최근 서울 강남 지역 등을 중심으로 부동산 가격이 들썩이자 정부와 서울시가 토지거래허가구역을 다시 지정하기로 했다. 부동산 시장 불안 조짐이 나타나자 가격 안정화에 나선 것이다. 토허제를 적용하는 곳은 서울 강남 3구와 용산구의 전체 아파트다. 오는 24일부터 9월 30일까지 약 6개월 간 지정하고 필요하면 지정 기간 연장을 적극적으로 검토한다는 계획이다. 정부와 서울시는 19일 정부서울청사에서 부동산 관계기관 회의를 개최하고 이런 내용이 담긴 ‘주택시장 안정화 방안’을 논의했다고 같은 날 밝혔다. 이날 회의에는 국토교통부와 서울특별시·기획재정부·금융위원회·한국은행·금융감독원 관계자가 참여했다. 핵심은 토허제 재지정이다. 정부와 서울시는 강남·서초·송파·용산구의 전체 아파트에 토허제를 우선 지정하고 향후 시장 과열 양상이 지속될 경우 인근 지역 추가 지정도 적극 검토하겠다는 방침을 밝혔다. 압구정, 여의도·목동·성수동 및 신통기획 단지 등 서울시 내 현행 토지거래허가구역은 시장 과열 우려가 완전히 해소되기 전까지 허가구역 지정을 유지한다. 대출 관리 강화도 안정화 방안에 포함됐다. 주택담보대출을 비롯한 금융, 가계대출도 엄격하게 관리할 방침이다. 현재 월별, 분기별로 가계대출 관리체계를 갖추고 있는데 여기에 수도권을 중심으로 한 지역별 가계대출 모니터링을 실시하고 서울 주요 지역에 대한 주택담보대출 취급 점검을 강화한다는 계획이다. 다주택자나 갭투자자와 관련한 가계대출을 금융권이 자율규제를 바탕으로 보다 엄격히 관리할 수 있도록 한다. 당초 오는 7월로 예정됐던 주택도시보증공사(HUG) 전세자금대출 보증비율을 낮추는 계획도 2개월 앞당겨 5월에 시행한다. 투기 수요에 의한 과열 우려가 있는 지역에 대해서는 가계대출 관리방안을 추가적으로 검토한다. 디딤돌 대출 등 정책대출 증가세가 서울, 수도권 주택시장을 과열시키는 요인으로 작용할 경우 대출금리 추가 인상 등을 추진하는 방안도 고려한다.이 밖에 국토부‧서울시가 합동점검반을 가동해 이상거래와 집값담합 등을 집중 모니터링 할 예정이다. 편법대출과 허위신고 등 시장질서 교란행위에 대한 기획조사를 단행하고 자금출처를 수시로 조사한다는 것이다. 이는 투기수요와 불법행위를 차단해 주택시장의 거래질서를 확립하기 위한 방안으로 풀이된다. 조사 결과 불법이 의심되는 행위는 국세청과 금융위원회 등 관계기관에 즉시 통보해 강력히 조치할 것이라고 정부는 설명했다. 주택공급도 확대할 방침이다. 도심 내 핵심 공급수단인 정비사업이 속도감 있게 추진될 수 있도록 재건축‧재개발 관련 법률 제‧개정을 국회와 적극적으로 협의하고 사업장별 최대 50억원 규모의 저리 초기사업비 융자도 이번달부터 실시한다. 2년간 11만호 이상 공급을 목표로 추진 하는 신축매입약정은 정부와 지자체 상설 협의체를 가동하고 수도권 공공택지 미분양 매입확약 등을 통해 공공택지 주택공급도 조기화 할 예정이다. 지방의 준공후 미분양 주택을 한국토지주택공사(LH)가 직접 매입하는 계획도 예정대로 3000호 매입을 추진한다. 오는 21일 매입공고를 실시하고 필요할 경우 추가 매입도 검토할 계획이다. 박상우 국토교통부 박상우 장관은 “정부의 최우선 정책목표는 국민 주거안정 실현”이라며 “시장 모니터링을 지속하고 투기 수요를 근절하는 등 책임감 있는 시장관리와 실효성 있는 대책을 지속적으로 추진해 나가겠다”고 말했다. 오세훈 서울시장은 “규제는 불가피할 경우 최소한으로 사용해야 하지만 독점이나 투기 등으로 시장이 왜곡될 경우 정부 개입이 필요하다”며 “앞으로 규제 혁파 등을 통해 민간 차원의 주택공급을 확대하는 한편, 시장의 비정상적인 흐름에 대해서는 단호하게 대응해 나가겠다”고 밝혔다.

서울 관내 신속통합기획 재개발 추진 구역이 한남1구역 등 9곳이 추가되며 총 97곳으로 늘어났다. 28일 서울시는 2-25년 제1차 주택재개발사업 후보지 선정위원회를 개최해 후보지 9곳을 선정했다고 밝혔다. 이번에 선정된 구역은 ▲강북구 미아동 75일대 ▲용산구 이태원동 730일대(한남1구역) ▲관악구 신림동 306일대(신림4구역) ▲서대문구 북가좌동 74-107일대 ▲광진구 중곡1동 254-15일대(중곡1구역) ▲구로구 개봉동 120-1일대 ▲구로구 구로동 719일대 ▲동작구 사당동 305-35일대(사당16구역) ▲은평구 불광동 359-1일대 등 9곳이다. 이번 후보지 선정은 주거환경개선이 시급한 지역 중 주민추진 의사를 적극 반영했다. 찬성동의율이 높고 반대 동의율이 낮은 지역이면서 향후 진출입로변 동의율 확보 가능 여부 등을 고려해 선정했다. 또 사업추진의지나 기틀이 갖춰진 곳을 선정했다는 게 시의 설명이다.강북구 미아동 75일대는 미아사거리역 인근에 위치한 호수밀도, 반지하주택 비율이 높다. 침수발생 예상지역을 포함한 열악하고 안전에 취약한 노후 저층주거지다. 재개발사업 추진으로 주거환경 개선과 양질의 주택이 공급될 것으로 기대된다.용산구 이태원동 730일대(한남1구역)는 한남재정비촉진지구 한남1촉진구역에서 해제된 노후불량 주택지다. 후보지 선정으로 주변 한남재정비촉진사업과 함께 정주환경 개선에 상승효과를 나타낼 전망이다.관악구 신림동 306일대(신림4구역)는 호암로에 접한 구릉지형 저층 노후주택 밀집지역으로 신림1‧2‧3재정비촉진구역, 동측 관악산근린공원과 연계한 주거환경개선으로 주거 기능이 강화될 전망이다.서대문구 북가좌동 74-107일대는 가재울7구역에 인접한 도로 접도율이 낮고 반지하주택 비율이 높다. 과거 정비예정구역에서 해제된 노후 저층주거지다. 가재울재정비촉진구역과 어우러져 주거환경 개선에 효과가 있을 전망이다.광진구 중곡1동 254-15일대(중곡1구역)는 군자역ㆍ중랑천 인근 반지하주택 비율이 높고, 공원 등 생활SOC 부족한 노후 주거지로 향후 주거환경개선뿐만 아니라 지역에 필요한 기반시설이 조성될 전망이다.구로구 개봉동 120-1일대는 남부순환로 인근의 저층 노후주거지로 주거환경 개선과 남부순환로와 고저차 해소 등 원활한 교통체계를 갖출 것으로 보인다. 구로동 719일대는 남구로역 인근 해제된 정비예정구역을 포함한 노후주택지다. 주변 추진 중인 재개발과 모아타운, 우수한 주택단지를 형성할 것으로 보인다.동작구 사당동 305-35일대(사당16구역)는 남성역 인근 호수밀도, 반지하주택 비율이 높은 노후저층주거지다. 주변 역세권활성화사업 등과 연계한 도로 조성으로 사당로에서 접근성이 한층 높아질 전망이다.은평구 불광동 359-1일대는 연신내역 인근의 도로 접도율이 낮고, 반지하주택 비율이 높은 지역이다. 북측 은평재정비촉진지구와 더불어 서북권 정주환경 개선역할을 할 전망이다.후보지로 선정된 9개 구역은 올해 상반기 내에 용역 준비를 마치고 본격적으로 신속통합기획과 정비계획 수립용역을 착수할 예정이다. 아울러, 재개발 후보지의 투기방지를 위해 ‘권리산정기준일’은 구역 여건에 따라 ‘자치구청장 후보지 추천일’로 지정한다. 앞으로 토지거래허가구역‧건축허가제한도 별도 고시를 통해 안내될 예정이다.최진석 서울시 주택실장은 “선정된 후보지는 기반시설이 매우 열악한 노후 불량주거지로 반지하주택이 밀집되어 침수 등 안전에 취약해 주거환경개선이 시급하다”며 “2030 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 반영해 사업성을 대폭 개선하고 신속통합기획으로 신속한 주택공급과 더 나은 주거공간을 만들어 가도록 행정 지원을 다하겠다”고 말했다.

