국토교통부는 올해 수도권 신축매입 임대주택 1만7000가구 이상을 추가로 매입할 계획이라고 14일 밝혔다. 국토부에 따르면 ‘8·8 주택공급 확대방안’의 후속 조치로 한국토지주택공사(LH)가 신축매입 임대주택 사업자 모집을 공고할 예정이다. 이에 따라 내년까지 2년간 신축매입 임대주택 공급 목표치를 기존 9만가구에서 11만가구 이상으로 늘리기로 했다. 매입임대주택은 LH와 지방공사 등 공공주택 사업자가 기존에 지어진 주택을 사들이거나, 사전 약정 방식으로 신축 주택을 매입해 시세보다 저렴하게 임대하는 제도다.추가 매입 물량은 수도권에 거주하는 신혼부부와 신생아 출산 가구를 대상으로 배정된다. 신혼부부 주택(월세형)에 1만3600가구, 든든전세주택(전세형)에는 3400가구가 돌아간다. 최소 6년간 임대한 뒤 분양받을 수 있는 분양전환형 매입임대주택으로 공급된다. 분양전환형 매입임대는 입주 선호도가 비교적 높은 전용면적 60∼85㎡의 중형평형 중심이다. 분양가격은 입주 시 감정가와 분양 시 감정가를 평균해 산출한다.이기봉 국토부 주거복지정책관은 “빌라 등 비아파트 공급이 위축된 상황에서 도심 우량주택이 신속하고 지속적으로 공급될 수 있도록 신축매입 임대주택 사업을 더욱 확대할 예정”이라고 밝혔다.

윤석열 정부가 발표한 첫 신규 택지 ‘김포한강2’가 공공주택지구로 지정됐다. 국토교통부는 김포한강2에 대한 관계기관 협의와 중앙도시계획위원회 심의가 완료돼 31일 공공주택지구 지정을 고시한다고 30일 밝혔다.김포한강2는 경기도 김포시 마산동, 운양동, 장기동, 양촌읍 일원 731만㎡ 땅에 4만6000가구 규모로 조성하는 사업이다. 이는 하남 교산(3만3000가구), 고양창릉(3만6000가구), 부천대장(1만9000가구), 인천계양(1만7000가구) 등 3기 신도시보다 큰 규모다. 기존 김포한강1지구(5만6000가구)와 합하면 분당급(9만7600가구) 신도시 규모다. 2030년 분양이 목표다. 국토부는 연접한 김포장기지구(5000가구), 김포양곡지구(5000가구), 김포감정1지구(4000가구)까지 더하면 총 11만6000가구 규모의 수도권 서부 거점도시가 될 것이라고 설명했다. 국토부는 “조속한 주택 공급을 위해 보상과 부지조성을 병행하고 부지 조성이 완료된 단지부터 순차적으로 주택 착공과 분양을 추진하겠다”고도 했다. 김포한강2는 철도역을 중심으로 도시 기능을 압축해 고밀 개발하는 ‘콤팩트시티’ 개념을 도입할 계획이다. 서울 5호선 지하철이 검단을 거쳐 김포한강2까지 이어지도록 연장하는 계획도 추진된다. 이를 통해 여의도까지 30분 내로 접근이 가능한 철도 중심 대중교통체계를 구축하겠다는 것이다.박상우 국토부 장관은 “김포한강2 공공주택지구는 청년·무주택 서민의 내 집 마련 기회 확대와 동시에 심각한 교통난 해소라는 지역 현안을 해결하는 계기가 될 것”이라고 말했다.

올봄 분양시장에서는 수도권 신도시와 택지지구에서 총 1만7000가구의 공급이 이뤄진다. 14일 부동산조사업체 리얼투데이에 따르면 3~5월에 수도권 신도시와 택지지구에서 분양하는 아파트는 22개 단지 총 1만7755가구에 달한다. 이는 지난해 같은 기간(16개 단지 1만1207가구)보다 약 58.4% 많은 공급량이다. 공급물량이 가장 많은 지역은 비봉지구, 동탄2신도시가 위치한 경기 화성이다. 경기 화성에는 총 5163가구를 공급한다. 다음으로 검단신도시가 있는 인천 서구(3324가구), 운정신도시가 있는 경기 파주(3295가구) 순이다. 수도권 신도시와 택지지구는 수도권 광역급행철도(GTX) 노선을 비롯해 개발 호재가 풍부하고, 분양가 상한제 적용으로 인근 시세 대비 합리적인 가격으로 내 집을 마련할 수 있는 기회다. 이에 수도권 신도시와 택지지구에 공급하는 단지는 준수한 청약 성적을 기록하고 있다. 지난 1월 호반건설이 경기 오산 세교지구에서 분양한 호반써밋 그랜빌 2차는 1순위 청약 접수에서 평균 29.8대 1, 최고 40대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 지난해 12월 DL이앤씨가 인천 서구 검단신도시에서 분양한 e편한세상 검단 어반센트로 역시 평균 43.6대 1의 경쟁률로 1순위 마감에 성공했다. 경기 화성에서는 비봉지구 물량이 돋보인다. 비봉지구는 경기도 화성시 비봉면 삼화리, 구포리 일원 약 86만㎡ 부지에 7088가구(공동주택 6,816가구), 약 1만6000명을 수용할 수 있는 규모로 조성하는 공공택지지구로 이달에만 2개 단지가 분양에 나선다. 금성백조건설은 비봉지구 B-3블록에서 총 917가구 규모의 10개 동 단지를 이달 말 분양에 나설 예정이다. B-4블록에서는 우미건설이 총 798가구의 단지를 선보일 예정이다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

건설사들이 올해 말까지 전국 아파트, 오피스텔 분양을 마치기 위해 총력을 다하고 있다. 내년부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화하는 데다 대통령선거, 지방선거 등 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 변수들이 즐비하기 때문이다. 23일 부동산업계에 따르면 건설사들은 최근 인허가나 분양가 심사 등으로 이월된 사업자의 분양을 연내 마치기 위해 속도를 올리고 있다. 부동산R114 조사에 따르면 이달 말부터 다음 달까지 분양 예정인 전국의 아파트는 총 약 14만6000가구에 달한다. 경기도가 약 3만7000가구로 가장 많고 인천과 부산이 각각 1만7000가구 분양을 준비하고 있다. 대구는 1만가구, 대전에서는 약 9000가구가 분양 예정이고 경북과 충남에선 각각 약 8000가구씩 공급이 이뤄질 전망이다. 내년 1월부터 잔금 대출도 차주별 DSR 산정(40%)에 포함하기로 하면서 분양 시장에도 타격을 줄 것으로 예상되기 때문이다. 현재는 분양가가 9억원을 넘어선 아파트에는 중도금 대출을 금지하고 있다. 하지만 내년부터 잔금 대출을 개인별 DSR 산정에 포함하면서 분양 계약자가 기존 대출이 있는 경우 잔금 마련에 어려움을 겪을 가능성이 커졌다. 앞서 정부는 지난달 26일 발표한 가계부채 관리방안에서 내년 1월부터 총 대출액이 2억원, 7월부터는 1억원을 초과하면 개인 소득과 상환능력에 따라 돈을 빌려주는 개인별 DSR을 적용하겠다고 발표했다. 내년 1월 입주자모집공고를 내고 분양하는 단지부터 잔금 대출도 DSR 규제 대상에 들어간다. 내년에는 대통령선거와 지방선거라는 대형 이슈도 건설사들이 분양을 서두르는 요인이다. 내년 3월에는 대통령선거가 있고 6월에는 지방선거가 이뤄진다. 국민적 관심이 정치로 분산되면 분양 홍보 효과가 떨어질 수 있다는 우려 때문에 건설사들은 연내 아파트 입주자모집공고를 내기 위해 속도전을 벌이는 모습이다. 건설업계 관계자는 "내년에는 DSR 강화 규제도 있고 대선과 지선 등 변수들이 많이 겹쳐있기 때문에 올해 안에 분양을 최대한 마치려는 건설사들이 많은 것 같다"고 말했다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

