부동산 시장이 요동치고 있지만 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 원하는 이들은 시장의 분위기와 상관없이 늘 존재하기 마련입니다. 한 주 간의 부동산 정책부터 중요한 핫이슈까지 복잡한 내용을 이해하기 쉽게 풀어드리겠습니다. 지난해에 이어 올해도 주택공급 등 시장 정상화와 가계부채 축소 사이에서 줄타기를 이어갈 것으로 전망되는 가운데 새로 바뀌는 부동산 제도들이 많다. 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입, 신생아 특별공급 제도 신설, 혼인 증여재산 공제 도입 등 새로 신설하는 제도뿐 아니라 특례보금자리론, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도 등 일몰하는 제도도 있다.신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입월별로 자세히 살펴보면 1월에는 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 제도를 첫 도입한다. 신생아 출산가구에 주택구입 및 전세자금 융자가 지원된다. 대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)가 그 대상이다. 주택 구입자금 대출의 경우 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 빌려준다. 전세자금대출의 경우 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 빌려준다. 주택 구입 및 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용한다. 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트(p)의 추가 금리 인하 혜택을 제공해 출산 가구의 주거 부담을 경감해 집 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성할 계획이다. 혼인 증여재산 공제 도입 신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있는 혼인 증여재산 공제도 올해 1월 1일 증여분부터 적용된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여 받는 경우 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했다.주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대 주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향한다. 그동안 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만원이었다. 하지만 2022년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이고 있어 청약통장 보유 혜택을 강화하기 위함이다. 다만, 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대 주택담보대출(주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향한다. 현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있는데, 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환 기간이 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 2배로 늘어난다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억원에서 6억원으로 상향된다. 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용한다. 이월과세 필요경비 합리화 앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용해 양도소득세를 계산하는 규정이다. 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이 개정안은 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 세법상 주택 개념 정비주택 여부에 대한 납세자 혼란 및 조세 회피 방지를 위해 ‘주택’의 개념을 정비한다. 소득세법상 주택은 ‘허가 여부나 공부 상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’로만 규정하고 있어 주택 여부에 대한 납세자의 예측 가능성이 저해되고 있다. 이에 시설 구조상 특성을 반영해 ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’로 ‘주택’의 개념을 구체화한다.전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 인적 정보 기재를 의무화한다. 신고해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사다. 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생하면서 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하기 위한 조치로 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만원이 부과될 수 있다. 2024년 1월 1일 도입을 목표로 하며 적용 대상은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙’ 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터다. 역세권 ‘뉴:홈’ 공급 활성화 역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 ‘뉴:홈’으로 활용할 수 있도록 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’이 오는 1월 19일부터 시행된다. 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 경우, 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있게 되고, 정비계획 입안요청제도도 도입된다. 이는 정비사업 속도를 높이고 더 쉽게 추진할 수 있도록 하는 제도로, 토지 등의 소유자는 3분의 1이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청을 할 수 있다. 재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화재건축을 한 뒤 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들이 초과이익에 대해 일부 돈을 내야 한다. 이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 오는 3월부터 기존 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 또한 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 완화한다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상된다. 1기 신도시 특별법4월에는 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여한다. 즉, 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이며, 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구다.신생아 특별공급 제도 신설 올해 5월에는 정부는 저출산 극복을 위한 방안으로 출산가구를 대상으로 ‘신생아 특별공급’을 신설한다. 그간 출산 장려 주택정책이 기혼가구에게 혜택을 부여해 간접적으로 출산을 장려했던 것에서 탈피해 혼인 여부와 관계없이 직접적으로 혜택을 준다. 이를 위해 연 7만가구 수준의 공공 · 민간 주택을 공급하기로 했다. 특히 공공분양(연 3만가구)의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신·출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어진다. 민간분양(연 1만가구)은 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에게 우선 공급한다. 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화 7월엔 등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화된다. 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다. 주택가격 산정 때는 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 140%까지만 인정한다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화된다. 임대보증은 민간임대주택법에 따라 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증으로, 세입자가 가입하는 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화된다. 반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다. 