▶국가에 토자기 수용될 때는 내야 할 세금의 10~15%를 감면 받는다.

김홍성(58)씨는 다음달에 토지 보상금을 수령할 예정이다. 20년 전에 산 이후 주말마다 내려와 농사를 짓던 농지가 국가에 수용되기 때문이다. 김씨는 막연히 땅을 팔면 세금이 예전보다 많아진다고 알고 있었다. 김씨는 무엇보다 토지 보상금을 수령할 때 세금을 줄일 방법이 없는지 궁금했다. 김씨는 어떤 방법으로 세금을 줄일 수 있을까? 2007년부터 양도세 부담이 전보다 커졌다. 그 이유는 다음과 같다. 첫째, 2007년부터 어떤 부동산을 처분하더라도 양도소득세는 실거래가에 따라 계산해야 한다. 즉 실제로 국가로부터 보상 받은 가액인 양도가액에서 애초 취득할 때 실제 지급한 취득가격을 차감한 양도차익에 대해 양도소득세를 내야 하는 것이다. 예전엔 일부 특정한 경우(고가주택 처분, 1년 이내 단기 처분, 1가구2주택 이상 처분, 비사업용 토지 처분 등)를 제외하고 국가에 소유 부동산이 수용될 때 정부에서 평가한 기준시가(시가의 70% 정도)에 의해 양도소득세를 계산했다. 둘째, 2007년부터 1가구2주택에 해당되는 주택을 처분할 때는 50%, 부재지주 농지·임야·목장용지 등 비사업용 토지를 처분할 때는 60%의 양도세를 내야 한다. 또 3년 이상 보유한 부동산을 처분하더라도 양도차익의 10~30%에 해당하는 장기보유특별공제를 받지 못한다. 그런데 김씨가 이번에 국가에 수용되는 농지는 이미 20년 이상 소유했으므로 다행히 설사 농사를 짓지 않았더라도 비사업용 토지에 해당하지 않는다. 예외적으로 20년 이상 보유한 농지를 양도하는 경우는 중과하는 비사업용 토지로 보지 않기 때문이다. 즉 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상 보유한 농지·임야·목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다. 상속받은 농지·임야·목장용지로서 상속개시일부터 3년 이내에 양도하는 경우에도 비사업용 토지로 보지 않는다. 국가에 토지가 수용될 때는 내야 할 세금의 10~15%를 감면 받는다. 사업인정고시일부터 소급해 2년이 되는 날 전에 취득한 부동산이 2009년 말까지 국가에 수용되면 현금 보상 분에 해당되는 양도세의 10%, 채권보상 분에 해당되는 양도세의 15%를 각각 감면 받을 수 있다. 이때 수용되는 부동산이 반드시 농지가 아니라도 상관없다. 주의할 점은 세액감면을 받는 부동산이 ‘농지 소재지에 거주하면서 직접 농사를 짓던 농지’에 해당하지 않으면 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 추가 납부해야 한다는 점이다. 8년 이상 농지 소재지(농지가 소재하는 시·군·구 또는 연접한 시·군·구)에 거주하면서 직접 농사를 지은 농지를 처분하는 경우에는 납부할 양도세의 100%를 감면 받을 수 있다. 국가에 수용되는 농지가 주거지역·상업지역·공업지역에 편입되거나 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지 예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등으로 편입일 또는 환지 예정지 지정일까지 발생한 양도세만 100% 감면 받는다. 그렇다면 본인이 아니라 아버지가 8년 이상 농사를 직접 지었지만 불가피하게 농지를 상속받은 후 농사를 짓지 않은 경우에도 양도세 감면이 가능할까? 결론을 말하면 감면 대상 농지의 경작기간을 계산할 때 돌아가신 아버지의 경작기간도 상속인의 경작기간으로 인정된다. 