정부가 제3차 신규 공공택지로 의왕·군포·안산·화성진안·인천구월2·화성봉담3·남양주진건·양주장흥·구리교문을 확정했다. 이 지역은 정부가 2·4 부동산대책의 후속 조치에 따른 신규 공공택지 입지로 수도권 7곳에 12만가구를, 세종 등 지방 3곳에는 2만가구를 공급하겠다는 계획이다. 국토교통부는 30일 제3차 신규 공공택지의 입지를 확정해 발표했다. 국토부에 따르면 수도권에 12만가구를 공급하는데 이 중 의왕·군포·안산(약 586만㎡)에는 4만1000가구를, 화성 진안(약 452만㎡)에는 2만9000가구를 신도시 규모로 조성된다. 중규모 택지(약 100만㎡ 이상)로는 인천 구월2 지역에 1만8000가구(약 220만㎡)를, 화성 봉담3 지역에 1만7000가구(약 229만㎡)를 각각 공급한다. 소규모 택지(약 100만㎡ 미만)로는 남양주 진건에 7000가구(약 92만㎡), 양주 장흥에 6000가구(역 96만㎡), 구리 교문에 2000가구(약 10만㎡)를 공급한다. 의왕·군포·안산의 경우 경기도 의왕시 초평동·월암동·삼동, 군포시 도마교통·부곡동·대야미동, 안산시 건건동·사사동 일원을 개발해 약 4만1000가구를 공급한다. ━ 광역교통망 개발로 접근성 개선에 중점 정부는 서울시 경계에서 약 12㎞ 남측에 위치한 이 지역을 수도권 서남부 거점 도시로 육성할 계획이다. 이를 통해 서울 서남부 주택수요를 일부 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 기존 3기 신도시보다 서울과의 접근성이 떨어진다는 평가가 있는 이곳의 교통 환경 개선을 위해 지하철 1호선·4호선과 수도권광역급행철도(GTX) C노선을 연계하는 방안을 검토하겠다는 방침이다. 아울러 의왕역(1호선)과 반월역(4호선)에 복합환승시설을 신설하고 간선급행버스체계(BRT) 노선(반월역~군포~의왕역) 등을 새로 만들어 대중교통의 연계체계를 강화하겠다고 밝혔다. 정부는 이를 통해 서울 강남권으로는 약 20분, 서울역으로는 약 35분이 소요되는 등 서울 도심 접근성이 개선될 것으로 보고 있다. 또 다른 신도시 입지인 화성 진안은 동탄 신도시 서북 측 미개발 지역으로, 북측으로 수원영통 시가지와도 가깝다. 동탄 인덕원선, 동탄 트램 등이 해당 지역을 지나갈 예정이어서 트램을 타고 인근 GTX-A 동탄역에서 환승이 가능해 교통여건이 양호하다는 것이 정부의 판단이다. 국토부 관계자는 “신분당선 등을 연계하는 철도 교통망 구축으로 서울 도심에 50분 내 도착을 예상한다”며 “경전철 등 대중 교통축을 구축해 신분당선, 동탄 트램(GTX-A) 등으로 환승·연결하겠다”고 밝혔다. 이를 통해 강남역 약 50분(신분당선 환승), 서울역 약 45분･삼성역 약 40분(GTX 환승)이 소요될 것으로 보고 있다. 이밖에 소규모 택지로 선정된 남양주 진건과 구리 교문은 서울 노원구 태릉CC 택지와 3~4㎞ 떨어져 있는 택지로, 태릉 CC 주택 공급 규모를 축소한 데 따른 후속 조치다. 지방에는 세종·대전에 총 2만 가구를 공급된다. 세종·대전 지역은 지난해부터 집값이 급등하며, 수요를 맞추기 위해 행복도시 인근과 조치원에 입지를 선정했다는 것이 정부의 설명이다. 구체적으로 세종 연기(약 6000가구), 조치원(약 7000가구), 대전 죽동(약 7000가구)에 택지가 들어설 예정이다. 신규 택지는 내년 하반기까지 지구지정을 마치고 2024년 지구계획 등을 거쳐 2026년부터 순차적으로 입주자 모집(분양)을 시작할 예정이다. 정부는 앞서 지난 2·4대책을 통해 전국 신규 공공택지 25만가구를 조성하겠다는 계획을 발표한 바 있다. 광명·시흥 신도시 등 약 11만9000가구의 입지를 먼저 공개했고, 13만1000가구가 남았지만, 여기에 9000가구를 추가해 이날 마지막으로 약 14만가구 입지를 공개했다. 윤성원 국토부 1차관은 “지난해 태릉, 과천 등 8·4 대책 핵심 부지가 본격적으로 추진되고, 이날 신규 공공택지 약 26만가구의 입지가 모두 확정됐다”며 “정부는 국민이 안정적인 주택공급에 대한 확신을 가질 수 있도록 앞으로 신속하고 차질 없이 사업을 추진해 나갈 것”이라고 밝혔다. 정부의 신규 공공택지 발표에 대해 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “주택공급 확대 기조는 긍정적이지만 결과는 단언할 수 없다”고 말했다. 그는 “광역교통망과 연계하더라도 서울의 주택 수요를 얼마만큼 흡수할 것인지는 지금으로써는 확신하기가 쉽지 않다”며 “광역교통망은 물론 신규택지도 완공과 입주까지 소요되는 시간이 적지 않다”고 지적한 것이다. 그러면서 그는 “이번 대책의 최종 결과는 차기 혹은 차차기 정부에서 맡아야 하는 사안”이라고 덧붙였다. 허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr

3기까지 수도권 30만 가구 공급 계획… 주민 반발, 공급 과잉, 교통 대책 지연 ‘산 넘어 산’ “(발표) 안 할 줄 알았어요. 집값 불안이 가시고 안정세여서 굳이 추가 발표할까 싶었습니다. 뜻밖인데요.” 지난 5월 7일 정부의 ‘제3차 신규 택지 추진계획’ 발표에 대한 한 전문가의 반응이다. 정부는 지난해 3기 신도시를 포함한 수도권 주택 30만 가구 공급 방안을 세우고 세부 계획을 1, 2차에 걸쳐 발표했다. 나머지는 올해 상반기 안에 발표키로 했다. 업계와 시장은 발표 시한인 6월께 나올 것으로 봤다. 집값 불안 진원지인 서울 집값이 지난해 말부터 계속 하락세여서 정부가 마지막 발표를 할까 하는 의구심도 있었다.이번 발표는 ‘기습’이라는 표현이 어울리게 갑작스레 이뤄졌다. 정부는 발표 전날로 어린이날 대체공휴일인 5월 6일 저녁 때 기자들에게 발표 계획을 알렸다. 여기다 철통 보안이었다. 5월 7일 오전 10시 발표 시점까지 고양 창릉과 부천 대장이 신도시에 들어가리라곤 거의 예측하지 못했다. 업계와 언론 등이 예측한 유력 후보지는 광명·시흥이었다. ━ 집값 반등 조짐에 조기 발표 정부가 발표 시기를 앞당긴 것은 최근 서울 일부에서 집값 반등 조짐을 보이자 시장에 ‘집값 안정’ 메시지를 주기 위한 것으로 업계는 본다. 지난해 9·13대책 등으로 서울 아파트값은 지난해 11월 중순부터 하락세로 돌아서 6개월째 약세를 보이고 있다. 다만 최근 들어 하락폭이 줄어들고 있다. 한국감정원의 주간 아파트값 동향을 보면 3월까지 0.1%가 넘던 하락폭이 4월 중순 이후론 0.05%로 줄었다. 강남권 시장의 맹주인 강남구가 지난해 10월 하순 이후 6개월 만인 4월 마지막 주에 강남권에서 처음으로 하락세를 멈추고 하락률 ‘0’을 나타냈다. 강남권 일부 재건축 단지들에서 급매물이 팔리며 호가가 다시 오르는 현상이 나타나기도 했다. 하지만 정부가 하락세 둔화에 초조한 것 같지는 않다. 정부 관계자는 “최근 강남 등에서 급매물 소진에 따라 가격 하락폭이 축소된 것은 사실이지만 추격 매수세가 있는 상황은 아니다”라고 말했다.정부는 당초 계획대로 주택공급 확대 정책을 추진하고 있다는 입장이다. 김규철 국토부 공공주택추진단장은 “2022년 이후를 대비해 공급 기반을 마련할 필요가 있다”고 강조했다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “수요 측면에서 안정적인 시장 관리가 이뤄지고 공급 측면에서 양질의 주택이 계속 공급될 것이라는 시장 기대가 형성된다면 시장 안정세가 확고하게 자리 잡을 것으로 판단하고 있다”고 말했다.정부는 지난 발표 때 홍역을 치른 탓인지 이번 발표에서 보안에 각별히 신경 썼다. 지난해 말 이후 정부는 지방자치단체와 수차례 협의를 거쳤는데도 중앙정부나 지자체·한국토지주택공사 등 관련 기관 어느 곳에서도 정보가 새어나가지 않은 것은 4월 30일 개정된 공공주택 특별법 영향이 컸다. 