농지의 관리 실태를 파악하기 위한 농지원부가 15일부터 농업인(농가)이 아닌 필지를 기준으로 작성된다. 농림축산식품부에 따르면 이 같은 내용을 담은 새 농지법 시행령·시행규칙이 이날부터 시행에 들어간다. 농지원부는 각 지자체가 농지의 소유·임차 관계 등을 기록해 농지 소유나 이용 실태를 파악하기 위해 작성하는 장부다. 기존에는 지방자치단체가 관내 거주하는 농업인을 기준으로 1000㎡ 이상 이상의 농지에 대해서만 농지원부를 작성했다. 이로 인해 일부 농지에 대한 관리 책임이 명확하지 않은 문제가 발생했다. 이에 정부는 농지원부를 농지(필지) 단위로 작성하고 모든 면적의 농지를 작성 대상에 포함했다. 이와 함께 정부는 농지원부 작성·관리 행정기관을 농업인 주소지 관할 행정청에서 농지 소재지 관할 행정청으로 변경했다. 기존의 농지원부는 제도 개편 이후에도 사본을 전산정보로 10년간 보관하고, 농업인이 원하면 이전 농지원부를 발급한다. 제도 시행 이전에 기존 농지원부 기재 내용을 수정하려면 사전에 주소지 시·구·읍·면(동)에 정비를 요청할 수 있다. 한편 ‘농지원부’의 명칭 변경을 ‘농지대장’으로 변경하는 조치와, 농지 임대차 등 이용현황 신고를 의무화하는 제도 개선 내용은 올해 8월 18일부터 시행할 예정이다. 강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr

2009년 보상금 지급이 계획돼 있는 토지가 많다. 공익 목적으로 수용되는 경우엔 양도소득세가 20% 감면된다. 보상을 채권으로 받고 만기일로 약정하면 30%나 감면된다. 3월 토지 보상을 앞두고 홍길동(39)씨가 상담을 요청했다. 홍 씨의 농지가 국가에 수용돼 보상받게 되는데 부재지주 농지에 해당되는지 판단해 달라는 것. 직장에 다니는 홍 씨는 6년 전 경매로 농지를 구입했다. 본인의 주소지에 있는 농지고 구입과 동시에 농사를 지었다. 농지는 농지 소재지에 거주하지 않거나, 거주하고 있더라도 직접 경작을 하지 않으면 비사업용 농지가 된다. 보통 비사업용 농지는 부재지주 농지로 분류된다. 토지가 비사업용으로 분류되면 양도소득세를 계산할 때 두 가지 불이익이 있다. 60%의 세율로 양도소득세를 내고, 보유기간에 따른 공제 혜택이 사라진다.토지의 사업성 여부는 일정 기간을 두고 파악한다. 양도 직전 3년 중 2년, 5년 중 3년처럼 전체 보유기간 중 80% 이상을 농지 소재지에서 거주하면서 직접 경작을 해야만 비사업용 토지를 면할 수 있다. 홍 씨는 구입과 동시에 농사를 지어 실적을 냈고, 보유기간 동안 거주하면서 경작한 것으로 보여지기 때문에 비사업용 토지에 해당되지 않는다. 한 가지 걸림돌은 세무서에서 자경(自耕)을 문제 삼을 수 있다는 점이다. 보통 보상금을 수령하는 사람은 농지원부나 농지자경증명으로 자경 실적을 인정받으려 한다. 세법에서 요구하는 자경은 이보다 까다롭다. 토지 소유자 본인이 농작물 경작이나 다년생 식물 재배에 절반 이상 참여해야 한다. 홍 씨는 자경을 인정받기 어려울 수 있다. 직장인이 자기 노동력의 50% 이상을 농사짓는 데 쓰기 어렵기 때문이다.자경을 하지 않더라도 비사업용 토지에서 제외되는 경우가 있다. 상속으로 취득한 지 3년이 넘지 않은 농지다. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지나 2006년 12월 31일 기준으로 보유기간이 20년을 경과한 농지도 올해 안에 팔면 비사업용 토지에서 제외된다. 직계존속이 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 상속이나 증여 받아도 가능하다. 이 경우엔 언제까지 팔아야 한다는 조건이 없으므로 부담이 적다. 그렇다면 홍 씨처럼 공익 목적으로 수용되는 경우엔 비사업용 토지에서 제외될까. 사업인정 고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지는 사업용 토지에 해당된다. 사업인정 고시일이 2007년 이후라도 토지를 사업인정 고시일부터 소급해 5년 전에 취득했다면 비사업용 토지에서 제외할 수 있다.따라서 경작과 상관없이 홍 씨의 농지는 비사업용 토지에서 제외된다. 장기보유특별공제가 가능하고, 이에 따라 기본 세율 6~35%로 양도소득세를 계산할 수 있을 것이다. 공익 목적으로 국가에 양도할 경우, 본인의 의지와 상관없이 매각하고 양도소득세까지 납부해야 하므로 세무적으로 몇 가지 혜택이 있다. 공익 목적으로 수용되는 경우엔 양도소득세가 20% 감면된다. 만약 보상을 채권으로 받는다면 5%포인트가 추가돼 25% 감면된다. 채권을 만기일까지 보유하겠다고 약정하면 감면은 30%까지 늘어난다.