즉 피상속인과 상속인의 경작 기간을 합해 8년 이상 농사를 지었다면 처분 시 양도세를 감면 받을 수 있다. 하지만 상속인인 자녀가 상속받은 농지에서 농사를 짓지 않았다면 처분 시 조건이 있다. 상속받은 날부터 3년 이내에 양도해야 돌아가신 아버지의 경작기간을 인정받을 수 있다는 것이다. 3년 이내에 매각해야 한다는 이 규정은 2006년 2월 9일 새롭게 만들어졌다. 개정 전에는 상속 이후 기간에 상관없이 양도세 감면이 가능했다. 다만 2006년 2월 9일 이전에 상속받은 농지는 3년이 지났더라도 유예기간을 두어 2008년 12월 31일까지 양도하면 피상속인의 경작기간을 인정받아 감면 받을 수 있도록 했다. 여기서 또 궁금증이 생긴다. 그렇다면 할아버지가 농사를 짓던 땅을 아버지가 상속받고, 다시 아버지가 아들에게 상속한 경우 자경 기간을 어떻게 계산할까? 이런 경우 자경 기간은 본인과 아버지가 농사 지은 기간만으로 판단한다. 또 증여 받는 농지는 상속과 달리 증여자의 경작 기간을 합해 계산하지 않으므로 주의해야 한다. 농사 짓던 농지를 처분하고 새로운 농지를 취득해 농사를 짓는 것을 대토라 한다. 그런데 3년 이상 농지 소재지에 거주하면서 농사 지은 땅을 처분할 때 다음과 같은 요건을 충족하면 처분한 농지에 대한 양도세 전액을 감면 받을 수 있다.
양도세 감면은 5년간 1억원까지 첫째, 종전 농지 처분일부터 1년 이내에 새로운 농지를 취득해 3년 이상 새로운 농지 소재지에 거주하면서 자경해야 한다. 이 요건은 양도세 감면을 먼저 해 주고 사후관리를 하겠다는 것이다. 둘째, 새로 취득하는 농지의 면적이 처분하는 농지 면적의 2분의 1 이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 처분하는 농지 가액의 3분의 1 이상이어야 한다. 앞서 언급한 세 가지 양도세 감면은 모두 합쳐 1년(1월 1일~12월 31일) 동안 1억원을 초과할 수 없다. 김씨가 이번에 국가에 수용되는 농지에 대해 납부할 양도세가 3억원이고 2억원 상당의 세액감면(공익사업용 부동산에 대한 10% 세액감면 및 8년 이상 자경농지에 대한 세액감면)에 해당한다고 해도 1억원만 세액감면을 받을 수 있다는 것이다. 다시 말해 김씨는 이번에 2억원(3억-1억=2억)의 세금을 내야 한다. 여기서 8년 이상 자경농지에 해당해 이미 1억원의 세액감면을 받았다면 대토를 할 필요성이 없다는 사실을 명확하게 알 수 있다. 또 올해 8년 이상 자경농지 및 농지 대토에 대한 1억원의 세액감면을 받았다면 내년부터 4년간은 동일한 세액감면 요건을 충족하는 농지를 처분해도 추가로 세액감면을 받을 수 없다. 세액감면 요건을 모두 충족하는 농지를 분산해 각각 다른 연도에 처분해도 5년간 받을 수 있는 세액감면은 1억원까지다. 해당 요건을 충족하는 것뿐 아니라 요건을 충족한다는 사실을 객관적으로 입증할 수 있어야 한다. 예를 들어 8년 이상 자경농지에 대한 세액감면을 받으려면 객관적인 서류가 필요하다. 8년 이상 농지 소재지에 거주했다는 것은 주민등록초본을 통해, 직접 자경했다는 사실은 자경증명서, 비료 및 농약 구입 영수증, 조합원 증명서, 영농손실보상금 수령 영수증 등을 통해, 처분시점에 처분하는 땅이 농지라는 사실은 농지원부를 통해 입증할 수 있다. 또 세액감면을 받을 때는 반드시 양도세 신고 때 세액감면신청을 해야 한다는 점을 잊어서는 안 된다.

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