특별법은 공공주택 지구 지정 등과 관련된 기관·업체 종사자는 관련 정보를 주택지구 지정 또는 지정 제안 목적 외로 사용하거나 타인에게 제공·누설할 경우 5년 이하 징역이나 5000만원 이하의 벌금형을 받도록 규정하고 있다. 지난해 공공택지 개발 후보지가 정부 발표에 앞서 국회의원에게 전달돼 논란이 된 적이 있다. 김현미 국토교통부 장관은 5월 7일 발표에서 “(발표를) 늦추는 것보다 빨리하는 것이 보안 문제 등을 고려할 때 나을 것 같았다”고 말했다. 이날 나온 제3차 신규 택지 추진계획으로 정부가 수요 억제에 이어 주택공급 확대에 나서 지난해 8월 발표한 수도권 주택 30만가구 공급 계획이 마무리됐다.고양 창릉, 부천 대장 등 2곳이 신도시로 개발된다. 앞서 지난해 말 발표된 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 3개 지구와 함께 3기 신도시는 5곳으로 늘어난다. 지난해 말 2차 발표 때 3기 신도시 후보지로 언급됐던 과천지구는 지구 면적이 155만㎡로 ‘신도시’로 분류될 만한 330만㎡에 못 미쳐 3기 신도시 명단에선 빠졌다. 앞서 정부가 계획한 30만 가구 중 1, 2차 19만 가구 공급 계획이 나왔고, 이번에 나머지 11만 가구의 공급 계획이 확정됐다. 택지지구 발표를 통해 19만 가구의 공급 계획이 공개됐는데 이번에 나머지 11만 가구에 대한 3차 택지 계획이 확정된 것이다. 정부는 지난해 8월 집값이 뛰며 주택시장이 불안해지자 수도권에 30만 가구를 공급한다는 내용의 계획을 발표했다. 9월 1차(3만5000가구)에 이어 12월 2차(15만5000가구) 발표를 하며 지난해 모두 19만 가구의 주택 공급 계획을 공개했다. 수도권 주택 공급 계획의 핵심인 3기 신도시는 남양주 왕숙(6만6000가구), 하남 교산(3만2000가구), 인천 계양테크노밸리(1만7000가구)에 이어 이번에 고양 덕양구 창릉(3만8000가구), 부천시 대장(2만 가구)이 추가됐다. ━ 서울 경계에서 1km 이내 고양 창릉과 부천 대장이 선정된 주된 이유는 서울 접근성이다. 정부는 3기 신도시 입지를 서울 경계에서 1km 이내로 설정했다. ‘서울 도심에서 30분 내 출퇴근 가능 도시’를 3기 신도시 개발 방향으로 잡고 있다.고양 창릉지구는 전체 813만㎡로 전체의 97.7%가 그린벨트다. 국토부는 가용면적의 135만㎡를 자족용지로 조성할 계획이다. 이는 판교제1테크노밸리의 2.7배 규모다. 자족용지는 경의중앙선 등 전철역 인근 교통의 편리한 곳에 집적화해 스타트업 기업 지원을 위한 ‘기업지원허브’, 성장단계 기업을 위한 ‘기업성장지원센터’를 건설·운영하고 기업도 유치한다. 내년에 이전하는 30사단 군부대 부지를 포함한 330만㎡를 공원·녹지, 호수공원으로 개발한다. 자족용지와 녹지시설을 제외한 나머지 부지에 주택 3만8000가구가 건설된다. 국토부는 “그린벨트 비중이 커서 절반을 녹지로 보전해야 한다”며 “보전이 필요한 1, 2등급지는 거의 없으며 가용택지로 쓸 수 있는 3∼5등급지가 상당수를 차지한다”고 설명했다.부천 대장지구는 99.9%가 그린벨트다. 지구 내 일부 포함된 농업적성도 2등급지는 100만㎡ 규모의 공원으로 편입해 보전할 계획이다. 대장지구 역시 가용면적의 39%(68만㎡)가 자족용지로 개발된다. 부천시는 기업 이주 지원을 위한 원스톱 지원시스템을 도입할 계획이다. 지구서북측 하수처리장은 상부를 덮고 30만㎡ 규모의 멀티스포츠센터로, 현 자원순환센터는 지하화해 체험학습장 등으로 활용할 계획이다.3기 신도시에는 ‘서울 도심 출퇴근 30분 가능’을 위해 지하철 신설을 포함한 대대적 교통 대책이 마련됐다. 앞선 1, 2기 신도시 개발 과정에서 교통 인프라 구축이 늦거나 부족해 신도시 주민들의 불편과 불만이 컸던 점을 반영, 대도시권광역교통위원회를 중심으로 선제 대응에 나선 셈이다. 김현미 장관은 “고양 창릉, 부천 대장은 서울로의 접근성이 좋은 곳”이라며 “지하철 신설과 연장, S(슈퍼)-BRT(간선급행버스체계) 등 교통대책을 조기 추진하겠다”고 밝혔다.고양 창릉 교통 대책으로는 우선 새절역(6호선·서부선)부터 고양시청까지 14.5㎞ 길이의 ‘고양선(가칭)’ 지하철이 신설된다. 화전역(경의중앙선)과 고양시청역 등 7개 지하철 신설 역은 BRT(간선급행버스체계)로 연결된다. 교통 체계가 확충되면 여의도에서 25분(서부선 이용), 용산에서 25분(경의중앙선), 서울 강남에서 30분(GTX) 정도면 고양 창릉 지구로 접근할 수 있다는 게 국토부의 설명이다. 부천 대장의 경우 김포공항역(공항철도, 5·9호선, 대곡소사선)과 부천종합운동장역(7호선, 대곡소사선, GTX-B 예정)을 잇는 총연장 17.3㎞의 슈퍼-BRT가 설치된다. 청라 BRT를 슈퍼-BRT와 연계해 부천종합운동장역·김포공항역과 바로 연결하는 공사도 진행된다. 부천 대장 지구로부터 서울역까지 교통(슈퍼-BRT→GTX-B) 소요 시간은 30분, 여의도까지는 25분 정도가 될 것으로 국토부는 예상하고 있다. ━ 서울 도심에서 출퇴근 30분 가능 이번 3차 택지 계획에는 대규모 신도시뿐 아니라 서울의 ‘자투리 땅(중소규모 택지)’ 19곳을 포함해 경기·인천 등까지 모두 81곳의 중소규모 택지 개발 내용도 포함됐다. 서울의 그린벨트 개발은 이번에도 제외됐다. 서울시는 지난해 1차 택지 공급 계획 발표 때 그린벨트 제공을 거부해 국토부와 갈등을 빚기도 했다. 다만 서울에서는 사당역 복합환승센터(1200가구), 창동역 복합환승센터 및 창업·문화산업단지(500가구) 등 서울 지하철역 복합 개발을 통해 택지를 공급한다. 성남 공영주차장(300가구), 마곡 R&D센터 주차장 부지(200가구), 서울 중랑구 망우동 공영주차장(1500가구)도 택지로 활용되고, 서울 대방동 노후 군 부지(1000가구)와 관악구 군 관사 2곳(1200호)과 사당4동 주민센터까지 택지로 동원된다.서울시내 공급물량은 이번 3차의 1만 가구를 포함해 총 4만 가구로 늘었다. 국토부는 경기도 안산 장상(221만㎡), 용인구성역(276만㎡), 안산 신길2(75만㎡), 수원 당수2지구(69만㎡)에도 공공택지를 조성해 4만6000가구를 공급한다는 계획이다. 용인 구성역 지구의 경우 광역급행철도(GTX) A노선용인역이 개통되면 서울 삼성역까지 15분대면 도착할 수 있다.이런 중소규모 택지는 앞서 발표한 1, 2차 공급계획을 통해 오는 2020년부터 순차적으로 입주자를 모집(분양)한다. 300만㎡가 넘는 신도시의 경우 2020년 지구 지정과 2021년 지구 계획 등을 거쳐 2022년부터 분양에 들어갈 예정이다. 수도권 주택 30만 가구의 분양 일정을 연도별로 보면 ▶2022년까지 7만 가구 ▶2023년 6만7000가구 ▶2024년 5만8000가구 ▶2025년 6만1000가구 ▶2026년 이후 4만4000가구 등이다.정부는 신도시 등 개발 예정지를 발표하면서 투기 거래 차단에 나섰다. 3차 계획에 발표된 6곳(69.7㎢)을 5월 13일부터 토지거래허가구역으로 지정했다. 대상 지역은 고양 창릉지구 일원(25.1㎢) ,부천 대장지구 일원(9.5㎢), 안산 장상지구 일원(15.0㎢), 안산 신길2지구 일원(7.0㎢), 수원 당수2지구 일원(4.7㎢), 성남 금토지구 일원(8.4㎢) 등이다. 국토부는 “이번에 발표된 공공택지 외에 성남 금토지구는 지가급등과 투기 우려가 있어 허가구역 대상에 포함했다”고 말했다. 