신혼부부 특별공급 개별 신청 허용 구체적인 시행시기는 아직 정해지지 않았지만 올해 상반기에 적용될 것으로 예상되는 제도들도 많다. 먼저 신혼부부의 주택 청약 횟수를 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 늘린다. 동일일자에 당첨자가 발표되는 아파트 청약에도 부부가 각자 개별 통장으로 신청이 가능하다. 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 것을 당첨으로 인정해주기 때문에 청약의 기회가 2번 주어지게 된다. 가령 임신과 동시에 결혼을 계획한 예비 신혼부부라면 한 사람은 신생아 특공에 다른 한 사람은 신혼부부 특공에 청약을 넣으면 된다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정이 필요한 사항으로 타 제도보다 빠르게 시행될 가능성이 있고, 늦어도 2024년 3월까지는 시행될 수 있도록 할 계획이다. 비상장 리츠 공모 활성화비상장 리츠(REITs)의 공모 주관사에 대해 인수일 뒤 1년 6개월 동안 주식 소유 한도(50%)를 적용하지 않는다. 자산운용 전문인력의 전문성과 윤리의식을 높이기 위해 3년마다 위험관리, 시장 여건 변화 등에 대해 보수교육(2024년 2월 17일 시행)을 받도록 했다. 자산관리회사의 이해 상충 방지를 위해 리츠의 거래 제한 대상에 해당 리츠의 자산관리회사가 운용하는 펀드(집합투자기구)도 포함한다. 이번 개정을 통해 리츠의 공모·상장이 활성화되고 투자자 보호가 강화될 것으로 보인다. 입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정입주자 의사결정의 투명성 강화를 위해, 입주자대표회의를 관리규약으로 정하는 바에 따라 실시간으로 녹화 또는 녹음 등의 방식으로 입주자 등에게 중계하거나 방청할 수 있도록 한다. 또한 의무관리대상 공동주택 중 일정 규모 이상인 경우에는 공동주택 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 한다. 지방자치단체의 장은 층간소음 개선을 위한 층간소음 측정 · 진단에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있도록 하고, 국가는 층간소음 저감재 설치 등에 필요한 비용을 주택도시기금에서 융자할 수 있도록 한다.주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장세법에서는 보증금에 의한 이자도 임대 소득으로 본다. 이처럼 세입자에게 받은 전세금을 활용해 금융 소득을 올렸을 것으로 간주한 것을 ‘간주임대료’라 한다. 정부는 소득법에 따라 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금·보증금 등에 발생하는 간주임대료를 계산해 과세하고 있다. 2023년 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상됐었으나, 소형주택(40㎡이하 규모면서 기준시가 2억원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세대상에서 제외해왔다. 소형 임대주택을 보유한 임대인의 과세 부담을 줄여 소형임대주택의 공급을 활발하게 하자는 취지에서 오는 2024년부터 2026년 말까지 3년 추가 연장한다. 공급이 늘어나면서 소형주택 임대료가 안정적인 수준을 유지할 가능성이 높아진다.청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한 연장 연 최대 3.3%의 우대 금리를 적용하는 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한을 연장한다. 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하 무주택 세대주인 청년은 500만원 한도로 청년우대형 주택청약종합저축 이자 소득 비과세를 받을 수 있고, 2년 더 연장해 2025년 12월 31일까지 시행할 예정이다. 경양이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장 고령 농업인의 소득안정과 농업경쟁력 강화를 지원하기 위해 경영이양 직접지불보조금 지급대상이 되는 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한을 2026년 12월 31일까지 3년 연장한다. 해당 혜택(양도소득세 100% 감면)을 받으려면 농지소재지에 거주하고, 경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지를 3년이상 자경(65~67세로 10년 이상 계속하여 농업경영 중인 농업인이 보유하는 농업진흥지역 내 농지로 3년 이상 계속해 소유하고 있는 논·밭·과수원 등)하며, 한국농어촌공사 또는 농업법인에 양도하는 요건을 갖춰야 한다.공시가격 검증센터 설치올 하반기엔 부동산 공시가격에 대해 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 지방자치단체에 ‘공시가격 검증센터’를 설치한다. 또 부동산 공시가격에 대한 투명성 확보를 위해 ‘공동주택 실명제’를 도입하고, 아파트 층과 방향, 조망, 소음 등에 등급을 매겨 공개한다. 출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 500만원 한도 내에서 100%감면한다. 출산·양육을 위한 주택 취득 시 취득세 감면과 관련하여 1가구 1주택의 범위를 세대별 주민등록표 상 기재된 가족 등으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 정한다. 중소규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합일정 규모(구체적인 지구 면적 범위는 ‘공공주택 특별법 시행령’ 개정 필요) 이하의 중·소규모 공공주택지구는 지구지정과 지구계획 승인 절차를 통합하고, 이를 토대로 공공택지 개발 및 공공주택 공급 속도를 단축하도록 했다. 공공택지 조기 인허가 인센티브 추진 2024년부터 공공택지 공급 계약 후 1년 내 조기 인허가를 받는 사업자는 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받는다. 추첨 공급물량 일정분을 우선 공급 기회가, 경쟁 공급물량은 최고 가점이 부여된다. LH(한국토지주택공사)가 공급하는 공공택지는 아파트, 연립주택, 주상복합 등을 지을 수 있는 택지다. 인센티브 부여 대상은 기존에 보유하고 있거나 공급받을 예정인 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 주택건설사업계획 승인을 통상적 기간(16개월)보다 앞당겨 10개월 안에 받는 사업자다. LH가 올 하반기부터 2026년까지 공급하는 신규 공공택지에 ‘추첨방식 우선 공급 참여 기회’나 ‘경쟁방식 평가 가점’의 인센티브를 부여받는다. 추첨방식은 추첨 물량의 20%를 해당 업체에 우선 공급할 예정이다. 기존 1순위 청약자격에 인센티브 보유조건을 부여한다. 해당 업체가 임대주택건설형 · 이익공유형·설계공모형 등 경쟁방식에 참여할 때는 현행 최고 수준(총점의 5%)의 가점이 주어진다. 다만 등록기준 미달로 영업정지 등 행정처분을 받았거나 벌떼입찰로 경찰 수사 중인 업체는 인센티브 대상에서 제외된다. 제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대 올해부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지성능을 인증하는 제도로 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여한다. 그러나 에너지 자립률 기준을 맞추기 위해서 건축비는 약 30%가량 더 오를 것으로 전망되고 있다.반대로 올해부터 일몰되는 제도도 있다. 특례보금자리론 공급 중단, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도와 생활형 숙박시설 유예기간 연장 등이 일몰될 예정이다. 앞서 가계부채가 늘어나면서 대출 증가의 요인으로 지적되면서 지난해 9월 일반형 특례보금자리론의 공급을 중단했다. 이에 더해 부부 합산 연 소득 1억원 이하이거나 주택 가격이 6억원 이하를 대상으로 대출해주는 우대형 특례보금자리론도 올해 1월까지만 공급한다. 상생임대인 지원제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 제도로, 2022년 종료 예정이었으나 2년 연장됐다. 또한 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설에 대한 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 올해 12월 31일까지 유예한다. 계도기간 후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금을 내야 한다. 전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 도입한 전세 보증금 반환 대출 제도도 2023~2024년 7월 말까지 1년간 한시적으로 대출 규제가 완화된다. 양도소득세 중과 완화도 논의되고 있다. 현행 소득세법은 2년 이내 단기 보유하거나 다주택자가 보유한 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용하고 있다. 기본 세율은 6~45%이지만 단기 거래의 경우 60%나 70% 세율을, 2주택 이상 다주택자에는 기본세율에 20~30%p를 더 매기는 방식이다. 이에 다주택자에 대한 양도세 중과를 오는 5월까지 한시적으로 배제한다. 다만 종료, 폐지, 연장 여부는 조금 더 지켜볼 필요가 있다.