▶국가에 토자기 수용될 때는 내야 할 세금의 10~15%를 감면 받는다. 김홍성(58)씨는 다음달에 토지 보상금을 수령할 예정이다. 20년 전에 산 이후 주말마다 내려와 농사를 짓던 농지가 국가에 수용되기 때문이다. 김씨는 막연히 땅을 팔면 세금이 예전보다 많아진다고 알고 있었다. 김씨는 무엇보다 토지 보상금을 수령할 때 세금을 줄일 방법이 없는지 궁금했다. 김씨는 어떤 방법으로 세금을 줄일 수 있을까? 2007년부터 양도세 부담이 전보다 커졌다. 그 이유는 다음과 같다. 첫째, 2007년부터 어떤 부동산을 처분하더라도 양도소득세는 실거래가에 따라 계산해야 한다. 즉 실제로 국가로부터 보상 받은 가액인 양도가액에서 애초 취득할 때 실제 지급한 취득가격을 차감한 양도차익에 대해 양도소득세를 내야 하는 것이다. 예전엔 일부 특정한 경우(고가주택 처분, 1년 이내 단기 처분, 1가구2주택 이상 처분, 비사업용 토지 처분 등)를 제외하고 국가에 소유 부동산이 수용될 때 정부에서 평가한 기준시가(시가의 70% 정도)에 의해 양도소득세를 계산했다. 둘째, 2007년부터 1가구2주택에 해당되는 주택을 처분할 때는 50%, 부재지주 농지·임야·목장용지 등 비사업용 토지를 처분할 때는 60%의 양도세를 내야 한다. 또 3년 이상 보유한 부동산을 처분하더라도 양도차익의 10~30%에 해당하는 장기보유특별공제를 받지 못한다. 그런데 김씨가 이번에 국가에 수용되는 농지는 이미 20년 이상 소유했으므로 다행히 설사 농사를 짓지 않았더라도 비사업용 토지에 해당하지 않는다. 예외적으로 20년 이상 보유한 농지를 양도하는 경우는 중과하는 비사업용 토지로 보지 않기 때문이다. 즉 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상 보유한 농지·임야·목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다. 상속받은 농지·임야·목장용지로서 상속개시일부터 3년 이내에 양도하는 경우에도 비사업용 토지로 보지 않는다. 국가에 토지가 수용될 때는 내야 할 세금의 10~15%를 감면 받는다. 사업인정고시일부터 소급해 2년이 되는 날 전에 취득한 부동산이 2009년 말까지 국가에 수용되면 현금 보상 분에 해당되는 양도세의 10%, 채권보상 분에 해당되는 양도세의 15%를 각각 감면 받을 수 있다. 이때 수용되는 부동산이 반드시 농지가 아니라도 상관없다. 주의할 점은 세액감면을 받는 부동산이 ‘농지 소재지에 거주하면서 직접 농사를 짓던 농지’에 해당하지 않으면 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 추가 납부해야 한다는 점이다. 8년 이상 농지 소재지(농지가 소재하는 시·군·구 또는 연접한 시·군·구)에 거주하면서 직접 농사를 지은 농지를 처분하는 경우에는 납부할 양도세의 100%를 감면 받을 수 있다. 국가에 수용되는 농지가 주거지역·상업지역·공업지역에 편입되거나 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지 예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등으로 편입일 또는 환지 예정지 지정일까지 발생한 양도세만 100% 감면 받는다. 그렇다면 본인이 아니라 아버지가 8년 이상 농사를 직접 지었지만 불가피하게 농지를 상속받은 후 농사를 짓지 않은 경우에도 양도세 감면이 가능할까? 