정부가 재개발·재건축이 어려운 노후 저층 주거지역에 민간 주도로 주택을 정비할 수 있는 선도지역을 선정했다. 향후 이 지역들에는 3000가구 규모의 비(非)아파트와 편의시설들이 조성될 예정이다.23일 국토교통부는 국무총리 소속 도시재생특별위원회의 심의를 거쳐 전국 32곳을 뉴:빌리지 선도사업 지역으로 선정했다고 밝혔다. 이번 선도사업에는 61곳이 도전해 2대1의 경쟁률을 보였다.뉴:빌리지는 국토부가 32개 사업지에 최대 5년간 국비 4132억원을 포함한 총 1조2000억원을 투자한다. 재개발·재건축이 어려운 노후 단독주택, 빌라촌 등 저층 주거지역에 주차장, 공원, 복합편의시설(돌봄·체육 등) 등 아파트 수준의 편의시설을 제공해 '살기 좋은 빌라촌'을 만드는 사업이다. 민간이 주택을 정비할 경우 금융·제도적 인센티브도 지원받게 된다.이번에 선정된 선도사업 지역은 ▲서울 4곳(종로구 옥인동·종로구 신영동·중구·강북구) ▲부산 3곳(사상구·진구·연제구) ▲인천 2곳(부평구·남동구) ▲대전 1곳(중구) ▲울산 3곳(중구·남구·북구) ▲대구 1곳(중구) ▲광주 1곳(광산구) ▲경기 3곳(광명·수원·김포) ▲충남 2곳(천안·금산) ▲전북 1곳(부안) ▲전남 4곳(강진·광양·담양·장흥) ▲경북 4곳(영주·경주·구미·상주) ▲경남 3곳(창원·남해·양산) 등이다.선도사업 지역으로 선정된 곳들에는 현재 약 3000가구 규모의 비아파트 공급이 예정돼 있다. 주택정비를 위한 주민합의서 작성, 건축허가 신청 등이 이뤄졌으며, 약 570가구는 사업신고·승인 절차가 완료된 만큼 정비에 빠르게 착수할 수 있을 전망이다.국토부 관계자는 "뉴:빌리지 사업을 통해 도시환경이 개선되고 공공지원기구(한국부동산원) 및 지자체별 특화된 주택정비 지원이 이루어지는 만큼 추가적인 주택공급도 기대된다"고 전했다.

현대건설이 서울 강서구 등촌동 366-24번지 일대에 조성하는 ‘힐스테이트 등촌역’이 11월 29일 견본주택을 개관하고 분양에 나선다.힐스테이트 등촌역은 지하 5층~지상 15층, 12개동, 전용면적 59~84㎡ 총 543세대 규모다. 이 중 274세대가 일반분양 물량이며 전용면적별 세대수로는 ▲59㎡A 89세대 ▲59㎡B 14세대 ▲84㎡A 89세대 ▲84㎡B 29세대 ▲84㎡C 53세대 등 전 세대가 중소형으로 구성된다.수도권지하철 9호선 등촌역 역세권 입지, 교통·교육·쇼핑 등 인프라 우수단지는 다양한 생활 인프라를 갖췄다. 먼저 지하철 9호선 등촌역의 역세권으로 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지구를 쉽게 이동할 수 있고 올림픽대로, 강변북로, 공항대로 등을 통해 수도권 전역으로 이동도 용이하다. 아울러 인근으로 홈플러스, 부민병원, 하나로마트, 목동깨비시장, CGV 등 다양한 편의시설은 물론, 봉제산, 용왕산근린공원, 등마루공원, 한강도 가까워 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다.우수한 교육환경도 가치를 더한다. 등촌초, 백석중, 영일고 등 우수한 학군이 인접해 있는 것은 물론 강서도서관이 지근거리에 있고 교육열 높은 목동 학원가 역시 가까이 위치해 학령기 자녀를 둔 학부모 수요자들의 관심도 높다.강서구 주거정비사업 및 가양동 일대 개발사업, 마곡 MICE 등 호재 풍부단지는 다양한 호재가 예정돼 높은 미래가치가 기대된다. 먼저, 강서구 노후 주거지 일대에 재건축 및 재개발이 활발하게 진행되고 있어 사업이 완료되면 인근 일대가 신흥 주거지로 탈바꿈할 전망이다.강서구 가양동에 예정된 개발사업들도 내년 착공을 목표로 속도를 내고 있다. 이마트 가양점 부지 개발사업은 최근 브릿지론을 조달한 데 이어 ‘제2의 코엑스’로 불리는 CJ 공장 부지 개발사업은 인허가 리스크를 해소하고 본PF 전환을 앞두고 있다. 다수의 업무·판매시설, 지식산업센터, 스타필드 빌리지 등이 계획된 해당 사업들이 완료되면 일대 인프라 개선 및 지역경제 활성화 등 수혜를 기대할 수 있다.교통망 역시 크게 향상된다. 먼저, ‘대장홍대선’은 부천 대장지구부터 덕은지구, 서울 홍대까지 약 20km를 잇는 광역철도 사업으로, 총 12개 역으로 구성된다. 강서구(화곡동, 등촌동, 가양동)를 지나는 노선이 포함됐으며, 단지와 가까운 강서구청 인근에 역이 신설될 예정이다.대장홍대선은 연내(12월) 착공 예정이며, 2030년 개통이 목표다. 개통 시 부천에서 홍대까지 30분 내로 이동할 수 있으며 부천시 및 강서구 등 수도권 서남부와 고양시 등 수도권 서북부의 이동이 획기적으로 향상될 예정이다.아울러 마곡지구의 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발사업의 수혜도 기대할 수 있다. 마곡 마이스(MICE) 복합단지의 대지면적은 총 8만2,724㎡(약 2만5,000평), 삼성동 코엑스의 약 2배 규모로 건립된다. 강서구 마곡지구 일원에 들어서며 업무시설, 호텔, 컨벤션센터, 문화시설 등 다양한 공간으로 조성될 예정이다.’힐스테이트‘ 브랜드 가치에 걸맞은 우수한 상품 적용힐스테이트 등촌역은 차별화된 상품성을 갖췄다. 전 세대 선호도 높은 중·소형 평형으로 조성되며, 남향 위주의 단지 배치로 채광과 개방감을 극대화했다. 또한 수요자들의 니즈에 맞춘 다양한 평면 설계를 적용했다. 여기에 세대 창고 제공 및 트랜스포밍 월&퍼니처(일부타입 적용) 옵션도 예정돼 있다.삶의 질을 높여주는 커뮤니티 시설도 예정돼 있다. 