경북 상주시 화동면에 사는 농민 이은우씨(42)는 팔려고 내놓은 화동면 소재지 인근 2차선 도로변 농지 2천여평을 1월 초보다 평당 5천원 올려 평당 2만5천원선에 새로 내놓았다. 농협중앙회가 운영하는 하나로 복덕당에 내놓자 안양·부산·부평 등 외지에서 농촌에서 농사를 짓겠다며 조만간 논을 보러 오겠다는 사람들의 전화문의가 쇄도해 오른 가격에도 충분히 팔 수 있다고 판단했기 때문. 이처럼 최근 들어 농지 가격이 꿈틀거리고 있다. 국제통화기금(IMF)관리체제 이후 기업도산과 정리해고 등으로 일자리를 잃은 도시인 가운데 농사를 짓겠다는 사람이 늘면서 농지수요가 부쩍 많아졌기 때문. 게다가 지난 1월30일 토지거래허가구역이 종전의 10분의 1 수준으로 대폭 해제돼 농지매입절차가 훨씬 수월해진 것도 농지가격상승에 한 몫을 하고 있다. 96년 1월부터 위탁영농개념이 도입되면서 농지법상으로는 외지인도 주소를 옮기지 않고도 농지를 구입할 수 있는 길이 열렸지만 토지거래허가구역내 농지를 구입하려면 여전히 현지거주원칙이 적용돼 외지인의 농지매입이 쉽지 않았다. 그러나 이번에 토지거래허가구역이 대폭 축소되면서 현지거주 조건에서 해방돼 외지인의 농지매입이 한결 간편하게 된 것. 이에 따라 농지가격상승심리가 확산되면서 매물회수현상이 나타나고 있고 호가도 한 달 전에 비해 10∼30% 정도 올랐다.

호가도 10∼30% 올라 용인시 포곡·양지면 일대의 경우 평당 20만∼25만원선으로 한 달 전에 비해 호가가 12∼25% 정도 올랐고 파주시 조리·적성·월롱면 일대도 한 달 전에 비해 17∼23% 정도 오른 평당 9만∼25만원선에 가격이 형성돼 있다. 지방도 사정은 마찬가지. 전북 김제·부안 등 대규모 간척지를 끼고 있는 농지의 경우 가격이 상대적으로 싼 농업진흥지역을 중심으로 매기(買氣)가 일면서 가격이 오르고 있다. 전북 김제군 임재택 공인중개사(48)는 “IMF관리체제 이후 한 마을에 1∼2가구씩 귀농인구가 생기는 바람에 농지에 대한 수요가 늘어나면서 평당 2만원선이었던 농업진흥지역내 농지가 한두 달 새 5천원 정도 올랐다”고 말했다. 경북 상주시 주변 준농림지역내 농지는 평당 6만∼7만원선으로 한 달 전에 비해 25% 정도 올랐고 농업진흥지역은 15∼20% 정도 오른 4만원선을 유지하고 있다. 상주시 남성동 부동산중개업소 주인 이모씨(50)는 “외지인의 문의가 늘면서 호가는 오르고 있지만 정작 거래는 뜸한 편이어서 실제 가격상승으로 이어질 지는 단정할 수 없다”고 말했다. 그러나 농지가격이 오르고 있고 규제도 없어 졌다고 해서 무턱대고 농지를 샀다가는 낭패볼 수 있다. 농지를 종전보다 쉽게 구입할 수 있게 됐지만 사후관리 역시 덤으로 대폭 강화되는 바람에 농지를 구입한 뒤 그냥 놀려두었다가 값이 오른 뒤 팔겠다는 생각을 했다가는 큰 코 다칠 수 있다는 얘기다. 농지는 영농 목적으로만 구입할 수 있고 구입 후에는 반드시 농사를 지어야 하기 때문에 농사를 짓지 않고 놀려 두면 강제매각을 당하게 된다. 또 일정 규모 이상만 소유권 이전이 되기 때문에 사전에 철저한 준비가 필요하다. 또 농지의 경우 원하는 면적을 무한대로 살 수 있거나 10평, 20평의 자투리 농지도 마음대로 구입할 수 있는 것이 아니다. 또 허가제가 없어 졌다고 해서 잔금만 치르면 바로 등기소에서 소유권 이전도 할 수 없다. 우선 농지를 취득할 때는 사전에 농지소재지를 관할하는 시·구·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 농지취득자격증명을 발급받을 때는 농지취득자격증명신청서와 농업경영계획서(읍·면에 비치)·주민등록등본·농지원부등본·농지취득인정서 등을 첨부해 농지가 소재하는 이(里)·동에 거주하는 농지관리위원 1명과 그에 연접하는 이·동에 거주하는 농지관리위원 1명의 확인을 받아야 한다. 농지가 소재하는 이·동에 거주하는 농지관리위원이 없으면 이에 연접한 이·동에 거주하는 농지관리위원 2명의 확인을 거치면 된다. 이때 농지관리위원들은 농지를 구입하려는 사람이 실제로 시골에 내려와 농사를 지을지 여부를 꼼꼼히 따져보기 때문에 사전에 자신의 영농계획을 철저하게 세워 이들 현지주민에게서 인정을 받아야 농지구입에 대한 1차 관문을 통과할 수 있다. 농지관리위원의 확인을 받아 관할 시·구·읍·면에 접수된 농지취득자격증명신청서는 매매면적이 법에서 정한 면적 규정에 맞으면 5일 이내에 신청인에게 서면으로 통보된다. 등기를 할 때는 이 농지취득자격증명을 첨부해야만 비로소 소유권 이전이 가능하다. 이때 기존에 농지를 소유하고 있지 않은 사람이 최초로 농지를 구입할 때는 최소 면적이 3백3평 이상이어야 한다. 만약 이 규모 이하의 농지를 구입키로 매매계약을 체결하고 대금을 치렀다가는 나중에 소유권이전을 할 수 없다. 다만 고정식 온실·버섯재배사·비닐하우스 등 기타 농업생산에 필요한 시설로서 농수산부령이 정하는 시설이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지의 경우에는 1백평 이상도 가능하다(농지법시행령 10조). 또 농업진흥지역에서는 소유의 상한이 없지만 농업진흥지역 이외 지역, 즉 준농림지역에서는 매입상한면적이 9천90평이라는 것도 명심해야 할 부분.