해당 지역에선 도시지역 중 녹지지역 10㎡ 초과 등에 대해 토지거래 때 해당 지자체의 허가를 받아야 한다.전문가들은 정부의 30만 가구 공급 대책이 주택시장 안정에 효과를 낼 것이라고 입을 모은다. 김현수 단국대 도시계획·부동산학과 교수는 “이번 정부 발표는 수도권, 특히 서울 집값 안정을 위해 서울 도심과의 접근성에 주안점을 둔 것으로 보인다”며 “3기 신도시 후보지인 고양·부천은 1기 신도시보다도 서울과 가깝기 때문에 앞서 발표한 과천, 하남, 남양주 신도시와 함께 서울 주택 수요 분산에 도움이 될 것”이라고 말했다. 특히 고양 창릉은 서울 접경과 1km 이내로 강북지역 수요를, 서울과 거의 붙어 있는 부천 대장은 서울 서남부와 수도권 주택 수요를 분산시킬 것으로 전문가들은 예상한다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “수도권 30만 가구 공급 계획을 서둘러 발표한 것은 정부가 사실상 ‘집 사지 말고 신규 분양을 기다리라’는 메시지를 시장에 던진 것”이라며 “최근 서울 집값이 다시 꿈틀거릴 조짐을 보이자 무주택자의 불안 심리를 해소하기 위해 서둘러 발표한 것 같다”고 말했다.하지만 일부 과잉 공급 우려도 나오고 있다. 3기 신도시보다 입지 여건이 떨어지는 인천 검단, 파주 운정3, 화성 동탄2, 김포 한강 등 2기 신도시에서 미분양과 집값 하락에 대해 걱정하고 있다. 인천 검단신도시에서 올해 1만2000여 가구의 공급을 앞두고 있다. 건설 업체 관계자는 “정부의 신도시 발표로 투자수요가 한풀 꺾였는데 또 다시 인근에 신도시가 발표돼 분양이 만만찮을 것 같다”고 우려했다. 고양 창릉 신도시 개발로 파주 신도시(2기 신도시)와 일산 신도시(1기 신도시)가 타격을 받을 것으로 예상된다. 서울에 훨씬 가까운 고양 창릉 신도시에 주택 수요를 빼앗길 가능성이 크다. 김은진 부동산114 기획관리본부 리서치팀장은 “노후화된 일산의 경우 재건축 등의 돌파구를 찾지 못하면 충격이 클 것”이라고 내다봤다. ━ 서울 도심 공급 부족 우려 여전 이와 달리 이번 발표로도 서울 도심 주택 공급 부족 불안감이 해소되기 어렵다는 지적도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울 자체의 주택 수가 여전히 모자란 게 근본 문제”라며 “서울 시내의 유휴 부지를 활용한 소규모 개발 계획이 나왔지만, 큰 효과를 내기에는 다소 아쉬운 수준”이라고 평가했다. 30만 가구 공급이 차질없이 진행될 수 있을지 불확실한 면도 있다. 앞서 발표한 3기 신도시나 공공택지 개발계획이 주민 반대 등으로 차질을 빚고 있다. 지난해 공공주택지구로 지정된 광명 하안지구의 경우 환경영향평가도 하지 못하고 있고, 부천 괴안과 원종, 화성 어천, 군포 대야미 등지도 일정이 지연되고 있다. 지난해 말 3기 신도시 후보지로 발표한 과천지구는 최근 국토부와 한국토지주택공사(LH)가 공공택지 개발 관련 주민설명회를 열 계획이었으나 토지주 등 일부 주민들의 반대로 연기됐다.3기 신도시 성패가 달린 교통대책도 넘어야 할 산이 많다. 정부는 고양 창릉지구 교통대책으로 서울 서부선 경전철, 지하철 고양선 신설 등을 계획하고 있다. 문제는 주요 철도 계획의 추진 여부가 미정이라는 점이다. 서부선은 현재 기획재정부의 예비타당성조사(예타)가 진행 중이다. 서울시는 이르면 6월 말께 결과가 나올 것으로 예상한다. 이번에 예타를 통과하지 못할 경우 상당 기간 사업 지연이 불가피하다. 통과하더라도 민자 적격성 심사, 사업자 선정, 실시협약 등의 절차를 거쳐 실제 개통까지는 적어도 5~6년 이상 걸린다. 고양선은 대략의 개념만 있을 뿐 기본 계획조차 마련이 안 된 상태다. 기존 방식대로 진행한다면 서부선보다도 훨씬 더 시간이 소요될 수밖에 없다. 부천 대장지구의 경우 GTX-B가 유동적이다. 아직 예타가 진행 중인데 빨라야 연말께 결과가 나올 전망이다. GTX 3개 노선(A·B·C) 가운데 가장 경제성이 낮다는 평가가 있었던 만큼 결과를 장담하기 어렵다. 만일 예타에서 발목이 잡힌다면 핵심 대책 중 하나가 크게 늦어질 수밖에 없다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “일자리와 주택 공급, 교통정책이 한박자가 돼야 한다”며 “수요가 많고 접근성이 좋은 곳부터 순차적으로 개발하는 것이 바람직하다”고 말했다.

지역우선공급 비율 높고 전매 제한 강력해… 신도시 주변 개발지역에 악영향 가능성도 ‘서울 도심권에 30분 내 접근이 가능한 도시’. 김현미 국토교통부 장관이 12월 19일 3기 신도시 예정지를 발표하면서 설명한 3기 신도시의 첫 번째 특징이다. 정부는 3기 신도시의 위치를 서울 경계에서 2㎞라고 설명했다. 서울 접근성이 좋을 것이라는 얘기로, 서울과 가까워 정부는 1990년대 입주한 1기 신도시 못지않게 3기 신도시가 주택 공급 효과를 톡톡히 낼 것으로 기대하고 있다. 서울 경계에서 5km인 1기 신도시보다도 가깝고, 당시 주요 광역교통망인 지하철보다 빠른 수도권 광역급행철도(GTX)를 놓기 때문이다. ‘30분’이란 시간 거리와 ‘2km’라는 공간 거리는 3기 신도시가 수도권에 들어서지만 사실상 ‘서울용’이라는 점을 강조한 표현인 것이다. ━ 2기 신도시 “우리는 어쩌라고” 그런데 시장에서는 3기 신도시가 정부 의도대로 서울 주택 수요를 흡수하지 못하면, 해당 지역에 공급 과잉 우려만 키울 수 있다는 지적이 나온다. 이미 해당 지역에 신도시를 비롯해 크고 작은 공공택지 개발이 한창이기 때문이다. 예컨대 335만㎡ 규모로 조성되는 인천시 계양지구( 1만7000가구) 주변에는 2기 신도시가 위치해 있다. 1170만㎡ 규모의 김포 한강신도시와 1120㎡ 규모의 인천 검단신도시다. 한강신도시에는 6만1300여 가구가 들어서는 데, 현재 막바지 개발이 한창이다. 7만4700여 가구가 들어서는 검단신도시는 이제야 주택 분양을 시작했다. 한강신도시는 분양이 거의 끝나가지만 검단신도시는 이제 입주자를 모집하는 단계여서 계양지구 발표 충격이 크다. 인근 부동산중개업소들은 “한강신도시나 검단신도시보다 서울과 인접한 계양지구가 입지여건이 더 낫다는 평가를 받고 있다”며 “한강·검단신도시 초입에 큰 집이 들어서는 셈”이라고 말했다.3기 신도시 중에서 가장 규모가 큰 왕숙지구가 들어서는 남양주 일대도 사정이 비슷하다. 왕숙지구는 2기 신도시인 판교 신도시(2만6000가구)의 2배가 넘는 명실상부한 신도시로, 1134만㎡ 규모에 6만6000가구가 들어선다. 그런데 왕숙지구 위쪽에는 2만7000여 가구 규모의 별내지구가 개발 막바지 단계이고, 아래쪽에는 총 3만2000가구 규모의 다산신도시 개발이 한창이다. 별내지구와 다산신도시를 합친 물량과 맞먹는 거대 신도시가 또 조성되는 것이다. 교산지구가 들어서는 하남시도 사정은 별반 다르지 않다. 교산지구는 건립 가구 수가 3만2000가구로 판교보다 좀 더 크다. 그런데 하남에도 미사·감일지구 등지에서 5만 가구 정도가 지어지고 있다. 이처럼 3기 신도시 주변으로 크고 작은 공공택지가 개발 중이어서 자칫하면 해당 지역에 공급 폭탄만 터질 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 한 부동산 전문가는 “3기 신도시가 서울 주택 수요를 흡수하지 못하면 수도권은 공급 과잉으로 몸살을 앓을 수 있다”고 우려했다.