아파트 바닥 두께를 최소 시공 기준인 210mm보다 더 두껍게 해 층간소음을 줄이면 높이 제한이 완화된다. 국토교통부에 따르면 이 같은 내용이 담긴 주택법 개정안이 20일 본회의를 통과했다. 이는 지난 11일 국토부가 발표한 ‘층간소음 해소방안’에 대한 후속 조치다.아파트 바닥을 두껍게 시공하거나 특수 재료를 사용하면 층간소음을 줄일 수 있지만, 그만큼 비용이 많이 들고 층고에도 영향을 미친다.건물 높이가 같을 때 기존 공법으로는 30층까지 올릴 수 있지만 바닥을 두껍게 하면 29층만 지을 수 있어 건설사의 손익이 악화할 수 있다. 이때 건물을 30층까지 그대로 올릴 수 있도록 해 분양 가구 수 감소에 따른 불이익을 방지한다는 게 개정법의 취지다.층간소음 차단 성능검사 결과 소음기준인 49㏈(데시벨)을 충족하지 못하면, 사업 주체는 검사와 조치 결과를 주택 입주 예정자에게 반드시 통지해야 한다. 위반 시 500만원 이하의 과태료를 부과한다.

정부가 사회 문제로 떠오른 층간소음 갈등을 해결하기 위해 소음 기준에 미달하는 신축 아파트는 준공 승인을 해주지 않기로 했다. 층간소음 기준을 충족할 때까지 보완 시공을 의무화해서 기준을 통과해야만 준공을 허가할 방침이다. 건설업계에서는 건설원가가 오르면서 분양가 상승과 함께 입주 지연 현상이 늘어날 것이라는 우려가 나오고 있다.국토교통부는 지난 11일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 담은 ‘공동주택 층간소음 해소 방안’을 발표했다. 이번 방안은 정부가 지난해 층간소음 보완 조치를 권고하는 내용이 담긴 ‘층간소음 사후 확인제’를 의무화한 것이다. 기존 층간소음 사후 확인제는 공동주택을 지을 때 소음 기준에 미달하더라도 이를 보완하는 조치를 권고하는 정도에 그치기 때문에 보완 시공을 하지 않아도 강제할 수 없다는 한계가 있었다. 정부는 앞으로 건설사가 소음 기준을 충족할 때까지 보완시공을 하도록 의무화하고 기준을 충족하는 경우에만 준공을 승인할 계획이다. 시공 중간단계에서 층간소음을 측정해 품질관리를 강화하고 검사 세대 수도 기존 2%에서 5%로 확대할 방침이다.장기 입주지연 등 입주자 피해가 예상되는 예외적인 경우에만 보완시공을 손해배상으로 대체할 수 있도록 허용한다. 손해배상시 검사결과를 공개해 임차인과 장래매수인 등의 피해를 예방할 계획이다.기존 주택에는 현재 진행 중인 바닥방음 보강지원(방음 매트, 바닥방음 보강공사)을 강화한다.현재 지원하는 융자사업과 함께 2025년 예산안에 재정보조 예산 반영을 추진한다. 융자사업도 지원금액과 이율을 합리적으로 개선하는 방안을 관계부처와 협의 중이다.한국토지주택공사(LH) 공공주택은 바닥구조 1등급 수준으로 전면 시행할 방침이다. 바닥 두께를 기존보다 4cm 상향(21cm→25cm)하면서 2025년부터 모든 공공주택에 현행대비 4배 강화(49dB→37dB이하)한 ‘층간소음 기준 1등급 수준’을 적용할 예정이다.내년 시범단지부터 1등급 수준을 선제적으로 적용하고 시험시설 건립 등 기술검증을 거쳐 민간에 확산될 수 있도록 지원할 계획이다.“층간소음 두께‧성능 의무화는 우리나라 유일…분양가 상승 이어질 것”건설사들은 이번 층간소음 해소 방안에 대해 고강도 대책이라고 평가했다. 현재 바닥충격음 성능기준을 의무화하는 나라는 전 세계에서 우리나라가 유일하다. 중량충격음 기준이 있는 나라는 일본과 우리나라 2곳 뿐인데 일본이 60데시벨(dB)을 권장하는 데 그치는 반면, 우리나라는 50dB을 의무화하고 있다. 평가 방법도 일본에서는 성능기준 또는 슬래브 두께 중 선택할 수 있도록 했지만, 우리나라는 슬래브 두께와 성능기준을 모두 만족시켜야 한다.건설사 관계자는 “올해 착공 물량이 40% 이상 줄어들어 공급 부족 현상이 심각한 수준인데 이번 층간소음 대책까지 더해지면서 공급이 더욱 어려워질 것”이라며 “인건비와 공사비도 이미 많이 올라서 사업성 확보가 어려운 상황에서 전 세계에서 유례가 없는 층간소음 기준까지 맞추려면 공사비를 추가로 올려 분양가가 높아질 수밖에 없다”고 비판했다.주택업계 관계자는 “주택법 개정사항이라 국회 의결을 받아야 하는데 구체적인 시행 시기가 불명확한 상태에서 정책만 먼저 발표해서 혼란이 크다”며 “기업들이 품질관리를 할 수 있는 기준인 건설표준 시방서 또는 표준 설계도면도 없는 상태에서 층간소음을 잡겠다고 하는 것은 과한 처사”라고 꼬집었다.이에 대해 국토부에서는 새로운 기준을 강화하는 게 아니라 이미 권고했던 현행 기준을 잘 지키도록 하는 방안이기 때문에 큰 부담이 없을 것이라는 입장이다. 국토부 관계자는 “지난해 발표했던 층간소음 사후확인제에서 강제하지 않았던 권고 기준을 이번 대책으로 의무화한 것”이라며 “이미 기준을 잘 준수하고 있는 건설사들은 큰 문제 없이 준공 승인을 받을 수 있다”고 말했다.또 국토부 관계자는 공사비 증가에 대한 우려에 대해서는 “바닥 두께를 강화하면서 공사비용이 추가로 들어가는 부분을 고려해 높이 제한을 완화하는 인센티브를 주는 주택법 개정안이 현재 법사위에 계류돼있다”며 “이 개정안이 통과하면 추가 공사비 부담을 해소할 수 있을 것”이라고 답했다.그는 “정부에서 표준 바닥 구조를 제시하면 층간 소음 저감 성능이 낮더라도 건설사들이 면죄부처럼 표준 바닥 구조를 적용했다고 주장하는 부작용을 고려한 조치”라며 “표준 바닥 구조 시방서를 제시할 계획은 현재까지는 없다”고 설명했다. 이어 “법안 적용 시기나 적용 대상은 건설업계에서 우려하는 현실적인 부분을 충분히 감안해 신중하게 결정할 것”이라고 덧붙였다.