결론을 말하면 감면 대상 농지의 경작기간을 계산할 때 돌아가신 아버지의 경작기간도 상속인의 경작기간으로 인정된다. 즉 피상속인과 상속인의 경작 기간을 합해 8년 이상 농사를 지었다면 처분 시 양도세를 감면 받을 수 있다. 하지만 상속인인 자녀가 상속받은 농지에서 농사를 짓지 않았다면 처분 시 조건이 있다. 상속받은 날부터 3년 이내에 양도해야 돌아가신 아버지의 경작기간을 인정받을 수 있다는 것이다. 3년 이내에 매각해야 한다는 이 규정은 2006년 2월 9일 새롭게 만들어졌다. 개정 전에는 상속 이후 기간에 상관없이 양도세 감면이 가능했다. 다만 2006년 2월 9일 이전에 상속받은 농지는 3년이 지났더라도 유예기간을 두어 2008년 12월 31일까지 양도하면 피상속인의 경작기간을 인정받아 감면 받을 수 있도록 했다. 여기서 또 궁금증이 생긴다. 그렇다면 할아버지가 농사를 짓던 땅을 아버지가 상속받고, 다시 아버지가 아들에게 상속한 경우 자경 기간을 어떻게 계산할까? 이런 경우 자경 기간은 본인과 아버지가 농사 지은 기간만으로 판단한다. 또 증여 받는 농지는 상속과 달리 증여자의 경작 기간을 합해 계산하지 않으므로 주의해야 한다. 농사 짓던 농지를 처분하고 새로운 농지를 취득해 농사를 짓는 것을 대토라 한다. 그런데 3년 이상 농지 소재지에 거주하면서 농사 지은 땅을 처분할 때 다음과 같은 요건을 충족하면 처분한 농지에 대한 양도세 전액을 감면 받을 수 있다. 양도세 감면은 5년간 1억원까지 첫째, 종전 농지 처분일부터 1년 이내에 새로운 농지를 취득해 3년 이상 새로운 농지 소재지에 거주하면서 자경해야 한다. 이 요건은 양도세 감면을 먼저 해 주고 사후관리를 하겠다는 것이다. 둘째, 새로 취득하는 농지의 면적이 처분하는 농지 면적의 2분의 1 이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 처분하는 농지 가액의 3분의 1 이상이어야 한다. 앞서 언급한 세 가지 양도세 감면은 모두 합쳐 1년(1월 1일~12월 31일) 동안 1억원을 초과할 수 없다. 김씨가 이번에 국가에 수용되는 농지에 대해 납부할 양도세가 3억원이고 2억원 상당의 세액감면(공익사업용 부동산에 대한 10% 세액감면 및 8년 이상 자경농지에 대한 세액감면)에 해당한다고 해도 1억원만 세액감면을 받을 수 있다는 것이다. 다시 말해 김씨는 이번에 2억원(3억-1억=2억)의 세금을 내야 한다. 여기서 8년 이상 자경농지에 해당해 이미 1억원의 세액감면을 받았다면 대토를 할 필요성이 없다는 사실을 명확하게 알 수 있다. 또 올해 8년 이상 자경농지 및 농지 대토에 대한 1억원의 세액감면을 받았다면 내년부터 4년간은 동일한 세액감면 요건을 충족하는 농지를 처분해도 추가로 세액감면을 받을 수 없다. 세액감면 요건을 모두 충족하는 농지를 분산해 각각 다른 연도에 처분해도 5년간 받을 수 있는 세액감면은 1억원까지다. 해당 요건을 충족하는 것뿐 아니라 요건을 충족한다는 사실을 객관적으로 입증할 수 있어야 한다. 예를 들어 8년 이상 자경농지에 대한 세액감면을 받으려면 객관적인 서류가 필요하다. 8년 이상 농지 소재지에 거주했다는 것은 주민등록초본을 통해, 직접 자경했다는 사실은 자경증명서, 비료 및 농약 구입 영수증, 조합원 증명서, 영농손실보상금 수령 영수증 등을 통해, 처분시점에 처분하는 땅이 농지라는 사실은 농지원부를 통해 입증할 수 있다. 또 세액감면을 받을 때는 반드시 양도세 신고 때 세액감면신청을 해야 한다는 점을 잊어서는 안 된다.