당장 과천의 경우 분양 대기 중인 과천지식정보타운이 영향을 받을 수 있다. 과천지식정보타운 분양을 기다리고 있는 수요가 3기 신도시인 과천지구로 넘어갈 수 있다는 얘기다. 과천지식정보타운은 갈현·문원동 등 일대 135만㎡ 규모로 지식기반산업단지와 공동주택(8100여 가구)가 건립된다. 하지만 과천 도심 남쪽에 위치해 있어 과천지구보다 서울에서 멀다. 과천지구는 서울 서초구와 바로 붙어 있다. 입지여건에서 과천지구에 밀리는 셈이다. 과천의 재건축 추진 단지도 촉각을 곤두세우고 있다. 과천지구 분양 물량은 분양가 상한제가 적용돼 재건축 단지보다 훨씬 저렴할 것으로 예상되기 때문이다. 과천시의 한 부동산중개업소 관계자는 “과천지구 개발이 본격 시작되면 재건축보다는 과천지구 물량을 기다리겠다는 수요가 꽤 많을 것”이라고 말했다.그나마 다행인 건 정부가 3기 신도시와 함께 추진 중인 서울 도심 내 분양 물량이 주택 수요를 흡수하기 어렵다는 것이다. 서울 도심에 들어서는 주택은 상당수가 임대주택이어서 내 집 마련 수요자에게는 ‘그림의 떡’이 될 수 있다. 강남권에도 서울 의료원 주차장(800가구)과 동부도로사업소(2200가구) 부지에 총 6500여 가구가 들어서는데 대부분 임대주택이다. 분양을 한다고 해도 공공분양이어서 청약저축(혹은 종합저축 가입자 중 무주택자) 가입자(무주택 세대주)로 청약자격이 제한된다. 집이 1채 이상 있는 유주택자나 청약저축 통장이 없는 사람은 청약 기회조차 없다. ━ 서울은 되레 공급 부족 우려 그러다 보니 서울에서는 오히려 공급 부족 우려의 목소리도 나온다. 지난해 서울 주택건설 인허가와 분양 실적이 뚝 떨어졌기 때문이다. 아파트 분양물량이 2만여 가구로 2017년(4만여 가구)의 절반 정도로 줄었다. 2008년 금융위기 이후 최저치다. 이 추세가 이어지면 2015년 이후 분양 봇물에 따른 입주 효과가 2021년 이후 끝나게 된다. 정부의 공급 확대 대책에 따라 실제 시장에 주택 공급이 시작하기도 전에 ‘공급 절벽’이 나타날 수 있는 것이다. 정부 계획에 따르면 서울 도심 물량은 2020년부터 착공해 2023년께부터 본격적으로 입주하게 된다. 2년여의 시차가 생기는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이번 주택 공급 확대 대책은 서울 수요를 흡수하거나 분산하지 못하고 이미 개발 중인 물량이 상당한 수도권에 공급 과잉 우려만 키울 수 있다”고 지적했다. ━ 신도시 반대 목소리 왜? - 지역 주민 “보상금 낮고 교통지옥 뻔해” 정부가 3기 신도시 예정지를 공개하면서 곳곳에서 신도시 조성에 반대하는 목소리가 나오고 있다. 예정지 주민의 반발은 공공택지 수용·개발 과정에서 흔히 발생하는 일이지만, 이번에는 신도시 인근 주거지 주민의 교통망 확충 요구까지 더해지면서 논란이 커지고 있다. 남양주시 왕숙지구 예정지 주민 300여 명은 정부의 3기 신도시 발표 닷새 뒤인 12월 24일 남양주시청 앞에서 신도시 개발 반대 집회를 열었다. 주민들은 “왕숙지구 일대는 48년 간 그린벨트(개발제한구역)로 묶여 있어 재산권 행사에 제약이 따랐다”며 “그런데 이제 와서 강제수용을 당하면 헐값에 삶의 터전을 뺏기게 된다”고 주장했다. 앞서 21일에는 왕숙지구 인근 다산신도시 주민으로 구성된 다산신도시총연합회가 “3기 신도시 조성에 따른 교통문제 등 시급한 현안 해결이 선행돼야 한다”며 정부에 추가 대책을 촉구했다. 왕숙지구 인근의 또 다른 공공택지인 진접지구의 진접시민연합회도 이날 보도자료를 내고 “신도시 개발은 교통지옥을 초래할 것”이라고 비판했다.교통 대책에 대한 논란도 계속되고 있다. 국토부는 왕숙지구 교통 대책 중 하나로 수석대교를 건설해 남양주시 수석동과 하남시 미사동을 연결하겠다고 밝혔다. 그러자 하남시 미사강변도시 주민들은 “지금도 올림픽대로 교통체증에 시달리는데 수석대교까지 건설되면 영구적 교통문제를 야기할 것”이라고 반발하고 나섰다. 2기 신도시 주민도 불만을 쏟아내고 있다. 화성시 동탄1·2신도시 주민들은 최근 ‘동탄신도시 교통망 확충’에 대한 국민청원을 제기했다. 이들은 “동탄에는 30만 명이 거주하고 있는데 이번 수도권광역교통망 개선 방안에서 소외됐다”며 “분당선 연장, 광역버스 증차 등으로 교통지옥을 벗어나게 해 달라”고 요구했다. 최근 분양을 시작한 인천 검단신도시 등 개발이 더딘 2기 신도시에서도 3기 신도시 때문에 집값에 타격이 있을 것이란 우려로 반발 움직임이 커지고 있다. 전문가들은 “주민이 반발이 거세지면 이를 무마하기 위한 사회적 비용은 물론 사업 자체가 지연될 수 있다”며 “정부가 좀 더 면밀하게 상황을 살펴 유연하게 대처해야 한다”고 주문했다.- 황정일 기자 bidius@joongang.co.kr

강남 접근성 떨어지면 개발 지연·축소…광교·위례 집값 오르고 운정·한강신도시 내려 서울 강남권 주택 수요를 흡수할 수 있을까. 주택 수요를 흡수한다고 해도 베드타운(잠만 자는 도시)로 전락하는 건 아닐까. 혹시 미분양 아파트의 무덤이 돼 사업이 지연되거나 축소되지는 않을까. 정부가 지난해 말 수도권 3기 신도시(공공택지) 건설 계획을 발표하면서 3기 신도시 앞날에 대한 기대와 우려가 교차하고 있다. 3기 신도시는 경기도 남양주시와 하남시, 인천시, 과천시 등지에 각각 들어선다. 규모는 크지 않지만, 뛰는 서울 집값을 잡기 위한 공급 확대 카드다. ‘지금 아니면 집을 살 수 없다’며 달라붙는 추격매수를 진정시키고, 서울 주택 수요를 신도시로 분산하겠다는 의도다.신도시와 같은 공공택지는 계획적으로 개발하는 대규모 주거지여서 주택 공급 효과가 크다. 이미 완공된 분당·일산 등 수도권 1기 신도시와 판교·광교 등 2기 신도시도 서울 주택 수요 분산이라는 막중한 임무를 띠고 개발됐고, 어느 정도 효과를 거뒀다. 하지만 결과적으로 ‘강남’ 접근성이 좋은 강남권 신도시에만 주택 수요가 몰리면서 신도시도 양극화하는 현상이 나타났다. 정부 의도와는 달리 강남권 신도시만 서울 주택 수요를 일부 흡수해 간 것이다. 심지어 2기 신도시 중에서는 미분양 주택이 쌓이면서 사업이 축소된 곳도 있다. 3기 신도시에 대한 기대와 우려의 목소리가 공존하는 것도 이 때문이다. 3기 신도시 중 일부는 2기 신도시의 전철을 밟을 수 있다는 것이다. ━ 1980년대 후반 신도시 첫 삽 정부가 이번에 내놓은 3기 신도시 4곳 중 가장 많은 주택이 들어서는 곳은 남양주 왕숙지구다. 남양주시 진접·진건읍과 양정동 등 일대 1134만㎡ 규모로 아파트 등 주택 총 6만6000가구가 들어선다. 과천시 과천·주암동 등 일대 과천지구(155만 ㎡)에는 약 7000가구가 건설된다. 하남시 천현동 등 일대에 조성되는 교산지구(649㎡)에는 3만2000가구가 들어서고, 인천시 계양구 귤현·동양동 일대 335만㎡ 규모의 계양지구에는 1만7000가구가 들어선다. 4곳 신도시 조성과 함께 국토부는 추가적으로 중·소규모의 공공택지 37곳을 지정해 3만3000가구 주택을 더 공급한다는 계획이다. 서울 도심에서만 32곳을 선정해 1만9000가구를 짓고 부천시 역곡지구 5500가구, 고양 탄현지구 3000가구 등 중소규모 공공택지를 추가로 조성할 계획이다. 김현미 국토교통부 장관은 “수도권은 물론 서울에도 더 많은 택지 후보가 있다”며 “주택 공급 대책 발표로 시장 안정세가 더욱 굳어질 것”이라고 말했다.이처럼 정부가 박근혜 정부 때 폐기했던 공공택지 개발 사업을 들고 나온 건 서울 도심에서는 사실상 새 주택을 공급할 방법이 없기 때문이다. 