먼저 입주민들의 건강을 위한 피트니스, GX룸, 골프연습장 등 다양한 운동시설이 마련된다. 또한, H아이숲, 상상도서관, 독서실, 클럽하우스 등 자녀들을 위한 공간도 갖춰진다. 아울러, 단지 외관에 커튼월룩 및 경관조명을 활용한 측벽특화를 적용해 고급스러운 이미지를 더할 계획이다.12월 6일(금) 1순위 청약 접수...당첨자 발표는 13일(금)힐스테이트 등촌역의 청약 일정은 오는 12월 5일(목) 특별공급을 시작으로 6일(금) 1순위 청약, 9일(월) 2순위 청약접수를 받는다. 당첨자 발표는 13일(금)이며, 정당계약은 26일(목)~28일(토) 3일간 진행된다.청약은 입주자모집공고일 기준 만 19세 이상 서울 및 수도권(인천·경기) 거주자 중 청약통장 가입기간이 12개월 이상 경과하고 지역·면적별 예치금액 충족 시 1순위 자격이 주어지며, 유주택자 및 세대원도 청약할 수 있다.올해 3월 ‘주택공급에 관한 규칙’ 및 ‘공공주택 특별법 시행규칙’ 개편에 따라 청약자는 일반공급과 특별공급을 모두 신청할 수 있다. 단, 특별공급 당첨자로 선정 시 일반공급 당첨은 배제된다.부부의 경우 배우자와의 중복 청약도 가능하다. 특히 신혼부부·생애최초 특별공급 청약 시 배우자 혼인 전 당첨이력과 배우자 혼인 전 주택소유 이력이 배제되는 점도 체크포인트다.한편, 힐스테이트 등촌역은 견본주택 오픈 기념 관람시간 연장 이벤트를 진행한다. 11월 29일(금), 12월 2일(월) 오후 5시부터 6시 30분(입장시간 기준)까지 야간개장을 진행하며 11월 30일(토), 12월 1일(일) 양일간 오전 9시부터 9시 30분(입장시간 기준)까지 주말 얼리버드 입장을 실시한다. 견본주택 방문은 예약제로 운영되며, 홈페이지를 통해 신청이 가능하다.분양관계자는 “힐스테이트 등촌역은 노후 아파트 비율이 높은 등촌동에 모처럼의 신축 분양으로 수요자들에게 분양 이전부터 관심이 컸던 단지"라며 “특히 인근에 가양동 일대 개발사업과 대장홍대선 등 호재가 풍부해 향후 지역 일대에 대한 미래가치도 높게 점쳐지고 있다”고 덧붙였다.힐스테이트 등촌역의 견본주택은 서울특별시 강서구 등촌동 366-60번지에 위치해 있으며, 입주는 2026년 10월 예정이다.

2024년 부동산 시장에 큰 변화가 있었다. 하락하던 서울 아파트 가격이 다시 상승했고 거래량이 증가했다. 한국부동산에서 발표하는 아파트 실거래가격 지수 월간 변동률을 보면 2024년 4월부터 서울을 중심으로 가격 상승폭이 컸다. 2024년 4월부터 8월까지 서울 아파트 실거래가격 지수 누적상승률은 6.9%에 달했다. 전망을 하기 위해서는 원인 파악이 중요하다. 그렇다면 서울 아파트 가격이 상승한 이유는 무엇일까? 상품의 가격은 수요가 증가하거나 공급이 감소할 때 상승한다. 부동산도 마찬가지다. 수요 증가와 공급 감소를 구분하는 기준은 거래량이다. 가격이 상승할 때 거래량이 증가하면 변동원인은 수요 증가이다. 가격이 오르는데 거래량이 줄어들었다면 공급 감소가 시장을 변화시킨 요인이다. 2024년 1월부터 8월까지 서울 아파트 거래량을 보면 매매가격이 상승한 기간에 거래량이 지속해서 증가하는 모습을 보였다. 매매가격이 상승하면서 거래량이 증가했다. 그렇다면, 시장 변동 원인은 수요증가다. 2024년 서울 아파트 시장에 수요가 증가하면서 가격이 상승했고 거래량이 늘어났다. 어떤 수요가 증가했는지 살펴보기 위해서 주택 수요에 대한 이해가 필요하다. 아파트는 다른 상품과 달리 사용 즉 소비의 대상이 됨과 동시에 투자의 대상이 된다는 독특한 성격을 가지고 있다. 따라서 수요가 실수요와 투자수요로 구분될 수 있다. 2024년 8월까지는 가계대출이 증가하면서 주택 수요가 증가했다. 4월부터 8월까지 5개월간 가계 주택담보 대출 증가액은 29조6000억원에 달했다. 대출을 받아서 집을 사는 사람들은 투자보다 실거주 목적일 가능성이 크다. 투자 목적으로 아파트를 매수하면 대출받기가 용이하지 않기 때문이다. 그렇다면 실수요자들이 대출을 받아 아파트를 매수했고 실수요자가 증가하면서 최근 서울 아파트 가격 상승률이 높았다고 정리할 수 있다. 중요한 것은 전망이다. 전망을 하기 위해서는 실수요자가 지속해서 증가할 수 있냐는 것에 대한 해답부터 찾아야 한다. 실수요자가 꾸준히 증가하기 위해서는 가계대출이 계속해서 늘어나야 한다. 그러나 9월부터 가계대출 증가액이 감소하기 시작했다. 2024년 9월 금융권 주택담보대출액은 전월대비 6조9000억원 증가하여 8월 증가액 8조5000억원 대비 1조7000억원 줄어들었다. 주택담보대출이 감소한 가장 큰 원인은 정부의 규제보다 실수요 감소에 있다는 것이 필자의 판단이다. 아파트 가격이 상승하면서 실수요자들의 기회비용이 늘었고 대출 여력에 한계가 발생하면서 실수요가 줄어들고 있다. 실수요를 판단할 때 유효수요에 대한 이해가 필요하다. 부동산 시장에서 수요는 사고 싶은 수요가 아니라 살 수 있는 능력을 가진 수요여야 한다. 사고 싶다고 해서 수요가 증가하고 집값이 상승하는 것이 아니다. 살 수 있는 사람이 늘어나야 집값이 상승한다. 아파트 가격이 상승하면 사고 싶은 사람들은 많아질 수 있다. 그러나 살 수 있는 능력을 가진 사람들의 감소는 불가피하다. 최근 주택담보대출이 다시 감소하고 수요가 줄어들고 있는 이유다. 부동산 시장, 공급↑ 수요↓수요가 줄어들면서 가장 먼저 일어나는 시장 변화는 거래량 감소다. 8월 서울 아파트 거래량은 5944건을 기록하여 7월대비 2461건 줄어들었다. 신고기간이 남았지만 2024년 9월 거래량도 2476건에 불과하다. 