경북 상주시 화동면에 사는 농민 이은우씨(42)는 팔려고 내놓은 화동면 소재지 인근 2차선 도로변 농지 2천여평을 1월 초보다 평당 5천원 올려 평당 2만5천원선에 새로 내놓았다. 농협중앙회가 운영하는 하나로 복덕당에 내놓자 안양·부산·부평 등 외지에서 농촌에서 농사를 짓겠다며 조만간 논을 보러 오겠다는 사람들의 전화문의가 쇄도해 오른 가격에도 충분히 팔 수 있다고 판단했기 때문. 이처럼 최근 들어 농지 가격이 꿈틀거리고 있다. 국제통화기금(IMF)관리체제 이후 기업도산과 정리해고 등으로 일자리를 잃은 도시인 가운데 농사를 짓겠다는 사람이 늘면서 농지수요가 부쩍 많아졌기 때문. 게다가 지난 1월30일 토지거래허가구역이 종전의 10분의 1 수준으로 대폭 해제돼 농지매입절차가 훨씬 수월해진 것도 농지가격상승에 한 몫을 하고 있다. 96년 1월부터 위탁영농개념이 도입되면서 농지법상으로는 외지인도 주소를 옮기지 않고도 농지를 구입할 수 있는 길이 열렸지만 토지거래허가구역내 농지를 구입하려면 여전히 현지거주원칙이 적용돼 외지인의 농지매입이 쉽지 않았다. 그러나 이번에 토지거래허가구역이 대폭 축소되면서 현지거주 조건에서 해방돼 외지인의 농지매입이 한결 간편하게 된 것. 이에 따라 농지가격상승심리가 확산되면서 매물회수현상이 나타나고 있고 호가도 한 달 전에 비해 10∼30% 정도 올랐다. 호가도 10∼30% 올라 용인시 포곡·양지면 일대의 경우 평당 20만∼25만원선으로 한 달 전에 비해 호가가 12∼25% 정도 올랐고 파주시 조리·적성·월롱면 일대도 한 달 전에 비해 17∼23% 정도 오른 평당 9만∼25만원선에 가격이 형성돼 있다. 지방도 사정은 마찬가지. 전북 김제·부안 등 대규모 간척지를 끼고 있는 농지의 경우 가격이 상대적으로 싼 농업진흥지역을 중심으로 매기(買氣)가 일면서 가격이 오르고 있다. 전북 김제군 임재택 공인중개사(48)는 “IMF관리체제 이후 한 마을에 1∼2가구씩 귀농인구가 생기는 바람에 농지에 대한 수요가 늘어나면서 평당 2만원선이었던 농업진흥지역내 농지가 한두 달 새 5천원 정도 올랐다”고 말했다. 경북 상주시 주변 준농림지역내 농지는 평당 6만∼7만원선으로 한 달 전에 비해 25% 정도 올랐고 농업진흥지역은 15∼20% 정도 오른 4만원선을 유지하고 있다. 상주시 남성동 부동산중개업소 주인 이모씨(50)는 “외지인의 문의가 늘면서 호가는 오르고 있지만 정작 거래는 뜸한 편이어서 실제 가격상승으로 이어질 지는 단정할 수 없다”고 말했다. 그러나 농지가격이 오르고 있고 규제도 없어 졌다고 해서 무턱대고 농지를 샀다가는 낭패볼 수 있다. 농지를 종전보다 쉽게 구입할 수 있게 됐지만 사후관리 역시 덤으로 대폭 강화되는 바람에 농지를 구입한 뒤 그냥 놀려두었다가 값이 오른 뒤 팔겠다는 생각을 했다가는 큰 코 다칠 수 있다는 얘기다. 농지는 영농 목적으로만 구입할 수 있고 구입 후에는 반드시 농사를 지어야 하기 때문에 농사를 짓지 않고 놀려 두면 강제매각을 당하게 된다. 또 일정 규모 이상만 소유권 이전이 되기 때문에 사전에 철저한 준비가 필요하다. 또 농지의 경우 원하는 면적을 무한대로 살 수 있거나 10평, 20평의 자투리 농지도 마음대로 구입할 수 있는 것이 아니다. 또 허가제가 없어 졌다고 해서 잔금만 치르면 바로 등기소에서 소유권 이전도 할 수 없다. 우선 농지를 취득할 때는 사전에 농지소재지를 관할하는 시·구·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 농지취득자격증명을 발급받을 때는 농지취득자격증명신청서와 농업경영계획서(읍·면에 비치)·주민등록등본·농지원부등본·농지취득인정서 등을 첨부해 농지가 소재하는 이(里)·동에 거주하는 농지관리위원 1명과 그에 연접하는 이·동에 거주하는 농지관리위원 1명의 확인을 받아야 한다. 