유휴부지가 거의 남아 있지 않고, 있다 해도 많은 주택을 한꺼번에 공급할 수 있는 땅이 없다. 서울에서의 유일한 신규 주택 공급처는 재개발·재건축 사업인데, 이들 사업은 정부 규제와 주민간 이견으로 사업이 멈춰 서 있다. 규제를 완화해 재개발·재건축 사업을 촉진할 수 있지만 이렇게 하면 서울 집값을 잡기는커녕 단기적으로 집값이 폭등할 수 있다는 게 문제다. 그래서 서울 접근성이 좋은 수도권에 대규모 공공택지인 신도시를 건설키로 한 것이다. 공공택지는 정부(공기업)가 땅을 사들여 대규모로 아파트 등 주택을 짓는 사업으로, 주택뿐 아니라 도시 기능에 필요한 도로·학교 등 각종 사회 기반시설을 함께 들인다.신도시는 대규모 공공택지를 일컫는데, 신도시의 개념이 한국 주택시장에 처음 등장한 건 1988년께다. 당시 한국 사회는 3저(저금리, 저물가, 원화 약세)와 서울올림픽 특수가 겹치면서 주택 수요가 폭발적으로 증가했다. 여기에 베이비부머가 본격적으로 사회에 나오면서 1988년 한 해에만 서울 집값이 전년보다 24% 치솟았다. 도심 내 주택은 부족한 데 수요가 계속해서 도심으로 몰려든 영향이다. 그러자 노태우 정부는 수도권에 대규모 공공택지인 신도시 개발 계획을 내놓는다. 수요를 분산하고 주택 공급을 늘려 서울 등 대도시의 집값을 잡겠다는 복안이었다. 분당(19.6㎢)·일산(15.7㎢)·중동(5.5㎢)·평촌(5.1㎢)·산본(4.2㎢)신도시 등 이른바 수도권 1기 신도시가 이때 개발됐다. 공급 물량은 분당 9만7500가구, 일산 6만9000가구, 중동·평촌·산본 각각 4만2500가구였다. 당시 정부는 수도권 외에도 인천·대전 등 지방 거점도시에 신도시를 만들어 주택을 공급했다.서울 집값은 당초 정부의 의도대로 신도시 입주가 시작된 1991년 하락세로 돌아섰다. 30만 가구가 한꺼번에 입주하면서 수요가 분산된 덕분이었다. 1985년만 해도 60% 후반대였던 전국의 주택보급률도 5년여 만인 1991년 74.2%로 급등했다. 주택보급률에서도 알 수 있듯 이 당시에는 주택이 절대적으로 부족한 상황이었다. 따라서 1기 신도시는 ‘수요 분산’이라는 맡은 바 소임을 다할 수 있었다. 하지만 노무현 정부 때 계획된 수도권 2기 신도시는 양극화가 뚜렷하다. 서울 강남권에 조성된 서울 위례신도시나 강남 접근성이 좋은 성남 판교신도시, 수원 광교신도시 등지는 수도권 신흥 부촌으로 떠오르고 있다. 효과적으로 주택 수요를 흡수한 것이다. 하지만 화성 동탄2신도시나 김포 한강신도시, 파주 운정신도시, 남양주 양주신도시, 인천 검단신도시 등지는 여전히 관리가 필요한 지역으로 꼽힌다. 특히 일부 신도시는 주택 공급이 시작된 이후 ‘미분양 아파트의 무덤’, ‘할인 분양’ 등의 오명을 쓰며 사업이 축소되거나 지연되기도 했다. ━ ‘강남’이 가른 2기 신도시 운명 이 같은 분위기는 아파트 값 상승률에서도 확인할 수 있다. 부동산정보회사인 부동산114가 2기 신도시 입주 이후 2017년 말까지 신도시와 그 주변 지역 아파트 값 변동률을 조사한 결과 판교신도시는 2010년부터 2017년 말까지 10.13% 올랐다. 이 기간 수도권 평균치(2.89%)를 훌쩍 넘는 수치다. 광교신도시도 마찬가지다. 입주 이듬해인 2012년부터 2017년까지 22.47% 상승했고, 2016년부터 입주를 시작한 위례신도시는 2016년과 2017년 2년간 아파트 값이 29.91% 올랐다. 반면 수도권 북쪽이나 서쪽에 조성된 신도시는 약세를 면치 못했다. 운정신도시는 2010년부터 2017년 말까지 14.45% 내렸고, 한강신도시는 2012년부터 2017년까지 5.21% 떨어졌다.2기 신도시 역시 1기 신도시와 마찬가지로 당시 급등세를 보이던 서울 집값을 잡기 위해 조성한 신도시지만, 결과적으로 일부 2기 신도시 일부는 주택 수요 분산이라는 제 역할을 다 하지 못하고 있는 것이다. 이남수 신한은행 도곡PWM센터 PB 팀장은 “판교·위례신도시가 서울 등 주변 지역의 주택 수요를 흡수할 수 있었던 건 주택 수요가 많은 강남과의 접근성이 좋기 때문”이라고 설명했다. 이 같은 분위기는 1기 신도시에서 감지된다. 강남 접근성이 좋은 분당신도시 집값은 3.3㎡당 평균 2330만원으로 일산신도시의 두 배가 넘는다. 결과적으로 ‘강남’과의 접근성이 신도시의 운명을 가른 것이다. 한 부동산 전문가는 “수도권 북부와 서부권에 조성된 2기 신도시는 오히려 1기 신도시보다 아파트 값이 떨어지면서 정부가 당초 그렸던 그림과는 달라졌다”며 “정부가 의도한 정책 효과가 전혀 나타나지 않은 셈”이라고 말했다. ━ 교통망 확충하고 기업 유치 추진 이 때문에 전문가들은 정부의 3기 신도시가 서울 집값을 잡는데 도움이 될지는 두고 봐야 한다고 입을 모은다. 시장에 지속적인 주택 공급 확대 시그널을 주는 것은 심리적 안정에 도움을 주겠지만, 일부 신도시는 강남과의 접근성이 좋지 않아 주택 수요 분산이라는 본연의 역할을 하지 못할 것으로 보는 것이다. 강남구 대치동의 한 부동산중개업소 관계자는 “과천을 빼고는 대부분 강남을 대체할 만한 입지가 아니어서 서울 수요 분산 효과를 보기 어렵다는 게 지역 주민들의 대체적 평가”라고 말했다. 3기 신도시 역시 ‘강남 불패’가 적용될 가능성이 크다는 것이다. 같은 이유로 3기 신도시 중에서는 준 강남권인 과천이나 강남과 인접한 하남의 성공 가능성을 높이 점치는 전문가가 많다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “하남과 과천은 서울 강남 접근성이 좋아 기대된다”며 “하남은 강남까지 차로 20분대 진입이 가능하고, 과천은 우면동과 과천지식정보타운 연계개발로 성공 가능성이 크다”고 말했다.하지만 3기 신도시는 강남 불패가 적용되지 않을 수도 있다는 전망도 나온다. 신도시 경쟁력 향상의 열쇠인 교통과 일자리에 정부가 공을 많이 들이고 있기 때문이다. 실제로 정부는 3기 신도시 예정지를 발표하면서 동시에 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통환경 개선 대책을 내놓고, 일자리·산업시설 유치를 통해 자족도시를 만들겠다고 강조했다. 자족기능 확충을 위해 기존 공공택지보다 도시지원 시설 용지 규모를 2배 이상 늘린다는 것이다. 김 장관은 “신도시의 고질적인 문제로 제기돼 온 교통과 일자리, 육아·문화 인프라 등의 계획을 입안 단계부터 지방자치단체와 함께 설계했다”고 강조했다. ━ 2기 신도시 살리는 것도 고려해야 시장에서는 3기 신도시와 함께 2기 신도시를 살리는 방안도 강구해야 한다는 목소리도 나온다. 기존 신도시가 제 역할을 할 수 있는 환경을 조성하면 그동안 지지부진했던 주택 수요 분산 효과가 배가 될 수 있다는 것이다. 이를 위해 서울과 거리가 먼 2기 신도시를 중심으로 교통망을 우선 구축하고, 이후 3기 신도시를 조성하는 게 효율적이라는 주장이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “3기 신도시를 만들게 된 것은 2기 도시의 교통망 확충이 제대로 되지 않으면서 주택 수요 분산에 실패했기 때문”이라며 “GTX 등은 개통까지 오랜 시간이 걸리는 만큼 트램 등 새로운 교통수단을 활용해 교통망을 확충할 필요가 있다”고 주문했다. 한 시장 전문가도 “2기 신도시만 제대로 살려도 서울·수도권 주택시장 안정 효과가 나타날 것”이라고 말했다.