거래량이 줄고 있다는 의미는 수요가 감소하고 있다는 것이다. 수요가 줄어들면 아파트 가격은 어떻게 될까?일반적으로 상품시장에서 수요가 감소하면 가격은 하락한다. 그러나 부동산 시장에서는 시차가 존재한다. 쉽게 사고 팔 수 있는 상품이 아니기 때문이다. 수요가 감소해서 거래량이 줄어도 주택을 가지고 있는 사람들이 싸게 팔려고 하지 않는다면 가격 하락은 제한적일 수 있다. 매도물량이 중요한 이유다. 반면, 집값을 결정하는 공급에 대해서 고민해볼 필요가 있다. 많은 사람들은 주택가격을 결정하는 공급을 건설회사들이 짓는 아파트의 양이라고 생각한다. 그러나 실제로 주택가격을 결정하는 주택공급은 이와는 다르다. 내 집을 마련하기 위해 사려고 하는 아파트는 무엇일까? 대부분은 누군가 보유하고 있는 아파트다. 일반적으로 논의하고 전망하는 아파트 가격도 거래되는 아파트이지 건설회사들이 짓는 아파트의 분양이 아니다. 그렇다면 전체 아파트 중에서 팔기 위해 시장에 내놓는 주택의 양이 가격 결정에 직접 영향을 미치는 공급이다. 집을 가지고 있는 사람들이 팔려고 내놓는 아파트의 양이 많아지면 공급이 증가하는 것이고 반대로 팔지 않으려고 매물을 거두어들이면 공급이 감소했다고 판단할 수 있다. 아파트 가격을 전망하기 위해서 매도물량이 집값을 결정하는 공급이라는 점을 상기할 필요가 있다.수요가 감소하는 상황에서 단기적으로 집값에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 공급이다. 수요가 줄어도 공급 즉 매도물량이 감소하면 가격 하락은 단기에 그칠 가능성이 크다. 수요가 감소하는 상황에서 매도물량이 증가하면 가격 하락폭은 커지고 집값 하락 기간이 길어질 수 있다. 집값을 전망하는데 매도물량이 중요한 이유다. 수요가 감소하기 시작한 8월부터 서울 아파트 매도물량이 증가하고 있다. 2024년 10월 19일 기준 서울 아파트 매도물량은 8만 9000호에 달했다. 조사가 이루어진 이후 역대 최대 물량을 기록 중이다. 매도물량이 증가하는 이유는 분명하다. 팔려고 시장에 내놓은 아파트가 팔리지 않고 새롭게 팔려고 내놓는 아파트의 양도 많아지고 있기 때문이다. 수요는 감소하고 공급이 증가하고 있다. 수요가 줄고 공급이 늘어나면 가격은 오르기보다 내릴 가능성이 높아진다. 시장의 현재 모습이고 현재에서 미래를 예측할 수 있다. 미래는 이미 일어나고 있다. 현재가 중요한 이유다. 현재를 명확히 바라보고 분석하여 인과관계를 찾아내면 현재에서 미래를 읽어낼 수 있다. 시장 변화는 불가피하다. 사람들은 부동산 불패를 이야기하지만 불과 2년 전에 집값 하락을 경험했고 현재의 모습에서 또 다른 가격 하락 가능성을 볼 수 있다. 그렇다면 내 집 마련은 언제 해야 할까? 최근 서울 아파트 거래량을 보면 흥미롭다. 가격이 하락하던 2022년에는 서울 아파트 거래량이 크게 줄어들었다. 심지어 한 달 거래량이 1000건에 못 미쳤던 기간도 있었다. 가격이 하락하자 사람들이 아파트를 매수하지 않았다는 의미로 해석할 수 있다. 반면, 2024년 가격이 상승하자 서울 아파트 거래량이 8월에 8000건을 넘었다. 가격이 상승하자 사람들은 빚을 내서 내 집 마련에 나섰다. 주택 가격 하락기, 행동에 나설 때 사람들은 왜 가격이 상승할 때만 아파트를 살까? 반면 가격이 하락하면 왜 내 집 마련을 미룰까? 정확한 정답을 찾기 어려운 질문이다. 해답은 뒤로 하고 행동에 대해서만 이야기하자면 반대가 돼야 한다. 즉, 집값이 하락할 때 내 집 마련에 나서고 반대로 아파트 가격이 상승하면 원인을 찾아 시장을 분석하고 기다릴 줄 아는 지혜를 가져야 한다. 주택 수요가 위축되고 매도물량이 증가하면서 향후 아파트 가격 하락 가능성이 커질 것이다. 그렇다면 이제부터 오히려 내 집 마련 계획을 구체적으로 세울 필요가 있다. 2022년 집값이 크게 하락했다. 아무도 예측하지 못했던 시장 변화였다. 전문가들이 불패라고 말했던 강남 아파트 가격이 수 억원씩 뚝뚝 떨어졌고 거래량이 크게 감소했다. 2024년에는 반대의 현상이 일어났다. 서울 아파트 가격이 수 억원씩 상승했고 거래량이 급증했다. 부동산과 자산 시장에서 현명한 결정하기 위해서 반드시 가져야 할 마음가짐이 있다. 바로 변화를 인정하는 것이다. 부동산 시장에서 미래를 예측할 때 변화를 인정하는 것은 엄청난 차이를 만들어 낸다. 무엇이든 한 방향으로 움직이는 것은 흔치 않다. 좋아지면 나빠지고 악화하면 다시 호전된다. 빨랐다가 느려지고 천천히 진행되다가 빠르게 흘러가기도 한다. 부동산도 마찬가지다. 상승하면 반드시 하락하고 하락하면 다시 상승한다.변화가 불가피한 이유는 수요와 공급을 변동시키는 주체가 사람이기 때문이다. 사람이 판단하고 결정해서 매수하고 매도한다. 중요한 것은 사람의 마음은 항상 바뀐다는 점이다. 사람의 마음은 바뀌고 시장을 변화시킨다. 자산시장에서 변화를 인정해야 하는 이유다. 변화를 인정한다면 지금은 기회를 기다려야 할 시점이다. 이광수 대표는 부동산 리서치 사이트 플랫폼 ‘광수네복덕방’을 운영하는 건설‧부동산 전문가다. LG건설(현 GS건설)에 입사한 뒤 동양증권‧미래에셋 증권에서 애널리스트로 활동했고 미래에셋 리서치센터에서 건설‧부동산 시장을 분석하는 애널리스트로 역량을 쌓았다. 국내 애널리스트로는 처음으로 레피니티브(Refinitiv, 구 톰슨로이터)에서 수여하는 ‘Analyst Awards 아시아 최고 애널리스트(Overall Top Stock Picker)’를 수상했다.