강제매각 대상 되면 돌이킬 수 없어 다음으로 토지거래허가구역이 아닌 곳이라면 외지인이 주소를 옮기지 않고도 농지를 구입할 수는 있지만 경자유전(耕者有田)의 원칙에 따라 농사는 반드시 지어야 한다는 것도 유의해야 한다. 현행 농지법 9조6항에는 “농지 소유자가 자기 노동력이 부족할 때는 작업의 일부를 위탁할 수 있다”고 돼 있고 동법 시행령 11조2항에는 “외지인이 농지를 취득한 뒤 연중 30일 이상 또는 주요 농작물의 3분의 1 이상을 자기 또는 세대원 노동력에 의해 경작해야만 한다”고 규정돼 있다. 만약 이 규정을 지키지 않을 때는 농지를 강제처분 당하게 된다. 즉 농지를 멋대로 놀려두거나 농지전체를 남에게 위탁했다 적발돼 강제처분통고를 받으면 1년 이내에 무조건 팔아야 한다. 강제처분통고를 받은 뒤 1년 내에 팔지 않으면 6개월간의 유예기간을 주지만 이 이후에도 팔지 않으면 농지를 처분할 때까지 해당 농지 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 매년 부과받게 된다. 명심할 것은 일단 휴경농지로 적발되고 나면 그때부터 농사를 짓겠다고 해도 강제처분대상에서 제외되지 않는다는 것. 이행강제금을 물거나 헐값으로 처분하는 길밖에는 선택의 여지가 없다. 실제로 농림부는 지자체와 합동으로 지난해 11월 외지인이 산 농지의 관리여부에 대한 대대적인 실태조사를 벌여 농지법이 시행된 96년 이후 농지를 구입한 뒤 농사를 짓지 않고 놀려 두거나 정해진 부분보다 더 많이 남에게 위탁을 맡긴 외지인 2천여명에게 보유농지 1백85만여평을 1년 이내에 팔라는 강제처분명령을 내렸다. 또 농지소유제한이나 소유상한에 관한 규정을 위반해 농지취득자격증을 발급받았다가 적발될 경우 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 돼 있다. 특히 연고가 없는 지역에선 남에게 농사를 쉽게 맡길 수도 없는데다 1주일에 한 번 정도 내려가 농작물을 돌본다는 것도 말처럼 쉬운 일이 아니므로 확실한 영농계획이 서기 전에는 농지구입을 가급적 피하는 게 좋다고 전문가들은 충고하고 있다.

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