앞으로 새로 짓는 아파트가 층간소음 기준을 충족하지 못할 경우 시공 업체가 반드시 보완 공사를 해야 한다. 보완 공사를 하지 않으면 지방자치단체가 준공 승인을 해주지 않아 입주 자체를 할 수 없게 된다.원희룡 국토교통부 장관은 11일 정부서울청사에서 브리핑을 열어 '층간소음 해소방안'을 발표했다. 이번 발표는 정부가 지난해 도입한 '층간소음 사후 확인제'의 미비점을 보완한 것이다.사후 확인제는 30가구 이상 신축 공동주택에서 무작위로 추출한 가구의 층간소음이 제대로 차단되는지 정부 지정 기관에서 검사받도록 한 제도다. 검사 결과가 기준(49dB)을 충족하지 못하면 시공 업체에 보완 시공이나 손해 배상을 권고할 수 있도록 했다.그러나 조치가 '권고'에 그치기 때문에 보완 시공을 하지 않더라도 강제할 수단이 없다는 게 한계로 지적됐다. 입주민들이 소송으로 대처할 수밖에 없었다. 이에 정부는 건설사가 층간소음 기준을 충족할 때까지 보완 시공을 하도록 의무화하고, 기준을 못 맞추면 아예 준공 승인을 내주지 않겠다는 고강도 대책을 추가로 내놓았다.지자체가 준공 승인을 하지 않으면 아파트 입주 절차는 전면 중단된다. 아울러 지금은 건설사가 보완 시공과 손해 배상 중 하나를 선택할 수 있지만, 앞으로는 장기 입주 지연 등 입주자 피해가 예상되는 예외적인 경우에만 보완 시공을 손해배상으로 갈음하는 것을 허용하기로 했다.입주민들에게 손해 배상하는 아파트의 층간소음 검사 결과는 전면 공개한다. 임차인과 장래 이 아파트를 살 사람에게 정보를 주기 위해서다. 또 지금은 전체 가구 중 2%를 표본으로 뽑아 층간소음을 검사하지만, 앞으로는 검사 표본을 5%로 늘린다.다만 이번 대책의 시행과 효과를 확인하기까지는 적잖은 시간이 걸릴 전망이다. 층간소음 사후 확인제는 지난해 8월 4일 이후 사업계획승인을 신청한 사업부터 적용되기에 건설 기간을 고려하면 2024∼2025년 준공되는 아파트부터 영향을 받는다.사후 확인제는 시행 이후 지금까지 건설 기간이 짧고 세대 수가 적은 도시형생활주택 2곳에서만 적용됐다. 2곳 모두 층간소음 기준을 통과했다.또 층간소음 기준 미달 아파트의 보강시공 의무화와 준공 승인 불허를 위해선 주택법이 개정돼야 한다. 당장 내년 4월 총선을 앞두고 있어 법안 제출과 논의는 내년 6월 임기를 시작하는 22대 국회에서 이뤄지게 된다.원희룡 장관은 “이번 조치는 층간소음 기준을 새롭게 강화하는 게 아니라 현행 기준을 잘 지키도록 하는 방안”이라며 “이미 기준을 준수하고 있는 건설사라면 이에 따른 부담은 없을 것”이라고 밝혔다.