농지가 소재하는 이·동에 거주하는 농지관리위원이 없으면 이에 연접한 이·동에 거주하는 농지관리위원 2명의 확인을 거치면 된다. 이때 농지관리위원들은 농지를 구입하려는 사람이 실제로 시골에 내려와 농사를 지을지 여부를 꼼꼼히 따져보기 때문에 사전에 자신의 영농계획을 철저하게 세워 이들 현지주민에게서 인정을 받아야 농지구입에 대한 1차 관문을 통과할 수 있다. 농지관리위원의 확인을 받아 관할 시·구·읍·면에 접수된 농지취득자격증명신청서는 매매면적이 법에서 정한 면적 규정에 맞으면 5일 이내에 신청인에게 서면으로 통보된다. 등기를 할 때는 이 농지취득자격증명을 첨부해야만 비로소 소유권 이전이 가능하다. 이때 기존에 농지를 소유하고 있지 않은 사람이 최초로 농지를 구입할 때는 최소 면적이 3백3평 이상이어야 한다. 만약 이 규모 이하의 농지를 구입키로 매매계약을 체결하고 대금을 치렀다가는 나중에 소유권이전을 할 수 없다. 다만 고정식 온실·버섯재배사·비닐하우스 등 기타 농업생산에 필요한 시설로서 농수산부령이 정하는 시설이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지의 경우에는 1백평 이상도 가능하다(농지법시행령 10조). 또 농업진흥지역에서는 소유의 상한이 없지만 농업진흥지역 이외 지역, 즉 준농림지역에서는 매입상한면적이 9천90평이라는 것도 명심해야 할 부분. 강제매각 대상 되면 돌이킬 수 없어 다음으로 토지거래허가구역이 아닌 곳이라면 외지인이 주소를 옮기지 않고도 농지를 구입할 수는 있지만 경자유전(耕者有田)의 원칙에 따라 농사는 반드시 지어야 한다는 것도 유의해야 한다. 현행 농지법 9조6항에는 “농지 소유자가 자기 노동력이 부족할 때는 작업의 일부를 위탁할 수 있다”고 돼 있고 동법 시행령 11조2항에는 “외지인이 농지를 취득한 뒤 연중 30일 이상 또는 주요 농작물의 3분의 1 이상을 자기 또는 세대원 노동력에 의해 경작해야만 한다”고 규정돼 있다. 만약 이 규정을 지키지 않을 때는 농지를 강제처분 당하게 된다. 즉 농지를 멋대로 놀려두거나 농지전체를 남에게 위탁했다 적발돼 강제처분통고를 받으면 1년 이내에 무조건 팔아야 한다. 강제처분통고를 받은 뒤 1년 내에 팔지 않으면 6개월간의 유예기간을 주지만 이 이후에도 팔지 않으면 농지를 처분할 때까지 해당 농지 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 매년 부과받게 된다. 명심할 것은 일단 휴경농지로 적발되고 나면 그때부터 농사를 짓겠다고 해도 강제처분대상에서 제외되지 않는다는 것. 이행강제금을 물거나 헐값으로 처분하는 길밖에는 선택의 여지가 없다. 실제로 농림부는 지자체와 합동으로 지난해 11월 외지인이 산 농지의 관리여부에 대한 대대적인 실태조사를 벌여 농지법이 시행된 96년 이후 농지를 구입한 뒤 농사를 짓지 않고 놀려 두거나 정해진 부분보다 더 많이 남에게 위탁을 맡긴 외지인 2천여명에게 보유농지 1백85만여평을 1년 이내에 팔라는 강제처분명령을 내렸다. 또 농지소유제한이나 소유상한에 관한 규정을 위반해 농지취득자격증을 발급받았다가 적발될 경우 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 돼 있다. 특히 연고가 없는 지역에선 남에게 농사를 쉽게 맡길 수도 없는데다 1주일에 한 번 정도 내려가 농작물을 돌본다는 것도 말처럼 쉬운 일이 아니므로 확실한 영농계획이 서기 전에는 농지구입을 가급적 피하는 게 좋다고 전문가들은 충고하고 있다.