우리나라가 초고령 사회 진입을 앞둔 상황에서 국내 건설사들이 시니어 주택을 새 먹거리로 주목하고있다. 빠른 고령화로 시니어주택에 대한 수요는 늘고 있지만, 공급이 부족한 만큼 향후 건설사들의 관련 사업 진출은 더욱더 활발해질 것이란 전망이 나온다.통계청의 ‘장래가구 추계(2022~2052년) 결과’에 따르면, 65세 이상이 가구주인 고령가구는 2022년 522만5000가구에서 2052년 1178만8000가구로 230% 증가할 것으로 전망된다. 전체 가구 중 차지하는 비중은 24.1%에서 50.6%로 높아진다. 2022년에는 40~50대 가구주가 전체 가구의 41.8%를 차지했으나 2052년에 비율이 역전돼 70대 이상 가구 비중이 41.5%로 가장 많아질 전망이다.시니어 주택에 대한 필요성도 점차 커지고 있다. 시니어 주택은 고령 친화 주거공간으로 고령자 복지주택(공공임대), 실버스테이(민간임대), 실버타운(노인복지주택) 등을 의미한다. 노인가구가 빠르게 증가하고 있지만, 노인을 대상으로 한 주택 공급은 노인가구의 0.4% 수준에 불과한 것으로 나타났다. 주택산업연구원에 따르면 우리나라 노인인구는 지난 2010년부터 연평균 4.6%씩 증가해 2023년말 기준 총인구의 27.2%인 1395만명을 기록 중이다. 노인 가구는 775만여 가구(2022년 기준)로 전체의 35.6%를 차지했다. 그런데 노인전용주택은 9000가구, 노인에 적합한 시설기준을 적용해 건설된 주택은 2만1000여가구에 그치고 있다. 노인을 대상으로 한 주택공급이 총 3만여가구로 총주택 수의 0.13%, 총 노인가구의 0.4%에 불과한 실정이다.국내 건설사들이 시니어 주택을 미래 먹거리로 점찍은 것도 이 때문이다. 현대건설은 2022년부터 고령 인구 증가와 시니어 수요층의 소비 여력에 관심을 갖고 시니어 레지던스 조성 사업을 시작했다. 현대건설이 주목하고 있는 부분은 미래형 건강주택 개발이다. 현대건설은 서울 은평구 진관동에 지하 6층~지상 14층 규모 노인복지주택 214가구(임대)를 올해 안에 지을 예정이다.롯데건설은 서울 마곡지구 복합단지 내에 하이엔드 시니어 레지던스 ‘VL 르웨스트’를 짓고 있다. 단지는 지하 6층~지상 15층, 4개 동, 총 810가구 규모로 조성되며 시니어 수요자 특성을 고려한 의료 케어, 입주민 서비스, 특화 설계와 다양한 커뮤니티 및 프로그램 등을 선보일 예정이다.한미글로벌은 부동산개발 자회사인 한미글로벌디앤아이를 통해 총 115가구 규모의 도심형 시니어 레지던스 ‘위례 심포니아’ 입주자 모집에 나섰다. 위례 심포니아는 세대 내 비상벨 설치, 전담 영양사의 건강식 제공, 하우스키핑과 컨시어지 서비스 등을 제공할 예정이다.광운대 역세권 개발사업을 본격화한 HDC현대산업개발은 사업 부지 내에 2개동의 ‘프리미엄 웰니스 레지던스’를 지을 계획이다. HDC현대산업개발은 프리미엄 웰니스 레지던스 내에 예방의학 중심의 헬스케어 프로그램을 운영할 계획이다.주택산업연구원 관계자는 “일본은 노인 주택을 현재 전체 고령 가구의 2%에서 2025년 4%로 늘리는 계획을 추진 중”이라며 “한국도 2030년까지는 2% 수준으로 늘려야 한다”고 밝혔다. 이를 위해서는 ▲노인시설 기준 주택건설 의무 비율 적용 대상을 공공임대주택에서 공공분양주택으로 확대하고 그 비율을 10% 이상으로 올리는 방안 ▲일반 분양주택이나 민간임대주택에 노인시설 기준을 적용해 건설할 경우 용적률 인센티브와 기금 지원을 확대하고 공공택지 공급 시 가점을 부여하는 방안 등이 필요하다고 강조했다.

‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’ 제정안이 국회에 발의되면서 정부의 주택공급 정책이 탄력을 받을 수 있을지 이목이 쏠리고 있다.국토교통부에 따르면 관련 법안을 포함해 ‘도시 및 주거환경정비법’(도시정비법) 개정안을 지난 2일 국민의힘 김은혜 의원이 대표발의했다. 재개발·재건축 절차를 단축해 사업 속도를 높이기 위한 법이다. 정부가 발표한 ‘8·8 주택공급 확대방안’의 후속 조치로 풀이된다.해당 법은 재개발‧재건축 절차를 통합하고 간소화해 시일을 줄이는 데 있다. 특례법 내용을 보면 도시정비법과 노후계획도시 특별법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 재건축·재개발 사업에 모두 적용된다. 이미 절차를 단축하기로 한 1기 신도시 재건축도 특례법의 혜택을 받으면 일정을 더 단축할 수 있는 셈이다.정비사업 초기에 수립하는 기본계획과 정비계획을 필요한 경우 동시에 처리할 수 있도록 하고, 조합 설립 이후 구체적인 사업계획을 수립하는 단계인 사업시행계획과 관리처분계획도 동시 처리할 수 있도록 규정했다.특례법 제정안에는 조합 내부 갈등을 줄여 사업 불확실성을 해소하기 위한 장치도 포함됐다. 조합 임원이 해임되면 지자체는 전문조합관리인을 선임해 사업이 표류하지 않도록 관리해야 한다. 이밖에 일정 규모 이상의 사업장에서 분쟁이 발생하면 전문가로 구성된 분쟁조정단을 파견하도록 했다.사업성을 높이기 위한 방안도 포함한다. 역세권 등에서는 3년 한시로 정비사업 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 추가로 높여준다. 3종 일반주거지역의 경우 일반 정비사업에서 용적률은 현행 최대 300% 수준이지만, 330%까지 늘릴 수 있게 된다. 역세권 정비사업 지구는 360%인 허용 용적률을 390%까지 높일 수 있다. 다만 규제지역(서울 강남 3구·용산구)은 대상에서 배제하고 대책 발표일 이전에 이미 사업계획인가를 신청한 곳은 제외하기로 했다.주상복합으로 재건축 사업을 추진하는 경우 지금은 아파트를 제외하면 오피스텔만 지을 수 있는데, 개정안에 따르면 업무·문화시설 등 주민이 원하는 시설을 함께 설치할 수 있도록 했다.국토부는 “재건축·재개발 특례법 제정안과 도시정비법 개정안이 통과되면 사업 기간이 크게 단축될 것으로 기대한다”며 “1기 신도시 등 노후계획도시의 정비사업도 가속화될 수 있다”고 밝혔다.다만 일각에서는 사업성 등을 고려할 때 실효성이 크지 않을 수 있다고 우려하고 있다. 1기 신도시 가운데서는 분당을 제외하면 상대적으로 집값이 저렴한 다른 신도시에선 재건축 사업이 난항을 겪고 있기 때문이다. 건설업계 관계자는 “용적률을 완화하면 사업성이 다소 좋아지는 측면이 있지만, 건축 비용과 향후 기대되는 집값 상승률을 고려하면 사업이 어려울 수 있다”고 말했다.

최근 수도권 주택 가격이 상승세를 지속하자, 가계부채비율이 현재의 높은 수준을 이어갈 가능성이 커졌다는 한국은행의 전망이 나왔다. 또한 한국은행은 집값과 가계부채 추이를 고려해 금리 인하 시기와 속도를 결정해 나갈 필요가 있다고 분석했다.GDP 대비 가계부채비율 ‘OECD 4위’한국은행이 12일 발표한 통화신용정책보고서에 따르면 지난 1분기 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 92.1%로 집계됐다. 이는 경제협력개발기구(OECD) 31개국 중 4번째로 높은 수준이다.GDP 대비 가계부채 비율은 2021년 3분기 99.3%로 정점을 찍은 후 점차 낮아지고 있다. 하지만 여전히 세계 상위권 수준이며 경제성장을 저해하는 위험성을 가지고 있다는 것이 한은의 판단이다. 한은은 최근 몇 달 사이에 수도권 집값 상승으로 가계대출 증가세가 지속되면서 가계부채 비율이 다시 높아질 가능성이 있다고 봤다. 한은에 따르면 금융권 가계대출이 월 6조원씩 증가할 경우 2분기 GDP 대비 가계부채 비율은 92.2%로 올라가고, 3분기 92.3%, 4분기 92.6%까지 상승한다. 지난 8월 국내 금융권 가계대출이 9조8000억원 증가한 만큼 가계부채 비율 상승 가능성이 매우 높아졌다. 보고서는 최근 상황을 과거 수도권 주택가격·가계부채 확장기와 비교해 수급상황과 금융여건, 거시건전성 규제 등에서 유사한 점이 많다고 짚었다. 과거 확장기는 대체로 주택건설 감소 등으로 공급부족 우려가 제기되는 가운데 대출금리가 낮아지고 거시건전성 규제도 완화적인 상황에서 시작됐다.최근 역시 서울 등의 신축 아파트 공급 부족과 비아파트 기피에 따른 수급불균형 우려, 금리인하 기대 등에 따른 대출금리 하락, 규제 완화 및 정책금융 확대 등이 영향을 받아 비슷하다는 설명이다.다만 차이점으로는 과거에는 높은 전세가율로 갭투자가 많았을 것으로 추정되는 반면, 최근에는 낮은 전세가율로 전세를 활용한 갭투자 비중은 낮다고 풀이했다. 집값 상승, 경기 진작 효과 제한적문제는 우리나라 주택 가격 상승에 따른 경기 진작 효과가 제한적이라는 점이다. 주택 가격 상승은 이론적으로 건설 투자 증가, 부의 효과 등을 통해 경기를 진작시킨다. 하지만 우리나라의 경우 주택가격과 건물투자 간 연계성이 낮고 높은 가계부채 비율 등으로 부의 효과도 제한적인 상황이다.한은은 향후 전망으로 수도권 주택가격 및 가계대출의 단기적 불안이 이어지지만 점차 안정된다는 견해와 불안 장기화 가능성을 배제할 수 없다는 의견이 병존하며 불확실성이 크다고 분석했다.점차 안정될 것이라는 견해로는 주택가격 수준이 크게 높고 투자수요보다는 실수요가 많다는 점과 정부의 공급 확대와 거시건전성정책 효과가 점차 나타날 것이라는 점을 근거로 제시했다.불안 장기화 의견은 거시건전성 규제의 효과가 불확실하고, 수급불균형 우려가 상존하고 있기 때문에 수도권 주택시장 과열이 내년 이후까지 이어질 가능성을 배제하기 어렵다는 점을 내세웠다. 집값·부채 영향 고려해 통화정책 결정한은은 주택시장과 가계부채는 주택공급과 거시건전성규제, 금리 등 다양한 요인에 영향받는 만큼 최근의 확장세가 장기화되지 않도록 적절한 정책조합(policy mix)대응이 필요하다고 진단했다.또한 통화정책 측면에서는 수도권 주택가격과 가계부채 추이가 금융안정 상황에 미치는 영향을 고려해 향후 금리인하 시기와 속도 등을 결정해 나갈 필요가 있다고 봤다.아울러 경제주체들에게 정책 방향을 명확히 전달해 과도한 금리인하 기대가 형성되지 않도록 시장 기대를 관리해 나가야 한다고 강조했다.한은 측은 “거시건전성 규제 등의 측면에서는 주택공급 확대와 거시건전성 규제 강화 조치의 효과를 점검하면서 필요시 추가 강화 조치를 고려해 나갈 필요가 있다”고 말했다.

