토지 보상 채권으로 받으면 30% 감면

2009년 보상금 지급이 계획돼 있는 토지가 많다. 공익 목적으로 수용되는 경우엔 양도소득세가 20% 감면된다. 보상을 채권으로 받고 만기일로 약정하면 30%나 감면된다.

3월 토지 보상을 앞두고 홍길동(39)씨가 상담을 요청했다. 홍 씨의 농지가 국가에 수용돼 보상받게 되는데 부재지주 농지에 해당되는지 판단해 달라는 것.

직장에 다니는 홍 씨는 6년 전 경매로 농지를 구입했다. 본인의 주소지에 있는 농지고 구입과 동시에 농사를 지었다. 농지는 농지 소재지에 거주하지 않거나, 거주하고 있더라도 직접 경작을 하지 않으면 비사업용 농지가 된다.

보통 비사업용 농지는 부재지주 농지로 분류된다. 토지가 비사업용으로 분류되면 양도소득세를 계산할 때 두 가지 불이익이 있다. 60%의 세율로 양도소득세를 내고, 보유기간에 따른 공제 혜택이 사라진다.

토지의 사업성 여부는 일정 기간을 두고 파악한다. 양도 직전 3년 중 2년, 5년 중 3년처럼 전체 보유기간 중 80% 이상을 농지 소재지에서 거주하면서 직접 경작을 해야만 비사업용 토지를 면할 수 있다.

홍 씨는 구입과 동시에 농사를 지어 실적을 냈고, 보유기간 동안 거주하면서 경작한 것으로 보여지기 때문에 비사업용 토지에 해당되지 않는다. 한 가지 걸림돌은 세무서에서 자경(自耕)을 문제 삼을 수 있다는 점이다.

보통 보상금을 수령하는 사람은 농지원부나 농지자경증명으로 자경 실적을 인정받으려 한다. 세법에서 요구하는 자경은 이보다 까다롭다. 토지 소유자 본인이 농작물 경작이나 다년생 식물 재배에 절반 이상 참여해야 한다. 홍 씨는 자경을 인정받기 어려울 수 있다. 직장인이 자기 노동력의 50% 이상을 농사짓는 데 쓰기 어렵기 때문이다.

자경을 하지 않더라도 비사업용 토지에서 제외되는 경우가 있다. 상속으로 취득한 지 3년이 넘지 않은 농지다. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지나 2006년 12월 31일 기준으로 보유기간이 20년을 경과한 농지도 올해 안에 팔면 비사업용 토지에서 제외된다. 직계존속이 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 상속이나 증여 받아도 가능하다.

이 경우엔 언제까지 팔아야 한다는 조건이 없으므로 부담이 적다. 그렇다면 홍 씨처럼 공익 목적으로 수용되는 경우엔 비사업용 토지에서 제외될까. 사업인정 고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지는 사업용 토지에 해당된다. 사업인정 고시일이 2007년 이후라도 토지를 사업인정 고시일부터 소급해 5년 전에 취득했다면 비사업용 토지에서 제외할 수 있다.

따라서 경작과 상관없이 홍 씨의 농지는 비사업용 토지에서 제외된다. 장기보유특별공제가 가능하고, 이에 따라 기본 세율 6~35%로 양도소득세를 계산할 수 있을 것이다. 공익 목적으로 국가에 양도할 경우, 본인의 의지와 상관없이 매각하고 양도소득세까지 납부해야 하므로 세무적으로 몇 가지 혜택이 있다.

공익 목적으로 수용되는 경우엔 양도소득세가 20% 감면된다. 만약 보상을 채권으로 받는다면 5%포인트가 추가돼 25% 감면된다. 채권을 만기일까지 보유하겠다고 약정하면 감면은 30%까지 늘어난다.