냈다.코레일은 AMC 경영권 인수가 무산될 경우 사실상 사업에서 손을 떼겠다고 강조하고 있지만 실제 그렇게 할 가능성은 크지 않다는 게 업계의 분석이다. 사업이 중단될 경우 코레일이 가장 큰 타격을 입게 되기 때문이다. 사업이 백지화될 경우 코레일의 손실 금액은 10조원 안팎이 될 것으로 추산된다.코레일은 우선 토지대금 반환확약으로 발행된 채권 2조4363억원을 6개월 안에 대주단에 반납해야 한다. 이미 납부한 토지대금에서 발생한 이자 1531억원을 드림허브에 돌려줘야 한다. 사업정상화를 위해 선매입한 랜드마크빌딩 계약금 4161억원은 손실처리 해야 한다. 드림허브 납입자본금 2500억원을 날리는 것은 물론 귀책 여부에 따라 최악의 경우 다른 주주들의 자본금 총 7500억원에 대한 반환소송이 제기될 수도 있다.코레일로서는 땅값 8조원이 문제다. 용산개발은 10조원에 달하는 코레일의 막대한 부채 문제의 해결 방안으로 시작됐다. 사업이 중단될 경우 땅값 8조원과 분할납부에 대한 이자 1조8000억원으로 부채를 탕감하려 했던 코레일의 계획은 물거품이 된다. 땅값 8조원은 ‘서부이촌동 통합개발과 용적률 608%’를 전제로 한 것으로 서부이촌동 분리를 전제로 사업자를 다시 뽑을 경우 땅값은 4조원을 넘기기 힘들 것이란 게 업계의 관측이다. 실제 2006년 처음 사업자 공모 당시(분리개발 전제) 최초 입찰 기준가는 3조8000억원이었다. 사업중단으로 5조원 안팎의 간접적인 손실을 입게 되는 것이다.사업 중단 땐 코레일 10조원 날릴 수도사업이 중단될 경우 민간 투자자들도 큰 손실이 불가피하다. 롯데관광개발은 납입자본금 1500억원과 1차 전환사채(CB) 매입액을 포함해 1700억원의 손실을 입게 된다. 삼성물산도 적지 않은 손해를 보게 된다. 우선 직접 손실액만 자본금 납입액 640억원과 랜드마크빌딩 시공권을 따기 위해 매입한 1차 CB 784억원을 합쳐 1424억원에 달한다.여기에 랜드마크 빌딩 시공비로 들어올 1조2000억원을 감안하면 직·간접적인 손실액은 더 크다. 삼성SDS도 300억원의 납입자본금과 빌딩정보시스템(BIS) 수주 금액 5000억원을 합쳐 상당한 손실을 감수해야 한다.현재로서는 용산개발사업이 한치 앞을 내다 보기 힘든 상황이다. 하지만 업계에서는 자본 규모 등을 감안할 때 결국 코레일이 롯데관광개발의 AMC 지분을 인수한 후 사업 주도권을 잡고 제3의 투자자를 구하는 방향으로 흐를 것이란 예상이 많다.