수도권 41곳 총 15만5000가구 2020년부터 분양 … “기존 대책 재탕 수준” 비판도 경기도 과천·하남·남양주시와 인천 계양구에 주택 12만2000가구가 들어서는 신도시가 조성된다. 면적은 330만㎡(약 100만평) 이상으로 위례신도시의 절반에 달한다. 정부의 3기 신도시 발표는 지난 2003년 경기도 판교 등 2기 신도시 지정 후 15년 만에 내놓은 대규모 주택 공급 대책이다. 신도시와 별개로 서울과 경기도에 중소 규모 택지 37곳도 조성한다. 도심 내 국공유지, 장기 미집행 공원 용지 등을 택지로 바꾸는 방식이다. 서울에서는 강남구 서울의료원 주차장, 수색 역세권 등 32곳(1만8720가구), 경기도는 부천시 역곡 등 5곳(1만3800가구)이다. 이 택지에는 많게는 5500가구의 주택을 짓는다. 국토교통부와 서울·인천시, 경기도는 지난 12월 19일 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선 방안’을 발표했다.김현미 국토부 장관은 “수도권 41곳에 총 15만5000가구 규모의 택지를 마련해 2020년부터 연차적으로 분양하겠다”고 밝혔다. 오는 2020~2021년에 1만 가구, 2022년에 1만7000가구를 먼저 분양하고 전체의 44%에 해당하는 6만8000가구는 2025년 이후에 분양한다. 4곳 모두 서울 접경에서 약 2㎞ 떨어져 있다. 서울과의 거리는 분당·일산 등 1기 신도시가 평균 약 5㎞, 판교·동탄·김포한강·파주운정 등 2기 신도시는 약 10㎞다. 국토부 측은 “광역급행철도(GTX)와 같은 광역교통망 축을 중심으로 신규 택지를 개발하고, 입주 때 교통 불편이 없도록 2년 빨리 교통 대책을 수립하고 시행하겠다”며 “기존보다 두 배 이상이 광역교통개선부담금을 투입할 계획”이라고 말했다. 3기 신도시를 서울 도심까지 30분 내 출퇴근이 가능한 도시로 만들겠다는 방침이다.하지만 수도권 광역교통망 대책은 기존 대책을 반복한 수준에 불과하다는 지적이다. GTX 연계 교통망은 예전에 나온 대책으로, 크게 새로울 게 없다. 전용차로와 우선신호체계 적용 등 지하철 시스템을 버스에 도입한다는 이른바 ‘간선급행 버스체계(Super BRT)’ 체계는 구체적인 전용 노선 확충 방안과 2층 버스 도입 여부 등 세부사항이 턱없이 부족하다는 지적도 제기되고 있다. 또 새로 도로를 만들거나 전용차선을 만들어도 기존 도로와 연결해야 하는데, 가뜩이나 극심한 정체를 빚고 있는 일부 도로의 정체를 더욱 가중시킬 것이라는 우려도 나오고 있다.남양주 왕숙: 3기 신도시 가운데 가장 규모가 크다. 총 1134만㎡(약 343만 평) 규모로 6만6000가구가 공급된다. 이곳은 다산신도시가 인접해 있고, 북쪽으로는 덕송∼내각 고속화도로, 남쪽으로는 수석∼호평 도시고속도로 사이에 있다. 왕숙1지구(5만3000가구)와 왕숙2지구(1만3000가구) 지구로 나뉘는데, 각각 경제중심도시와 문화예술중심도시로 조성한다는 계획이다.이 지역은 별내선 연장, 경의중앙선역(왕숙2지구) 신설 등이 예정돼 있다. 인천 송도~서울역~경기 마석으로 이어지는 광역급행철도(GTX)-B 노선역도 신설된다. GTX-B노선이 신설된다면 서울역까지 1시간30분 이상 걸리던 출·퇴근 시간이 서울역까지 15분, 청량리역까지 10분이면 도착할 수 있게 된다. 정부는 GTX-B노선의 완공을 가정하고 신도시 계획을 세웠다. 때문에 이는 GTX-B노선이 완공됐을 때의 얘기다. 국토부 측은 GTX-B노선이 아직 예비타당성조사조차 통과하지 못했다는 지적에 대해 “내년 하반기까지 결론을 낼 것”이라고 말했다. 도로망은 구리시 토평삼거리와 남양주시 가운사거리·삼패사거리 주변 상습정체 교차로를 입체화하고 왕숙천변로 8차로를 신설한다는 계획이다. 남양주 수석동과 하남 미사동을 잇는 수석대교도 새로 건설된다.하남 교산: 하남 교산지구(3만2000가구)는 하남 미사지구를 북쪽, 감일지구를 서쪽에 두고 있다. 서울지하철 3호선을 현재 종점인 오금역에서 10km가량 연장, 교산지구 내에 지하철역 2개를 새로 건설한다. 인근 감일지구에 1곳의 역사도 신설할 계획이다. 3호선이 연장되면 하남 교산지구에서 수서역까지 20분, 잠실역까지 30분이면 이동이 가능할 전망이다. 또 서울~양평고속도로 신설로 서울 접근 시간을 평균 15분가량 단축하겠다는 목표다. 상사창IC와 하남IC를 연결하는 도로(5㎞)도 새로 만든다. 교산지구에서 동남로(보훈병원)를 잇는 도로 4km와 황산∼초이간 도로 2.2㎞도 신설된다. 선동IC 완전입체화 사업과 올림픽대로 확장 사업을 통해 미사지구의 상습정체 구간 문제도 해결한다는 계획이다. 교산지구와 하남시청을 잇는 도로 5㎞ 구간에는 수소버스(BRT) 노선을 신설한다. 교통이 편리한 북측에 판교제1테크노의 1.4배에 달하는 자족 용지(92만㎡)를 배치한다. 이곳에 기업지원 허브, 청년창업 주택을 배치해 기업 유치에 나서겠다는 방침이다.인천 계양: 서울 서남권에 위치해 있는 인천 계양 테크노밸리(1만7000가구)는 인천국제공항고속도로 남측으로 지하철 계양역과 개화역 사이에 있다. 서울 마곡산업단지와 가깝고 지구 남쪽으로는 서운1·2산업단지와 연계돼 있다. 가용면적의 절반(49%)인 약 90만㎡ 규모의 자족용지를 조성하고, 스타트업 캠퍼스와 창업지원주택 등을 건립해 기업을 유치한다. 인천1호선 박촌역~김포공항역에 이르는 8㎞ 구간에 신교통형 간선 급행버스체계(Super BRT)를 도입한다는 계획이다. S-BRT가 신설되면 여의도까지 25분 걸릴 전망이다. 국도 39호선 확장 및 IC 신설로 서울 접근 시간을 평균 15분가량 단축할 계획이다.경기도 과천: 과천지구(7000가구)는 최근 예비타당성 조사를 통과한 GTX-C노선 근처에 위치해 있다. 지하철 4호선 선바위역과 경마공원역 등 기존 지하철 접근성도 뛰어난 편이다. 교통 편의를 개선하기 위해 GTX-C(양주∼수원) 노선을 조속히 추진하고 과천∼우면산 도로는 지하화한다. 기존 도로를 개선·확충해 고속버스터미널까지 약 15분, 양재까지 약 10분 가량 걸리게 하겠다는 계획이다. 과천 역시 가용면적의 47%를 자족용지(36만㎡)로 조성한다. 4호선 선바위역 등 주변에 자족용지를 집중 배치하기로 했다. 인공지능(AI)·빅데이터·사물인터넷(IoT)을 기반으로 한 첨단지식산업센터를 조성하고, 서울대공원·국립과천과학관과 연계한 복합쇼핑테마파크도 조성한다.