1기 신도시(분당‧일산‧중동‧평촌‧산본) 등의 노후계획도시를 재정비하고 지원하는 특별법이 입법 절차에 들어섰다. 국토교통부가 지난 2월 발표했던 노후계획도시 재정비 추진 방안을 국회가 발의한 것이다. 정부와 여야가 1기 신도시 재정비에 뜻을 모으고 있는 만큼 극심한 노후화로 고통받고 있던 1기신도시 지역 주민들의 기대감도 커지는 모습이다.국회에 따르면 지난 3월 24일 송언석 국민의힘 의원은 ‘노후계획도시 정비·지원에 관한 특별법’ 제정안을 대표 발의했다. 김병욱 더불어민주당 의원 등 국회 국토교통위 위원들도 공동 발의자로 참여했다.제정안 내용을 살펴보면 국가·지방자치단체가 노후계획도시에 대한 기본방침과 기본계획을 수립하는 추진체계를 마련하는 것이다. 도시재창조를 위한 특별정비구역을 지정하고, 노후계획도시정비사업을 추진할 때 다양한 지원과 특례를 부여하는 내용도 담겨있다.노후계획도시는 택지조성사업이 완료된 지 20년 이상 지난 전국의 100만㎡ 이상 택지지구를 의미한다. 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 여기에 들어간다. 1기 신도시 등 노후계획도시는 대규모로 주택공급이 단기간에 이루어진 곳이 대부분이다. 특히 1기신도시는 지역에 따라 자족기능, 교통시설 등이 부족해 베드타운으로 전락한 곳도 많다는 지적이 계속됐다. 주거환경 역시 배관 부식, 주차공간 부족 등으로 노후화 현상이 심화하고 있다. 하지만 ‘도시 및 주거환경정비법’, ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’ 등 현재의 법 체계에서는 1기신도시를 비롯한 계획도시에 대한 신속한 정비가 어려웠다. 또 대규모 이주 수요에 대한 체계적인 관리도 부족한 실정이다. 이에 윤 대통령은 지난 대선에서 주민들의 불편함을 해소하기 위한 공약으로 ‘1기 신도시 재정비 사업 촉진을 위한 특별법 제정’을 공약으로 제시하기도 했다.이번 특별법으로 지방거점신도시를 포함한 전국의 노후계획도시들도 정비 대상에 들어갈 전망이다. 1기 신도시뿐 아니라 전국 노후 도시에 안전진단 면제·완화, 토지 용도 변경, 용적률 상향 등의 혜택을 부여해 미래 도시로 조성할 방침이다. 특별법을 세부적으로 살펴보면 용적률 규제를 2종에서 3종 등으로 종상향하는 방안이 담겨 있다. 준주거의 경우 최대 500%까지 용적률을 올릴 수 있다. 현재 부동산업계에 따르면 1기 신도시의 평균 용적률은 ▲고양 일산 169% ▲성남 분당 184% ▲안양 평촌 204% ▲군포 산본 205% ▲부천 중동 226% 등으로 대부분 200% 안팎이다.또 부동산 시장 혼란을 줄이기 위해 지방자치단체에서 구체적인 이주대책을 수립하고, 정부에서 지원할 수 있도록 의무화한다. 사업 지연을 최소화하고 신속한 정비가 가능하도록 통합심의를 통한 인허가 절차 간소화, 단일사업시행자·총괄사업관리자 제도를 도입한다.이번 특별법 발의는 전국 노후계획도시의 열악한 정주여건을 개선하고 부족한 자족기능을 확충해 미래 도시 전환의 기반을 다졌다는 평가를 받고 있다.원희룡 국토부 장관은 지난 3월부터 1기 신도시 주요 지역들을 직접 찾아 현장 점검에 나섰다. 원 장관은 지난 3월 20일 경기 고양 일산 신도시를 시작으로 현장 점검과 주민 간담회를 차례로 이어가고 있다. 이어 지난 3월 26일에는 경기 군포 산본신도시를 찾아 기반시설 노후화, 주차난·배관 부식·층간소음 등 주민들의 겪는 불편함을 직접 보고 들었다. 노후계획도시 특별법이 통과하기 전에 더욱더 세밀하고 구체적인 방안들을 정비정책에 담기 위해서다.원 장관은 하루빨리 노후계획도시 특별법을 통과시키겠다고 강조했다. 그는 “정부가 마련한 특별법이 발의된 만큼 주민들이 기대하는 조속히 법률 통과가 가능하도록 국회와 긴밀히 협조하겠다”며 “특별법 작동을 뒷받침할 시행령과 기본방침 마련에도 만전을 기하겠다”고 밝혔다.노후계획도시 특별법이 입법 절차에 돌입하고 정부도 적극적인 행보를 보이면서 1기 신도시 지역 주민들도 재건축에 대한 기대감이 커지고 있다. 특히 원 장관이 개별 단지 재건축보다는 여러 개의 단지를 하나로 묶어 재건축하는 ‘통합재건축’이 정비 효과가 높다고 강조하면서 통합재건축 방식으로 논의가 이어지는 모습이다. 원 장관은 단지를 합쳐야 지하 주차장 공간을 더 확보할 수 있고, 공원·어린이집이 가능할 뿐 아니라 새로운 기능을 추가하기 수월하다고 설명했다. 공공기여도 통합재건축을 했을 때 효과가 더 크기 때문에 통합재건축을 택한 단지에 이익을 많이 부여하겠다는 것이다. 이로 인해 기존에 통합재건축을 추진해오던 단지들은 서둘러 사전 준비에 나섰고 개별 재건축을 모색했던 단지들도 통합재건축 논의에 들어가기 시작했다.일산에서는 후곡마을 3·4·10·15단지, 강촌1·2단지, 백마 1·2단지가 통합재건축 단지로 꼽힌다. 분당에서는 양지마을 6개 단지와 시범아파트 4개 단지 등이 통합재건축을 추진하고 있다.