서울 주택시장이 ‘박원순 쇼크’에 빠졌다. 서민의 주거안정을 중심으로 하는 박원순식 부동산정책이 본격적으로 나오면서 주택거래가 크게 위축되고 가격이 하락하고 있다. 국토해양부가 2월 9일 발표한 아파트 실거래가 자료에 따르면 올 1월 서울의 아파트 거래량은 1310건으로 지난해 12월(5229건) 대비 74.9% 감소했고, 지난해 1월(5097건)과 비교해도 4분의 1수준으로 줄었다. 서울 강남구 대치 은마아파트 전용면적 84㎡는 지난해 12월 10억~10억300만원 선에 거래 됐으나 올해 1월에는 9억2000만~9억4000만원으로 6000만~8000만원이나 하락했다.그나마 아파트 매매시장의 경우 사정이 괜찮은 편이다. 단독주택이나 연립주택이 대부분인 뉴타운·재개발 후보 지역은 거의 폭탄을 맞은 수준이다. 용산구 한남뉴타운1구역의 대지지분 30㎡의 빌라 가격은 1월 말 4억5000만원 정도였으나 2월 중순에는 4억원으로 떨어졌다. 종로구 창신뉴타운의 20㎡ 전후 소형 빌라는 같은 기간 2억1000만원에서 1억8000만원으로 3000만원 내렸다. 하지만 이런 가격도 집주인이 부르는 호가일 뿐이다. 워낙 집을 사겠다는 사람이 없어 실제 집을 팔려면 이보다 훨씬 가격을 낮춰야 할 것이라는 게 부동산중개업자들의 한결같은 얘기다.거래 줄고 가격 떨어져박원순 시장이 1월 말 발표한 뉴타운·재개발 출구전략이 시장에 직격탄으로 작용한 결과다. 박시장은 뉴타운 관련 정책을 발표하며 “오늘은 서울을 투기 광풍과 공사장으로 뒤덮은 뉴타운 10년의 역사를 뒤로 하는 날”이라고 강조했다. 뉴타운·재개발의 전면 재검토를 선언한 것이다.이에 따라 서울시내 1300개 뉴타운·재개발 구역 중 추진위원회를 구성하지 못한 317곳이 연내 구역 해제 절차를 밟게 된다. 또 추진위나 조합이 구성됐지만 아직 사업시행 인가를 받지 못한 293곳에 대해서도 연내 실태 조사를 거쳐 내년에 해제 여부가 결정된다. 종로구 창신숭인·신길16·망우·독산1 구역 등이 연내 해제가 유력한 곳으로 꼽힌다.하지만 뉴타운·재개발 구역을 해제하는 게 여간 어려운 일이 아니다. 구역이 지정되면 뉴타운·재개발 사업을 위해 사무실 임대료, 인건비 등의 돈을 쓰게 마련인데 사업 구역이 해제될 경우 현재까지 재개발을 추진하면서 들인 돈은 회수할 수 없는 매몰비용이 된다. 서울시는 추진위가 구성된 구역(182곳)은 평균 5억~7억원, 조합이 구성된 구역(111곳)은 평균 50억~70억원을 사용한 것으로 추산하고 있다. 그러나 1조원대에 이를 것이란 말까지 나오는 이런 매물비용을 누가 부담할 지가 불분명하다. 서울시는 매몰비용의 일부를 정부가 부담해달라고 요청하고 있지만 국토해양부는 “(매몰비용을) 보상해달라는 것은 잃어버린 개인 재산을 정부에서 지원해달라는 것과 같다”며 불가입장을 분명히 하고 있다. 결국 뉴타운·재개발 구역 해제를 위한 기본 여건도 갖추지 못한 상태에서 서울시가 정책을 발표한 것이다.서울 강남 재건축 시장도 박원순 시장 취임 이후 혼선을 빚고 있다. 서울시가 2월 9일 열린 서울시 도시계획위원회 소위원회에서 개포주공2·3·4단지와 개포시영 등 4개 단지 정비계획안을 심의하면서 개포지구 일대 아파트를 재건축할 때 신축 가구의 절반가량을 전용면적 60㎡ 이하 소형으로 건립할 것을 요구한 것으로 알려지면서 이 일대 아파트에 혼란이 일고 있다. 서울시 요구 내용이 알려지자 마자 개포지구 재건축 단지 주민게시판 등에는 “사유재산권 침해다” “이럴 바엔 사업을 접는 것이 낫다” “서울시장에게 면담을 요구해 진상을 밝히겠다” 등 성토하는 글이 올라왔다.