아파트 분양 열풍이 거짓말처럼 식고 있다. 부동산시장이 냉각될 것이라는 우려 속에 실수요자는 숨을 죽이고 있고, 경기 지역을 중심으로 미분양 아파트가 속출하고 있다. 건설 업계는 ‘눈물의 파격 할인’ 행사에 나서며 쓰린 속을 달래고 있다. 위례·광교·동탄 등 수도권 아파트 청약 경쟁률이 최고 300대 1에 달했던 것이 불과 3~4개월 전 일이다. 과잉 공급이 문제였다. 국토교통부에 따르면 지난해 10, 11월 분양승인 물량은 각각 8만4000가구, 7만3000가구다. 관련 통계가 작성되기 시작한 2007년 이후 월간 기준으로 1~2위에 해당한다. 특히 경기도 용인이 심각하다. ‘용인불패’라 불리며 버블세븐 지역 중 하나로 꼽힌 것도 이미 10년 전 얘기다. 실수요는 바닥났고, 교통·생활·환경 인프라는 미비한데 공급만 불어난 탓이다. 용인은 다시 미분양의 블랙홀로 전락했다. 용인 수지의 한 공인중개사는 “예전과 같은 호황은 없을 것”이라고 단언했다. ━ 미분양 블랙홀로 전락 국토부 자료를 보면 지난해 11월 전국 미분양 주택은 4만9724 가구로, 전월 대비 54.3%(1만7503가구) 급증했다. 증가율로는 통계가 처음 작성된 1993년 1월 이후 최고치다. 증가량을 봐도 2008년 6월(1만9060가구) 이후 가장 많았다. 지역별로는 경기도가 2만1809가구로 가장 많았다. 한 달 새 미분양 주택이 9299가구(74.3%)나 늘었다. 서울(241가구)의 100배에 가까운 규모다. 두 번째로 미분양이 많은 충청남도(6618가구)의 4배 수준에 가깝다. 경기도 중에서도 용인은 11월에만 4200가구가 급증, 8156가구를 빈 집으로 남기며 전국 시·군·구 가운데 가장 많은 미분양을 기록했다. 용인은 지난 2009년 이후 ‘미분양 불명예 1위’를 놓친 적이 없다.이유가 뭘까. 우선 ‘밀어내기 분양’이 지목된다. 지난해 1~11월 주택 인허가 건수는 66만7163가구로 전년 같은 기간(44만5984가구) 대비 49.6% 급증했다. 미분양이 많은 용인과 김포·일산·화성 등이 포함된 경기도는 23만9666가구로 전체의 35.9%를 차지했다. 이 기간 착공 건수는 전국 63만4325가구였고, 경기도는 36.2%에 해당하는 22만9379가구였다. 정부가 2013년부터 분양가 상한제 등 부동산 규제를 풀면서 시장에 온기가 돌자 건설사가 공급을 서둘렀다. 일반적으로 건설사는 시장 상황과 수요를 살핀 뒤 착공에 나서기 때문에 인허가 1~2년 뒤에야 착공하는 경우가 많다. 그러나 지난해는 분양시장에 활력이 돌다 보니 ‘물 들어올 때 노 젓자’는 심리가 강하게 일었다. 특히 용인의 경우 2000년대 초반부터 죽전·수지·신갈·구갈·구성·동백·기흥·서천 등지에서 과도하게 택지개발이 이뤄졌다. 서울의 전세난 영향으로 경기도 이주 수요가 많았다는 점도 건설사의 과다 공급을 부추겼다. 부동산 업계 관계자는 “부동산 경기 회복과 신분당선 연장 등 지역적 호재가 맞물리면서 대단지 아파트 분양이 줄을 이었다”며 “한꺼번에 많은 물량이 쏟아지는 바람에 미분양도 많이 나왔다”고 설명했다.건설사가 과욕을 부리면서 수요 예측에 실패하거나, 분양가를 높게 책정한 점도 미분양 증가를 부채질했다. 용인 처인구 남사면에 6800가구의 대단지로 조성된 ‘e편한세상 한숲시티’의 경우 지난해 11월 분양에 나섰지만 전체 물량의 절반에 가까운 3000가구 정도가 미분양으로 남았다. 이 아파트는 한 번에 분양한 최대 세대 단지로 한국기네스에 올라 화제를 모았다. 그러나 단지가 기흥CC와 레이크힐스용인CC 사이에 위치하며 대중교통으로 진·출입이 어려운 등 입지 여건이 크게 떨어진다. 도심 진출로는 오산시청·용인시청으로 통하는 82·321번 지방도로 둘 뿐이다.수지 동천동과 상현·신봉동, 용인시청 인근 행정타운, 기흥역 인근도 미분양이 집중됐다. 동천동의 경우 팔리지 않은 대부분 물량은 전용면적 101㎡ 이상의 대형 주택이었다. 분양가가 3.3㎡당 1600만~1700만원으로 높아 수요가 많지 않았다. 또한 동천동은 수지의 서울 방향 끝자락이라 출근시 대중교통을 이용하기 불편하다는 점도 약점이었다. 행정타운과 기흥역 역시 용인시청 인근의 주거 수요를 모을 수 있을 것으로 기대했지만, 20~30%가량의 물량을 미분양으로 남겼다. 광교와 가까운 상현동과 신봉동은 2010년을 전후해 광교산 동남부 지역의 개발이 완료되며 공급이 크게 늘어난 탓에 미분양이 많았다. 건설사는 광교의 후광 효과를 노리고 분양에 적극 나섰으나 흥행에는 실패했다. 입주는 2010년 시작됐지만 분양사무소가 아직도 운영 중이다. ━ 만성 차량 정체도 악영향 만성적인 차량 정체와 생활 인프라 부족 등 인근 신도시에 비해 경쟁력이 떨어지는 점도 미분양 증가 이유 중 하나로 꼽을 수 있다. 용인은 신도시개발 계획으로 지어진 분당·광교·판교·동탄 등과는 달리 일반 택지지구로 개발했다. 신도시에 비해 녹지·도로망 등 간접시설이 열악하고, 학교·상가 등 생활 인프라도 부족하다. 간선 도로가 좁아 수지-죽전-동백을 관통하는 43번 국도는 상습 정체 구간으로 악명이 높다. 경부고속도로를 이용하려면 10km 이상 떨어진 판교IC나 수원신갈IC를 이용해야 한다. 서울행 좌석버스를 이용하면 수지 상현동에서 판교IC까지 30분 안팎, 서울 강남까지 1시간 가량 소요되는 등 도로에서 허비하는 시간이 길다. 수지나 서천지구에서는 용인서울고속도로를 이용할 수 있지만, 내곡IC나 양재IC에서 분당·판교에서 진입하는 차량과 만나 서울 중심까지 진입하는 데 시간이 많이 걸린다. 또 신도시는 대규모 산업·기업 단지를 조성해 배후 수요를 꾸리는 데 비해 용인은 이렇다 할 기업 기반이 없다. 수요자 입장에서 용인과 인근의 다른 지역을 저울질한다면 분당·판교·광교·영통이 더욱 매력적이다. 지난해 11월 수원시의 미분양 아파트는 109가구에 불과하고, 성남시는 한 가구도 없다.국토부는 용인 미분양 사태를 공급 과잉에 따른 일시적인 ‘소화불량’으로 보고 있다. 신규 분양 승인이 크게 늘고 주택 수요자의 기대심리가 낮아졌지만, 미분양 증가세는 오래가지 않을 것이란 게 공식적인 입장이다. 권혁진 국토부 주택 정책과장은 “한 달 만에 1만7000가구가 넘는 미분양 증가는 부담스럽지만, 주택 업계에 충분한 시그널을 보낼 수 있다고 생각한다”며 “업계에서도 신규 분양 물량을 자율적으로 조절할 것으로 기대한다”고 했다.다만, 올해도 민간에서만 32만 가구를 신규 분양할 계획이고, 지난 2년 간 부동산 시장 활황으로 실수요가 많이 소진됐다는 점은 우려할 요인이다. 건설사로서는 보유한 택지를 그대로 두면 금융비용이 들고, 세금도 내야 하기 때문에 분양가를 내려서라도 처리해야 할 처지다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “가계부채 증가와 대출심사 강화, 높은 분양가, 금리 인상 예고 등 악재가 끼어있다”며 “시장 심리는 위축됐는데, 공급은 계속 나오고 있어 미분양을 해소하는 데 시간이 걸릴 것”이라고 내다봤다. 더욱이 지난해 미분양된 아파트가 대부분 소진되지 않은 상태로 있어 올해 공급 과잉이 이어질 경우 미분양 문제는 더욱 커질 수 있다. 건설사는 거액의 인센티브를 걸고 미분양 물량 판매에 열을 올리고 있다. 고객을 대상으로도 분양가 40% 할인과 발코니 무상 확장, 빌트인 가구 무료 제공, 중도금·잔금 무이자 등의 혜택을 쏟아내고 있다. 용인 대형 택지지구에서는 ‘회사 보유 물량 특별 할인분양’이라는 현수막을 어렵지 않게 발견할 수 있다. 한 분양대행사 직원은 “취·등록세까지 지원하겠다고 해도 사려는 사람이 없다”며 “광교나 판교·수원 등지의 물량을 판매하는 것보다 훨씬 어렵다”고 토로했다.올해 시장금리가 오르고 가계대출 심사가 더욱 까다로워지면 금융비용이 늘어 계약 취소나 미입주 같은 사태로 번질 수도 있다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “주택담보대출 거치기간이 3년에서 1년으로 짧아지고, 대출금리가 인상되면 시장이 경색될 수 있다는 것이 건설 업계의 우려”라고 말했다. 이광수 미래에셋 증권 연구원은 “미분양이 늘면 준공·입주까지 2년여 동안 건설사의 재무적 부담이 커진다”며 “선제 할인분양 등을 고민해야 하며, 소탐대실의 교훈을 되새길 필요가 있다”고 조언했다. ━ 주택경기 급랭에 위기감 커져 서울 주택시장이 최근 들어 급랭하고 있다는 점도 용인의 미분양 부담을 키운다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 강남·서초·송파구의 아파트 거래량은 1800가구로 전월(1783가구) 대비 0.9% 감소했다. 용인과 가격대가 비슷한 노원·도봉·강북구는 1618가구에서 1219가구로 24.7% 급감했다. 겨울철 이사 수요가 줄어드는 계절적 요인도 있다. 그러나 부동산 경기가 정체하고 있다는 분석이 일반적이다. 정부의 정책 효과와 시장 변화는 일반적으로 투자수요가 많은 강남 지역에서 가장 먼저 나타난다. KB부동산알리지에 따르면 강남구 아파트의 1㎡당 가격은 지난해 11월 5주차 때 1014만원이던 것이, 12월 4주차에는 1010만원으로 소폭 하락했다. 서초구도 소폭 내렸다. 청담동의 한 공인중개사는 “여전히 재건축을 노리고 아파트를 사려는 수요가 있지만, 지난해 4분기부터 매수 문의가 눈에 띄게 줄었다”고 전했다.- 김유경 기자 kim.yukyoung@joins.com