“물가와 경기 측면에서는 향후 적절한 시점에 금리 인하를 고려할 여건이 형성되고 있습니다.”이창용 한국은행 총재가 22일 금융통회위원회(금통위) 회의 직후 기자간담회에서 이같이 말했다. 앞서 한은 금통위는 서울 중구 본관에서 회의를 열고 기준금리를 현재 수준인 연 3.50%로 동결했다. 지난해 2월부터 13차례 연속 동결로, 역대 최장 기간 동결 결정이다. ‘전원일치’ 동결…3개월 전망 의견 갈려이날 이 총재는 “금리 인하가 너무 늦어질 경우 내수회복이 지연되면서 성장 모멘텀이 약화될 가능성이 있지만, 현 상황에서는 금리인하가 부동산 가격 상승 부추기고 외환 시장 변동성을 확대시킬 위험이 더 크다고 판단했다”고 설명했다.또한 그는 “정부가 주택공급 확대와 거시건전성 규제 강화 등의 대책을 내놓았는데 어느정도 효과가 나타날지 살펴볼 필요가 있다”며 “글로벌 금융시장에서 위험회피 심리도 아직 완전히 진정되었다고 보기 어렵다”고 덧붙였다. 금통위원들은 이날 ‘전원일치’ 의견으로 기준금리를 3.50%로 동결하기로 결정했다. 다만 향후 3개월 기준금리 수준과 관련해선 의견이 갈렸다. 이 총재를 제외한 금통위원 6명 중 4명은 기준금리 인하 가능성을 열어둬야 한다는 견해를 나타냈다. 지난 7월 11일 금통위 회의 때와 비교하면 금리 인하 가능성을 열어둬야 한다는 금통위원 수가 2명에서 4명으로 크게 증가했다.이에 대해 이 총재는 “물가상승률이 목표 수준으로 수렴할 것으로 보이고, 부동산 관련 정부 정책도 시행될 것인 만큼 인하 가능성을 열어둔 채 금융안정 상황을 지켜보고 금리를 결정하자는 것”이라고 말했다.나머지 금통위원 2명은 3개월 이후에도 기준금리를 3.50% 수준으로 유지하는 것이 적절하다고 봤다. 이에 대해 이 총재는 “정부 대책의 효과를 확인하는 데까지 시차가 필요하고 금융안정에 유의하는 게 안정적인 정책 아닌가 하는 생각”이라고 설명했다. 집값 고려한 결정…일각선 ‘내수’ 우려도 이 총재는 최근 물가상승률 둔화 흐름이 뚜렷하지만, 수도권 주택가격 상승세나 가계부채 증가세 등과의 ‘상충 관계’를 고려할 때 금리 인하를 결정하기에는 시기상조라는 점을 거듭 강조했다. 실제로 한국부동산원의 ‘7월 전국 주택가격동향 조사’에 따르면 지난달 서울 주택 매매가격지수는 전월 대비 0.76% 상승했다. 2019년 12월(0.86%) 이래 최대 상승 폭이다.가계대출 증가세 또한 심상치 않다. 한국은행이 발표한 ‘2024년 2분기 가계신용(잠정)’ 통계에 따르면 올해 6월 말 기준 가계대출 잔액은 1780조원으로 전 분기 말보다 13조5000억원 불었다. 특히 가계대출 가운데 주택담보대출 잔액은 1092조7000억원으로, 16조원 급증했다. 증가 폭도 1분기 12조4000억원보다 커졌다.이 총재는 “부동산에 대한 공급 정책과 거시 경제적인 정책을 통해서 조절하는 것이 당연하다고 생각한다”면서도 “한은이 이자율을 크게 낮춘다든지 유동성을 많이 공급함으로써 부동산 가격 상승 심리를 자극하는 실수를 범해서는 안 된다”고 말했다. 일각에선 한국은행이 통화긴축을 유지하는 것과 관련해 비판적 견해를 드러내고 있다. 이날 대통령실 관계자는 금통위의 기준금리 동결 결정에 내수진작 측면에서 보면 아쉬움이 있다는 의견을 냈다. 앞서 지난 8일 정규철 한국개발연구원(KDI) 경제전망실장 또한 “5월부터 금리를 점진적으로 조정하는 게 좋겠다는 의견을 냈고, 8월 금통위에서 금리인하를 충분히 할 수 있다”는 분석을 내놓기도 했다.이에 대해 이 총재는 “KDI의 금리 인하 제안은 전망의 차이보단, 내수 경제 성장에 중점을 뒀기 때문”이라면서 “한은은 금융안정에 의미를 뒀기에 서로 다른 정책 제안을 한 것 같다”고 말했다. 이어 “지금 상황은 어느 측면을 보느냐에 따라 다양한 해석과 평가가 나올 수 있고, 그런 견해를 취합해 내부에서 토론을 통해 금리를 결정하겠다”고 덧붙였다. 다음 금통위 회의가 열리는 10월 금리 인하 가능성에 대해선 명확한 입장을 제시하지 않았다. 이 총재는 “향후 3개월 내 전망에는 10월, 11월이 다 포함돼 있다”며 “앞으로 나올 경제 지표들을 보고 10월에 결정할 수도 있고 11월에 결정할 수도 있다”며 말을 아꼈다. 성장률 낮췄지만…‘경기침체’ 아냐한은은 이날 수정 경제전망도 발표했다. 이를 통해 올해 경제성장률 전망치를 지난 5월 전망보다 0.1%포인트(p) 낮춘 2.4%로 제시했다. 이 총재는 이번 성장률 하향 조정에 대해 ‘경기침체’라는 일각의 해석은 견제했다.이 총재는 “성장률을 0.1%p 낮추면 앞으로 경기가 나빠지는 것 아니냐는 느낌을 받을 수도 있다”면서도 “1분기 성장률이 전년 대비 3% 넘게 나왔을 때 모멘텀을 반영해 연간 성장률을 2.5%로 상향했는데 이후 경제 흐름을 보니 일시적 요인이 크다고 판단했다”고 설명했다. 이어 그는 “기술적으로 (성장률 수치를) 낮춘 것이지 경기가 갑자기 나빠졌거나, 또는 구조적인 변화가 있다고 생각하지 않는다”고 강조했다.한은은 수정 경제전망을 통해 올해 소비자물가 상승률 전망치도 기존 2.6%에서 2.5%로 0.1%p 하향했다. 2025년 물가상승률은 지난 5월과 같은 2.1%로 전망했다. 추후 물가경로 변수로는 ▲국제유가 및 환율 움직임 ▲농산물가격 추이 ▲공공요금 조정 등을 꼽았다.