특히 2월 9일 회의가 끝난 후 소위원회 위원장이 “(개포지구 재건축 때 최소 절반의 소형 가구를 확보해야 한다는) 정책 사항을 이행하지 않으면 위원회에서 다른 문제점을 도출시킬 수밖에 없다”고 강남구청에 통보한 것으로 알려지면서 주민들의 반발은 더 커지고 있다. 장덕환 개포지구 재건축추진위연합회장(개포주공4단지 재건축추진위원장)은 “개포주공1·2·3·4, 개포시영, 일원대우, 일원현대 등 7개 단지(1만2985가구) 주민들이 서울광장에서 서울시 규탄 집회를 열 계획“이라며 ”집회신고서를 준비하는 대로 남대문경찰서에 접수할 것“이라고 말했다.신연희 강남구청장 역시 2월 15일 7개 단지 주민대표와 면담한 자리에서 “주민이 원하는 방향으로 뜻을 이루도록 노력하겠다”고 말했다. 서울시의 재건축 안을 받아들일 수 없다는 의미다. 아파트 가격도 급락세다. 개포동 세진부동산 이기자 사장은 “소형 확대 방침이 알려진 직후 3000만~5000만원 가격이 떨어졌다”며 “개포 지역 전역이 패닉상태”라고 전했다.반포 일대를 비롯한 한강변 재건축 대상 아파트 단지에도 비상이 걸렸다. 2월 2일 서울시가 서초구 잠원동 신반포6차 아파트의 용적률 상한 계획안을 보류시키면서 한강변 재건축 사업도 어려워지는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 서울시는 신반포6차 재건축 단지의 용적률 상한 보류 결정을 내린 이유에 대해 “한강변 아파트의 높이, 경관, 조망권 등을 비롯해 반포 전 지역의 ‘밀도관리’ 차원에서 재검토가 필요하기 때문”이라고 설명했다.이번 조치로 용적률 상향 결정을 앞두고 있는 인근 반포주공1단지와 신반포1차 등 고층 개발에 제동이 걸릴 가능성이 커졌다. 게다가 서울시 관계자는 “소형 임대주택 확보 차원에서 용적률을 올려야 하지만 도시경관과 스카이라인이 왜곡돼 주변 12층 규모 아파트의 주거환경이 나빠지는 문제가 있다”고 말했다.신반포 6차는 전임 오세훈 시장이 ‘한강르네상스’를 추진하기 위해 유도정비구역으로 지정한 곳이다. 이 일대 재건축아파트 용적률을 법정상한선(300%)까지 올려주고 고층 건물을 허용해 한강변에 초고층 건물로 스카이라인을 그리겠다는 구상이었다. 신반포6차 재건축조합 관계자는 “단지 인근에 32층 높이의 래미안 퍼스티지가 이미 입주한 상태에서 우리만 35층으로 못 올리게 하는 것은 형평성 차원에서 맞지 않다”고 주장했다. 또한 이번 결정은 여의도, 압구정동, 잠실 일대의 초고층 개발 추진 지역에도 영향을 미칠 전망이다.전임 시장 정책 올 스톱30조원의 사업비가 투입돼 개발될 예정인 서울 용산 국제업무지구 개발 사업을 놓고도 박 시장 취임 이후 해당 지역 주택 시장이 혼선을 빚고 있다. 통합개발이냐 분리개발이냐를 놓고 서울시 방침이 박 시장 취임 이후 바뀐 것처럼 주민들에게 비치고 있기 때문이다. 이 사업은 용산철도정비창 부지부터 한강변 아파트까지 통합 개발해 거대한 복합 단지를 만드는 사업인데 한강변 아파트 주민들의 사업 동의율은 30%대로 낮다. 오 전임 시장 때만해도 서울시는 주민 동의율을 어떻게든 끌어 올려 통합 개발하겠다는 방침이었다.하지만 박 시장 취임 이후에는 주민 반대가 계속 심할 경우 반대하는 단지는 그냥 두고 나머지 부지만 개발할 수 있다는 뜻을 내비치고 있다. 김덕례 주택산업연구원은 “뉴타운 등 주택과 관련한 정책은 많은 사람의 재산권이 걸려 있는 문제이기 때문에 충분히 시간을 갖고 검토해야 하는 데 박시장은 너무 서둘러 정책을 내놓는 것 같다”고 지적했다.