정부가 내년 1월부터 재건축사업의 가장 큰 걸림돌로 작용했던 안전진단 규제를 완화한다. 구조안전에 큰 문제가 없어도 주차공간이 부족하거나 층간소음이 심하거나 배관 누수·고장, 배수·전기·소방시설이 취약하면 재건축을 추진할 수 있게 된다. 국토교통부(국토부)는 12월 8일 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표했다. 이번 방안은 지난 8월 16일 국민 주거 안정 실현 방안의 후속조치다. ━ 구조 안전 비중 50→30%, 설비 노후 비중 25→30% 재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는 절차로, 분양가상한제, 재건축초과이익환수제(재초환)와 더불어 재건축 사업을 막는 3대 대못으로 꼽힌다. 앞서 정부가 분양가상한제와 재초환 개선안을 차례로 내놓으면서 마지막 규제 완화에 대한 목소리도 커지고 있었다. 정부는 집값 불안 등을 이유로 안전진단 발표와 시행 시기를 미뤄왔다. 하지만 최근 집값이 하락하고 시장 경착륙 우려까지 커지면서 발표 시기를 이달 초로 앞당기고, 시행도 내년 1월로 못 박은 것으로 보인다. 재건축 희망 단지들은 안전진단에서 ▶구조 안전성 ▶주거 환경 ▶설비 노후도 ▶비용 편익을 따져 A~E등급 중 D(조건부재건축) E(재건축)등급을 받아야 재건축 절차를 밟을 수 있다. 하지만 2018년 3월 구조 안전성 비중을 20%에서 50%로 크게 상향하고, D등급의 경우 공공기관 적정성 검토를 의무화하면서 안전진단 통과 건수가 급감했다. 국토부에 따르면 안전진단 통과 건수는 지난 2015년 5월부터 2018년 2월까지 34개월 동안 전국 139건(서울 59건)에 달했다. 하지만 기준을 강화한 2018년 3월부터 올해 11월까지는 56개월간 단 21건(서울 7건)에 그쳤다. 정부는 가장 큰 걸림돌로 작용했던 구조안전성 가중치를 50%에서 30%로 낮춘다. 대신 주거환경 비중은 현행 15%에서 30%로 2배 높이고 설비 노후도 비중은 25%에서 30%로 상향한다. 이번 개선안을 시행하면 구조안전에 큰 문제는 없더라도 주차공간이 부족하거나 층간소음이 심해 주민 불편과 갈등이 큰 아파트 또는 배관 누수·고장, 배수·전기·소방시설이 취약한 경우처럼 생활이 불편한 경우에도 재건축을 추진할 수 있다. 안전진단 평가 총점에서 조건부 재건축의 범위도 축소했다. 현재 안전진단을 신청하면 평가항목별 점수 비중을 적용해 합산한 총점이 30점 이하인 경우 재건축 판정을 받을 수 있었다. 앞으로는 45점 이하면 곧바로 재건축 판정을 받아 사업을 할 수 있게 된다. 공공기관의 적정성 평가와 재건축 시기조정을 받도록 했던 조건부 재건축 판정 대상은 점수의 범위를 종전 30∼55점에서 45∼55점으로 대폭 축소한다. 조건축 재건축 범위가 넓어 사실상 재건축 판정을 받기 어려웠던 문제점을 줄이겠다는 것이다. ━ 46곳 중 12곳 재건축, 23곳은 조건부 재건축 가능 정부는 평가 항목 배점 비중을 줄이고, 조건부 재건축 범위를 축소하면 안전진단을 통과하는 아파트 단지가 크게 늘어날 것으로 보고 있다. 국토부 분석 결과 2018년 3월 이후 현행 기준으로 안전진단 절차를 마친 46개 단지의 경우 재건축 판정을 받은 곳은 한 곳도 없었다. 54.3%(25개)가 유지보수 판정을 받아 재건축이 불가능했고, 45.7%(21개)는 조건부 재건축 판정을 받았다. 정부는 새 기준을 적용하면 46개 단지 가운데 26.1%(12개)는 재건축 판정을 받고, 50%(23개)가 조건부 재건축 판정이 가능해 전체의 76% 이상(35개)이 재건축을 추진할 수 있을 것이라고 분석했다. 국토부는 이번 개선안의 취지를 살리기 위해 새로 안전진단을 추진하는 단지는 물론 2차 안전진단에서 탈락했거나 현재 안전진단을 수행중인 모든 단지에도 소급 적용하기로 했다. 현재 공공기관 적정성 의무 검토 대상이나 절차를 완료하지 못하고 진행 중인 단지에도 적용한다. 적정성 검토 대상 축소와 함께 앞으로 공공기관의 적정성 검토는 지자체가 필요한 경우만 하도록 제한한다. 현행은 민간 안전진단 기관이 안전진단을 수행한 1차 안전진단 점수가 조건부 재건축에 해당하면 의무적으로 국토안전관리원이나 한국건설기술연구원 등 공공기관에서 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 했다. 공공기관이 적정성 검토를 요청하는 경우에도 1차 안전진단 내용 전체가 아니라 미흡한 부분에 한해 적정성 검토를 하도록 제도를 개선하기로 했다. 다만 국토부 장관이나 시·도지사가 실태 조사로 미흡한 내용이 확인되거나 분쟁·제보 등이 있는 경우엔 지자체장에 적정성 검토를 권고하거나 시정을 요구할 계획이다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그동안 과도하게 강화한 기준으로 재건축의 첫 관문도 통과하기 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것”이라며 “이번 제도를 시행하면 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민의 주거 여건을 개선하는 데 큰 효과를 낼 수 있을 것”이라고 말했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