서울 아파트값이 20주 연속 상승하고 있다. 지방에서는 미분양 문제가 심각한 수준이지만 서울을 중심으로 한 부동산 시장 양극화의 기세는 멈추지 않을 듯이 보인다. 지난 8월 8일 정부는 서울 그린벨트를 해제하는 등 특단의 대책을 언급하며 주택 공급 계획을 발표하기도 했다. 서울 부동산 시장이 다시 과열되는 원인은 무엇인지 분석해 봤다. 서울 아파트 가격이 상승세가 심상치 않게 움직이면서 정부가 수도권에 향후 6년간 42만 가구를 공급하는 등 주택공급을 확대하겠다고 나섰다. 하지만 아파트 가격을 안정화할 수 있을지 장담하기 어렵다는 비판이 이어지고 있다. 서울 집값 상승세를 조기에 진화하지 못한 정부가 부랴부랴 공급을 늘리겠다는 방안을 발표하면서 기대 효과를 부풀리는 것 아니냐는 것이다. 부동산 업계 관계자는 “상황은 다르지만 정부가 정책을 일단 던지고 본다는 점에서 문재인 정부와 어떤 차이가 있는지 모르겠다”며 “이런 행동이 서울 집값을 잡지 못하는 원인 중 하나”라고 지적했다. 정부가 지난 8일 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안(8.8 대책)’을 보면 서울과 인접한 지역 그린벨트(개발제한구역) 등을 풀고, 수도권 신규택지에 주택을 공급하는 내용이 담겨있다. 8만 가구 공급, 재건축·재개발촉진법(가칭) 제정, 수도권 공공 신축매입주택으로 11만가구+α 공급 등의 대안을 제시했다. 이를 통해 향후 6년간 서울과 수도권에 총 42만7000가구 이상의 주택과 신규택지를 공급한다는 계획이다. 기획재정부와 국토교통부 등 관계부처는 이날 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 골자로한 주택공급 확대 방안을 발표했다.문제는 실효성 여부다. 정부는 비(非)아파트 시장을 정상화하겠다며 내년까지 한국토지주택공사(LH)가 수도권을 중심으로 11만 가구를 신축 매입하겠다고 했다. 서울은 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한 매입하기로 했다. 11만 가구 중 최소 5만 가구는 분양전환형 신축매입으로 공급될 예정이다. 매입임대 중 구조와 입지가 좋은 주택을 저렴한 임대료로 최대 6년간 거주하게 한 뒤 임차인에 우선 매각하는 방식이다. 또 입주 및 분양 전환 비용은 주택도시기금에서 저리자금대출을 받을 수 있다.부동산 전문가들은 이런 정책이 비아파트 시장을 어느 정도 안정시키는 효과는 있겠지만, 아파트를 중심으로 치솟는 부동산 가격을 잠재우기는 한계가 있을 것으로 예상하고 있다. 한국부동산원의 주택유형별 매매 거래 통계에 따르면 올해 상반기(1~6월) 전국 아파트 매매량은 23만 6374건, 전체 주택 매매량 31만 751건 중 76.1%를 차지했다. 깡통전세‧전세사기 등 주로 비아파트를 중심으로 사건사고가 발생하고 가격 상승효과를 기대하기 어려워지면서 아파트로 쏠림 현상이 심화한 것이다. 재건축·재개발 촉진법 제정과 도시정비법 개정안 마련과 관련한 대안도 공염불에 그칠 수 있다는 지적이다. 정부가 관련법을 추진할 수는 있지만, 최종적으로 국회를 통과해야 하기 때문이다. 12년만에 그린벨트 해제, 집값 안정 효과는 미지수개발제한구역(그린벨트)를 풀어 주택을 공급하겠다는 정부와 서울시의 대책도 비판을 받고 있다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 8일 성명서를 통해 “수십 년에 걸쳐 수도권에 대규모 주택을 공급해왔지만 결과적으로 집값을 잡지 못했다”며 “서울과 수도권 과밀을 부추기는 주택공급 정책을 즉각 중단하고 수도권 허파인 그린벨트를 한 평도 훼손하지 말라”고 촉구했다. 노무현 정부 때도 판교와 위례 등 신도시 주택공급을 위해 그린벨트를 풀었지만 수도권 땅값이 요동치는 것을 막을 수 없었다는 것이다. 경실련은 “그린벨트는 도시의 무분별한 확산을 막고 생태·환경적으로 지속가능한 국토를 미래 세대에 남겨주기 위한 매우 중요한 수단”이라며 “정부가 이제라도 그린벨트 해제 계획을 즉각 철회하고 제대로 기능하도록 관리를 강화하고 확대해야 한다”고 촉구했다.부동산업계 관계자는 “정부가 그린벨트를 풀어 저렴한 가격에 신규 분양하더라도 결국 집값이 오른 전례를 볼 수 있다”며 “대규모 임대주택을 확보하는 결단이 없다면 결국 일부 청약 당첨자들만 ‘로또’ 분양을 받는 것으로 효과가 끝날 수 있다”고 말했다. 정부의 주택공급 계획과 실현 가능성을 의심하는 목소리가 나오는 건 그동안 추진한 정책이 좋은 평가를 받지 못하고 있기 때문이라는 지적도 있다. 지난 5월 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축과 선도지구 지정 등 정책이 제대로 추진되기 어렵다는 지적을 받고 있다. 현재 집값과 재건축‧재개발에 필요한 비용, 향후 예상하는 가격 상승폭 등 여러 요소를 고려할 때 분당을 제외한 나머지 4곳의 사업성이 떨어진다는 의견이 많다. 정부는 1기 신도시 재건축에 따라 이 지역 주택 물량(순공급)이 30% 이상 증가할 것으로 내다보고 있지만, 사실상 분당에서만 재건축 사업이 진행되면 정부가 약속한 주택 공급 계획이 한계에 부딪힐 수밖에 없다. 그러자 정부는 ‘8.8 대책’을 통해 재건축·재개발 촉진법의 내용을 분당 등 1기 신도시에도 적용해 정비사업 속도를 높이기로 했다. 오는 11월에 '2만6000가구+α'(최대 3만9000가구) 규모의 선도지구를 지정하는 등 2029년까지 4만6000가구의 착공을 추진하겠다는 계획이다.대규모 재건축 사업이 진행될 경우 주민들의 이주 문제도 해결해야 하는데, 정부는 이런 방안도 구체적으로 마련하지 못했다. 국토부는 올해 1월 발표한 ‘1·10 부동산 대책’을 통해 내년부터 1기 신도시별로 1곳 이상 이주단지를 조성해 이주 수요에 대응하겠다고 밝혔다. 하지만 임대주택형 이주단지 조성에 대한 반대 여론이 커지고 3기 신도시 인근 주민들이 이주단지 조성을 달가워하지 않자 6개월이 채 지나기도 전에 이주단지 조성 계획을 사실상 철회하고 주민 선호부터 다시 파악하기로 했다. 박상우 국토부 장관은 “필요하다면 기존에 용도가 정해져 있는 땅을 용도 변경을 하거나 공공에서 새로운 소규모 개발 사업도 추가로 해 이주에 문제가 없도록 관리하겠다”면서도 “이렇게 해도 어려우면 이주시기를 조정하는 방식을 쓸 수 있다”고 말한 바 있다. 이광수 광수네복덕방 대표는 “(주택가격이 오르는 원인에 대한) 진단이 잘못됐다. 그렇다보니 처방도 잘못나왔다”고 말했다. 최근 집값 상승의 원인은 수요 증가에 있는데, 정부가 ‘수요’를 억제할 대안을 내놓기보다 재개발‧재건축을 통한 ‘공급’ 확대에 방점을 찍었다는 것이다. 이 대표는 “정부는 집값을 떨어뜨리겠다며 재건축을 추진하겠다는데 이를 활성화 하려면 집값이 오른다는 기대가 있어야 한다”며 “집값을 떨어뜨리는 재건축을 찬성할 주민들이 어디 있겠느냐”고 말했다.