각종 규제 땐 ‘노무현 시즌2’ 우려… 어떤 형태의 처방도 근본적 대안 못 돼 이제 시장의 관심은 정부 쪽으로 옮겨가고 있다. 급등세인 강남 집값을 잡기 위해 또 다시 대책을 내놓을 지다. 앞서 정부는 강남 집값 상승이 부동산 투기 수요 때문이라고 규정하고 강력한 단속 의지를 내비쳤다. 국세청은 강남 등 집값 급등 지역의 아파트 취득자 중 양도·취득 과정에서 편법 증여 등 탈세 혐의가 있는 532명을 선정해 세무조사에 착수했다. 이 바람에 송파구 잠실동 주공5단지 등 최근 집값이 큰 폭으로 오른 주요 재건축 단지 주변 부동산중개업소들은 때아닌 휴가를 떠났다. “실제 상황보다 부풀려졌다”며 애써 외면하던 정부의 입장도 추가 대책 쪽으로 기우는 모습이다. 김현미 국토교통부 장관은 1월 18일 서울 가좌 행복주택에서 주거복지 협의체 회의를 마치고 기자들과 만나 “집값 안정에 대한 정부의 의지가 확고하다”며 “재건축 연한 상향 등 재건축 관련 규제를 강화하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 밝혔다. 불과 1주 전 “전혀 검토하고 있지 않다”던 재건축 연한 강화 카드까지 꺼내면서 강남 집값과의 전쟁을 선포한 것이다. 그동안 청와대나 국토부는 섣불리 추가 대책을 언급했다가 오히려 시장에 엉뚱한 신호를 줘 투기 수요를 더욱 자극할 수 있다며 신중한 모습이었다. ━ 재건축 연한 30년 → 40년 검토 청와대와 국토부의 신중론은 지난해 내놓은 8·2 대책 등 일련의 부동산 대책이 아직 시장에 적용되지 않은 영향도 있었다. 신(新) 총부채상환비율(DTI)는 1월 말부터 적용되고, 청약조정지역에서의 다주택자 양도소득세 중과는 4월 시행된다. 1월 25일부터는 투기과열지구 내 재건축조합원 지위양도 예외조항이 시행된다. 10년 소유, 5년 거주한 장기보유 1주택자도 재건축조합원 지위를 양도할 수 있게 돼 다소나마 공급 증가 효과가 기대된다. 김 장관도 “올 초부터 재건축 초과이익 부담금이 정상 부과되기 시작하고, 1월 중 신 DTI 제도가 도입된다”며 “올해는 그동안 마련했던 많은 정책이 본격적으로 효과가 발휘돼 실제 체감하게 되는 시기”라고 강조하기도 했다.그렇더라도 최근의 강남 집값 상승폭이 너무 커 애써 외면하기 어려워진 것이다. 더구나 강남 집값 상승세가 용산·마포구 등 서울 강북권과 판교·위례신도시 등 인접 지역으로 확산하는 모습마저 보이고 있다. 때문에 이날 김 장관의 발언을 시작으로 추가 대책이 쏟아질 것으로 시장은 보고 있다. 그렇다면 어떤 카드가 나올까. 이날 김 장관이 밝힌 재건축 연한 상향 등 강남만을 대상으로 한 이른바 ‘핀셋 규제’가 될 가능성이 커 보인다. 규제 형태는 크게 두 가지가 거론된다. 집값 급등의 근원지로 꼽히는 강남 재건축을 직접 타격하거나, 강남 주택 보유자를 향해 세금 폭탄을 투하하는 것이다.가장 가능성이 커 보이는 대책은 재건축의 투자 가치를 떨어뜨리는 것이다. 이 방식은 효과도 즉각적이다. 재건축 사업을 멈춰 세워 당장 거래 단절과 호가(부르는 값) 하락을 끌어낼 수 있다. 재건축은 일반 아파트와 달리 집을 사서 입주해 거주 하는 예가 거의 없 으므로 정부 입장선 ‘투기’로 규정하기도 쉽다. 재건축 규제책으로는 ▶30년인 재건축 연한 40년으로 상향 ▶안전진단 통과요건 강화 ▶민간택지 분양가상한제 적용 등이다. 지난 정부가 2014년 9월 1일 발표 부동산 활성화 대책의 주요 내용을 원상태로 환원하는 것이다. 당시 정부는 재건축 가능 연한을 40년에서 30년으로 단축했다. 이를 되돌리면 최근 급등한 재건축 단지에 대한 투자 수요를 줄일 수 있다는 계산이다. 예컨대 양천구 목동 신시가지 아파트는 지난해부터 30년이 도래하면서 최근 가격이 급등세인데, 이를 40년으로 되돌리면 최근의 투자 열기를 냉각시킬 수 있다는 것이다. 부동산114에 따르면 올해 서울에서 준공 후 30년이 되는 아파트는 송파구 방이동 올림픽선수촌 등 67개 단지 7만3000가구에 이른다. 재건축 안전진단 통과요건 강화는 재건축 속도를 늦출 수 있다. 과거 정부는 구조안전상 큰 문제가 없어도 층간소음 등 주거환경 평가를 통해 주거 여건이 불편하면 안전진단을 통과할 수 있도록 했다. 민간택지 분양가상한제는 재건축 사업의 수익성과 직결돼 있다. 재건축은 일반분양 물량의 분양가를 올리면 올릴수록 재건축조합원의 부담이 주는 구조다. 그런데 분양가상한제가 적용돼 분양가를 일정 수준 이상으로 올리지 못하면 그만큼 조합원 부담이 늘어나 사업성이 악화한다.민간택지 분양가상한제는 정부가 이미 지난해 제도 개선을 통해 지정 요건을 완화해 놓은 만큼 당장 쓸 수 있는 카드 중 하나다. 최근 3개월 간 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면서 분양가 상승률, 청약경쟁률, 주택거래량 등이 과열되면 지정할 수 있는데, 강남이 지금 딱 그런 경우다. 그러나 이 같은 재건축 정밀 타격은 되레 시장에 ‘공급 부족’ 시그널만 줄 수 있다는 게 정부의 부담이다. 재건축 연한 상향은 말할 것도 없고 민간택지 분양가상한제나 안전진단 통과요건 강화는 시행 즉시 재건축 사업성 악화와 사업 추진 걸림돌로 작용할 게 뻔하다. 재건축 사업이 멈춰 서면 사실상 강남권의 신규 주택 공급도 끊기게 된다. 가뜩이나 ‘지금 아니면 강남 입성이 어려울 것’이라는 심리가 팽배한 데 공급이 더 줄어들 것이라는 시그널을 주면 상황은 악화할 수 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “재건축 직접 규제는 공급 축소로 이어져 이후 집값 급등을 불러왔다”며 “재건축 규제 중심의 정책은 노무현 정부 때 이미 실패한 카드여서 정부로서도 부담이 될 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 정부는 지난해 출범 직후 잇따라 부동산 대책을 내놓으며 과거 노무현 정부 때의 정책 실패를 인정한 바 있다. 김수현 청와대 사회수석비서관은 지난해 8월 3일 청와대에서 기자들과 만나 “노무현 정부의 부동산 정책은 결과적으로 가격 급등을 막지 못했다는 점에서 명백한 실패”라고 말했다. 김 비서관은 노무현 정부 당시 국민경제비서관 등을 지내며 종합부동산세 도입 등을 주도했다. ━ 파급력 큰 맞춤형 세금 인상 카드? 또 다른 규제의 틀은 세금 인상이다. 정부가 지난해부터 으름장을 놓았던 재산세 등 보유세 인상 카드가 거론된다. 기획재정부는 당장 올해 조세재정개혁특위를 통해 보유세 등 부동산 세제 개편 작업을 본격화할 방침이다. 정부는 당초 8월께 개편안을 내놓을 방침이었지만 최근 3월 발표 얘기가 흘러나온다. 김동연 부총리 겸 기재부 장관과 추미애 더불어민주당 대표가 일제히 보유세 강화 방침을 언급하는 등 강남 부동산 급등에 따른 시장 불안을 진정시키기 위한 당정의 움직임도 빨라지고 있다. 보유세 인상 카드는 당장 실현하기는 어렵지만 파급력은 가장 클 것이라는 게 부동산 전문가들의 중론이다. 보유세를 인상한다면 법률 개정 등 시간이 걸릴 수밖에 없으므로 우선 현재 시가의 60∼70% 수준인 주택 공시 가격의 시가 반영률을 높이는 방향으로 실현될 것으로 관측된다. 이미 지난해 집값이 크게 올라 공시가격 상승이 불가피한 상황이다. 종합부동산세의 공정시장가액비율(80%)을 90~100%로 높이는 방법도 있다. 이 방법은 특히 법률 개정 없이 시행령만 고치면 되기 때문에 시장에 바로 적용할 수 있다. 공정시장가액비율은 주택 공시가격 대비 실제 세금을 매기는 과세 표준의 비율로, 비율이 높을수록 세 부담이 높아지게 된다. 그러나 보유세 인상은 집값이 하락세로 돌아선 지방 주택시장만 더 악화시킬 수 있다는 점이 부담이다. 6월 지방선거를 앞두고 있어 정치적인 부담으로 작용할 수도 있다.그래서 재산세·종부세 외에 정부가 강남권을 겨냥한 새로운 보유세를 만든다는 얘기도 들린다. 강남권을 겨냥한 별도 세목 신설을 검토하고 있다는 것이다. 김 부총리는 1월 16일 한 라디오방송에서 “강남 4구(서초·강남·송파·강동구)라든지 아파트 부동산 가격 안정에 있어서 원칙은 해당 지역 맞춤형”이라고 강조했다. 그러나 특정 지역에만 적용하는 세목 신설은 현실적으로 불가능하다는 게 세무 전문가들의 설명이다. 따라서 만약 새로운 보유세를 만든다면 투기과열지구 등 특정 조건에 맞춰 부과하는 방식이 될 공산이 크다. 어떻든 부동산 보유세 인상은 강력한 규제이긴 하다. 일반적인 시장이라면 매물이 늘면서 집값이 약세를 보일 가능성이 있다. 그러나 지금 상황에서 강남 집값을 잡기에는 역부족이라는 의견이 지배적이다. 김규정 NH투자증권 WM리서치부 부동산 연구위원은 “보유세 도입이 전혀 영향이 없진 않겠지만 강남 집값 안정에 얼마나 효과가 있을지는 미지수”라며 “애꿎은 비(非) 강남권이나 지방만 타격을 받을 수 있다”고 말했다. 한 세무 전문가도 “보유세 인상으로 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 더 심화한다면 강남 등 선호지역 집값은 더 오를 수 있다”며 “강남은 재건축뿐 아니라 교육 등 다른 요인이 맞물려 수요가 몰리는 만큼 보유세 인상으로는 효과를 보기 어렵다”고 지적했다. ━ 지속적 공급 확대 시그널 보내야 강남 등지의 그린벨트를 풀고 공공택지를 건설해 주택을 대량 공급하는 것도 쓸 수 있는 카드 중 하나다. 공급 대책이라는 점에서 중·장기적으로는 실효성이 높을 것으로 전문가들은 내다본다. 국토부는 이미 1월 9일 서울 시내 신규 공공택지지구 지정에 속도를 내겠다고 밝혔다. 지난해 말 ‘주거복지로드맵’을 내놓으며 밝힌 40곳의 신규 공공택지 지정을 올해 안에 끝내겠다는 것이다. 서울에선 강남구 내곡동이나 서초구 우면산 일대가 거론된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “각종 연구 결과 강남 집값은 재건축을 통한 공급 증가나 인접한 경기도 성남·과천·하남시에서의 공공택지 공급을 통해 안정 효과가 나타났다”며 “이들 지역에 대한 공급을 늘린다면 어느 정도 효과를 볼 수 있을 것”이라고 말했다. 그러나 공공택지 건설은 단기간에 주택 수를 확 늘리기 어려운 만큼 당장 발등의 불인 강남 집값을 잡을 묘안은 아니다. 이 때문에 지속적으로 공급 확대 시그널을 주는 한편 수요 분산 대책을 강구해야 한다는 지적이 나온다. 예컨대 강남권에 있는 공공기관을 지방으로 보내고 해당 부지에 청년층과 신혼부부를 위한 임대주택을 건설하는 식이다. 전문가들은 서울이라는 양질의 입지에 신규 주택이 공급된다는 시그널을 주면 묻지마 식으로 주택을 구입하는 불안심리를 어느 정도 해소하는데 도움이 될 것이라고 말한다. ━ 서민주거복지에 더욱 힘쓰는 방법도 정부는 시장 개입을 자제하고 공공임대 확대 등 서민주거복지에 집중해야 한다는 지적도 나온다. 최근의 강남 집값 급등세는 공급 부족, 학군 수요, 다주택자 규제 등 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있는 만큼 어떤 형태의 처방이 됐든 근본적인 대안이 될 수는 없기 때문이다. 임시 처방은 오히려 시장의 내성만 키울 수 있기 때문에 차라리 시장의 흐름에 맡기는 게 더 낫다는 것이다. 정부는 공공임대 확대 등 서민주거복지에 더욱 힘쓰고, 지역별 수요를 감안한 맞춤형 정책을 개발해야 한다는 지적이다. 김승배 피데스개발 대표는 “부동산시장이 정부 예상과 다르게 움직인다면 대책에 문제가 없는 것인지 되짚어 볼 필요가 있다”며 “지역별 시장의 특수성과 수요를 고려하지 않는 일괄 규제로는 효과를 내기 어렵다”고 지적했다.